Tribunal Judiciaire · PCP JTJ proxi fond — 25 janvier 2024

TRIBUNAL 
 JUDICIAIRE
 DE PARIS [1]

[1] Copie conforme délivrée
le :
à :
Monsieur [T] [S]

Copie exécutoire délivrée 
le :
à :
Maître Bertrand DE LACGER

Pôle civil de proximité
■

PCP JTJ proxi fond
 
N° RG 23/05657 - N° Portalis 352J-W-B7H-C2XJR

N° MINUTE : 







JUGEMENT 
rendu le jeudi 25 janvier 2024


DEMANDERESSE
Le Syndicat des Copropriétaires de l’immeuble du [Adresse 2], représenté par son syndic, la société ZTIMMO, dont le siège social est sis [Adresse 3]
représentée par Maître Bertrand DE LACGER de la SELARL LB AVOCAT, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : #A0272


DÉFENDEUR
Monsieur [T] [S]
demeurant [Adresse 4]
non comparant, ni représenté


COMPOSITION DU TRIBUNAL
Sandra MONTELS, Présidente, 
assistée de Coraline LEMARQUIS, Greffière,

DATE DES DÉBATS 
Audience publique du 10 novembre 2023

JUGEMENT
rendue par défaut, en dernier ressort, prononcé par mise à disposition le 25 janvier 2024 par Sandra MONTELS, Présidente, assistée de Coraline LEMARQUIS, Greffière


Décision du 25 janvier 2024
PCP JTJ proxi fond - N° RG 23/05657 - N° Portalis 352J-W-B7H-C2XJR


EXPOSE DU LITIGE

 M. [T] [S] est propriétaire du lot n°126 dans l'immeuble sis [Adresse 1] soumis au régime de la copropriété. 

Suite à divers impayés de charges de copropriété, M. [T] [S] a été condamné par ordonnance d'injonction de payer du tribunal judiciaire de Paris du 16 mai 2019 à verser au syndicat des copropriétaires du [Adresse 2] la somme de 2373,45 euros en principal avec intérêts au taux légal à compter de la signification de la décision.

Faisant valoir de nouveaux impayés, le syndicat des copropriétaires de l’immeuble du [Adresse 2], représenté par son syndic en exercice la société ZTIMMO, a assigné M. [T] [S] devant le tribunal judiciaire de Paris par acte de commissaire de justice du 28 juin 2023, en paiement des sommes suivantes, sous le bénéfice de l'exécution provisoire :
- 1129,93 euros correspondant à l'arriéré de charges de copropriété selon décompte du 16 juin 2023 incluant les appels de fonds et travaux des 3ème et 4ème trimestres 2023 avec intérêts au taux légal à compter de la mise en demeure du 19 avril 2023, 
- 356 euros au titre des frais de recouvrement sur le fondement de l'article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965, avec intérêts au taux légal à compter du 19 avril 2023 ,
- 1500 euros au titre des dommages et intérêts,
- la capitalisation des intérêts échus selon les conditions de l’article 1343-2 du code civil,
- 1095,60 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens de l'instance. 

Au soutien de ses demandes, le syndicat des copropriétaires fait valoir que les comptes ont été approuvés et les budgets prévisionnels votés, que les procès-verbaux des assemblées générales n'ont fait l'objet d'aucune contestation de sorte que la créance est certaine, liquide et exigible, que la résistance de M. [T] [S] à payer ses charges est abusive, que sa défaillance compromet la trésorerie de l'immeuble et empêche le fonctionnement normal de la copropriété, que le syndic est privé d'une partie importante des fonds nécessaires à la gestion et l'entretien de l'immeuble. 

A l'audience du 10 novembre 2023, le syndicat des copropriétaires, représenté par son conseil, a sollicité le bénéfice de son acte introductif d'instance. 

Bien que régulièrement assigné par procès-verbal de recherches infructueuses dans les conditions de l'article 659 du code de procédure civile, M. [T] [S] n'a pas comparu et ne s'est pas fait représenter. 

Conformément à l'article 473 du code de procédure civile, il sera statué par jugement par défaut.

La décision a été mise en délibéré à ce jour par mise à disposition au greffe. 

MOTIFS DE LA DECISION

Aux termes de l'article 472 du code de procédure civile, si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond. Le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l'estime régulière, recevable et bien fondée.

Sur les charges et provisions sur charges de copropriété et les travaux
Aux termes des alinéas 1 et 2 de l'article 10 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965, les copropriétaires sont tenus de participer au paiement des charges entraînées par les services collectifs et les éléments d'équipement commun en fonction de l'utilité objective que ces services et éléments présentent à l'égard de chaque lot, dès lors que ces charges ne sont pas individualisées. Ils sont tenus de participer aux charges relatives à la conservation, à l'entretien et à l'administration des parties communes, générales et spéciales, et de participer au fonds de travaux mentionné à l'article 14-2-1 proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots. Aux termes de l'article 14-1 I de ladite loi le syndicat des copropriétaires vote chaque année un budget prévisionnel pour faire face aux dépenses courantes de maintenance, de fonctionnement et d'administration des parties communes et équipements communs de l'immeuble. Les copropriétaires versent au syndicat des provisions égales au quart du budget voté mais l'assemblée générale peut fixer des modalités différentes. La provision est exigible le premier jour de chaque trimestre ou le premier jour de la période fixée par l'assemblée générale. 

L'article 14-1 de cette même loi dispose également que, pour faire face aux dépenses courantes de maintenance, de fonctionnement et d'administration des parties communes et équipements communs de l'immeuble, le syndicat des copropriétaires vote, chaque année, un budget prévisionnel et les copropriétaires versent au syndicat des provisions égales au quart du budget voté. En vertu de l’article 35 du décret du 17 mars 1967, les appels provisionnels auxquels procède le syndic, dans les limites et sous les conditions prévues par ce texte, constituent une créance certaine, liquide et exigible.

Le recouvrement des provisions peut ainsi être poursuivi jusqu'à l'établissement des comptes définitifs qui seront soumis à l'approbation de l'assemblée générale. A ce titre, le syndicat doit produire la délibération de l'assemblée générale adoptant le budget prévisionnel et démontrer la date d'exigibilité des provisions impayées. 

Par ailleurs, les travaux non inclus dans les charges de copropriété sus-définies et prévus à l'article 44 du décret n°67-223 du 17 mars 1967, ne sont pas compris dans le budget prévisionnel. Ils doivent faire l'objet d'un vote à l'assemblée générale quant à leur principe, leur montant et à leurs modalités de paiement et d'exigibilité.

L'article 35 du décret du 17 mars 1967 précise les versements que peut exiger le syndic. 

En application de l'article 42 de la même loi, les décisions d'une assemblée générale s'imposent aux copropriétaires tant que la nullité n'en a pas été prononcée et ce même si une procédure pour obtenir cette nullité a été diligentée. En effet, les actions ayant pour objet de contester les décisions des assemblées générales ne suspendent que les travaux décidés par l'assemblée générale en application des articles 25 et 26 durant le délai de recours de deux mois. Le copropriétaire qui n'a pas contesté la décision de l'assemblée générale ayant approuvé les comptes, n'est ainsi pas fondé à refuser de payer les sommes qui lui sont réclamées.

En application de l'article 1353 du code civil il appartient au syndicat des copropriétaires de prouver que le copropriétaire est redevable de la somme réclamée dans sa totalité.

En l’espèce, le syndicat des copropriétaires produit à l'appui de sa demande : 
- le relevé de propriété établissant la qualité de copropriétaire de M. [T] [S],
- l'ordonnance du 16 mai 2019 d'injonction de payer la somme de 2373,45 euros signifiée le 30 décembre 2019 selon des modalités inconnues ; 
- une derrière mise en demeure du 31 mars 2023 expédiée en lettre simple par le syndic ; 
- une mise en demeure adressée par lettre recommandée avec avis de réception du 6 avril 2023 d'avoir à régler la somme de 3755,15 euros en principal suivant décompte arrêté au 5 avril 2023 retournée « pli avisé et non réclamé »,
- une mise en demeure adressée par lettre recommandée avec avis de réception le 19 avril 2023 d'avoir à régler la somme de 4027,15 euros en principal suivant décompte arrêté au 19 avril 2023 retournée « destinataire inconnu à l'adresse », 
- un relevé individuel de charge pour la période du 01 avril 2019 au 01 juin 2023 faisant état d'un impayé de 1075,33 euros en principal, 2è trimestre 2023 et 4è appel pour la réfection de la toiture inclus,
- les appels de fonds de provisions sur charges et fonds travaux pour les années 2019, 2020, 2021, 2022, les 2 premiers trimestres 2023, l'appel de fonds pour les travaux de velux du 19 juillet 2019, les appels des travaux de réfection de la toiture, un arrêté de charges pour les années 2018, 2019, 2020, 
· les procès-verbaux des assemblées générales des 20 juin 2019, 17 septembre 2020, 28 septembre 2021, 16 juin 2022 comportant : 
o approbation des comptes des exercices 2018, 2019, 2020, 2021, 
o vote des budgets prévisionnels 2020, 2021, 2022, 2023, 
o vote des travaux ou opérations suivantes : emplacement d'un velux, travaux de réfection de peinture, sécurisation de la porte d'accès (assemblée générale du 20 juin 2019), réfection d'un mur (assemblée générale du 28 septembre 2021). 
· les attestations de non recours concernant les procès-verbaux susvisés,
· le contrat de syndic, 
· la facture d'avocat.

En application des textes visés ci-dessus et au vu des pièces produites par le syndicat, la créance de ce dernier est parfaitement établie à hauteur de la somme de 1048,73 euros portant sur la période allant du 20 juin 2019 – soit postérieurement à l'ordonnance d'injonction de payer – au 16 juin 2023 incluant l'appel provisionnel du 2è trimestre 2023 et le 4è appel des travaux de réfection de la couverture. 

Cette somme portera intérêt au taux légal à compter de l'assignation. En effet, la mise en demeure du 19 avril 2023 a été retournée « destinataire inconnu à l'adresse ». 

Sur les frais nécessaires pour le recouvrement des charges

Aux termes de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965 « sont imputables au seul copropriétaire concerné a) les frais nécessaires exposés par le syndicat, notamment les frais de mise en demeure, de relance et de prise d'hypothèque à compter de la mise en demeure, pour le recouvrement d'une créance justifiée à l'encontre d'un copropriétaire ainsi que les droits et émoluments des actes des commissaires de justice et le droit de recouvrement ou d'encaissement à la charge du débiteur; » « b) les frais et honoraires du syndic afférents aux prestations effectuées au profit de ce copropriétaire (…). »
Cette liste n'est pas limitative, les frais réclamés devant toutefois être justifiés.

Il convient d'ajouter que les frais de recouvrement ne sont nécessaires au sens de l'article 10-1 précité que s'ils ne relèvent pas de la gestion courante du syndic et traduisent des diligences réelles, inhabituelles et nécessaires propres à permettre au syndicat des copropriétaires de recouvrer une créance justifiée à l'encontre d'un copropriétaire défaillant. 

En l'espèce, il est sollicité la somme totale de 356 euros se décomposant comme suit :
- 36 euros pour l'envoi de la mise en demeure du 31 mars 2023,
- 140 euros pour la mise en demeure par avocat du 6 avril 2023,
- 180 euros de frais de « suivi de dossier » 

Il n’est pas établi que la mise en demeure du 31 mars 2023 ait été envoyée par lettre recommandée avec avis de réception faute de production de l’accusé de réception. La somme sera par conséquent rejetée. 

Les frais de mise en demeure du 6 avril 2023 seront ramenés à de plus justes proportions soit la somme de 30 euros. 
Enfin, il n'est justifié d'aucune diligence particulière concernant les frais de suivi de dossier lesquels ne sont aucunement justifiés. 

En conséquence la somme globale de 30 euros sera accordée au titre des frais nécessaires, 

Cette somme produira intérêts au taux légal à compter de l’assignation. 

Sur les dommages et intérêts

L'article 1231-6 du code civil dispose que le créancier auquel son débiteur en retard a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant de ce retard, peut obtenir des dommages et intérêts, distincts des intérêts moratoires de la créance. 
L'article 2274 du code civil précise que la bonne foi est toujours présumée, et que c'est à celui qui se prévaut de la mauvaise foi d'en rapporter la preuve.

Par ailleurs, en application de l'article 1240 du même code, il est de jurisprudence constante que la faute, même non grossière ou dolosive suffit, lorsqu'un préjudice en résulte, à justifier une condamnation à des dommages et intérêts pour abus du droit d'agir en justice ou de résistance abusive à une action judiciaire.

Les manquements répétés des copropriétaires à leur obligation essentielle à l'égard du syndicat des copropriétaires de régler les charges de copropriété sans justifier de raisons valables pouvant expliquer leur carence existante depuis plusieurs années malgré les différentes mises en demeure, outre qu'ils révèlent leur mauvaise foi, sont constitutifs d'une faute qui cause à la collectivité des copropriétaires, privée depuis de longues années d'une somme importante, nécessaire à la gestion et à l'entretien de l'immeuble, un préjudice financier direct et certain.

En l'espèce, il est établi que M. [T] [S] présente, de manière récurrente des impayés de charges de copropriété et de travaux. Ces manquements répétés perturbent la trésorerie et le bon fonctionnement de la copropriété et causent nécessairement un préjudice important au syndicat des copropriétaires qui doit pallier ces paiements manquants. Ce montant sera toutefois revu à de plus justes proportions compte tenu du montant de la créance et des tantièmes de propriété détenus par M. [T] [S]. La demande de dommages et intérêts du syndicat des copropriétaires sera donc accueillie à hauteur de 300 euros avec intérêts au taux légal à compter du jugement. 

Sur la capitalisation des intérêts 

La capitalisation des intérêts ayant été sollicitée, elle sera ordonnée conformément aux dispositions de l'article 1343-2 du code civil, sous réserve du respect des conditions d'annualité et étant précisé que le point de départ des intérêts capitalisés ne peut être antérieur à la demande de capitalisation du créancier.

En conséquence, la demande de capitalisation ayant été formalisée pour la première fois dans l’assignation, le point de départ de la capitalisation sera le 28 juin 2023 pour les charges et frais de recouvrement et la date du présent jugement pour les dommages et intérêts.

Sur les demandes accessoires

Le défendeur, qui succombe, supportera les dépens, en application de l'article 696 du code de procédure civile. 

Il serait inéquitable de laisser à la charge du syndicat des copropriétaires les frais exposés par lui dans la présente instance et non compris dans les dépens. La somme de 800 euros lui sera donc allouée au titre de l'article 700 du code de procédure civile.

La présente décision est de droit exécutoire à titre provisoire, conformément à l'article 514 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS,

Le tribunal judiciaire statuant publiquement, après débats en audience publique, par jugement mis à disposition au greffe par défaut et en dernier ressort,

CONDAMNE M. [T] [S] à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble du [Adresse 2], représenté par son syndic en exercice la société ZTIMMO:
- la somme de 1048,73 euros au titre des provisions sur charges et charges de copropriété et des travaux impayés portant sur la période du 20 juin 2019 au 16 juin 2023 incluant l'appel provisionnel du 2ème trimestre 2023 et le 4è appel des travaux de réfection de la couverture, avec intérêts au taux légal à compter du 28 juin 2023 ;
- la somme de 30 euros au titre des frais de recouvrement, avec intérêts au taux légal à compter du 28 juin 2023,
- la somme de 300 euros au titre des dommages et intérêts avec intérêts au taux légal à compter du présent jugement,

ORDONNE la capitalisation des intérêts dans les termes de l'article 1343-2 du code civil, à compter du 28 juin 2023 ; 

REJETTE le surplus des demandes,

CONDAMNE M. [T] [S] aux dépens,

CONDAMNE M. [T] [S] à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble du [Adresse 2], représenté par son syndic en exercice la société ZTIMMO, la somme de 800 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile, 

RAPPELLE que le présent jugement est exécutoire de plein droit à titre provisoire,

Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition les jour, mois et an susdits par le président et le greffier susnommés.
 
 
 
Le greffier, Le président.