Tribunal Judiciaire · 8ème chambre 3ème section — 2 février 2024

TRIBUNAL
 JUDICIAIRE
 DE PARIS [1]

[1] Copies exécutoires
délivrées le: 
à Me LAGARDETTE
Copies certifiées 
conformes délivrées le: 
à Me MALKA


■

8ème chambre 
3ème section

N° RG 23/12273
N° Portalis 352J-W-B7H-C24IN

N° MINUTE : 

Assignation du :
28 septembre 2023












JUGEMENT

rendu le 02 février 2024 
DEMANDEURS

Syndicat coopératif des copropriétaires du [Adresse 4], représenté par son syndic Madame [R] [T] épouse [M], en sa qualité de Présidente du Conseil syndical
[Adresse 2]
[Localité 7]

Syndicat des copropriétaires du [Adresse 5], représenté par son syndic la S.A.S. DOMINIQUE G.FESSART
[Adresse 1]
[Localité 6]

représentés par Maître Laurent LAGARDETTE de l’AARPI TERSOU LAGARDETTE ASSOCIES, avocat au barreau de PARIS, vestiaire #E2140


DÉFENDEUR

Monsieur [I] [Y]
[Adresse 4]
[Localité 7]

représenté par Maître Samuel MALKA, avocat au barreau de PARIS, vestiaire #K0049



Décision du 02 février 2024
8ème chambre 3ème section
N° RG 23/12273 - N° Portalis 352J-W-B7H-C24IN

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Madame Frédérique MAREC, première vice-présidente adjointe
Madame Lucile VERMEILLE, vice-présidente
Madame Céline CHAMPAGNE, juge

assistées de Madame Léa GALLIEN, greffier


DÉBATS

A l’audience du 16 novembre 2023 présidée par Madame Frédérique MAREC, tenue en audience publique, avis a été donné aux parties que le jugement serait rendu par mise à disposition au greffe le 02 février 2024.


JUGEMENT

Prononcé publiquement par mise à disposition au greffe
Contradictoire
Premier ressort



EXPOSÉ DU LITIGE

M. [I] [Y] est propriétaire des lots n°8 et 11 de l’immeuble sis [Adresse 4] à [Localité 7], auquel on accède par l’immeuble sis [Adresse 5]. Il les a réunis en un appartement de 250 m² courant novembre 2021 et y exerce une activité de location de courte durée via la plate-forme Airbnb. 

Se plaignant de nuisances et de la violation des stipulations du règlement de copropriété, les syndicats des copropriétaires des [Adresse 3] ont sollicité auprès du président du tribunal judiciaire de Paris, par requête reçue au greffe le 20 septembre 2023, l'autorisation de faire assigner M. [I] [Y] devant cette juridiction, suivant la procédure à jour fixe (articles 840 et suivants du code de procédure civile). 

Autorisés par une ordonnance du 22 septembre 2023, les syndicats des copropriétaires des [Adresse 3] à [Localité 7] ont fait assigner M. [I] [Y], par exploit d’huissier du 28 septembre 2023, devant le tribunal judiciaire de Paris à l'audience de plaidoiries du 16 novembre 2023.

***

Soutenant oralement leurs dernières conclusions notifiées par voie électronique le 14 novembre 2023, les syndicats des copropriétaires du [Adresse 4] et du [Adresse 5] demandent au tribunal, au visa des articles 8, 9 et 15 de la loi du 10 juillet 1965, 544 du code civil, de :

DECLARER le Syndicat coopératif des copropriétaires de l’immeuble du [Adresse 4] ainsi que le Syndicat des copropriétaires du [Adresse 5] recevables et bien fondés en leurs demandes,

CONDAMNER Monsieur [I] [Y] à cesser immédiatement toute exploitation commerciale, via location, du bien immobilier qu’il détient aux 3ème et 4ème et 5ème étages de l’immeuble du [Adresse 4] (Lot 8 et 11) et ce, sous astreinte de 10.000 euros par infraction constatée - soit par le maintien d’annonce sur sites de location soit par location dûment constatée par huissier - à l’expiration d’un délai d’un mois après signification du jugement à intervenir,

CONDAMNER Monsieur [I] [Y] à verser au Syndicat coopératif des copropriétaires de l’immeuble du [Adresse 4] et au Syndicat des copropriétaires de l’immeuble du [Adresse 5], chacun la somme de 15.000 euros en réparation du préjudice ayant résulté, pour chacun d’eux, des nuisances et des troubles ayant résulté de la mise en location commerciale de son appartement sis au [Adresse 4]. 

CONDAMNER Monsieur [I] [Y] à verser au Syndicat coopératif de l’immeuble du [Adresse 4] et au Syndicat des copropriétaires de l’immeuble du [Adresse 5], chacun, la somme de 5.000 euros au titre des dispositions de l’article 700 du Code de procédure civile,

DEBOUTER Monsieur [I] [Y] de l’ensemble de ses demandes, fins et conclusions,

CONDAMNER Monsieur [I] [Y] aux entiers dépens.

***

Soutenant oralement ses dernières conclusions notifiées par voie électronique le 15 novembre 2023, M. [Y] demande au tribunal, au visa des articles L 324-1-1 du code du tourisme, 8 et 9 de la loi du 10 juillet 1965, 2 de la loi du 6 juillet 1989, de :

DEBOUTER le syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 4] et le syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 5] de leurs demandes;

JUGER que Monsieur [I] [Y] sera dispensé de la participation à la dépense commune des frais de procédure engagés par le syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 4] en vertu des dispositions de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965;

CONDAMNER in solidum le syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 4] et le syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 5] à payer à Monsieur [I] [Y] la somme de 5.000 euros au titre de ses frais irrépétibles (pièce 16);

CONDAMNER in solidum le syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 4] et le syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 5] aux entiers dépens, dont distraction au profit de Maitre Samuel MALKA, avocat au barreau de PARIS, conformément aux dispositions de l’article 699 du Code de procédure civile.

 ***

A l'issue des débats, la décision a été mise en délibéré au 02 février 2024.


MOTIFS DE LA DÉCISION

I- Sur la cessation d’activité

Au visa des articles 8 et 9 de la loi du 10 juillet 1965, les demandeurs soutiennent qu’ils sont fondés à obtenir la cessation immédiate de toute exploitation commerciale de l’appartement de M. [Y] au motif que la Cour de cassation a jugé, s’agissant d’un immeuble ayant une destination à usage principal d’habitation avec possibilité d’usage mixte professionnel-habitation, à l’exclusion de toute activité commerciale, que la pratique de la location touristique “d’hôtels studios meublés” pour de très brèves périodes ou même de longs séjours, par rotation de périodes de location, contrevenait à la destination de l’immeuble ; que le règlement de copropriété du [Adresse 4] prohibe explicitement toute occupation commerciale des appartements situés à partir du 1er étage ; qu’une décision du 23 septembre 2022, confirmée par un arrêt de la cour d’appel de Paris en date du 31 mai 2023, est venue interdire l’exercice d’une telle activité commerciale pour un autre appartement situé aux 1er et 2ème étages ; que l’argument de M. [Y] selon lequel il ne louerait que ponctuellement son domicile dans le cadre des dispositions légales est mensonger, puisqu’il ne réside plus dans cet appartement, et sans incidence sur la réalité de sa violation des dispositions du règlement de copropriété.

M. [Y] oppose, au visa de l’article L 324-1-1 du code du tourisme ainsi que des articles 8 et 9 de la loi du 10 juillet 1965, qu’il habite les lots n°8 et 11 lesquels constituent sa résidence principale ; qu’il procède à une location ponctuelle dans le cadre des dispositions du code du tourisme dans la limite de 120 jours par année sans y exercer la moindre activité commerciale ; qu’aucune disposition légale ou jurisprudentielle ne prévoit l’interdiction de la mise en location d’un bien dans une copropriété avec la clause d’habitation bourgeoise insérée au règlement conventionnel de copropriété, lorsque la nature de l’activité n’est pas commerciale.

Sur ce,

Aux termes de l'article 9 de la loi du 10 juillet 1965, chaque copropriétaire dispose des parties privatives de son lot ; il use et jouit librement des parties privatives et des parties communes sous la conditions de ne pas porter atteinte ni aux droits des autres copropriétaires, ni à la destination de l'immeuble. 

L'article 8 de la même loi dispose qu'un règlement conventionnel de copropriété, incluant ou non l'état descriptif de division, détermine la destination des parties tant privatives que communes, ainsi que les conditions de leur jouissance.

En dépit du fait que chaque copropriétaire est pleinement propriétaire de ses parties privatives, il ne peut donc pas en user librement puisqu’il doit notamment respecter la destination de l'immeuble et le règlement de copropriété.

Décision du 02 février 2024
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Le règlement de copropriété de l’immeuble du [Adresse 4] prévoit que :
« Les appartements des étages à partir du 1er devront toujours être habités bourgeoisement, à l'exclusion de toute occupation commerciale, industrielle ou artisanale, à moins d'une dérogation expresse, donnée par le syndicat à la majorité des trois quart des voix. La destination des locaux est soit d'habitation, soit à usage professionnel.
La danse, musique, ou chant étant pratiquée dans certains d'eux resteront autorisés et pourront continuer mais sans toutefois troubler l'immeuble, en conformité avec les règlements de police. Sont formellement proscrits l’exploitation d’un cabinet vétérinaire, médical ou dentaire, de maison de tolérance et toute professions contraires aux bonnes vie et mœurs ou qui par le bruit et l’odeur, seraient susceptibles de troubler les co-propriétaires. »

Les activités commerciales sont donc expressément prohibées dans les appartements situés à partir du premier étage de l’immeuble du [Adresse 4], en ce compris les lot n°8 et 11 appartenant à M. [Y], qui ne le conteste d’ailleurs pas. 

L’issue du présent litige commande donc d’apprécier la nature de l’activité exercée par ce dernier, peu important que la mise en location des lots n°8 et 11 soit ou non conforme avec les dispositions de l’article L324-1-1 du code du tourisme selon lesquelles « toute personne qui offre à la location un meublé de tourisme qui est déclaré comme sa résidence principale ne peut le faire au-delà de cent vingt jours au cours d'une même année civile, sauf obligation professionnelle, raison de santé ou cas de force majeure ».

Le procès-verbal de constat établi le 8 septembre 2023 par Maître [G] [N], huissier de justice, démontre que l’appartement de M. [Y], est mis en location toute l’année sur la plate-forme Airbnb. Il y est présenté comme un « très beau triplex de 250 m2 situé au 3ème étage d’une charmante résidence parisienne », offrant une capacité d’accueil de 10 personnes pouvant bénéficier de services annexes (fourniture de literie et de linge, wifi, service de conciergerie dispensé par la société Checkmyguest). 

L’huissier relève l’existence d’un grand nombre de réservations effectuées depuis l’été 2022, le prix de la nuitée étant de 1 374 euros au mois d’octobre 2023 et atteignant 12 369 euros pour une réservation au mois de juillet 2024.

La seule attestation de la société KJ Consulting, exerçant sous l’enseigne Checkmyguest, en date du 6 novembre 2023, ne démontre pas que l’activité de location de M. [Y] serait ponctuelle alors que les termes de son mandat ne sont pas connus et qu’elle relève en tout état de cause 171 nuitées de location entre le 1er août 2022 et le 17 septembre 2023, soit 14,5 nuitées en moyenne par mois. 

Ces locations de courte durée avec fournitures de services annexes, s'adressant à des occupants temporaires et fréquents sur toute l’année, moyennant un prix par nuitée et non en fonction d'une saison touristique, sont constitutives d'une exploitation commerciale, peu important à cet égard que M. [Y] réside ou non sur place.

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Ce dernier ne peut en effet valablement soutenir qu'il n'exerce pas d’activité commerciale alors qu'il a sollicité de la mairie une autorisation de changement d'affectation de ses lots à usage d'habitation en lots à usage d’hébergement hôtelier, et qu’il a mis son appartement en vente en le proposant comme un « loft de 200 m2 avec la commercialité ».

Cette activité contrevient directement aux clauses du règlement de copropriété précitées relatives à l'usage que les copropriétaires doivent faire de leur lot.

M. [I] [Y] sera par conséquent condamné à cesser toute exploitation commerciale du bien immobilier qu’il détient aux 3ème et 4ème et 5ème étages de l’immeuble du [Adresse 4] (lots 8 et 11), sous astreinte de 10.000 euros par infraction constatée, laquelle courra sur une période de deux mois, à l'issue de laquelle il sera de nouveau statué si nécessaire par le juge de l'exécution.
 
II- Sur les demandes indemnitaires

Les syndicats des copropriétaires des [Adresse 3] demandent la condamnation de M. [Y] à leur verser chacun la somme de 15 000 euros à titre de dommages et intérêts en faisant principalement valoir que l’exploitation commerciale de son bien génère des troubles excédant les inconvénients normaux du voisinage, notamment des nuisances sonores, un encombrement régulier des poubelles de l’immeuble et des incivilités récurrentes.

M. [Y] oppose que les attestations versées par les demandeurs visent seulement 11 dates entre juillet 2022 et septembre 2023 ; qu’il n’est pas démontré que les faits allégués proviennent de l’occupation de ses lots ; que les copropriétaires ne font état que d’événements isolés dont la véracité et l’imputabilité ne sont pas démontrées ; que ces agissements ne peuvent donc constituer un trouble excédant les inconvénients normaux de voisinage, dans un immeuble situé en plein coeur de [Localité 8] ; qu’il loue son bien à des familles désireuses de visiter [Localité 8], dans le respect de la clause d’habitation bourgeoise insérée aux termes du règlement de copropriété.

Sur ce,

Le trouble de voisinage ne peut être sanctionné que s'il dépasse les inconvénients normaux de voisinage, la limite de la normalité du trouble de voisinage dépendant des circonstances de temps et de lieu. Celui qui se plaint d'un tel trouble peut en demander réparation au bailleur d'un appartement donné en location du fait des agissements de ses locataires.

Le règlement de copropriété de l’immeuble sis [Adresse 4] prévoit en son chapitre IV que chaque propriétaire de locaux a le droit de jouir et de disposer des choses qui constituent sa propriété privative comme il l’entend, à la condition de ne pas nuire aux droits privatifs ou communs des autres propriétaires.

Aux termes d’une main courante déposée le 7 septembre 2023, M. [B] [W], copropriétaire au sein de l’immeuble sis [Adresse 4], s’est plaint de nuisances commises les 9 juin et 27 juillet 2023, 20 et 21 août 2023 et 6 septembre 2023 par les locataires de l’appartement de M. [Y], notamment des nuisances sonores, des incivilités outre l’encombrement des poubelles de la copropriété par des déchets et des bouteilles de protoxyde d’azote.
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Trois avis de verbalisation ont par ailleurs été établis, par le commissariat du [Localité 7], les 14 et 15 novembre 2022 concernant des nuisances sonores provenant de l’appartement en litige ( 3ème étage, porte gauche).

Les demandeurs versent également 12 attestations de copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 4] mais également de celui du [Adresse 5] témoignant, sur une période allant de juillet 2022 à septembre 2023, des tapages diurnes et nocturnes très fréquents, du comportement agressif des locataires, de l’encombrement des parties communes par des déchets, de l’utilisation inappropriée de l’ascenseur entraînant son dysfonctionnement ainsi que de la pollution lumineuse à toute heure du jour et de la nuit.

Ces manquements précis, répétés et caractérisés imputables aux locataires de M. [Y] sont constitutifs de troubles excédant, par leur ampleur et leur répétition, les inconvénients normaux du voisinage et causent un préjudice important aux demandeurs qui sont dès lors fondés à en solliciter réparation.

Le préjudice collectivement ressenti par les copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 4] et l’immeuble du [Adresse 5], qui ont déjà eu à subir les nuisances provoquées par une activité de courte durée exploitée au 1er étage par la société SQLG, sera indemnisé par l’octroi, à chacun, de la somme de 8 000 euros.

III- Sur les demandes accessoires

Partie succombante en application des dispositions de l'article 696 du code de procédure civile, M. [Y] sera condamné aux dépens.

Eu égard à sa condamnation aux dépens, il sera condamné à payer au syndicat de copropriétaires du [Adresse 4] à [Localité 7] et au syndicat de copropriétaires du [Adresse 5] à [Localité 7], chacun, la somme de 2 000 euros au titre des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile et sera débouté de sa demande à ce titre.
Le sens de la présente décision conduit à débouter M. [I] [Y] de sa demande de dispense de toute participation aux frais de la procédure en application des dispositions de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965.

L'exécution provisoire est de droit, conformément aux dispositions de l'article 514 du code de procédure civile, et il n'y a pas lieu d'en disposer autrement.


PAR CES MOTIFS

Le tribunal statuant en premier ressort par jugement contradictoire, exécutoire par provision et par mise à disposition au greffe :

CONDAMNE M. [I] [Y] à cesser toute exploitation commerciale du bien immobilier qu’il détient aux 3ème et 4ème et 5ème étages de l’immeuble du [Adresse 4] (lots 8 et 11), sous astreinte de 10.000 euros par infraction constatée, laquelle courra sur une période de deux mois, à l'issue de laquelle il sera de nouveau statué si nécessaire par le juge de l'exécution ;

CONDAMNE M. [I] [Y] à payer au syndicat de copropriétaires du [Adresse 4] à [Localité 7] la somme de 8 000 euros à titre de dommages et intérêts ;

CONDAMNE M. [I] [Y] à payer au syndicat de copropriétaires du [Adresse 5] à [Localité 7] la somme de 8 000 euros à titre de dommages et intérêts ;

CONDAMNE M. [Y] aux dépens ;

CONDAMNE M. [Y] à payer au syndicat de copropriétaires du [Adresse 4] à [Localité 7] la somme de 2 000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNE M. [I] [Y] à payer au syndicat de copropriétaires du [Adresse 5] à [Localité 7] la somme de 2 000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile ;

DÉBOUTE M. [I] [Y] de sa demande de frais irrépétibles ;

DÉBOUTE M. [I] [Y] de sa demande de dispense de toute participation aux frais de la procédure en application des dispositions de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965 ;

RAPPELLE que l'exécution provisoire est de droit ;

REJETTE toutes les autres demandes plus amples ou contraires des parties.


Fait et jugé à Paris le 02 février 2024


Le greffierLa présidente