Tribunal Judiciaire · 18° chambre 1ère section — 30 janvier 2024

TRIBUNAL
 JUDICIAIRE
 DE PARIS [1]

[1] 
C. exécutoires
délivrées le:


■


18° chambre 
1ère section
 
 N° RG 21/05973 
N° Portalis 352J-W-B7F-CUKIV

N° MINUTE : 2

contradictoire

Assignation du :
27 Avril 2021









JUGEMENT 
rendu le 30 Janvier 2024 
DEMANDERESSE

[Localité 7] HABITAT-OPH 
Établissement public à caractère industriel et commercial , agissant poursuites et diligences de son Directeur Général, Monsieur [X] [J]
[Adresse 1]
[Localité 5]

représentée par Maître Claire-Marie DUBOIS-SPAENLE de la SELAS SEBAN ET ASSOCIES, avocats au barreau de PARIS, vestiaire #P0498




DÉFENDEURS

S.A.R.L. [Z]-NET-MULTI-SERVICES
[Adresse 6]
[Localité 4]

Monsieur [P] [Z]
[Adresse 6]
[Localité 3]

Tous deux représentés par Me Victor BILLEBAULT, avocat au barreau de PARIS, vestiaire #E1209


Décision du 30 Janvier 2024
18° chambre 1ère section
 N° RG 21/05973 - N° Portalis 352J-W-B7F-CUKIV


COMPOSITION DU TRIBUNAL

Par application des articles R.212-9 du Code de l’Organisation Judiciaire et 812 du Code de Procédure Civile, l’affaire a été attribuée au Juge unique.

Avis en a été donné aux avocats constitués qui ne s’y sont pas opposés.

Madame Pauline LESTERLIN, Juge, statuant en juge unique,

assistée de Monsieur Christian GUINAND, Greffier principal,



DÉBATS

A l’audience du 11 Septembre 2023, tenue en audience publique, avis a été donné aux avocats des parties que la décision serait rendue par mise à disposition au greffe le 6 novembre 2023.
Puis, le délibéré a été prorogé au 30 janvier 2024.



JUGEMENT

Rendu par mise à disposition au greffe 
Contradictoire
en premier ressort


FAITS ET PROCÉDURE

 Par acte sous seing privé du 24 février 2010, l'établissement public [Localité 7] HABITAT-OPH a donné à bail à la société TJ PRESSING, aux droits de laquelle est venue la société [Z]-NET-MULTI-SERVICES, par cession de fonds de commerce du 3 août 2012 réitérée par acte authentique des 22 février et 15 avril 2013, des locaux à usage commercial à destination de blanchisserie-teinturerie , dépendant d'un immeuble situé [Adresse 2], pour une durée de neuf ans à compter du 1er novembre 2008, moyennant un loyer initial de 14 087 euros par an, hors taxes hors charges, payable trimestriellement à terme d'avance.

 Par acte extrajudiciaire du 28 juin 2017, [Localité 7] HABITAT-OPH a fait signifier à la société [Z]-NET-MULTI-SERVICES un congé avec offre de renouvellement à compter du 1er janvier 2018, proposant la fixation du loyer du bail renouvelé à la somme de 14 773 euros par an hors charges et hors taxes. 

La parties s'accordent sur l'acceptation du renouvellement par la société [Z]-NET-MULTI-SERVICES.

 Par acte du 1er août 2018, la société [Z]-NET-MULTI-SERVICES a fait l'objet d'une dissolution et d'une liquidation amiable, son dirigeant, M. [P] [Z] étant désigné liquidateur. La société a été radiée le 23 août 2018.

Par acte extrajudiciaire du 17 octobre 2019, [Localité 7] HABITAT-OPH a fait signifier à M. [Z] une sommation d'avoir à quitter immédiatement les lieux, de les laisser nets et vides de tous biens et de lui remettre les clés. 




Saisi sur requête de [Localité 7] HABITAT-OPH, par ordonnance du 2 septembre 2020, le président du tribunal de commerce de Paris a désigné M. [Z] en qualité de mandataire de justice de la société [Z]-NET-MULTI-SERVICES.

 Pa r acte du 27 avril 2021, [Localité 7] HABITAT-OPH a fait assigner la société [Z]-NET-MULTI-SERVICES et M. [Z] devant le tribunal judiciaire de Paris, aux fins notamment de voir prononcer la résiliation du bail renouvelé le 1er janvier 2018, ordonner l'expulsion sous astreinte de la preneuse et de tout occupant de son chef, et condamner in solidum la preneuse et M. [Z] au paiement d'une somme de 21 302,69 euros au titre des loyers et charges impayés, outre une indemnité d'occupation mensuelle de 1 700 euros jusqu'à la libération effective des lieux.

Aux termes de ses dernières conclusions, notifiées par voie électronique le 7 septembre 2022, l'établissement public [Localité 7] HABITAT-OPH demande au tribunal judiciaire, au visa des articles 1103, 1217, 1728 et 1741 du Code civil, de :
 « A titre principal : 
DEBOUTER la SARL [Z] NET MULTI SERVICES prise en la personne de Monsieur [P] [Z], désigné mandataire de justice suivant ordonnance du Président du Tribunal de Commerce de Paris en date du 2 septembre 2020 de l’ensemble de ses demandes, fins et conclusions ; 
DIRE ET JUGER que la SARL [Z] NET MULTI SERVICES prise en la personne de Monsieur [P] [Z], désigné mandataire de justice suivant ordonnance du Président du Tribunal de Commerce de Paris en date du 2 septembre 2020 a manqué de manière grave et répétée à son obligation de paiement des loyers et charges ; 
CONSTATER que la société [Z] NET MULTI SERVICES prise en la personne de Monsieur [P] [Z], désigné mandataire de justice suivant ordonnance du Président du Tribunal de Commerce de Paris en date du 2 septembre 2020 n’exploite pas les locaux commerciaux sis [Adresse 2], donnés à bail par [Localité 7] HABITAT-OPH, 
CONSTATER que Monsieur [Z] occupe sans droit ni titre les lieux sis [Adresse 2] ; 
En conséquence, 
PRONONCER la résiliation du renouvellement de bail commercial du 1er janvier 2018;
En conséquence, ORDONNER l'expulsion immédiate et sans délai de la SARL [Z] NET MULTI SERVICES prise en la personne de Monsieur [P] [Z], désigné mandataire de justice suivant ordonnance du Président du Tribunal de Commerce de Paris en date du 2 septembre 2020 ainsi que celle de tout occupant de son chef dont Monsieur [P] [Z] des locaux situés [Adresse 2] et ce avec l'assistance d'un serrurier et de la force publique si besoin est ; 
CONDAMNER in solidum de la SARL [Z] NET MULTI SERVICES prise en la personne de Monsieur [P] [Z], désigné mandataire de justice suivant ordonnance du Président du Tribunal de Commerce de Paris en date du 2 septembre 2020 et Monsieur [P] [Z] au paiement d'une astreinte provisoire d'un montant de 200 € par jour de retard à compter du quinzième jour suivant la signification de la décision à intervenir, à défaut d'avoir spontanément restitué les lieux loués et d'en avoir rendu les clés à [Localité 7] HABITAT-OPH ; 
DIRE que le sort des meubles et autres objets mobiliers garnissant les lieux sera réglé selon les dispositions des articles L.433-1 et suivants et R.433-1 et suivant du Code des procédures civiles d’exécution ; 
CONDAMNER in solidum de la SARL [Z] NET MULTI SERVICES prise en la personne de Monsieur [P] [Z], désigné mandataire de justice suivant ordonnance du Président du Tribunal de Commerce de Paris en date du 2 septembre 2020 et Monsieur [P] [Z] à payer à [Localité 7] HABITAT-OPH jusqu'à la restitution des lieux une indemnité d'occupation mensuelle de 1.700 € ; 
CONDAMNER in solidum de la SARL [Z] NET MULTI SERVICES prise en la personne de Monsieur [P] [Z], désigné mandataire de justice suivant ordonnance du Président du Tribunal de Commerce de Paris en date du 2 septembre 2020 et Monsieur [P] [Z], au paiement de la somme de 21.302,69 € à titre de loyers et charges impayés à la date du 6 janvier 2021, incluant le 1er trimestre 2020, et ce avec intérêts au taux légal à compter de la décision à intervenir ; 
ORDONNER la capitalisation des intérêts ; 
DIRE n’y avoir lieu à écarter l’exécution provisoire de jugement à intervenir ; 
En tout état de cause, 
CONDAMNER in solidum de la SARL [Z] NET MULTI SERVICES prise en la personne de Monsieur [P] [Z], désigné mandataire de justice suivant ordonnance du Président du Tribunal de Commerce de Paris en date du 2 septembre 2020 et Monsieur [P] [Z], à payer à [Localité 7] HABITAT-OPH la somme de 3.000 € au titre de l'article 700 du Code de Procédure Civile ; 
CONDAMNER in solidum de la SARL [Z] NET MULTI SERVICES prise en la personne de Monsieur [P] [Z], désigné mandataire de justice suivant ordonnance du Président du Tribunal de Commerce de Paris en date du 2 septembre 2020 et Monsieur [P] [Z], à tous les dépens qui comprendront le coût de l'assignation, de la signification et l'exécution du jugement à intervenir. »

Aux termes de leurs conclusions en réponse, notifiées par voie électronique le 5 octobre 2022, M. [Z] et la société [Z]-NET-MULTI-SERVICES demandent au tribunal judiciaire, au visa de l'article 1310 du Code civil et des articles 9, 696 et 700 du Code de procédure civile, de :
 « DÉBOUTER [Localité 7] HABITAT de toutes ses demandes à l’encontre de M. [Z] ;
CONDAMNER [Localité 7] HABITAT OPH aux entiers dépens ; 
CONDAMNER [Localité 7] HABITAT à verser à M. [Z] la somme de MILLE CINQ CENTS (1 500) EUROS au titre de l’article 700 du code de procédure civile  ».

Le juge de la mise en état a ordonné la clôture de l’instruction le 24 novembre 2022.

L'affaire a été plaidée à l'audience du 11 septembre 2023 et mise en délibéré ce jour.


MOTIFS DE LA DÉCISION

Sur la demande de résiliation judiciaire et la demande d'expulsion

 [Localité 7] HABITAT-OPH fait valoir que la société [Z]-NET-MULTI-SERVICES a cessé de s’acquitter de manière régulière et intégrale des loyers et charges à compter de l’année 2018 et que son solde débiteur s'élevait le 19 janvier 2021 à la somme de 21 302,69 euros, rendant justifiée la résiliation judiciaire du bail en raison du manquement grave et répété de la preneuse à ses obligations de paiement. Elle expose en outre que la résiliation est justifiée par l'exercice par la preneuse d'une activité de confection de vêtements et de point de retrait de colis, non autorisée par le bail, et par la sous-occupation des locaux par des tiers, se prévalant à cet égard d'un constat d'huissier faisant état de la présence de plusieurs personnes au sein des lieux. En conséquence de la résiliation du bail, [Localité 7] HABITAT-OPH sollicite l'expulsion de la preneuse, ainsi que celle de M. [Z], sans droit ni titre, sous astreinte de 200 euros par jour de retard.

M. [Z] et la société [Z]-NET-MULTI-SERVICES font valoir que le bailleur n'apporte nullement la preuve de la sous-occupation interdite des locaux par M. [Z] et que la solidarité ne se présume pas, de sorte qu'en l'absence d'engagement personnel de M. [Z] ce dernier ne saurait être considéré comme le débiteur de [Localité 7] HABITAT-OPH. 

Selon les articles 1103 et 1728 du Code civil, le preneur est tenu de respecter les obligations mises à sa charge par le bail, dont celle de payer le prix aux termes convenus, des manquements à ces obligations pouvant justifier, en vertu des articles 1217 et 1224 du même code, le prononcé de la résiliation du contrat s'ils sont suffisamment graves pour interdire la poursuite des relations contractuelles.

En outre, en application de l'article 1353 du Code civil, aux termes duquel celui qui réclame l'exécution d'une obligation doit la prouver, il appartient au preneur de justifier de s'être libéré du paiement de son loyer entre les mains de son bailleur.

En l'espèce, le bail unissant les parties stipule que le locataire est redevable d'un loyer annuel d'un montant de 14 773 euros par an hors charges et hors taxes, payable trimestriellement à terme d'avance, outre les charges augmentatives du loyer.

 Le bailleur soutient que la preneuse a cessé de s’acquitter de manière régulière et intégrale des loyers et charges à compter de l’année 2018. Il produit un décompte locatif arrêté au 19 janvier 2021 faisant état d'un solde débiteur de 21 302,69 euros. 

La preneuse échoue à apporter la preuve qui lui incombe du paiement des loyers et charges. 

Dès lors, est caractérisé un manquement grave compromettant la poursuite des relations contractuelles et justifiant le prononcé de la résiliation du bail, sans qu'il soit nécessaire d'examiner les autres moyens développés par le bailleur. 

 Il y a lieu, en conséquence, de prononcer la résiliation du bail litigieux et de faire droit à la demande d'expulsion formée par [Localité 7] HABITAT-OPH contre la société [Z]-NET-MULTI-SERVICES et tous occupants de son chef, en ce compris la personne de son dirigeant, sous astreinte dans les termes du présent dispositif. Le sort des meubles est régi par les articles L. 433-1 et suivants et R. 433-1 et suivants du Code des procédures civiles d'exécution.


Sur l'indemnité d'occupation

 [Localité 7] HABITAT-OPH sollicite la condamnation in solidum de M. [Z] et de la société [Z]-NET-MULTI-SERVICES au paiement d'une somme de 1 700 euros à titre d'indemnité d'occupation, faisant valoir que ceux-ci occupent les locaux sans droit ni titre.

M. [Z] et la société [Z]-NET-MULTI-SERVICES font valoir que le bailleur n'apporte nullement la preuve de la sous-occupation interdite des locaux par M. [Z] et que la solidarité ne se présume pas, de sorte qu'en l'absence d'engagement personnel de M. [Z] ce dernier ne saurait être considéré comme le débiteur de [Localité 7] HABITAT-OPH. 

Celui qui se maintient sans droit dans des lieux après l'expiration de son titre d'occupation commet une faute quasi-délictuelle qui ouvre droit pour le propriétaire au paiement d'une indemnité d'occupation, en application des dispositions de l'article 1240 du Code civil.

En l'espèce, la société [Z]-NET-MULTI-SERVICES, qui ne justifie pas de la restitution des lieux loués et demeure occupante des lieux loués sans droit ni titre, doit être condamnée au paiement d'une indemnité d'occupation jusqu'à la libération complète des lieux. 



L'indemnité d'occupation, en raison de sa nature mixte, indemnitaire et compensatoire, constitue une dette de jouissance qui doit correspondre à la valeur équitable des lieux et assure, en outre, la réparation du préjudice résultant d'une occupation sans bail. 

Par conséquent, il y a lieu de condamner la société [Z]-NET-MULTI-SERVICES au paiement d'une indemnité d'occupation jusqu'à la libération des locaux par la remise des clés, d'un montant égal au montant du dernier loyer contractuel indexé, majoré des taxes et charges.

[Localité 7] HABITAT-OPH n'ayant eu de relations contractuelles qu'avec la société [Z]-NET-MULTI-SERVICES, il appartient à celle-ci de libérer les lieux, sa faute étant de ne pas le faire, et c'est à elle seule le bailleur peut demander réparation de cette faute. Il y a donc lieu de rejeter la demande de condamnation solidaire de M. [Z] à titre personnel, lequel est tiers au bail portant sur les locaux du [Adresse 2].


Sur l'arriéré locatif

 Selon les articles 1103 et 1728 du Code civil, le preneur est tenu de respecter les obligations mises à sa charge par le bail, dont celle de payer le prix aux termes convenus. En outre, en application de l'article 1353 du Code civil, aux termes duquel celui qui réclame l'exécution d'une obligation doit la prouver, il appartient au preneur de justifier de s'être libéré du paiement de son loyer entre les mains de son bailleur. Aux termes de l'article 1231-6 du Code civil, les dommages et intérêts dus à raison du retard dans le paiement d'une obligation de somme d'argent consistent dans l'intérêt au taux légal.

En l'espèce, le bail unissant les parties stipule que le locataire est redevable d'un loyer annuel d'un montant de 14 773 euros par an hors charges et hors taxes, payable trimestriellement à terme d'avance, outre les charges augmentatives du loyer.

 Le bailleur soutient que la preneuse a cessé de s’acquitter de manière régulière et intégrale des loyers et charges à compter de l’année 2018. Il produit un décompte locatif arrêté au 19 janvier 2021 faisant état d'un solde débiteur de 21 302,69 euros, terme du 1er trimestre 2021 inclus. 

La preneuse échoue à apporter la preuve qui lui incombe du paiement des loyers et charges. 

 La preneuse sera donc condamnée à payer au bailleur la somme de 21 302,69 euros correspondant aux loyers et charges échus au 19 janvier 2021, terme du 1er trimestre 2021 inclus, avec intérêts au taux légal à compter du présent jugement.

Les intérêts échus dus au moins pour une année entière seront capitalisés dans les conditions de l'article 1343-2 du Code civil.

[Localité 7] HABITAT-OPH n'ayant eu de relations contractuelles qu'avec la société [Z]-NET-MULTI-SERVICES, il appartenait à elle seule de procéder au paiement des loyers et charges contractuellement dus. Il y a donc lieu de rejeter la demande de condamnation solidaire de M. [Z] à titre personnel, lequel est tiers au bail portant sur les locaux du [Adresse 2].








Sur les autres demandes

La présente décision est de droit exécutoire à titre provisoire en vertu de l’article 514 du Code de procédure civile dans sa rédaction issue du décret n° 2019-1333 du 11 décembre 2019, sans qu’il soit nécessaire pour le tribunal de l’ordonner, la rappeler ou dire n'y avoir lieu à l'écarter.

 La société [Z]-NET-MULTI-SERVICES, succombante, sera condamnée aux dépens en application de l'article 696 du Code de procédure civile, ainsi qu'au paiement de la somme de 3.000 euros en application de l'article 700 du même Code. 


PAR CES MOTIFS

Le tribunal, statuant publiquement par mise à disposition au greffe, par jugement contradictoire et en premier ressort,

Prononce la résiliation du bail conclu entre l'établissement public [Localité 7] HABITAT-OPH et la société [Z]-NET-MULTI-SERVICES et portant sur les locaux sis [Adresse 2], 

Dit que la société [Z]-NET-MULTI-SERVICES devra libérer de sa personne et de ses biens ainsi que de tous occupants de son chef, en ce compris la personne de son dirigeant, les lieux loués dans un délai d’un mois mois à compter de la signification du présent jugement, sous peine d'une astreinte de trente euros par jour de retard pendant trois mois, passé lequel délai il devra de nouveau être requis droit,

Faute pour la société [Z]-NET-MULTI-SERVICES de quitter les lieux dans le délai indiqué et celui-ci passé, autorise l'établissement public [Localité 7] HABITAT-OPH à faire procéder à son expulsion et à celle de tous occupants de son chef des lieux précités, au besoin avec l'assistance de la force publique et d'un serrurier,

Dit que les meubles et objets meublants se trouvant sur place donneront lieu à l'application des dispositions des articles L. 433-1 et suivants et R. 433-1 et suivants du Code des procédures civiles d'exécution,

Condamne la société [Z]-NET-MULTI-SERVICES à payer à l'établissement public [Localité 7] HABITAT-OPH une indemnité d'occupation d'un montant égal au montant du loyer contractuel indexé, majoré des taxes et charges, à compter de la présente décision jusqu'à la libération des locaux par la remise des clés,

Condamne la société [Z]-NET-MULTI-SERVICES à payer à l'établissement public [Localité 7] HABITAT-OPH la somme de 21 302,69 euros correspondant aux loyers et charges échus au 19 janvier 2021, 1er trimestre 2021 inclus, avec intérêts au taux légal à compter de la présente décision, 

Ordonne la capitalisation des intérêts, 











Condamne la société [Z]-NET-MULTI-SERVICES à payer à l'établissement public [Localité 7] HABITAT-OPH la somme de 3.000 euros au titre de l'article 700 du Code de procédure civile,

Condamne la société [Z]-NET-MULTI-SERVICES aux dépens,

Rejette toute autre demande plus ample ou contraire.

Fait et jugé à Paris le 30 Janvier 2024.

Le GreffierLe Président

Christian GUINANDPauline LESTERLIN