Tribunal Judiciaire · PCP JTJ proxi fond — 2 février 2024

TRIBUNAL 
 JUDICIAIRE
 DE PARIS [1]

[1] Copie conforme délivrée
le :
à :


Copie exécutoire délivrée 
le :
à : Me Eléonore DANIAULT
Me Samia AMRANE

Pôle civil de proximité
■

PCP JTJ proxi fond
 
N° RG 23/03236 - N° Portalis 352J-W-B7H-CZWW6

N° MINUTE : 6/TJ






JUGEMENT 
rendu le vendredi 02 février 2024


DEMANDEUR

Syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 2], représenté par le Cabinet ORALIA AGENCE MOZART dont le siège social est sis [Adresse 3]

représenté par Me Eléonore DANIAULT, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : #B282

DÉFENDERESSE

S.C.I. THEIA, dont le siège social est sis [Adresse 1]

représentée par Me Samia AMRANE, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : #B0415

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Caroline THAUNAT, Juge, statuant en juge unique
assistée de Laura DEMMER, Greffier,

DATE DES DÉBATS 

Audience publique du 17 novembre 2023

JUGEMENT

contradictoire, en premier ressort, prononcé par mise à disposition le 02 février 2024 par Caroline THAUNAT, Juge assistée de Laura DEMMER, Greffier

Décision du 02 février 2024
PCP JTJ proxi fond - N° RG 23/03236 - N° Portalis 352J-W-B7H-CZWW6


EXPOSE DU LITIGE

La SCI THEIA est propriétaire des lots n°1 et 12 dans l'immeuble sis [Adresse 2] soumis au régime de la copropriété.

Suite à divers impayés de charges de copropriété, la SCI THEIA a été condamnée par jugement du tribunal judiciaire de Paris en date du 14 mai 2020 à payer au syndicat des copropriétaires de l'immeuble sis [Adresse 2] la somme de 5 550 euros suivant décompte arrêté au 1er trimestre 2020 inclus, outre 500 euros de dommages et intérêts et 800 euros de frais irrépétibles.

Suite à divers impayés de charges de copropriété, la SCI THEIA a été condamnée par jugement du tribunal judiciaire de Paris en date du 8 septembre 2022 à payer au syndicat des copropriétaires de l'immeuble sis [Adresse 2] la somme de 45 euros au titre des frais nécessaires, outre 1 500 euros de dommages et intérêts et 
1 500 euros de frais irrépétibles.

Le syndicat des copropriétaires de l'immeuble sis [Adresse 2], représenté par son syndic le Cabinet ORALIA agence MOZART, a assigné devant le tribunal judiciaire de Paris la SCI THEIA, par acte d'huissier en date du 17 avril 2023, en paiement des sommes suivantes, sous le bénéfice de l'exécution provisoire :
-7258, 15 euros au titre des charges de copropriété, pour la période allant du 1er avril 2022 au 5 avril 2023,
-505 euros au titre des frais de recouvrement sur le fondement de l'article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965,
-2 000 euros de dommages et intérêts,
-2 000 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens de l'instance.

Au soutien de sa demande, le syndicat des copropriétaires de l'immeuble sis [Adresse 2] fait valoir que les appels de charges ne sont pas régulièrement payés, ce qui entraîne pour lui des difficultés de gestion compte tenu du poids des tantièmes représentés par la SCI THEIA ; qu'il a fallu l'intervention d'une première décision de justice, ainsi que des procédures d'exécution forcée pour que des paiements interviennent.

Appelée à l'audience du 5 juin 2023, l'affaire a fait l'objet d'un renvoi.

A l'audience du 17 novembre 2023, le syndicat des copropriétaires de l'immeuble sis [Adresse 2], représenté par son conseil, a indiqué se désister de ses demandes principales au titre des charges de copropriété impayées mais a sollicité le bénéfice de son acte introductif d'instance portant sur les autres demandes au titre des dommages et intérêts et des frais irrépétibles. Au soutien de ses prétentions, il a indiqué qu'un virement de 10 000 euros couvrant les charges et le solde du jugement précédent.

La SCI THEIA, représentée par son conseil, sollicite le débouté des demandes de dommages et intérêts et au titre de l'article 700 du code de procédure civile outre la restitution des frais non nécessaires notamment les frais de suivi de procédure, de mise en demeure, de relance pu de constitution dossier avocat. Elle indique que la SCI THEIA est propriétaire des murs mais qu'elle loue les locaux à un hôtel restaurant qui rencontre des difficultés depuis 2020 et la crise en lien avec le COVID 19 pour honorer ses loyers.

La décision a été mise en délibéré par mise à disposition au greffe au 2 février 2024.


MOTIFS DE LA DECISION

Le syndicat des copropriétaires ayant abandonné ses chefs de demande en paiement des charges de copropriété et frais de recouvrement, seule sa demande au titre des dommages et intérêts sera examinée. Il sera rappelé à ce titre que l'abandon de chefs de demande ne nécessite pas d'être constaté à la différence du désistement de l'entière instance.

Sur les frais de recouvrement et la demande de restitution

Aux termes de l'article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965 sont imputables au seul copropriétaire concerné les frais nécessaires exposés par le syndicat, notamment les frais de mise en demeure, de relance et de prise d'hypothèque à compter de la mise en demeure, pour le recouvrement d'une créance justifiée à l'encontre d'un copropriétaire ainsi que les droits et émoluments des actes des huissiers de justice et le droit de recouvrement ou d'encaissement à la charge du débiteur et les honoraires ou frais perçus par le syndic au titre des prestations susmentionnées.

Cette liste n'est pas limitative, les frais réclamés devant toutefois être justifiés.

Il convient d'ajouter que les frais de recouvrement ne sont nécessaires au sens de l'article 10-1 précité que s'ils sortent de la gestion courante du syndic et traduisent des diligences réelles, inhabituelles et nécessaires propres à permettre au syndicat des copropriétaires de recouvrer une créance justifiée à l'encontre d'un copropriétaire défaillant.

En l'espèce, la SCI THEIA qui a effectué un virement de 10 000 euros incluant les charges de copropriété et les frais chiffrés à 505 euros par le demandeur,

Si les frais d'huissier, en dehors de ceux exposés dans le cadre du procès qui seront récupérés au titre des dépens, constituent des frais nécessaires, les honoraires de l'avocat de la copropriété qui sont indemnisés au titre de l'article 700 du code de procédure civile ne constituent de tels frais.

Le syndicat des copropriétaires qui ne justifie pas de la mise en demeure ni de la relance sera condamné à verser à la SCI THEIA la somme de 505 euros au titre des frais qui ne relève pas des frais nécessaires au sens de l'article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965.

Sur les dommages et intérêts

L'article 1231-6 du code civil dispose que le créancier auquel son débiteur en retard a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant de ce retard, peut obtenir des dommages et intérêts, distincts des intérêts moratoires de la créance.

L'article 2274 du code civil précise que la bonne foi est toujours présumée, et que c'est à celui qui se prévaut de la mauvaise foi d'en rapporter la preuve.

Par ailleurs, en application de l'article 1240 du même code, il est de jurisprudence constante que la faute, même non grossière ou dolosive suffit, lorsqu'un préjudice en résulte, à justifier une condamnation à des dommages-intérêts pour abus du droit d'agir en justice ou de résistance abusive à une action judiciaire.

Les manquements répétés des copropriétaires à leur obligation essentielle à l'égard du syndicat des copropriétaires de régler les charges de copropriété sans justifier de raisons valables pouvant expliquer leur carence existante depuis plusieurs années malgré les différentes mises en demeure, outre qu'ils révèlent leur mauvaise foi, sont constitutifs d'une faute qui cause à la collectivité des copropriétaires, privée depuis de longues années d'une somme importante, nécessaire à la gestion et à l'entretien de l'immeuble, un préjudice financier direct et certain.

En l'espèce, il est établi que la SCI THEIA présente, de manière récurrente depuis plusieurs années, des impayés de charges de copropriété et de travaux en dépit de deux, procédures précédentes. Ces manquements répétés perturbent la trésorerie et le bon fonctionnement de la copropriété et causent nécessairement un préjudice important au syndicat des copropriétaires qui doit pallier ces paiements manquants. La demande de dommages et intérêts du syndicat des copropriétaires sera donc accueillie à hauteur de 1800 euros.

Sur les demandes accessoires

Le défendeur, qui succombe, supportera les dépens, en application de l'article 696 du code de procédure civile.

Il serait inéquitable de laisser à la charge du syndicat des copropriétaires les frais exposés par lui dans la présente instance et non compris dans les dépens. La somme de 1000 euros lui sera donc allouée au titre de l'article 700 du code de procédure civile.

L'exécution provisoire, compatible avec la nature de l'affaire et apparaissant nécessaire compte tenu de l'ancienneté de la créance et de la nécessité pour le syndicat de recouvrer sans délai les charges dont les autres copropriétaires ont, jusque là, dû faire l'avance, sera constatée en application de l'article 515 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS,

Le tribunal judiciaire statuant publiquement, après débats en audience publique, par jugement mis à disposition au greffe contradictoire et en premier ressort,

CONDAMNE le syndicat des copropriétaires de l'immeuble sis [Adresse 2] à payer à la SCI THEIA la somme de 505 euros en remboursement des frais payés mais non nécessaires au sens de l'article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965,

CONDAMNE la SCI THEIA à payer au syndicat des copropriétaires de l'immeuble sis [Adresse 2], pris en la personne de son syndic le Cabinet ORALIA agence MOZART la somme de 1800 euros au titre des dommages-intérêts,

CONDAMNE la SCI THEIA à payer au syndicat des copropriétaires de l'immeuble sis [Adresse 2], pris en la personne de son syndic le Cabinet ORALIA agence MOZART, la somme de 1000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile,

REJETTE le surplus des demandes,

CONDAMNE la SCI THEIA aux dépens,

CONSTATE l'exécution provisoire.

Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition les jour, mois et an susdits par le Président et le Greffier susnommés.
 
Le greffier,Le président.