Tribunal Judiciaire · 8ème chambre 3ème section — 2 février 2024

TRIBUNAL
 JUDICIAIRE
 DE PARIS [1]

[1] Copies exécutoires
délivrées le: 
à Me METIVIER, Me DANIAULT, 
Me HOFFMANN NABOT 
et Me BALLOUARD
Copies certifiées 
conformes délivrées le: 
à Me DE ARAUJO


■

8ème chambre 
3ème section

N° RG 21/08795
N° Portalis 352J-W-B7F-CUW6S

N° MINUTE : 

Assignation du :
24 juin 2021










JUGEMENT

rendu le 02 février 2024 
DEMANDERESSE

S.C.I. BLOMET-LECOURBE
[Adresse 2]
[Localité 11]

représentée par Maître Virginie METIVIER, avocat au barreau de PARIS, vestiaire #B0045


DÉFENDEURS

S.C.I. DU LION
[Adresse 9]
[Localité 7]

représentée par Maître Eléonore DANIAULT, avocat au barreau de PARIS, vestiaire #B282


S.A. AXA FRANCE IARD, ès qualité assureur de la S.C.I. DU LION
[Adresse 5]
[Localité 10]

représentée par Maître Laure FLORENT de l’AARPI FLORENT AVOCATS, avocat au barreau de PARIS, vestiaire #E0549


Décision du 02 février 2024
8ème chambre 3ème section
N° RG 21/08795 - N° Portalis 352J-W-B7F-CUW6S

Syndicat des copropriétaires du [Adresse 1] et [Adresse 3], représenté par son syndic la S.A.R.L. GESTION TRANSACTIONS IMMOBILIERES (G.T.F.)
[Adresse 6]
[Localité 11]

représenté par Maître Marc-Robert HOFFMANN NABOT, avocat au barreau de PARIS, vestiaire #C1364


Compagnie d’assurance AXA FRANCE IARD, ès qualité d’ assureur du syndicat des copropriétaires du [Adresse 1] et [Adresse 3]
[Adresse 5]
[Localité 10]

représentée par Maître Catherine BALLOUARD, avocat au barreau de PARIS, vestiaire #A0420


S.A.S. RL MEILLANT ET BOURDELEAU
[Adresse 4]
[Localité 8]

représentée par Maître Marilina DE ARAUJO, avocat au barreau de PARIS, vestiaire #E963


COMPOSITION DU TRIBUNAL

Madame Frédérique MAREC, première vice-présidente adjointe
Madame Lucile VERMEILLE, vice-présidente
Madame Céline CHAMPAGNE, juge

assistées de Madame Léa GALLIEN, greffier


DÉBATS

A l’audience du 16 novembre 2023 présidée par Madame Frédérique MAREC, tenue en audience publique, avis a été donné aux parties que le jugement serait rendu par mise à disposition au greffe le 02 février 2024.


JUGEMENT

Prononcé publiquement par mise à disposition au greffe
Contradictoire
Premier ressort



EXPOSÉ DU LITIGE 

L’immeuble sis [Adresse 1] et [Adresse 3] est soumis au statut de la copropriété des immeubles bâtis. Lors de l’assemblée générale du 6 juin 2019, la SAS Cabinet GTI Immobilier a succédé à la SAS RL Meillant et Bourdeleau en qualité de syndic.

Décision du 02 février 2024
8ème chambre 3ème section
N° RG 21/08795 - N° Portalis 352J-W-B7F-CUW6S

La SCI Blomet-Lecourbe est propriétaire des lots n° 2 et n° 51 qui correspondent à un local commercial et à deux réserves. 

La SCI du Lion a acquis en 2000 un appartement situé au premier étage de l’immeuble situé en partie au dessus du local commercial appartenant à la SCI Blomet-Lecourbe.

Par acte sous seing privé en date du 6 novembre 2006, la SCI Blomet-Lecourbe a donné ces lots à bail en renouvellement à la SARL Cabinet D’études et de Gestion (SARL CEG), pour une durée de 9 ans à compter du 1er octobre 2006. 

Le 28 août 2015, la SCI Blomet-Lecourbe a délivré congé à la SARL CEG pour le 30 septembre 2015, avec refus de renouvellement et refus de paiement d’une indemnité d’éviction, motif pris que la SARL CEG n’était pas immatriculée au registre du commerce et des sociétés.

Par jugement en date du 31 mai 2017, le tribunal de grande instance de Paris a déclaré régulier le congé ainsi délivré, a ordonné à la SARL CEG de libérer les lieux et a rejeté sa demande d’indemnité d’éviction.

Se plaignant de désordres affectant le plancher haut du local commercial, la SCI Blomet-Lecourbe a, par acte d’huissier en date du 19 janvier 2018, fait assigner le syndicat des copropriétaires du [Adresse 1] et [Adresse 3] et la SAS RL Meillant et Bourdeleau devant le juge des référés afin de solliciter la réalisation de travaux et une provision à valoir sur ses préjudices.

Par acte d’huissier en date du 5 mars 2018, le syndicat des copropriétaires a assigné son assureur la SA AXA France IARD, et la SCI du Lion, en intervention forcée et en garantie, devant le juge des référés. Par ordonnance en date du 27 décembre 2018, les opérations d’expertise ont été rendues communes à la SA AXA France IARD en qualité d’assureur de la SCI du Lion.

Par ordonnance en date du 15 mai 2018, le juge des référés a désigné M. [L] [J] en qualité d’expert judiciaire. 

M. [L] [J] a déposé son rapport le 18 mars 2021.

Le 24 juin 2021, la SCI Blomet-Lecourbe a fait assigner la SCI du Lion, la SA AXA France IARD, en qualité d’assureur de la SCI du Lion, le syndicat des copropriétaires du [Adresse 1] et [Adresse 3], la SA AXA France IARD en qualité d’assureur du syndicat des copropriétaires et la SAS RL Meillant et Bourdeleau, devant le tribunal judiciaire de Paris. 

Aux termes de ses dernières conclusions notifiées par RPVA le 9 novembre 2022, la SCI Blomet-Lecourbe demande au tribunal de : 

“Vu les articles 9 et 14 de la loi du 10 juillet 1965, 
VU l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965, 
Vu l’article 1240 nouveau du code civil (ancien article 1382), 
Vu l’article L 124-3 du code des assurances, 
Vu les pièces produites aux débats, 
 
- DIRE ET JUGER la SCI BLOMET-LECOURBE recevable et bien fondée en ses demandes, fins et conclusions ; 
 
- CONDAMNER in solidum le syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 1] et [Adresse 3] à [Localité 11], représenté par son syndic, la société GTI IMMOBILIER, la SCI DU LION ainsi que leur assureur, la Compagnie AXA FRANCE IARD, ainsi que la société RL MEILLANT ET BOURDELEAU à verser à la SCI BLOMET-LECOURBE une somme de 20.181,37 euros HT, TVA en sus, et actualisation au visa de l’indice BT01 à compter des dates d’établissement des devis, au titre de la remise en état de ses locaux ; 
 
- CONDAMNER in solidum le syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 1] et [Adresse 3] à [Localité 11], représenté par son syndic, la société GTI IMMOBILIER, la SCI DU LION ainsi que leur assureur, la Compagnie AXA FRANCE IARD à verser à la SCI BLOMET-LECOURBE une somme de 135.000 euros, à titre de dommages et intérêts pour perte locative ; 
 
- DEBOUTER le syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 1] et [Adresse 3] à [Localité 11], représenté par son syndic, la société GTI IMMOBILIER, la SCI DU LION ainsi que leur assureur, la Compagnie AXA FRANCE IARD de toute demande à l’encontre de la SCI BLOMET-LECOURBE ; 

- CONDAMNER in solidum le syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 1] et [Adresse 3] à [Localité 11], représenté par son syndic, la société GTI IMMOBILIER, la SCI DU LION ainsi que leur assureur, la Compagnie AXA FRANCE IARD à verser à la SCI BLOMET-LECOURBE la somme de 15.000 €, par application de l’article 700 du Code de procédure civile ; 
 
- CONDAMNER in solidum le syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 1] et [Adresse 3] à [Localité 11], représenté par son syndic, la société GTI IMMOBILIER, la SCI DU LION ainsi que leur assureur, la Compagnie AXA FRANCE IARD aux entiers dépens de l’instance en ce compris les frais d’expertise ; 
 
- DISPENSER la SCI BLOMET-LECOURBE de participer aux frais de procédure, en application de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965 ;
 
- RAPPELER l’exécution provisoire de la décision à intervenir.”

Aux termes de ses dernières conclusions notifiées par RPVA le 14 novembre 2022, la SCI du Lion demande au tribunal de : 

“Vu l’article 1240 du code civil, 
Vu les articles L 121-1 et suivants du code des assurances, 
Vu le rapport d’expertise, 

A titre principal : 
 
- DEBOUTER la SCI BLOMET-LECOURBE de ses demandes dirigées à l’encontre de la SCI DU LION ;
 
A titre subsidiaire : 
 
En cas de condamnation de la SCI DU LION, 
 
- CONDAMNER le syndicat des copropriétaires de l’immeuble du [Adresse 1] et [Adresse 3] et la compagnie AXA France IARD, en sa qualité d’assureur de la SCI DU LION et en sa qualité d’assureur du syndicat des copropriétaires, à garantir et relever indemne la SCI DU LION de toutes condamnations qui pourraient être mises à sa charge ;
 
- DEBOUTER le syndicat des copropriétaires de l’immeuble du [Adresse 1] et [Adresse 3], la société RL MEILLANT et BOURDELEAU de leurs demandes dirigées contre la SCI DU LION ; 
 
- DEBOUTER la compagnie AXA France IARD, en sa qualité d’assureur de la SCI DU LION de sa demande de mise hors de cause ; 
 
- CONDAMNER la SCI BLOMET-LECOURBE, le syndicat des copropriétaires de l’immeuble du [Adresse 1] et [Adresse 3] et la compagnie AXA France IARD, en sa qualité d’assureur de la SCI DU LION et en sa qualité d’assureur du syndicat des copropriétaires à payer à la SCI DU LION, la somme de 5.000 € en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ; 
 
- CONDAMNER la SCI BLOMET-LECOURBE, le syndicat des copropriétaires de l’immeuble du [Adresse 1] et [Adresse 3] et la compagnie AXA France IARD, en sa qualité d’assureur de la SCI DU LION et en sa qualité d’assureur du syndicat des copropriétaires, en tous les dépens, qui seront recouvrés par Maître Eléonore DANIAULT, avocat aux offres de droit selon les dispositions de l’article 699 du code de procédure civile.” 

Aux termes de ses dernières conclusions notifiées par RPVA le 19 janvier 2022, le syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 1] et [Adresse 3] demande au tribunal de : 

“Vu les dispositions des articles 1240 et suivants du code civil, 

A titre principal : 

- Juger le syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier situé [Adresse 1] et [Adresse 3], à [Localité 11], représenté par son syndic, la société Gestion Transactions Immobilières recevable et bien fondé en ses demandes ; 

- Débouter la société SCI Blomet-Lecourbe de l’ensemble de ses demandes, fins et conclusions; 
 
A titre subsidiaire : 

- Dans l’hypothèse où le Tribunal entendrait allouer une indemnisation aux préjudices dont se prévaut la société Blomet Lecourbe, juger que la société SCI du Lion a causé ces préjudices ; 

- Juger que la société SCI du Lion devra relever et garantir le syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier situé [Adresse 1] et [Adresse 3], à [Localité 11], représenté par son syndic, la société Gestion Transactions Immobilières de toutes condamnation qui serait prononcé à son encontre dans la cadre de la présente instance ; 
 
A titre très subsidiaire : 

- Distinguer le coût des travaux de l’indemnité de jouissance sollicitée par la société Blomet Lecourbe et juger que la défaillance de la société SCI du Lion à mettre un terme aux fuites survenues dans ses lots est la cause effective du préjudice de jouissance allégué par la société Blomet Lecourbe ; 

- Juger que la société SCI du Lion supportera seul la charge de l’indemnisation de ce préjudice de jouissance ; 
 
A titre infiniment subsidiaire : 

- Dans l’hypothèse où le Tribunal entendrait condamner le syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier situé [Adresse 1] et [Adresse 3], à [Localité 11], à indemniser la société Blomet Lecourbe du préjudice de jouissance qu’elle allègue, juger que ce syndicat ne peut porter une part de responsabilité dans ce préjudice au-delà du 19 avril 2019 et que seule la défaillance de la SCI du Lion à supprimer les causes des infiltrations a prolongé le préjudice de la demanderesse au-delà ; 

- Juger que la société SCI du Lion supportera seul la charge de l’indemnisation du préjudice de jouissance de la société SCI Blomet Lecourbe pour la période courant au-delà du 19 avril 2019; 
 
En toutes hypothèses : 

- Ramener à de plus juste proportions le montant des préjudices allégués par la société SCI Blomet Lecourbe ; 

- Condamner la société AXA France IARD à relever et garantir le syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier situé [Adresse 1] et [Adresse 3], à [Localité 11], de toute condamnation qui serait prononcée à son encontre à l’issue de l’instance ; 

- Condamner les parties succombants à l’instance à payer au syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier situé [Adresse 1] et [Adresse 3], à [Localité 11], une somme de 5 000 euros sur le fondement de l’article 700 du Code de procédure civile ; 

- Condamner les parties succombants à l’instance aux entiers dépens de l’instance.”

Aux termes de ses dernières conclusions notifiées par RPVA le 19 octobre 2022, la SA AXA France IARD, en qualité d’assureur de la SCI du Lion, demande au tribunal de : 

“Vu le rapport de Monsieur [G],
Vu les articles 1104 et 1964 du code civil,
Vu l’article 1108 du code civil,
Vu l'article 112-6 du code des assurances, 
 
- Déclarer que le sinistre portant sur le plancher haut du rez-de-chaussée était entièrement constitué avant antérieurement à l’acquisition en 2000 de l’appartement du 1er étage par la SCI DU LION ; 
 
- Prononcer la mise hors de cause de la Compagnie AXA FRANCE aucune part de responsabilité ne pouvant être imputée à la SCI DU LION ; 
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A titre subsidiaire, 
 
Si par extraordinaire le Tribunal devait retenir la responsabilité de la SCI DU LION, 
 
- Entériner le chiffrage retenu par l’Expert au titre des travaux de remise en état soit après partage 3 316,27 € à la charge de la SCI DU LION ; 
 
- Déclarer la Compagnie AXA France recevable et bien fondée à solliciter la condamnation du syndicat des copropriétaires à la relever et garantir des condamnations qui seraient prononcées à son encontre, à hauteur de sa part de responsabilité ; 
 
- Condamner tout succombant à verser à la Compagnie AXA France la somme de 3.000 € au titre de l'article 700 du Code de Procédure Civile ainsi que les entiers dépens dont distraction au profit de Maître Hélène DELAITRE, avocat aux offres de droit, conformément aux dispositions de l’article 699 du Code de procédure civile.”

Aux termes de ses dernières conclusions notifiées par RPVA le 30 novembre 2022, la SA AXA France IARD en sa qualité d’assureur du syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 1] et [Adresse 3] demande au tribunal de : 

“ Vu le rapport d’expertise, 
Vu la police,

- JUGER que les conséquences dommageables du sinistre dont la SCI BLOMET LECOURBE sollicite l’indemnisation relève de la responsabilité exclusive de la SCI DU LION;

- JUGER que la responsabilité du SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES n’est pas engagée et partant que les garanties de son assureur ne sont pas mobilisables ; 

Si le Tribunal devait retenir que la responsabilité du SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES est engagée, 

- JUGER que les garanties de son assureur sont inapplicables tant en indemnisation des dommages matériels que des dommages immatériels dont la SCI BLOMET LECOURBE demande réparation ; 

- ORDONNER de plus fort la mise hors de cause de la Compagnie AXA France IARD assureur du SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES ; 

En toute hypothèse, 

- JUGER que les pertes de loyers subies par la SCI BLOMET LECOURBE à compter du 29 mars 2019 relèvent de la responsabilité exclusive de la SCI DU LION ; 

- Condamner la SCI DU LION à relever et garantir la Compagnie AXA France IARD, assureur du SDC, des éventuelles condamnations prononcées à son encontre ; 

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- JUGER qu’aucune condamnation ne pourra être prononcée à l’encontre de la Compagnie AXA France IARD au-delà des limites de garantie de sa police en franchise et plafond ; 

- CONDAMNER toute partie succombante à verser à la compagnie AXA FRANCE IARD, assureur du SDC, une somme de 3 000 € en application des dispositions de l’article 700 du Code de procédure civile, ainsi qu’en tous les dépens dont distraction au profit de Maître Catherine BALLOUARD avocat aux offres de droit.”

Aux termes de ses dernières conclusions notifiées par RPVA le 14 novembre 2022, la SAS RL Meillant et Bourdeleau demande au tribunal de : 

“Vu l’article 1240 du code civil,
Vu l’article 18 de la loi du 10 juillet 1965,
Vu l’article L124-3 du code des assurances,
A titre principal,

- Débouter la SCI BLOMET LECOURBE de toutes ses demandes, fins et conclusions formulées contre la société R.L MEILLANT ET BOURDELEAU, 

- Débouter toutes les parties de leurs demandes dirigées contre la société RLMEILLANT ET BOURDELEAU, 

A titre subsidiaire,

- Condamner in solidum la SCI DU LION, le syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 1] et [Adresse 3] et la société AXA France IARD pris en sa qualité d’assureur de la SCI DU LION et en sa qualité d’assureur du syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 1] et [Adresse 3] à garantir et à relever indemne la société RL MEILLANT ET BOURLDELEAU de l’ensemble des condamnations qui seraient prononcées à son encontre, 

En tout état de cause,

- Condamner in solidum la SCI BLOMET LECOURBE et tous succombant à payer à la société RL MEILLANT ET BOURDELEAU la somme de 3.000€ au titre des dispositions de l’article 700 du Code de procédure civile ; 
- Condamner in solidum la SCI BLOMET LECOURBE et tous succombant aux entiers dépens de l’instance.”

Il sera expressément renvoyé aux conclusions des parties précitées pour un plus ample exposé des moyens et prétentions, conformément à l’article 455 du code de procédure civile.

L’ordonnance de clôture est intervenue le 22 mars 2023 et l’affaire plaidée à l’audience du 16 novembre 2023 a été mise en délibéré au 2 février 2024. 


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MOTIFS

Sur la cause et la réalité des désordres

Le local de la SCI Blomet-Lecourbe est situé au rez-de-chaussée du bâtiment, côté rue Blomet. Il se situe, pour sa partie principale sous l’immeuble, et pour une partie secondaire en excroissance dans la cour. 

L’expert judiciaire s’est rendu sur les lieux en présence des parties les 2 octobre 2018, 21 février 2019 et 29 mars 2019. Lors de la première visite, l’expert judiciaire constate que seule la partie sous l’immeuble est l’objet des désordres ; que le bacula du plafond de la partie principale a été déposé, que les solives sont partiellement attaquées et que des étais sont en place.
Il indique que compte tenu de la détérioration avancée de certains bois, il a sollicité l’avis d’un sapiteur, en l’espèce, M. [C] [G], expert honoraire près la cour d’appel de Paris dans la spécialité bois. 

Aux termes de son rapport, l’expert expose que le plancher haut du rez-de-chaussée du local commercial appartenant à la SCI Blomet-Lecourbe est fortement impacté par des détériorations avancées de certaines parties de solives, dues à des attaques d’insectes xylophages provoquées par des taux d’humidité importants et répétés. Il relève que les attaques sont anciennes (plus de 50 ans), c’est à dire avant l’acquisition de l’appartement du 1er étage par la SCI du Lion. Il mentionne que plusieurs fuites sont intervenues dans l’appartement de la SCI du Lion (2005, 2007, 2012, 2014, 2019), et que ces fuites ont aggravé l’état des structures.

Ces éléments établissent la réalité des désordres qui résultent à la fois de la dégradation du plancher haut du rez-de-chaussée, partie commune de l’immeuble, et des fuites en provenance des parties privatives de la SCI du Lion. 

Sur les préjudices 

- sur le préjudice matériel

La SCI Blomet-Lecourbe expose qu’elle a entrepris les travaux réparatoires suivants : 

- reconstitution du degré coupe-feu entre le commerce et le logement pour un montant de 5 110, 24 euros, 

- travaux de peinture du plafond pour un montant de 1 877, 84 euros, 

- travaux de peinture du local pour un montant de 5 993, 29 euros, 

- réfection de l’électricité pour un montant de 7 200 euros. 

Les travaux relatifs à la reconstitution du degré coupe-feu, à la peinture du plafond et du local sont justifiés par les pièces produites et ont été validés par l’expert judiciaire. Il convient donc de faire droit aux demandes formées à ce titre.

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S’agissant des travaux d’électricité, comme le relèvent à juste titre les défendeurs, l’expert estime que la réfection de l’électricité du local commercial, estimée à 7 200 euros par la société Arvennes Bati dans son devis n° 190506 du 20 mai 2019, n’est imputable au sinistre qu’à hauteur de 50 %. L’expert explique à ce titre que les locaux sur cour ne sont pas impactés par les désordres ; que le tableau général est situé hors la zone impactée ; que la réfection de ce tableau s’impose en raison des nouvelles normes et non en raison du sinistre. 

Le demandeur n’apporte pas d’élément susceptible de remettre en cause les conclusions de l’expert sur ce point. Dans ces conditions, il sera fait droit à la demande de réfection de l’électricité pour un montant de 3 600 euros et non de 7 200 euros.

Par conséquent, le préjudice matériel de la SCI Blomet-Lecourbe est justifié à hauteur de 16 581, 37 euros HT, avec actualisation selon l’indice BT01 de la construction, les indices de référence étant ceux en vigueur au 18 mars 2021, date de dépôt du rapport d’expertise, et à la date du présent jugement. 

- sur le dommage immatériel

La SCI Blomet-Lecourbe estime qu’elle a subi un préjudice pour perte locative qu’elle évalue à la somme de 135 000 euros, correspondant à un loyer mensuel de 2 500 euros durant 54 mois. Elle indique qu’il s’agit d’une valeur moyenne calculée à partir de deux estimations établies d’une part par la SARL Tour Immo et d’autre part par la SARL Michel Simond. Elle expose que le montant du loyer réglé par l’ancien locataire ne peut servir de référence pour calculer la perte locative car il n’avait pas été réévalué alors qu’il figurait dans un bail consenti en 1993.

Les défendeurs opposent que la valeur locative retenue est surévaluée. Ils estiment qu’il ne pourrait être alloué à la société demanderesse qu’une indemnité calculée sur le loyer effectivement perçu avant qu’il ne soit mis fin au bail, soit la somme mensuelle de 1 511, 95 euros. La SCI du Lion affirme qu’il n’appartient pas aux défendeurs de prendre à leur charge la réévaluation du loyer qui n’a pas été réclamée par le bailleur à son locataire.

La SCI du Lion expose qu’une partie seulement du local a été impactée par le sinistre.

En l’espèce, il ressort du jugement précité du 31 mai 2017, que la SCI Blomet-Lecourbe a obtenu l’expulsion de sa locataire.

Si le départ de la locataire de la SCI Blomet-Lecourbe n’est pas dû aux dégâts des eaux, il est établi, au vu du rapport d’expertise, que le local a été inutilisable du 3 août 2017, date du départ du locataire, jusqu’à la date de réalisation des travaux par le syndicat des copropriétaires et par la SCI Blomet-Lecourbe. Les travaux sur la structure ont été réalisés à compter du mois d’avril 2021, puis ensuite ont débuté les travaux de remise en état du local de la SCI Blomet-Lecourbe, qui se sont achevés le 21 décembre 2021. Entre le 3 août 2017 et le 21 décembre 2021, les locaux ont été gênés du fait de l’encombrement des étais, de la dépose du bacula préalablement à l’intervention de l’expert judiciaire, puis par les opérations d’expertise et les travaux réparatoires.

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Aux termes du jugement précité du 31 mai 2017, le tribunal qui a constaté l’absence d’éléments afférents à la valeur locative du bien, à la date d’effet du congé, a condamné la SARL CEG à payer une indemnité d’occupation équivalente au dernier loyer en cours, c’est à dire la somme de 4 535, 84 euros HT par trimestre, soit la somme mensuelle de 1 511, 95 euros. 

L’expert expose qu’il est exact que le local commercial (de 55 m2 environ) est une entité globale comprenant à la fois la zone touchée (sous l’immeuble pour 37 m2) mais également la partie non touchée (sur cour) et que son usage total est affecté par le sinistre.

L’avis de valeur produit émanant de la SARL La Tour Immo préconise une valeur locative comprise entre 36 000 et 39 000 euros pour “Une boutique composée d’un rez-de-chaussée de 55 m2 environ avec conduit cheminée, sanitaires sur cour et vitrine commerciale.”
Néanmoins cet avis n’est pas daté et ne peut constituer un élément pertinent pour le tribunal.

L’avis de valeur établi par la SARL Simond le 18 décembre 2017 mentionne un loyer annuel compris entre 21 500 et 24 000 euros HT pour “un local commercial d’environ 38 m2, une réserve n° 1 d’environ 16 m2, une réserve n° 2 d’environ 7 m2, un débarras et des WC sur cour”.

En l’absence d’autre élément et afin de tenir compte de l’actualisation du loyer en 2017, telle qu’elle résulte de l’avis de valeur produit, la valeur locative sera évaluée à la somme de 1 900 euros HT. 

Au regard de la localisation du bien, de sa valeur locative et de la situation du marché immobilier parisien, un taux de perte de chance de 90 % de percevoir des loyers peut en conséquence être retenu.

Par conséquent, il convient d’indemniser le préjudice allégué qui doit être interprété comme une perte de chance de louer à la somme de 88 920 euros (90 % x1900 x 52 mois).

Sur les responsabilités 

La SCI Blomet-Lecourbe recherche la responsabilité du syndicat des copropriétaires sur le fondement de l’article 14 de la loi du 10 juillet 1965 et la responsabilité de la SCI du Lion sur le fondement de l’article 9 de la même loi. 

La mise en jeu de la responsabilité du syndicat des copropriétaires sur le fondement de l’article 14 de la loi de 1965 ne nécessite pas que soit démontrée l'existence d'une faute, l'article 14, prévoyant que le syndicat des copropriétaires est responsable des dommages causés aux copropriétaires ou aux tiers ayant leur origine dans les parties communes, sans préjudice de toutes actions récursoires. 

En l’espèce, s’agissant des solives, constituant des parties communes, l’expert a clairement démontré que d’anciennes infiltrations d’eau, non traitées, avaient favorisé la propagation d’insectes xylophages, lesquels ont attaqué le bois depuis 50 ans environ.
Dans ces conditions, les désordres affectant les parties communes, relèvent de la seule responsabilité du syndicat des copropriétaires sur le fondement des dispositions précitées.
Décision du 02 février 2024
8ème chambre 3ème section
N° RG 21/08795 - N° Portalis 352J-W-B7F-CUW6S


Aux termes de l’article 9 de la loi du 10 juillet 1965, chaque copropriétaire dispose des parties privatives comprises dans son lot ; il use et jouit librement des parties privatives et des parties communes sous la condition de ne porter atteinte ni aux droits des autres copropriétaires ni à la destination de l’immeuble. 

L’expert a constaté que les fuites intervenues dans l’appartement de la SCI du Lion ont aggravé l’état de la structure. 

En sa qualité de propriétaire, la SCI du Lion est responsable des désordres intervenus.

La SCI Blomet-Lecourbe recherche la responsabilité de la SAS RL Meillant et Bourdeleau. Elle indique que, malgré ses relances multiples depuis 2014, le syndic s’est montré inactif. Elle affirme que la SAS RL Meillant et Bourdeleau n’a pas accueilli favorablement, en 2017, le renouvellement de sa demande d’inscription des travaux litigieux à l’ordre du jour de l’assemblée générale. Elle fait valoir que la SAS RL Meillant et Bourdeleau a omis de mandater M. [I] [B] en qualité d’architecte. Elle indique qu’en raison des cette inertie les travaux n’ont pas été réalisés rapidement, ce qui a aggravé ses préjudices. 

Le syndic est le mandataire du syndicat des copropriétaires qu’il représente ; n’étant pas le mandataire de chaque copropriétaire individuellement, sa responsabilité dans l’exécution de sa mission est nécessairement contractuelle.

Toutefois, bien que lié au seul syndicat des copropriétaires par une relation de mandat, le syndic peut, par les désordres de sa gestion, causer préjudice à des tiers, tel un copropriétaire ; dans ce cas, la recherche de la responsabilité du syndic ne pourra être engagée que sur le fondement délictuel prévu aux articles 1240 et suivants du code civil ; le copropriétaire qui se prétend victime doit dès lors établir l’existence d’une faute à la charge du syndic, d’un préjudice direct et personnel en ayant résulté pour lui, et d’une relation causale entre cette faute et ce dommage.

En l’espèce, comme le relève à juste titre la SAS RL Meillant et Bourdeleau, il ressort des pièces produites que le 8 juillet 2014, en présence de l’architecte de la copropriété, du président du conseil syndical et du représentant de la SCI Blomet-Lecourbe, le syndic de l’immeuble a décidé d’étayer le plafond dans le but d’examiner avec précision son degré de fragilité et de déterminer l’origine des désordres. La SAS RL Meillant et Bourdeleau a établi un constat amiable de dégât des eaux en septembre 2014. 

La SAS RL Meillant et Bourdeleau démontre, par la production de plusieurs mails, avoir fait les démarches, au début de l’année 2015, auprès de l’architecte, M. [I] [B], afin d’obtenir les devis de dépose du faux plafond dans le local sinistré. Le devis de renforcement de la structure établi par la SARL BCS mentionne que la société a été missionnée par M. [I] [B]. 

Elle établit s’être rapprochée de l’assureur de l’immeuble en 2015 en vue de prendre en charge les frais de sondage et avoir passé l’ordre de service à la société BCS aux fins de réalisation de ces travaux.
Décision du 02 février 2024
8ème chambre 3ème section
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Il ressort des procès-verbaux d’assemblées générales produits que la SAS RL Meillant et Bourdeleau a fait convoquer une assemblée générale le 6 juillet 2017 et le 21 novembre 2017 pour évoquer les travaux de renforcement du plancher. 

Tenant compte de l’ensemble de ces éléments, les griefs de la SCI Blomet-Lecourbe à l’encontre de la SAS RL Meillant-Lecourbe ne sont pas fondés et aucune faute engageant sa responsabilité ne peut retenue à l’encontre de cette dernière.

Sur la garantie des assureurs 

Aux termes de l’article L. 124-3 du code des assurances, “ Le tiers lésé dispose d'un droit d'action directe à l'encontre de l'assureur garantissant la responsabilité civile de la personne responsable. L'assureur ne peut payer à un autre que le tiers lésé tout ou partie de la somme due par lui, tant que ce tiers n'a pas été désintéressé, jusqu'à concurrence de ladite somme, des conséquences pécuniaires du fait dommageable ayant entraîné la responsabilité de l'assuré.”

L’article L. 124-5 du code des assurances prévoit que la garantie déclenchée par la réclamation couvre l'assuré contre les conséquences pécuniaires des sinistres, dès lors que le fait dommageable est antérieur à la date de résiliation ou d'expiration de la garantie, et que la première réclamation est adressée à l'assuré ou à son assureur entre la prise d'effet initiale de la garantie et l'expiration d'un délai subséquent à sa date de résiliation ou d'expiration mentionné par le contrat, quelle que soit la date des autres éléments constitutifs des sinistres. Il prévoit par ailleurs que le délai subséquent des garanties déclenchées par la réclamation ne peut être inférieur à cinq ans et que le plafond de la garantie déclenchée pendant le délai subséquent ne peut être inférieur à celui de la garantie déclenchée pendant l'année précédant la date de la résiliation du contrat. 

La SA AXA France IARD, en qualité d’assureur du syndicat des copropriétaires, conteste sa garantie. Elle expose qu’il n’est justifié d’aucun dégât des eaux en provenance des parties communes de la copropriété ; que la garantie dégât des eaux est donc inapplicable. Elle indique de même que les conditions de la garantie effondrement ne sont pas remplies. Elle fait valoir que la garantie responsabilité civile est déclenchée par le fait dommageable ; que la dégradation par des insectes xylophages remonte à une cinquantaine d’années ; que le fait générateur est donc antérieur à la souscription de la police d’assurance. La SA AXA France IARD ajoute que sa police a été résiliée à effet du 1er janvier 2016 ; que les pertes de loyers dont la SCI Blomet-Lecourbe sollicite l’indemnisation à compter du mois d’août 2017 sont consécutives au départ de sa locataire dont elle a obtenu l’expulsion par jugement en date du 31 mai 2017 ; qu’à cette époque le syndicat des copropriétaires n’était plus assuré auprès d’elle depuis 18 mois. Elle mentionne qu’elle ne garantit les dommages immatériels que s’ils sont consécutifs à un dommage matériel garanti.

En réponse, la SCI Blomet-Lecourbe indique que la SA AXA France IARD n’a jamais fait état d’une quelconque résiliation, ni au stade de sa mise en cause, ni en cours d’expertise. Elle affirme que la SA AXA France IARD ne produit aucun contrat signé et ne justifie pas de la résiliation alléguée. Elle fait valoir qu’il n’est pas démontré que les conditions générales diffusées seraient celles applicables au contrat souscrit par le syndicat des copropriétaires. Elle relève que la SA AXA France IARD a indemnisé le syndicat des copropriétaires au mois d’août 2015. 

En l’espèce, il ressort des pièces produites que le syndicat des copropriétaires du [Adresse 1] et [Adresse 3] a souscrit un contrat d’assurance auprès de la SA AXA France IARD en date du 1er juillet 2011 sous le numéro 5081727704. La SA AXA France IARD produit aux débats les conditions générales étant relevé que le syndicat des copropriétaires ne conteste pas qu’il s’agit bien des conditions générales de son contrat. Le justificatif de résiliation du contrat à compter du 1er janvier 2016, produit par la SA AXA France IARD, porte le numéro 5081727794 et sera donc considéré par le tribunal comme justifiant de la résiliation invoquée.

Les conditions générales du contrat souscrit mentionnent que (sic) : “ La garantie Responsabilité civile est déclenchée par le fait dommageable conformément aux dispositions de l’article L. 124-5 du code des assurances, sauf mention contraire faite aux Conditions Particulières. La garantie s’applique dès lors que le fait dommageable survient entre la date de prise d’effet initiale de la garantie et sa date de résiliation ou d’expiration, quelle que soit la date des autres éléments constitutifs du sinistre. Constitue un sinistre tout dommage ou ensemble de dommages causés à des tiers, engageant la responsabilité de l’assuré, résultant d’un fait dommageable et ayant donné lieu à une ou plusieurs réclamations. Le fait dommageable est celui qui constitue la cause génératrice du sinistre du dommage. Un ensemble de faits dommageables ayant la même cause technique est assimilé à un fait dommageable unique. Constitue une réclamation toute demande en réparation amiable ou contentieuse formée par la victime d’un dommage ou ses ayants droit, et adressée à l’assuré ou à son assureur.”

Le contrat d’assurance précise que le sinistre est la réalisation d’un des événements garantis au titre du contrat ; que les garanties s’appliquent aux dommages survenus postérieurement à la date de prise d’effet de la garantie et antérieurement à la date de résiliation. Le contrat garantit les conséquences pécuniaires que l’accusé encourt légalement, du fait de ses biens immobiliers, lorsqu’ils causent des dommages aux tiers étant relevé que le tiers est défini par le contrat comme toute personne autre que l’assuré responsable du sinistre, les préposés de l’assuré, salariés ou non, dans l’exercice de leurs fonctions.

Au cas présent, au vu des éléments produits aux débats, le fait dommageable doit être situé à la découverte des désordres au sein du local commercial en 2014 ayant conduit à la pose d’étais. Cet événement s’est donc produit entre la date de souscription du contrat et la date de résiliation. Il n’est pas établi que le syndicat des copropriétaires avait connaissance, lors de la souscription du contrat en 2011, de la présence d’insectes xylophages dans le plancher haut du local litigieux.

Il ressort des pièces produites que le sinistre a été déclaré par le syndicat des copropriétaires à la SA AXA France IARD en 2015 et que la SCI Blomet-Lecourbe a fait assigner le 19 janvier 2018 la SA AXA France IARD, en qualité d’assureur du syndicat des copropriétaires, devant le juge des référés aux fins notamment d’indemnisation de son préjudice immatériel ; que cette assignation est intervenue dans le délai subséquent de cinq ans. 

Compte tenu de l’ensemble de ces éléments, il est établi que le fait dommageable est intervenu durant la période garantie et que les réclamations tant pour les préjudices matériels qu’immatériels ont été effectuées dans les délais prescrits par l’article L.124-5 du code des assurances.

Décision du 02 février 2024
8ème chambre 3ème section
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Dès lors, il convient de condamner la SA AXA France IARD à garantir le syndicat des copropriétaires pour toutes les condamnations prononcées à son encontre.

La SA AXA France IARD est toutefois légitime à opposer les limites de son contrat (franchise et plafond).

La SA AXA France IARD, en qualité d’assureur de la SCI du Lion, conteste sa garantie pour absence d’aléa. Elle relève que l’expert impute l’origine des désordres à des dégâts des eaux intervenus dans l’appartement de la SCI du Lion en 2005, 2007, 2012 et 2014. Elle en déduit que des dégâts des eaux sont antérieurs à la souscription du contrat d’assurance qui est intervenue le 30 mai 2007.

En l’espèce, il est constant que le contrat conclu garantit les conséquences pécuniaires de la responsabilité de la SCI Blomet-Lecourbe à l’encontre des tiers pour les dommages matériels et immatériels. Comme le relève à juste titre la SCI du Lion, aucune des pièces produites ne permet d’établir qu’elle avait connaissance de dégâts des eaux au sein de son appartement au moment de la souscription du contrat le 30 mai 2007. Le défaut d’aléa n’est donc pas démontré, il est de même du caractère non accidentel des désordres.

Par conséquent, convient de condamner la SA AXA France IARD à garantir la SCI du Lion pour toutes les condamnations prononcées à son encontre, dans la limite de sa part de responsabilité.

Sur les condamnations 

Compte tenu de ce qui précède, il convient de condamner in solidum le syndicat des copropriétaires du [Adresse 1] et [Adresse 3], son assureur la SA AXA France IARD, la SCI du Lion et son assureur la SA AXA France IARD à verser à la SCI Blomet-Lecourbe : 

- la somme de 16 581, 37 euros HT, avec actualisation selon l’indice BT01 de la construction, les indices de référence étant ceux en vigueur au 18 mars 2021, date de dépôt du rapport d’expertise, et à la date du présent jugement, 
- la somme de 88 920 euros au titre de la perte de chance de louer le local commercial.

Il convient de débouter la SCI Blomet-Lecourbe de l’ensemble de ses demandes formées à l’encontre de la SAS RL Meillant et Bourdeleau.

Sur les appels en garantie 

Les parties tenues in solidum à réparation, au titre de leur obligation à la dette, ne seront cependant tenues in fine, dans le cadre de leur contribution définitive à la dette, qu'à proportion de leurs responsabilités respectives à l'origine des désordres constatés.

Dans leurs recours entre eux, les intervenants responsables et leurs assureurs respectifs seront garantis des condamnations prononcées à leur encontre à proportion du partage de responsabilité qui sera fixé par le tribunal.

En l'espèce, au regard des éléments du rapport d’expertise, le partage de responsabilité est fixé de la manière suivante :
Décision du 02 février 2024
8ème chambre 3ème section
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- 80 % pour le syndicat des copropriétaires,
- 20 % pour la SCI du Lion.

Dès lors, il convient de faire droit aux appels en garantie suivants : 

- le syndicat des copropriétaires à l’encontre de la SCI du Lion et de son assureur la SA AXA France IARD, 
- la SCI du Lion à l’encontre du syndicat des copropriétaires et à l’encontre de la SA AXA France IARD, en sa qualité d’assureur de la SCI du Lion et d’assureur du syndicat des copropriétaires,
- la SA AXA France IARD, en qualité d’assureur du syndicat des copropriétaires, à l’encontre de la SCI du Lion, 
- la SA AXA France IARD, en qualité d’assureur de la SCI du Lion, à l’encontre du syndicat des copropriétaires.

Les garanties s’appliqueront, dans les proportions ainsi fixées, à l’ensemble des condamnations prononcées en principal, frais et intérêts ainsi qu’aux sommes dues au titre des dépens et de l’article 700 du code de procédure civile.

Aucune responsabilité n’étant retenue à l’encontre de la SAS RL Meillant et Bourdeleau, il convient de déclarer sans objet l’appel en garantie qu’elle forme et de rejeter l’appel en garantie formé à son encontre.

Sur les demandes accessoires 

Le syndicat des copropriétaires, la SCI du Lion et la SA AXA France IARD, tant en qualité d’assureur du syndicat des copropriétaires qu’en qualité d’assureur de la SCI du Lion, sont condamnés in solidum aux dépens, incluant les frais d’expertise. 

Tenus aux dépens, le syndicat des copropriétaires, la SCI du Lion et la SA AXA France IARD, tant en qualité d’assureur du syndicat des copropriétaires qu’en qualité d’assureur de la SCI du Lion, sont condamnés in solidum à verser à la SCI Blomet-Lecourbe la somme de 5 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile et sont déboutés de leur demande formée à ce titre. 

Il ne paraît pas inéquitable de débouter la SAS RL Meillant et Bourdeleau de sa demande formée au titre de l’article 700 du code de procédure civile. 

La SCI Blomet-Lecourbe est dispensée de toute participation à la dépense commune des frais de procédure en application de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965.

Il y a lieu de rappeler que l’exécution provisoire est de droit. 


PAR CES MOTIFS 

Le tribunal, statuant par jugement contradictoire, rendu en premier ressort, par mise à disposition au greffe,

Décision du 02 février 2024
8ème chambre 3ème section
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CONDAMNE in solidum le syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 1]-[Adresse 3], la SCI du Lion et la SA AXA France IARD tant en qualité d’assureur du syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 1]-[Adresse 3] qu’en qualité d’assureur de la SCI du Lion à verser à la SCI Blomet-Lecourbe : 

- la somme de 16 581, 37 euros HT, avec actualisation selon l’indice BT01 de la construction, les indices de référence étant ceux en vigueur au 18 mars 2021, date de dépôt du rapport d’expertise, et à la date du présent jugement ;

- la somme de 88 920 euros au titre de la perte de chance de louer le local commercial ;

FIXE le partage de responsabilité de la manière suivante : 

- 80 % pour le syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 1]-[Adresse 3] ;
- 20 % pour la SCI du Lion ;

FAIT droit aux appels en garantie suivants : 

- le syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 1]-[Adresse 3] à l’encontre de la SCI du Lion et à l’encontre de son assureur la SA AXA France IARD ;

- la SCI du Lion à l’encontre du syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 1]-[Adresse 3] et à l’encontre de la SA AXA France IARD, en sa qualité d’assureur de la SCI du Lion et d’assureur du syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 1]-[Adresse 3] ;

- la SA AXA France IARD en qualité d’assureur du syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 1]-[Adresse 3] à l’encontre de la SCI du Lion ;

- la SA AXA France IARD en qualité d’assureur de la SCI du Lion à l’encontre du syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 1]-[Adresse 3] ; 

DIT que la garantie de la SA AXA France IARD, en qualité d’assureur du syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 1]-[Adresse 3] s’applique dans les limites de son contrat (franchise et plafond) ; 

DIT que les garanties s’appliqueront, dans les proportions ainsi fixées, à l’ensemble des condamnations prononcées en principal, frais et intérêts ainsi qu’aux sommes dues au titre des dépens et de l’article 700 du code de procédure civile ; 

DÉBOUTE la SCI Blomet-Lecourbe de l’ensemble de ses demandes à l’encontre de la SAS RL Meillant et Bourdeleau ; 

CONDAMNE in solidum le syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 1]-[Adresse 3], la SCI du Lion et la SA AXA France IARD, tant en qualité d’assureur du syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 1]-[Adresse 3] qu’en qualité d’assureur de la SCI du Lion, aux dépens incluant les frais d’expertise judiciaire ;

CONDAMNE in solidum le syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 1]-[Adresse 3], la SCI du Lion et la SA AXA France IARD tant en qualité d’assureur du syndicat des copropriétaires du syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 1]-[Adresse 3] qu’en qualité d’assureur de la SCI du Lion, à verser à la SCI Blomet-Lecourbe la somme de 5 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ; 

DÉBOUTE la SAS RL Meillant et Bourdeleau, le syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 1]-[Adresse 3], la SCI du Lion et la SA AXA France IARD, tant en qualité d’assureur du syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 1]-[Adresse 3] qu’en qualité d’assureur de la SCI du Lion, de leurs demandes formées au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

DISPENSE la SCI Blomet-Lecourbe de toute participation à la dépense commune des frais de procédure en application de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965 ;

RAPPELLE que l’exécution provisoire est de droit ; 

REJETTE les autres demandes plus amples et contraires.


Fait et jugé à Paris le 02 février 2024


Le greffierLa présidente