Tribunal Judiciaire · PCP JCP fond — 2 février 2024

TRIBUNAL 
 JUDICIAIRE
 DE PARIS [1]

[1] 
Copie exécutoire délivrée 
le :
à : Me François CHANTRAINE
Me Anne COLONNA DURAN

Pôle civil de proximité
■

PCP JCP fond
 
N° RG 23/03916 - N° Portalis 352J-W-B7H-CZY3Y

N° MINUTE : 6/JCP






JUGEMENT 
rendu le vendredi 02 février 2024


DEMANDEUR

Monsieur [B] [P], demeurant [Adresse 3] - [Localité 9] (ROYAUME-UNI)

représenté par Me François CHANTRAINE, avocat au barreau de TARASCON,

DÉFENDEURS

Monsieur [L] [K] [G], demeurant[Adresse 11]s - [Localité 6]

Madame [W] [R], demeurant [Adresse 4] - [Localité 7]

tous représentés par Me Anne COLONNA DURAN, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : #B1100

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Caroline THAUNAT, Juge, juge des contentieux de la protection
assistée de Laura DEMMER, Greffier,

DATE DES DÉBATS 

Audience publique du 17 novembre 2023

JUGEMENT

contradictoire, en premier ressort, prononcé par mise à disposition le 02 février 2024 par Caroline THAUNAT, Juge assistée de Laura DEMMER, Greffier



Décision du 02 février 2024
PCP JCP fond - N° RG 23/03916 - N° Portalis 352J-W-B7H-CZY3Y



EXPOSÉ DU LITIGE

Par contrat sous seing privé en date du 23 février 2021, M [B] [P] a consenti un bail à M [L] [G] et Mme [W] [R] portant sur un appartement en duplex meublé à usage d’habitation outre deux emplacements de stationnement n°2 et n°3 situés au [Adresse 1] [Localité 5], pour un loyer mensuel de 18 700 euros outre une provision sur charges de 1 300 euros.

Un dépôt de garantie de 37 400 euros a été versé par les locataires à leur entrée dans les lieux.

Par courrier recommandé en date du 9 mai 2022, M [L] [G] et Mme [W] [R] ont donné congé à M [B] [P] à effet au 30 juin 2022.

Par courrier recommandé du 31 août 2022, M [B] [P] a mis en demeure M [L] [G] et Mme [W] [R] de lui verser la somme de 23 000 euros correspondant aux loyers des mois d’avril, mai et juin 2022 demeurés impayés déduction faite du dépôt de garantie.

Par actes d'huissier en date du 19 avril 2023, M [B] [P] a fait assigner M [L] [G] et Mme [W] [R] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Paris aux fins de voir, sous le bénéfice de l'exécution provisoire :
- condamner solidairement M [L] [G] et Mme [W] [R] à lui payer les loyers impayés, soit la somme de 60 000 euros au titre des loyers impayés au 30 juin 2022, 
- ordonner la compensation de la dette locative de 60 000 euros avec le dépôt de garantie de 37 400 euros, en conséquence, condamner solidairement M [L] [G] et Mme [W] [R] à lui verser la somme de 22 600 euros avec intérêts au taux légal à compter de la mise en demeure du 31 août 2022,
- condamner solidairement M [L] [G] et Mme [W] [R] à lui verser la somme de 
 3 740 euros à titre de dommages et intérêts pour résistance abusive,
- condamner solidairement M [L] [G] et Mme [W] [R] à lui verser la somme de 
 3 600 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile, ainsi qu’aux entiers dépens.

Appelée à l’audience du 5 juin 2023, l'affaire a été renvoyée pour permettre aux parties de se mettre en état.

A l'audience du 17 novembre 2023, M [B] [P], représenté par son conseil, a maintenu les demandes de son acte introductif d’instance et sollicité le débouté des demandes de M [L] [G] et Mme [W] [R].
Au soutien de ses prétentions, M [B] [P] indique que les trois derniers loyers n’ont pas été réglés par les locataires, qu’en dépit d’un engagement à régulariser la situation par mail de M [L] [G] et Mme [W] [R], aucun versement n’a été effectué.

En réponse à la demande reconventionnelle de restitution de 10 326, 40 euros au titre d’un trop perçu de loyer, il indique qu’il n’existe aucune erreur dans le loyer de base majoré en ce que les défendeurs se basent sur les références pour un immeuble construit avant 1946 alors que l’immeuble loué date des années 90 à la suite de la reconstruction d’un des bâtiments. Il s’étonne pas que la difficulté n’ait jamais été soulevée avant la présente instance.
Il ajoute que M [L] [G] et Mme [W] [R] ont laissé un banc de musculation lors de leur départ, qu’il n’est pas opposé à sa restitution.

M [L] [G] et Mme [W] [R], représentés par leur avocat, ont déposé des conclusions écrites auxquelles ils se sont référé oralement et sollicite le débouté de l’ensemble des demandes et :
- la condamnation de M [B] [P] à leur verser la somme de 10 326, 40 euros,
-la condamnation de M [B] [P] à leur restituer les équipements de musculation demeurés dans l’appartement sous astreinte de 150 euros par jour de retard, et à défaut de restitution, sa condamnation à leur verser la somme de 10 000 euros à titre de dommages et intérêts,
- ordonner toute compensation utile,
- la condamnation de M [B] [P] à leur verser la somme de 2000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile outre aux entiers dépens de l’instance.

Au soutien de leurs prétentions, M [L] [G] et Mme [W] [R] ne contestent pas ne pas s’être acquittés des trois derniers mois de loyer, ils indiquent toutefois que l’appartement étant soumis au dispositif d’encadrement des loyers, le loyer de référence majoré pour un appartement de 4 pièces et plus dans un immeuble construit avant 1946 situé dans le 7eme arrondissement doit se limiter à 38, 3 €/m² et non à 40, 6 €/ m², qu’en conséquence le loyer de base fixé à 11 392, 76 euros viole le dispositif de la loi ELAN et que le bailleur est redevable de la somme de 10 326, 40 euros dont ils sollicitent la compensation avec la dette de loyer.
Ils ajoutent avoir laissé des équipements de musculation dans l’appartement et ne pas avoir pu les récupérer, le bailleur ayant immédiatement reloué l’appartement avec salle de musculation équipée.

Il est renvoyé aux conclusions des parties visées par le greffe et soutenues oralement à l’audience pour un plus ample exposé des prétentions et des moyens en application de l’article 455 du code de procédure civile.
 
La décision a été mise en délibéré par mise à disposition au greffe le 2 février 2024.

Comme il avait été autorisé, M [B] [P] a fait parvenir des éléments justificatifs quant à l’année de reconstruction de l’immeuble par note en délibéré parvenue au greffe le 24 novembre 2023.
Il a également fait parvenir une note en délibéré le 10 janvier 2024 non autorisée.
Il a été sollicité par note en délibéré les observations des parties sur l’application de l’article 18 de la loi du 6 juillet 1989 au présent litige. Les notes en délibéré sont parvenues au juge les 18 et 22 janvier 2024.


MOTIFS DE LA DECISION

Sur la demande en paiement de l’arriéré locatif et le montant de la dette 

M [L] [G] et Mme [W] [R] sont redevables des loyers impayés jusqu'à la date de fin du bail en application des articles 1103 et 1217 du code civil, soit jusqu’au 30 juin 2022.

En l'espèce, M [B] [P] produit un décompte démontrant que M [L] [G] et Mme [W] [R] restent lui devoir la somme de 60 000 euros à la date du 30 juin 2022, cette somme correspondant à l'arriéré des loyers impayés échus à cette date pour les mois d’avril, mai et juin 2022. 

M [L] [G] et Mme [W] [R] ne contestent pas ne pas avoir payé ces trois mois de loyer mais contestent le montant du loyer de base fixé à 11 392, 76 euros dans le bail et dont ils estiment qu’il ne respecte pas le dispositif d’encadrement des loyers en ce que le loyer de référence majoré retenu est de 40, 6€/ m2 pour un appartement de 4 pièces et plus situé dans le [Localité 5] dans un immeuble construit avant 1946 alors qu’il devrait être plafonné à 38, 3 €/m².

Il existe un désaccord sur le montant du loyer de référence majoré lié à l’année de construction de l’immeuble en question.

Il résulte des débats et notamment de l’état modificatif et descriptif de division des 16 et 15 avril 1992 communiqués par M [B] [P] dans le cadre du délibéré, que l’immeuble du [Adresse 2] a fait l’objet dans le cadre d’une opération de rénovation lourde ayant nécessité la délivrance d’un permis de démolir délivré par la mairie de [Localité 10] le 17 septembre 1990 et d’un permis de construire délivré par la mairie de [Localité 10] le 6 octobre 1989.

L’état descriptif de division et le règlement de copropriété de l’immeuble mentionne l’existence de deux bâtiments A et B ainsi que la création de 22 lots et ne fait état que d’un seul appartement en duplex avec terrasse situé dans le bâtiment B (lot 107) ce que confirme le bail.

Le bail mentionne en outre expressément que le loyer de référence majoré retenu est de 40, 6 €/m² ce qui n’a jamais été contesté par les défendeurs avant la présente instance, qui ne contestent pas non plus que le bâtiment a fait l’objet d’une importante opération de rénovation dans les années 90. 

Le dispositif d’encadrement des loyers que souhaitent voir appliquer à la présente instance vise certaines agglomérations dont [Localité 10] qui subissent un déséquilibre entre l’offre de logements et la demande. Une pénurie pouvant se traduire par une flambée des loyers et des difficultés d’accès au logement auxquelles les locataires n’ont manifestement pas à faire face.


Ainsi, le logement en question, bien d’exception, se situant dans un bâtiment ayant fait l’objet d’une très importante opération de rénovation, présente toutes les caractéristiques de confort et de modernité d’un immeuble dont la date de construction est postérieure à 1946, si bien que le loyer de référence a été justement fixé à 40, 6/m² et qu’il ne sera pas fait droit à la demande de restitution d’une partie des loyers.

En revanche, conformément à l’accord des parties sur ce point, la compensation avec le dépôt de garantie d’un montant de 37 000 euros sera ordonné en application de l’article 1347 du code civil.

En conséquence, M [L] [G] et Mme [W] [R] seront solidairement condamnés à payer à M [B] [P] la somme de 22 600 euros avec intérêts au taux légal à compter du 31 août 2022.

Sur la demande de restitution des appareils de musculation

En application de l’article 1353 du Code civil, celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver. Réciproquement, celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l’extinction de son obligation 

A titre liminaire, il sera rappelé qu’il appartient aux locataires de laisser un logement en bon état de réparation locative et vidé de leurs effets personnels à la date de restitution des clefs.

En l’espèce, il n’est pas contesté que M [L] [G] et Mme [W] [R] ont laissé un banc de musculation dans l’appartement de la rue [Adresse 8] dont ils sollicitent désormais la restitution. 
M [B] [P] indique ne pas être opposé à la restitution du banc de musculation.

Il sera donné acte aux parties de leur accord pour la restitution de ce banc de musculation sans qu’il soit besoin de prononcer une astreinte, la preuve d’une quelconque résistance du bailleur n’étant pas rapportée, pas plus que l’allégation selon laquelle l’appartement aurait été remis immédiatement en location avec salle de musculation toute équipée.

En revanche, en l’absence de preuve quant à la présence d’autres appareils garnissant la salle de musculation et appartenant à M [L] [G] et Mme [W] [R], il ne sera pas fait droit à la demande restitution portant sur les poids et haltères et supports pour haltères.

La restitution du banc n’étant pas impossible, la demande de dommages et intérêts à hauteur de 10 000 euros, par ailleurs non justifiée, est sans objet.

Sur les dommages et intérêts

L'article 1231-6 du code civil dispose que le créancier auquel son débiteur en retard a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant de ce retard, peut obtenir des dommages et intérêts, distincts des intérêts moratoires de la créance. 

L'article 2274 du code civil précise que la bonne foi est toujours présumée, et que c'est à celui qui se prévaut de la mauvaise foi d'en rapporter la preuve.

En l’espèce, faute de justifier de la mauvaise foi du débiteur ainsi que du préjudice subi, le bailleur sera débouté de sa demande de dommages et intérêts.

Sur les demandes accessoires

Les défendeurs supporteront in solidum les dépens, en application de l'article 696 du code de procédure civile. 

Il serait inéquitable de laisser à la charge des demandeurs les frais exposés par M [B] [P] dans la présente instance et non compris dans les dépens. La somme de 3 000 euros lui sera donc allouée au titre de l'article 700 du code de procédure civile.

L'exécution provisoire, compatible avec la nature de l'affaire et apparaissant nécessaire compte tenu de la résiliation du bail et des délais octroyés, sera constatée en application de l'article 515 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS,

Le juge des contentieux de la protection statuant publiquement, après débats en audience publique, par jugement mis à disposition au greffe contradictoire et en premier ressort,

CONDAMNE solidairement M [L] [G] et Mme [W] [R] à verser à M [B] [P] la somme de 22 600 euros avec intérêts au taux légal à compter du 31 août 2022;

DONNE ACTE aux parties de leur accord pour la restitution du banc de musculation laissé par M [L] [G] et Mme [W] [R] dans les lieux après leur départ,

DEBOUTE M [L] [G] et Mme [W] [R] du surplus de leur demande de restitution,

DEBOUTE M [L] [G] et Mme [W] [R] de leur demande d’astreinte,

DEBOUTE M [B] [P] de sa demande de dommages et intérêts pour résistance abusive,

CONDAMNE in solidum M [L] [G] et Mme [W] [R] à verser à M [B] [P] la somme de 3 000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile ;

REJETTE le surplus des demandes ;

CONDAMNE in solidum M [L] [G] et Mme [W] [R] aux dépens ;


RAPPELLE l'exécution provisoire.

LE GREFFIER LE JUGE DES CONTENTIEUX 
 DE LA PROTECTION