Tribunal Judiciaire · 18° chambre 1ère section — 30 janvier 2024

TRIBUNAL
 JUDICIAIRE
 DE PARIS [1]

[1] 
C. exécutoires
délivrées le:


■


18° chambre 
1ère section

 N° RG 21/03230 - N° Portalis 352J-W-B7F-CT5BS

N° MINUTE : 3

Réputé contradictoire

Assignation du :
23 Février 2021








JUGEMENT 
rendu le 30 Janvier 2024 
DEMANDEUR

Monsieur [G] [V] [P] [F] [C]
[Adresse 1]
[Localité 4]

représenté par Maître Catherine CARIOU de la SELEURL SELARL CATHERINE CARIOU, avocats au barreau de PARIS, vestiaire #B0107



DÉFENDERESSES

E.U.R.L. LE SALON DE L’ONGLE
[Adresse 2]
[Localité 3]/ FRANCE

défaillante

Madame [I] [R]
[Adresse 5]
[Localité 6]

représentée par Me Stéphanie TOURE-JENNI, avocat au barreau de SEINE-SAINT-DENIS, vestiaire #262




Décision du 30 Janvier 2024
18° chambre 1ère section
 N° RG 21/03230 - N° Portalis 352J-W-B7F-CT5BS


COMPOSITION DU TRIBUNAL

Par application des articles R.212-9 du Code de l’Organisation Judiciaire et 812 du Code de Procédure Civile, l’affaire a été attribuée au Juge unique.

Avis en a été donné aux avocats constitués qui ne s’y sont pas opposés.

Mme Pauline LESTERLIN, Juge, statuant en juge unique,

assistée de Monsieur Christian GUINAND, Greffier principal,


DÉBATS

A l’audience du 11 Septembre 2023, tenue en audience publique, avis a été donné aux avocats des parties que la décision serait rendue par mise à disposition au greffe le 6 novembre 2023.
Puis, le délibéré a été prorogé jusqu’au 30 janvier 2024.


JUGEMENT

Rendu par mise à disposition au greffe 
Réputé contradictoire
en premier ressort


FAITS ET PROCÉDURE

 Par acte sous seing privé du 4 février 2003, Mme [M] [U], aux droits de laquelle vient M. [G] [C], a donné à bail à l'EURL LE SALON DE L'ONGLE, gérée par Mme [I] [R], des locaux à usage commercial à destination notamment de l'activité pose d'ongles artificiels, façonnage, modelage, soin des mains et maquillage , dépendant d'un immeuble situé [Adresse 2], pour une durée de neuf ans à compter du 15 mars 2003, moyennant un loyer de 9 828 euros par an hors taxes et hors charges, payable mensuellement à terme d'avance.

Le 7 novembre 2017, la société LE SALON DE L'ONGLE a fait l'objet d'une mesure de radiation d'office.

 Pa r acte du 23 février 2021, M. [C] a fait assigner la société LE SALON DE L'ONGLE et Mme [R] devant le tribunal judiciaire de Paris, au visa de l'article 1728 du Code civil, aux fins notamment de les voir condamnées au paiement de la somme de 10 485,48 euros au titre de l'arriéré locatif.

Par acte du 7 mai 2021, M. [C] a vendu à M. [D] [Y] le local objet du bail du 4 février 2003.

Par acte du 23 février 2021, M. [G] [C] a fait assigner Mme [I] [R] et la société LE SALON DE L'ONGLE devant le tribunal judiciaire de Paris aux fins de condamnation de la société LE SALON DE L'ONGLE au paiement de l'arriéré de loyers à hauteur de 10.485,48 euros.

Aux termes de ses dernières conclusions, signifiées par voie électronique le 14 octobre 2022, M. [C] demande au tribunal de :
« A titre principal, 
Débouter Madame [R] de l’ensemble de ses demandes, 
Condamner in solidum l’EURL LE SALON DE L’ONGLE et Madame [R] au paiement de la somme de 13.119,47 euros, représentant les loyers et charges contractuels dus selon comptes arrêtés au 6 mai 2021 inclus, avec intérêts au taux légal à compter de la mise en demeure du 20 mars 2019
Subsidiairement, 
Si Madame [R] est cessionnaire de la société LE SALON DE L’ONGLE, 
Vu l’article 1728 du Code civil : 
La condamner à remettre une copie de l’acte de cession éventuellement régularisé avec la société LE SALON DE L’ONGLE, sous astreinte de 50 euros par jour de retard à compter de la signification de la décision à intervenir, 
La condamner au paiement de la somme de 13.119,47 euros, représentant les loyers et charges contractuels dus selon comptes arrêtés au 6 mai 2021 inclus, avec intérêts au taux légal à compter de la mise en demeure du 20 mars 2019 ; 
Si Madame [R] n’est pas cessionnaire de la société LE SALON DE L’ONGLE, 
Juger qu’elle est occupante sans droit ni titre du local sis à [Adresse 2], ce depuis le 7 novembre 2017, 
Du 7 novembre 2017 jusqu’au 6 mai 2021 inclus, la condamner au paiement d’une indemnité d’occupation mensuelle fixée au montant du loyer contractuel, majoré des charges, soit au paiement de la somme de 13.119,47 euros ; 
En toutes hypothèses, 
Ordonner l’exécution provisoire de la décision à intervenir, 
Condamner Madame [R] aux entiers dépens, ainsi qu’au paiement de la somme de 3.000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile. »

Aux termes de ses conclusions signifiées par voie électronique le 5 octobre 2022, Mme [R] demande au tribunal, au visa de l'article 1199 du Code civil, de :
 « A titre liminaire : 
- DECLARER l’assignation de Monsieur [G] [C] irrecevable ; 
En conséquence,
- DEBOUTER Monsieur [G] [C] de l’ensemble de ses demandes à l’encontre de Madame [I] [R] ; 
- Condamner M. [C] aux dépens et au paiement de la somme de 3 000,00 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile. 
Si par extraordinaire le tribunal déclarait l’assignation recevable : 
A titre principal, 
- DEBOUTER Monsieur [G] [C] de l’ensemble de ses demandes à l’encontre de Madame [I] [R] ; 
- Condamner M. [C], à rembourser Mme [R] des charges indument perçues pour un montant de 750 €. 
- Condamner M. [C] à rembourser Mme [R] des dommages causés par le sinistre dégâts des eaux, pour un montant de 3 000,00 €. 
- Condamner M. [C] à rembourser Mme [R] de la caution versée et non remboursée lors de la vente du local commercial pour un montant de 4 914,00 euros. 
- Condamner M. [C] à dédommager Mme [R] du préjudice causé par le non respect de son droit de préférence, valorisé sur la base de 30% du montant du prix de vente, soit la somme de 86 700,00 €. 
- Condamner M. [C] aux dépends et au paiement de la somme de 3 000,00 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile. »

L'ordonnance de clôture a été rendue le 24 novembre 2022. L 'affaire a été plaidée à l'audience du 11 septembre 2023 et mise en délibéré ce jour.




La société LE SALON DE L'ONGLE, défenderesse, n'a pas constitué avocat et n'a pas comparu.

MOTIFS DE LA DÉCISION

À titre liminaire, il est rappelé qu'en application de l'article 472 du Code de procédure civile, si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond. Le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l'estime régulière, recevable et bien fondée.


Sur la régularité de l'assignation du 23 février 2021

Mme [R] fait valoir que la société LE SALON DE L'ONGLE a fait l’objet d’une mesure de radiation d’office le 7 novembre 2017, que de ce fait la société ne dispose plus de la personnalité juridique et que Mme [R] n’a plus qualité pour agir pour le compte de ladite société, ce dont il résulte que l'assignation du 23 février 2021 est nulle. 

En réponse, M. [C] expose que la radiation d’une société du registre du commerce et des sociétés n’a pas pour effet de lui faire perdre sa personnalité morale et que cet événement ne met pas fin aux fonctions du dirigeant, seule une dissolution pouvant faire perdre à la société LE SALON DE L'ONGLE sa personnalité morale. 

En application de l'article L. 237-2 du Code de commerce, la personnalité morale de la société subsiste pour les besoins de la liquidation, jusqu'à la clôture de celle-ci, la radiation d'office opérée en application de l'article R. 123-136 du Code de commerce restant sans incidence sur la personnalité morale de la société et ne mettant pas fin aux fonctions de son gérant . 

En l'espèce, il n'est pas contesté que la société LE SALON DE L'ONGLE a fait l'objet d'une radiation d'office le 7 novembre 2017 en application de l'article R. 123-136 du Code de commerce. Cependant, dès lors que cette radiation ne constitue nullement une cause de disparition de la personnalité morale de la société LE SALON DE L'ONGLE, il sera relevé que Mme [R] échoue à rapporter la preuve d'une cause de nullité de l'assignation délivrée par M. [C] le 23 février 2021.

Il y a donc lieu de rejeter la demande de nullité formée par Mme [R] concernant l'assignation délivrée à la société LE SALON DE L'ONGLE le 23 février 2021.


Sur l'arriéré locatif

M. [C] fait valoir que les échéances de loyer lui ont été réglées sans tenir compte de l'indexation contractuellement prévue d'avril 2019 à février 2021, donc de manière incomplète, puis que les échéances ont purement cessé d'être réglées entre mars 2021 et le 7 mai 2021, date de la vente de l'immeuble. Il sollicite en conséquence la condamnation de la société LE SALON DE L'ONGLE au paiement de la somme de 13 119,47 euros, ainsi que la condamnation in solidum de Mme [R] en ce qu’elle exploite le local en son nom personnel depuis le 7 novembre 2017, date de radiation de l’EURL pour cessation d’activité.


Mme [R] expose que le bailleur ne peut poursuivre que son cocontractant, soit la société LE SALON DE L'ONGLE, et qu'elle ne peut donc être poursuivie à titre personnel au titre du bail. Elle ajoute que M. [C] n’apporte aucun élément justifiant d’un quelconque impayé de loyer, aucune quittance locative ni état comptable n’étant produit, et que le loyer a bien été revu à la hausse, porté à la somme de 1 000 euros par mois comme indiqué par ailleurs dans l'acte de vente de l'immeuble, et toujours honoré. Elle soutient enfin que, en tant que représentante de la société LE SALON DE L'ONGLE, elle ne peut en tout état de cause être tenue que jusqu’à la date de la radiation de l’EURL, soit jusqu’au 7 novembre 2017. 

 Il résulte de l'articl e 1315 ancien du Code civil qu'il incombe au preneur d'établir qu'il s'est libéré du paiement du loyer et des accessoires contractuellement dus entre les mains de son bailleur. 

 En l'espèce, le bail unissant les parties prévoit le paiement d'un loyer initial annuel hors taxe de 9 828 euros. Il stipule en outre, en son article VIII, que la révision du loyer est opérée par indexation annuelle. Ledit article VIII énonce ainsi que l'indexation s'effectue « à la date anniversaire de prise d'effet du bail automatiquement et sans formalité [...] selon l'évolution en plus ou en moins de l'indice trimestriel du coût de la construction », l'indice de référence retenu étant celui du deuxième trimestre 2002.

 M.[C] soutient n'avoir perçu que des versements incomplets de la part de la preneuse depuis le mois d'avril 2019 et af firme rester créancier d'un arriéré locatif de 13 119,47 euros. Il produit au soutien de sa demande un décompte, arrêté au 7 mai 2021, date de la vente des locaux dont il était propriétaire, faisant apparaître un solde de loyers et charges de 13.119,47 euros.

 Il est relevé que la société LE SALON DE L'ONGLE, non comparante, sur qui pèse la charge de la preuve du paiement des loyers et accessoires, ne justifie pas du paiement des loyers ou des provisions sur charges sollicités au cours de la présente instance.

La société LE SALON DE L'ONGLE est donc condamnée à payer à M. [C] la somme de 13 119,47 euros correspondant aux loyers échus au 7 mai 2021.

Concernant la demande de condamnation in solidum de Mme [R], en application des dispositions de l'article 1165 ancien du Code civil, les conventions n'ont d'effet qu'entre les parties contractantes, d'où il résulte que Mme [R], qui n'est pas partie au bail du 4 février 2003 à titre personnel, ne saurait être condamnée in solidum au paiement des échéances dues par la société dont elle est gérante et qui n'a nullement perdu sa personnalité juridique par l'effet de la radiation intervenue le 7 novembre 2017. 

La demande de condamnation in solidum de Mme [R] formée par M. [C] sera donc rejetée, ainsi que les demandes subsidiaires formées à l'encontre de Mme [R] à titre personnel. En effet, la société LE SALON DE L'ONGLE étant titulaire du bail, il n'y a pas lieu de considérer que Mme [R] serait cessionnaire du fonds de commerce ou exploitante à titre personnel de ce dernier et dès lors occupante sans droit ni titre. 


Sur la demande de restitution du trop-perçu de charges

Mme [R] expose que M. [C] n'apporte pas de justification du montant des charges perçues, celles-ci n'ayant fait l'objet d'aucune régularisation. Elle sollicite en conséquence le remboursement de l'intégralité des provisions sur charges, soit 750 euros correspondant à 30 euros par mois durant 25 mois.



M. [C] ne formule pas d'observation relative à la demande de remboursement de trop-perçu de Mme [R], mais produit des procès-verbaux d'assemblée générale de copropriété portant approbation des comptes des exercices 2015 à 2019 et des comptes de la période du 1er janvier 2020 au 23 octobre de la même année. 

En application de l'article 1134 ancien du Code civil, les conventions légalement formées tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faites.

En l'espèce, le contrat de bail conclu le 4 février 2003 dispose en son article VI que « le preneur devra acquitter toutes les contributions et charges de ville, de police et de voirie auxquelles les locataires sont ordinairement tenus » et qu'il « devra, en outre, payer sa quote-part des frais d'entretien, services et toutes charges locatives de l'immeuble, majorée s'il y a lieu de la T.V.A., et rembourser, le cas échéant, l'ensemble des charges de copropriété telles qu'elles sont prévues pour le lot loué par le règlement de copropriété, à l'exception des honoraires de syndic et des frais d'assemblées ». Le même article prévoit le versement d'une provision mensuelle annuellement réajustable et régularisable, « le bailleur devant adresser un mois avant l'échéance de régularisation un décompte des charges où apparaît la quote-part du preneur, pour faciliter l'apurement des comptes ». La provision sur charges a été initialement fixée à 90 euros par trimestre, soit 30 euros par mois. 

M. [C] produit différents procès-verbaux d'assemblée générale de copropriété relatifs aux exercices 2015 à 2019. Si ceux-ci portent notamment approbation des comptes des exercices 2015 à 2019 et des comptes de la période du 1er janvier 2020 au 23 octobre de la même année, il sera relevé qu'il n'est pas justifié de l'envoi de ces procès-verbaux à la preneuse un mois avant l'échéance de régularisation conformément à l'article VI du bail, que ces procès-verbaux ne font pas apparaître la quote-part de la preneuse, et que ces derniers ne démontrent nullement la réalisation de la régularisation annuelle contractuellement prévue.

Dès lors, l'absence de régularisation des charges dans les conditions prévues au bail du 4 février 2003 rend sans cause les appels mensuels de provision à valoir sur le paiement des charges. 

Toutefois, il y a lieu de constater que Mme [R] forme sa demande de remboursement des charges en son nom propre alors que M. [C] n'a entretenu de relation contractuelle qu'avec la société LE SALON DE L'ONGLE à qui il appartenait, et à elle seule, de solliciter la restitution d'un trop-versé.

En conséquence, il y a lieu rejeter la demande de Mme [R] relative aux provisions sur charges non justifiées.


Sur la demande de dommages et intérêts formée par Mme [R]

Mme [R] expose que les locaux loués ont connu un dégât des eaux au cours du mois d'avril 2019. Elle soutient qu'il s'est écoulé plusieurs mois entre la fuite d’eau alors constatée et une première intervention d’un plombier, le 2 septembre 2019, et que si M. [C] a bien fini par traiter la fuite d’eau, ce dernier s'est opposé à toute intervention de la part de Mme [R] et a toujours refusé de prendre en charge ses conséquences, à savoir notamment une dégradation du mobilier. Mme [R] sollicite donc l'allocation d'une somme de 3 000 euros à titre de dommages et intérêts. 





M. [C] ne conteste pas la survenance d'un dégât des eaux en avril 2019, mais fait valoir qu'il n'a jamais refusé que Mme [R] procède aux réparations, ayant seulement exposé ses réserves quant à une intervention de la locataire sur une question relevant de la copropriété, la fuite provenant a priori des parties communes. Il ajoute qu'il ne saurait être tenu à indemnisation puisque aux termes du bail le preneur est tenu de s’assurer contre les risques locatifs et que, en tout état de cause, Mme [R] ne justifie d'aucun préjudice. 

Aux termes de l'article 1315 ancien du Code civil, celui qui réclame l'exécution d'une obligation doit la prouver, en vertu de quoi la preuve du préjudice dont réparation est réclamée incombe au demandeur. 

En l'espèce, il convient de constater que les parties s'accordent sur la survenance d'un dégât des eaux au sein des locaux donnés à bail, au cours du mois d'avril 2019. 

Toutefois, il y a lieu de constater que Mme [R] forme sa demande de dommages et intérêts en raison de dommages subis dans le cadre du contrat de bail, en son nom propre alors que M. [C] n'a entretenu de relation contractuelle qu'avec la société LE SALON DE L'ONGLE à qui il appartenait, et à elle seule, de solliciter un tel dédommagement. 

En conséquence, il y a lieu rejeter la demande de Mme [R] relative à des dommages et intérêts. 


Sur le dépôt de garantie

 Mme [R] fait valoir que M. [C] a vendu le local donné à bail, sans que la « caution » (sic) versée ne lui soit remboursée, celle-ci s’élevant à un montant de 4 914 euros. Elle sollicite en conséquence le remboursement de ladite somme. 

 M. [C] expose que Mme [R] est mal fondée à réclamer le remboursement du dépôt de garantie puisque cette somme a été transférée à M. [Y], nouveau bailleur à compter de la vente des lieux donnés à bail. 

M. M. En application de l'article 1134 ancien du Code civil, les conventions légalement formées tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faites. 

 En l'espèce, le contrat de bail conclu le 4 février 2003 dispose en son article VII que le preneur a versé au bailleur la somme de 4 914 euros à titre de dépôt de garantie, cette somme devant être « restituée au preneur en fin de contrat, déduction faite des sommes qui pourraient être dues pour quelque cause que ce soit ».

Toutefois, il y a lieu de constater que Mme [R] forme sa demande de remboursement du dépôt de garantie en son nom propre alors que M. [C] n'a entretenu de relation contractuelle qu'avec la société LE SALON DE L'ONGLE à qui il appartenait, et à elle seule, de solliciter la restitution du dépôt de garantie.

En conséquence, il y a lieu rejeter la demande de Mme [R] relative au remboursement du dépôt de garantie. 








Sur la violation du droit de préférence du preneur

 Mme [R] soutient que M. [C] a volontairement ignoré son droit de préférence, que la vente de l'immeuble s’est conclue sans qu’elle ait été informée au préalable et ce n’est que la veille de la signature d’un compromis de vente avec un tiers qu'elle a été informée et mise ainsi devant le fait accompli. Elle indique avoir formalisé son intérêt pour l’achat du local le 19 novembre 2019, puis que, la vente n'ayant pas été conclue, M. [C] a remis en vente le local au début de l’année 2021 sans l'alerter. Elle sollicite en conséquence une indemnisation égale à 30 % du prix de vente, soit à hauteur de 86 700 euros. 

M. [C] expose avoir proposé la vente du local le 25 octobre 2019 à la société LE SALON DE L'ONGLE, laquelle a indiqué exercer son droit de préemption en recourant à un crédit, sans entreprendre par la suite aucune démarche en ce sens. Il ajoute avoir purgé une seconde fois le droit de préférence par acte extrajudiciaire du 10 juin 2020.

En application de l'article L. 145-46-1 du Code de commerce, pris en ses deux premiers alinéas, lorsque le propriétaire d'un local à usage commercial ou artisanal envisage de vendre celui-ci, il en informe le locataire par lettre recommandée avec demande d'avis de réception, ou remise en main propre contre récépissé ou émargement. Cette notification doit, à peine de nullité, indiquer le prix et les conditions de la vente envisagée. Elle vaut offre de vente au profit du locataire. Ce dernier dispose d'un délai d'un mois à compter de la réception de cette offre pour se prononcer. En cas d'acceptation, le locataire dispose, à compter de la date d'envoi de sa réponse au bailleur, d'un délai de deux mois pour la réalisation de la vente. Si, dans sa réponse, il notifie son intention de recourir à un prêt, l'acceptation par le locataire de l'offre de vente est subordonnée à l'obtention du prêt et le délai de réalisation de la vente est porté à quatre mois. Si, à l'expiration de ce délai, la vente n'a pas été réalisée, l'acceptation de l'offre de vente est sans effet.

En l'espèce, il est établi que, par acte du 19 novembre 2019, Mme [R] a fait part de sa volonté d'exercer son droit de préférence au prix de 289 000 euros. La preneuse a indiqué son intention de recourir à un crédit, de sorte que son acceptation a été subordonnée à l'obtention du prêt et que le délai de réalisation de la vente a été porté à quatre mois. Cependant, n'étant pas démontré qu'un prêt ait été obtenu, ni que la vente ait été réalisée dans ce délai de quatre mois, lequel a expiré le 19 mars 2020, il y a lieu de considérer que l'acceptation de l'offre de vente formée par Mme [R] est devenue sans effet et que son droit de préférence s'est trouvé purgé. 

En outre, par acte extrajudiciaire du 10 juin 2020, une seconde offre de vente a été signifiée à Mme [R], pour le prix inchangé de 289 000 euros. Il convient de constater que la preneuse échoue à rapporter la preuve de son acceptation dans un délai d'un mois, soit le 10 juillet au plus tard, de sorte que son droit de préférence s'est à nouveau trouvé purgé à cette date.

Dès lors, il sera retenu que la vente des lieux loués est intervenue le 7 mai 2021 au prix de 289 000 euros sans violation du droit de préemption de la preneuse. 

En tout état de cause, il sera constaté que Mme [R] forme sa demande d'indemnisation en raison du non respect de son droit de préférence en son nom propre alors que M. [C] n'a entretenu de relation contractuelle qu'avec la société LE SALON DE L'ONGLE à qui il appartenait, et à elle seule, de solliciter une telle indemnisation. 




En conséquence, il y a lieu rejeter la demande de Mme [R] relative à l'indemnisation du droit de préférence. 


Sur les autres demandes

Le tribunal relève qu'aucune demande n'est formée à l'encontre de la société LE SALON DE L'ONGLE au titre des dépens et de l'article 700 du code de procédure civile. 

 Mme [R], partie succombante, est condamnée aux dépens en application de l'article 696 du code de procédure civile, ainsi qu'au paiement de la somme de 1.000 euros en application de l'article 700 du même Code. 

Il est rappelé que la présente décision est exécutoire de plein droit, sans qu'il ne soit nécessaire de le rappeler au présent dispositif. 


PAR CES MOTIFS

Le tribunal, statuant publiquement par mise à disposition au greffe, par jugement réputé contradictoire et en premier ressort,

Rejette la demande de nullité de l'assignation délivrée le 23 février 2021 à la société LE SALON DE L'ONGLE, 

Condamne la société LE SALON DE L'ONGLE à payer à M. [G] [C] la somme de 13 119,47 euros correspondant aux loyers échus au 7 mai 2021,

Rejette l'ensemble des demandes formées par Mme [I] [R],

Condamne Mme [I] [R] à payer à M. [G] [C] la somme de 1.000 euros au titre de l'article 700 du Code de procédure civile,

Condamne Mme [I] [R] aux dépens,

Rejette toute autre demande plus ample ou contraire.

Fait et jugé à Paris le 30 Janvier 2024.

Le GreffierLe Président

Christian GUINANDPauline LESTERLIN