Tribunal Judiciaire · Charges de copropriété — 25 janvier 2024

TRIBUNAL
JUDICIAIRE
DE PARIS [1]

[1] Expéditions 
exécutoires
délivrées le:


■




RÉPUBLIQUE FRANÇAISE
AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS 

Charges de copropriété

 
N° RG 23/00196 
N° Portalis 352J-W-B7G-CYUSP

N° MINUTE : 




Assignation du :
03 Janvier 2023






JUGEMENT 
rendu le 25 Janvier 2024 
DEMANDEUR

Syndicat des copropriétaires du [Adresse 1], représenté par son syndic, le cabinet LOGERIM, S.A.S
[Adresse 2]
[Localité 4]

représenté par Maître Delphine LECOEUR, avocat au barreau de PARIS, avocat plaidant, vestiaire #B0271


DÉFENDERESSE

Madame [M] [H] [P]
[Adresse 1]
[Localité 3]

non représentée 


COMPOSITION DU TRIBUNAL

Par application des articles R.212-9 du Code de l’Organisation Judiciaire et 812 du Code de Procédure Civile, l’affaire a été attribuée au Juge unique.

Avis en a été donné aux avocats constitués qui ne s’y sont pas opposés.

Madame Caroline ROSIO, Vice-Présidente, statuant en juge unique.

assistée de Madame Sophie PILATI, Greffière lors des débats et de Madame Line-Joyce GUY, Greffière lors de la mise à disposition.
Décision du 25 Janvier 2024
Charges de copropriété
N° RG 23/00196 - N° Portalis 352J-W-B7G-CYUSP


DÉBATS

A l’audience publique du 23 Novembre 2023

JUGEMENT

- Réputé contradictoire
- En premier ressort
- Prononcé publiquement par mise à disposition au greffe, les parties en ayant été avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du Code de procédure civile 


EXPOSE DES FAITS ET DE LA PROCÉDURE


Madame [M]-[H] [P] est propriétaire des lots de copropriété n°6 et 20 d'un immeuble situé au [Adresse 1] à [Localité 3] depuis le décès de sa mère qui en avait l'usufruit.

Par jugement du 18 octobre 2018, le tribunal d'instance de Paris a condamné Mesdames [H] [P] et [E] [C] épouse [P] à payer au syndicat des copropriétaires de l'immeuble situé au [Adresse 1] à [Localité 3] la somme de 7.274,84 euros au titre des charges de copropriété arrêtées au 22 janvier 2018 avec intérêts au taux légal à compter du 22 février 2018 ainsi qu'à lui payer les sommes de 233,88 euros au titre des frais dus en application de l'article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965 et 500 euros de dommages et intérêts, outre la somme de 1.500 euros en application de l'article 700 du code de procédure civile (CPC).

Par ordonnance de référé du 20 janvier 2021, Madame [M]-[H] [P] a été condamnée à payer au syndicat des copropriétaires de l'immeuble situé au [Adresse 1] à [Localité 3] la somme provisionnelle de 9.788,34 euros à valoir sur l'arriéré des charges de copropriété sur la période du 1er avril 2018 au 1er octobre 2020 avec intérêts au taux légal à compter du 28 octobre 2020 outre la somme de 1.000 euros à titre provisionnel à valoir sur les dommages et intérêts ainsi qu'à 2.000 euros au titre de l'article 700 du CPC

Par lettre recommandée avec avis de réception du 24 novembre 2021, le syndicat des copropriétaires de l'immeuble a fait mettre en demeure Madame [M]-[H] [P] de payer des charges de copropriété impayées.

Par exploit de commissaire de justice signifié le 3 janvier 2023, le syndicat des copropriétaires de l'immeuble situé au [Adresse 1] à [Localité 5] a fait assigner Madame [M]-[H] [P] en paiement d’arriérés de charges de copropriété devant le tribunal judiciaire de Paris, pour l'audience du 28 juin 2023. 

Au visa de la loi n°65-557 du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis ainsi que des articles 1231-6 et 1240 du code civil, il demande au tribunal de :

- condamner Madame [M]-[H] [P] au paiement de la somme de 8.952,62 euros, pour la période du 1er janvier 2021 au 1er octobre 2022 avec intérêts de droit à compter de l’assignation ;
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- condamner Madame [M]-[H] [P] au paiement de la somme de 3.000 euros, à titre de dommages et intérêts ;

- condamner Madame [M]-[H] [P] au paiement des entiers dépens ;

- condamner Madame [M]-[H] [P] au paiement de la somme de 3.000 euros au titre des frais irrépétibles ;

- rappeler que l’exécution provisoire de la décision à intervenir est de droit.

Madame [M]-[H] [P] a été assignée le 3 janvier 2023 à domicile en l'étude du commissaire de justice. Elle n’a pas constitué avocat. La décision sera réputée contradictoire.

La clôture de l'instruction a été prononcée le 14 septembre 2023, et l'affaire a été appelée à l'audience de plaidoiries (juge unique) du 23 novembre 2023. La décision a été mise en délibéré au 25 janvier 2024, date à laquelle elle a été prononcée par mise à disposition au greffe. 


MOTIFS DE LA DECISION


En application de l'article 472 du code de procédure civile si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond et le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l'estime régulière, recevable et bien fondée.

1 - Sur la demande principale en paiement

Aux termes des dispositions énoncées aux articles 10 et 5 de la loi du 10 juillet 1965, « les copropriétaires sont tenus de participer aux charges entraînées par les services collectifs, les éléments d’équipement commun en fonction de l’utilité que ces services et éléments présentent à l’égard de chaque lot » ainsi qu’ « aux charges relatives à la conservation, à l’entretien et à l’administration des parties communes et de verser au fonds de travaux mentionné à l’article 14-2 la cotisation prévue au même article, proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots telles que ces valeurs résultent » « lors de l’établissement de la copropriété, de la consistance, de la superficie et de la situation des lots, sans égard à leur utilisation » - le règlement de copropriété fixant la part afférente à chaque lot dans chacune des catégories de charges.

En application de l’article 42 de la même loi, lorsque les comptes et le budget prévisionnel ont été approuvés, les copropriétaires qui n’ont pas contesté l’assemblée générale ayant voté cette approbation dans les deux mois de la notification ne sont plus fondés à contester ces comptes et ce budget provisionnel. Ils ne sont pas non plus fondés à refuser de payer les charges appelées si, ayant contesté une décision de l'assemblée générale, ils n'ont pas obtenu son annulation de manière définitive – toute décision non annulée étant par principe valide et donc exécutoire.

En revanche, tout copropriétaire peut contester les modalités de calcul du solde de son compte individuel de copropriété. En conséquence, il appartient au syndicat des copropriétaires qui poursuit le recouvrement de charges de produire le procès-verbal de la ou des assemblées générales approuvant les comptes des exercices correspondants et les budgets prévisionnels.

*

En vertu des dispositions conjuguées des articles 1353 du code civil et 9 du code de procédure civile, il appartient au syndicat des copropriétaires de prouver que le copropriétaire est redevable de la somme réclamée dans sa totalité.

En l'espèce, le syndicat des copropriétaires justifie tout d'abord par la production d’un extrait de matrice cadastrale que Madame [M]-[H] [P] est propriétaire des lots 10 et 430 de l’immeuble en copropriété sis [Adresse 1] à [Localité 5].

Au soutien de sa demande principale, le syndicat des copropriétaires produit aux débats :

- les procès-verbaux des assemblées générales des 18 janvier 2021, 13 septembre 2021 et 10 juin 2022, par lesquelles l’assemblée des copropriétaires a approuvé les comptes des années 2019 à 2021, fixé les budgets prévisionnels des années 2021 à 2022 et voté la réalisation de divers travaux ;

- les attestations de non-recours correspondantes ;

- un décompte de répartition des charges, et les appels de fonds portant application aux charges collectives de la clé de répartition des lots du défendeur ;

- un décompte de créance actualisé au 25 novembre 2022.

Il résulte de l'examen de ces pièces que le compte individuel de copropriétaire de Madame [M]-[H] [P], déduction faite des frais de recouvrement, est débiteur de 8.246,62 euros pour la période du 1er janvier 2021 au 1er octobre 2022.

Madame [M]-[H] [P] ne démontrant pas avoir satisfait à son obligation de paiement en sa qualité de copropriétaire, elle sera en conséquence condamnée au paiement de cette somme au titre des charges courantes et appels de fonds impayés.

Au regard de la demande formée par le syndicat des copropriétaires quant aux intérêts, ceux-ci seront dus à compter du 3 janvier 2023.

2 - Sur les frais de recouvrement

Selon l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965 sont imputables au seul copropriétaire concerné les frais nécessaires exposés par le syndicat, notamment les frais de mise en demeure, de relance et de prise d’hypothèque à compter de la mise en demeure, pour le recouvrement d’une créance justifiée à l’encontre d’un copropriétaire ainsi que les droits et émoluments des actes des huissiers de justice et le droit de recouvrement ou d’encaissement à la charge du débiteur. 

Cette énumération n'est pas exhaustive, la juridiction disposant d'un pouvoir d'appréciation souverain quant au caractère nécessaire de ces frais.
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Charges de copropriété
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En conséquence, ne sont pas considérés comme des frais nécessaires au recouvrement de la créance de charges, au sens des dispositions susmentionnées :

- les frais de relance antérieurs à l'envoi d'une mise en demeure, ainsi que les frais de relance, mise en demeure et sommation de payer postérieurs à la délivrance de l'assignation ;

- les frais de suivi de procédure ou les honoraires du syndic pour transmission du dossier à l'huissier ou à l'avocat, dès lors qu'il n'est pas justifié de l'accomplissement de diligences exceptionnelles ;

- les frais d'huissier engagés pour l'introduction de l'instance ou la signification de conclusions, qui constituent des dépens au sens de l'article 695 du code de procédure civile (6°) ;

- les frais d'avocat, qui constituent des frais irrépétibles indemnisés en application de l'article 700 du code de procédure civile.

Le juge peut toutefois en décider autrement en considération de l'équité ou de la situation économique des parties au litige.

*

En l'espèce, le syndicat des copropriétaires sollicite en outre le paiement de la somme de 706 euros au titre des frais exposés pour le recouvrement de sa créance. 

Il s'évince de l'examen des pièces versées au débat que le syndicat des copropriétaires ne justifie pas des frais libellés « suivi de procédure année 2021 » pour 360 euros ou « constitution dossier Avocat Nelle procédure» pour 250 euros. 

En outre, il est relevé que le recouvrement d'une créance de charges constitue un acte élémentaire d'administration de la copropriété faisant partie des missions de base du syndic, et que le contrat de syndic n'est pas opposable à un copropriétaire particulier mais uniquement au syndicat des copropriétaires. Conformément au contrat-type prévu par le décret n°67-223 du 17 mars 1967, les frais d'envoi ou de suivi de dossier contentieux ne peuvent être facturés qu'en cas de « diligences exceptionnelles », non démontrées ou même alléguées en l'espèce. 

Les frais désignés comme « frais mise en demeure avocat » d'un montant de 96 euros apparaissent quant à eux constituer des dépens.

Le syndicat des copropriétaires sera par conséquent débouté de sa demande en paiement au titre des frais exposés pour le recouvrement de sa créance. 

3 - Sur la demande indemnitaire du syndicat des copropriétaires 

L'article 1231-6 du Code civil dispose que le créancier auquel son débiteur en retard a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant de ce retard, peut obtenir des dommages et intérêts distincts de l'intérêt moratoire.

Il est de jurisprudence constante que la résistance abusive du défendeur se définit par la contrainte pour le demandeur d’intenter une action en justice pour parvenir à ses fins, supposant ainsi la démonstration d'une attitude fautive du défendeur caractérisée notamment par sa malice, sa mauvaise foi ou une erreur grossière équivalente au dol. Elle ne se traduit pas par une simple résistance au paiement.

En l'espèce, il ressort des pièces communiquées que la défenderesse a manqué de longue date à son obligation de paiement des charges de copropriété. En effet, des jugements et arrêts condamnant Madame [M] [H] [P] en paiement de charges de copropriété des 18 octobre 2018 et 20 janvier 2021 sont versés au débat. Ces manquements répétés de Madame [M] [H] [P] à son obligation de régler des sommes dues constitue une faute qui compromet la trésorerie de la copropriété et lui cause un préjudice certain.

Il conviendra en conséquence de la condamner à verser au syndicat des copropriétaires la somme de 3.000 euros en réparation du préjudice financier causé.

4 - Sur les demandes accessoires

- Sur les dépens

Aux termes de l'article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n'en mette la totalité ou une fraction à la charge d'une autre partie. 

Madame [M]-[H] [P], partie perdant le procès, sera condamné au paiement des entiers dépens de l'instance.

- Sur les frais non compris dans les dépens

En application de l'article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou la partie perdante à payer à l'autre partie la somme qu'il détermine au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Le juge tient compte de l'équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d'office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu'il n'y a lieu à condamnation. 

Il n’apparaît pas équitable de laisser à la charge de la copropriété les frais non compris dans les dépens qui ont été exposés dans le cadre de la présente instance. Tenue aux dépens, Madame [M]-[H] [P] sera en outre condamnée à payer au syndicat des copropriétaires la somme de 1.200 euros à ce titre.

- Sur l’exécution provisoire 

Aux termes des articles 514 et suivants du code de procédure civile, dans leur rédaction issue du décret n°2019-1333 du 11 décembre 2019 et applicable aux instances introduites à compter du 1er janvier 2020, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n'en dispose autrement.

Enfin il sera rappelé, au visa de l'article 514 du code de procédure civile, que le présent jugement est de droit exécutoire à titre provisoire.    

PAR CES MOTIFS,

Le tribunal, statuant par un jugement réputé contradictoire, en premier ressort, après débats en audience publique et par mise à disposition au greffe,

CONDAMNE Madame [M]-[H] [P] à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 1] à [Localité 5] les sommes de :

- 8.246,62 euros au titre d'arriérés de charges de copropriété, avec intérêts au taux légal à compter du 3 janvier 2023 ;

- 3.000,00 euros, à titre de dommages et intérêts ;

- 1.200,00 euros au titre des frais irrépétibles ;

DEBOUTE le syndicat des copropriétaires de ses autres demandes plus amples ou contraires ;

CONDAMNE Madame [M]-[H] [P] aux entiers dépens de l’instance ;

RAPPELLE que l'exécution provisoire du jugement est de droit.
 
Fait et jugé à Paris le 25 Janvier 2024


La Greffière La Présidente