Tribunal Judiciaire · 8ème chambre 3ème section — 2 février 2024

TRIBUNAL
 JUDICIAIRE
 DE PARIS [1]

[1] Copies exécutoires
délivrées le: 
à Me BRAUN
Copies certifiées 
conformes délivrées le: 
à Me LECOEUR, Me CHAMARD 
et Me CASANOVA


■

8ème chambre 
3ème section
 
N° RG 19/12177
N° Portalis 352J-W-B7D-CQ5PD

N° MINUTE : 

Assignation du :
08 octobre 2019









JUGEMENT

rendu le 02 février 2024 
DEMANDEUR

Monsieur [V] [S]
[Adresse 5]
[Adresse 5]

représenté par Maître Alexandre BRAUN, avocat au barreau de PARIS, vestiaire #B0032


DÉFENDEURS

Syndicat des copropriétaires du [Adresse 3], représenté par son syndic la S.A.S. LO-GERIM
[Adresse 2]
[Adresse 2]

représenté par Maître Delphine LECOEUR, avocat au barreau de PARIS, vestiaire #B0271


Syndicat des copropriétaires du [Adresse 5], représenté par son syndic la S.A. CRAUNOT
[Adresse 4]
[Adresse 4]

représenté par Maître Jérôme CHAMARD, avocat au barreau de PARIS, vestiaire #P0056

Décision du 02 février 2024
8ème chambre 3ème section
N° RG 19/12177 - N° Portalis 352J-W-B7D-CQ5PD



S.A.R.L. AMDF
[Adresse 1]
[Adresse 1]

représentée par Maître Florence CASANOVA, avocat au barreau de PARIS, vestiaire #A0232


COMPOSITION DU TRIBUNAL

Madame Frédérique MAREC, première vice-présidente adjointe
Madame Lucile VERMEILLE, vice-présidente
Madame Céline CHAMPAGNE, juge

assistées de Madame Léa GALLIEN, greffier


DÉBATS

A l’audience du 16 novembre 2023 présidée par Madame Frédérique MAREC, tenue en audience publique, avis a été donné aux parties que le jugement serait rendu par mise à disposition au greffe le 02 février 2024.


JUGEMENT

Prononcé publiquement par mise à disposition au greffe 
Contradictoire
Premier ressort




EXPOSÉ DU LITIGE 

M. [V] [S] est propriétaire, depuis le 9 janvier 2014, du lot n°1 de l’état descriptif de division de l’immeuble, soumis au statut de la copropriété, situé [Adresse 5]. Le lot n°1 est décrit, dans le règlement de copropriété du 28 septembre 1951, comme suit: “Sous-sol de la cour à usage d’entrepôt de marchandises, composé d’une grande pièce de forme rectangulaire”.

Ce lot est éclairé par une verrière dont M. [V] [S] a confié des travaux de remplacement à la SARL AMDF en 2015.

M. [V] [S] expose qu’à l’occasion de la réalisation de travaux de curage des murs et en enlevant les doublages, il a découvert d’importantes infiltrations d’eau en provenance de l’extérieur, susceptibles de provenir également de l’immeuble voisin ([Adresse 3]).

Ses démarches amiables étant restées sans résultat, il a obtenu la désignation, par ordonnance de référé du 21 mars 2017, de M. [E] [Y], en qualité d’expert judiciaire, au contradictoire des deux syndicats des copropriétaires concernés ainsi que de la SARL AMDF appelée aux opérations d’expertise.

Estimant que l’ensemble des travaux préconisés par l’expert n’avaient pas été réalisés, et que son préjudice s’aggravait, c’est dans ces conditions que M. [V] [S] a assigné, par acte d’huissier de justice des 8, 9 et 10 octobre 2019, les deux syndicats des copropriétaires et la SARL AMDF notamment aux fins d’indemnisation. La procédure a été enrôlée sous le n°19/12177 le 21 octobre 2019.

Statuant sur l’incident formé par M. [V] [S], aux fins d’obtenir une provision à valoir sur les préjudices subis et une condamnation sous astreinte à faire procéder aux travaux préconisés par l’expert judiciaire, le juge de la mise en état a, par ordonnance en date du 8 janvier 2021, rejeté l’ensemble des demandes formées par les parties.

Aux termes de ses dernières conclusions notifiées par RPVA le 18 octobre 2022, M. [V] [S] demande au tribunal de : 

“Vu les articles 9, 10-1 et 14 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965, 
Vu les articles 544, 651 et 1792 du code civil, 
Vu l’article 1382 devenu article 1241 du code civil, 
Vu le rapport d’expertise en date du 31 mai 2019 et les pièces communiquées, 
 
- RECEVOIR Monsieur [V] [S] en ses demandes, 
 
- ENTÉRINER le rapport d’expertise déposé par Monsieur [Y], Expert judiciaire, le 31 mai 2019, 
 
- JUGER que le syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis à [Adresse 5] est responsable, à proportion de 25 %, des désordres subis par M. [V] [S], pour défaut d’entretien du mur en limite de mitoyenneté et non réalisation des raccords d’étanchéité de la toiture-terrasse, 
 
- JUGER que le syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis à [Adresse 3] est responsable, à proportion de 25 %, des désordres subis par Monsieur [V] [S], pour défaut d’entretien du mur en limite de mitoyenneté, défaut dans la réalisation du système des eaux de pluie en pied d’escalier et manquements divers dans l’étanchéification des regards et cueillies de sol, 

- DÉCLARER la SARL A.M.D.F. responsable, à proportion de 25 %, des désordres subis par Monsieur [V] [S] pour défauts dans la mise en œuvre de la verrière et défauts dans la réalisation des dispositifs d’étanchéité, 
 
EN CONSÉQUENCE : 
 
- CONDAMNER in solidum les syndicats des copropriétaires des [Adresse 5] et [Adresse 3] à payer chacun à Monsieur [V] [S] : 
 
- La somme de 3.780,00 € au titre du coût de réfection des embellissements et de la maçonnerie des murs et zones impactés par les dommages, déduction faite de la part imputée à Monsieur [V] [S], aux termes du rapport d’expertise déposé le 30 mai 2019, 
 
Décision du 02 février 2024
8ème chambre 3ème section
N° RG 19/12177 - N° Portalis 352J-W-B7D-CQ5PD

- La somme de 10.000,00 € chacun, à titre de dommages-intérêts, pour résistance abusive et injustifiée, sur le fondement des dispositions de l’article 1382 du Code civil, devenu article 1241 du même Code, 
 
- CONDAMNER le syndicat des copropriétaires du [Adresse 3] à payer à Monsieur [V] [S], pour la période écoulée entre le 6 juillet 2014 et le 13 juillet 2022, soit depuis 8 ans et 7 jours, soit 96 mois et 7 jours, la somme de (130,00 € x 96) + ((130/30) x 7) = 12.510,33 / 4 = 3.127,58 €, outre la somme de 65,00 € par mois, prorata temporis, à partir du 14 juillet 2022 et jusqu’à parfaite réalisation de travaux préconisés par l’expert judiciaire,
 
- CONDAMNER le syndicat des copropriétaires du [Adresse 5] à payer à Monsieur [V] [S], pour la période écoulée entre le 6 juillet 2014 et le 13 juillet 2022, soit depuis 8 ans et 7 jours, soit 96 mois et 7 jours, la somme de (130,00 € x 96) + ((130/30) x 7) = 12.510,33 / 4 = 3.127,58 €, outre la somme de 65,00 € par mois, prorata temporis, à partir du 14 juillet 2022 et jusqu’à parfaite réalisation de travaux préconisés par l’expert judiciaire,
 
- CONDAMNER la société A.M.D.F. à payer à Monsieur [V] [S], pour la période comprise entre le 25 mai 2015 et le 6 juillet 2021 : 
 
- La somme de 3.780,00 € / 4 = 925,00 € au titre du coût de réfection des embellissements et de la maçonnerie des murs et zones impactés par les dommages, 
 
- La somme de 1.322,75 € au titre du préjudice de jouissance subi par Monsieur [V] [S] pour la période comprise entre le 25 mai 2015 et le 27 novembre 2017, 
 
- La somme de 5.000,00 € à titre de dommages-intérêts, 
 
- CONDAMNER, sous astreinte de 200 € par jour de retard, laquelle commencera à courir, un mois après la date de la décision à intervenir : 
 
- Le syndicat des copropriétaires du [Adresse 5], à faire procéder aux travaux suivants : 

- ravaler le mur mitoyen d’avec le n° [Adresse 3], y compris la protection en tête de mur, 

- reprendre les points d’étanchéité défaillants ou non-conformes et parfaire celle-ci, 

- appliquer des joints au droit de toute pénétration métallique dans la maçonnerie, en périphérie de la toiture-terrasse. 

- Le syndicat des copropriétaires du [Adresse 3] : 

- étancher les raccords en maçonnerie des ouvrages du n° [Adresse 3] , contre ou à proximité de la limite de mitoyenneté du n° [Adresse 5], 

- modifier le dispositif de relevage des eaux, en le complétant et assurant l’absence de fuite du regard du n° [Adresse 3], 
Décision du 02 février 2024
8ème chambre 3ème section
N° RG 19/12177 - N° Portalis 352J-W-B7D-CQ5PD


- CONDAMNER le syndicat des copropriétaires du [Adresse 5] et le syndicat des copropriétaires du [Adresse 3], ainsi que la société A.M.D.F. à verser à Monsieur [V] [S], chacun, la somme de 8.000,00 € sur le fondement des dispositions de l’article 700 du Code de procédure civile, 
 
- RAPPELER que le copropriétaire qui, à l'issue d'une instance judiciaire l'opposant au syndicat, voit sa prétention déclarée fondée par le juge, est dispensé, même en l'absence de demande de sa part, de toute participation à la dépense commune des frais de procédure, dont la charge est répartie entre les autres copropriétaires, 
 
- JUGER qu’il sera fait application de ces dispositions au profit de Monsieur [V] [S], à l’encontre du syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis à [Adresse 5], 
 
- CONDAMNER in solidum le syndicat des copropriétaires du [Adresse 5] , le syndicat des copropriétaires du [Adresse 3] et la société A.M.D.F. à régler les trois-quarts des frais d’expertise, soit la somme de 13.313,65 x 3/4 = 9.985,24 €, ainsi que la somme de 1.125,00 € représentant les trois-quarts de la facture de la société AQUANEF, outre à l’intégralité des dépens constitués par les frais d’assignation et de signification, 
 
- ASSORTIR la décision à intervenir de l’exécution provisoire, celle-ci étant nécessaire compte tenu de l’ancienneté du litige, et compatible avec la nature de l’affaire et REJETER toute demande contraire à ce titre.”

Aux termes de ses dernières conclusions notifiées par RPVA le 6 octobre 2022, le syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 3] demande au tribunal de : 

“- Dire et juger mal fondé Monsieur [S] en l’ensemble de ses demandes, fins et conclusions à l’encontre du SDC du [Adresse 3], 
 
En conséquence, 
 
- L’en débouter, 
 
- Débouter la société AMDF de son appel en garantie formé à titre subsidiaire à l’encontre du SDC du [Adresse 3], 
 
- Condamner Monsieur [S] à payer au Syndicat des copropriétaires du [Adresse 3] la somme de 10 000 € au titre de l’article 700 du Code de procédure civile,
 
- Condamner Monsieur [S] aux entiers dépens.”

Aux termes de ses conclusions notifiées par RPVA le 13 juillet 2021, le syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 5] demande au tribunal de :
 
“ Vu l’article 9 du Code de Procédure Civile, 

Décision du 02 février 2024
8ème chambre 3ème section
N° RG 19/12177 - N° Portalis 352J-W-B7D-CQ5PD

- Dire et juger Monsieur [V] [S] mal fondé en toutes ses demandes, 

En conséquence, l’en débouter purement et simplement, 
 
- A titre infiniment subsidiaire, dire et juger qu’il y a lieu de ramener le quantum des prétentions indemnitaires de Monsieur [V] [S] à de plus justes proportions compte tenu de l’affectation limitée du lot n°1 à un usage d’entrepôt, à l’exclusion de tout autre usage, 
 
En tout état de cause, rejeter l’appel en garantie formé à titre subsidiaire par la société AMDF, 
 
- Condamner Monsieur [V] [S] à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 5] une somme de 10.000 Euros par application des dispositions de l’article 700 du Code de Procédure Civile, 
 
- Condamner Monsieur [V] [S] aux entiers dépens de l’instance dont distraction au 
profit de Maître Jérôme CHAMARD, avocat, conformément aux dispositions de l’article 699 du Code de Procédure Civile.”

Aux termes de ses dernières conclusions notifiées par RPVA le 19 mai 2021, la SARL AMDF demande au tribunal de : 

“Vu l’article 1792 du Code Civil, 
Vu l’article 1147 du Code Civil, 
Vu l’article 382 du Code Civil, 
Vu l’article 9 du Code de Procédure Civile,
Vu le rapport de Monsieur [Y], 
 
 
• Débouter Monsieur [S] de l’ensemble de ses demandes ainsi que toutes autres parties de ses demandes et / ou appel en, garantie, 
 
En conséquence, 
 
• Mettre la société AMDF hors de cause, 
 
A titre subsidiaire, 
 
• Condamner in solidum les syndicats des copropriétaires des immeubles du [Adresse 3] et [Adresse 5] à relever et garantir la SMABTP, es qualité de toutes condamnations en principal, frais, intérêts et accessoires susceptibles d’être prononcées à son encontre du chef des prétentions formées par le demandeur, 
 
En tout état de cause, 
 
• Condamner Monsieur [S] ou tout succombant à verser à la société AMDF, la somme de 3.000€ au titre de l’article 700 du Code de Procédure Civile, outre les dépens de l’instance,
 
• Condamner Monsieur [S] ou tout succombant au paiement des entiers dépens de l’instance.”

Décision du 02 février 2024
8ème chambre 3ème section
N° RG 19/12177 - N° Portalis 352J-W-B7D-CQ5PD

Il sera expressément renvoyé aux conclusions des parties précitées pour un plus ample exposé des moyens et prétentions, conformément à l’article 455 du code de procédure civile.

La clôture de l’instruction est intervenue le 29 mars 2023 et l’affaire plaidée à l’audience du 16 novembre 2023 a été mise en délibéré au 2 février 2024.


MOTIFS

Sur la réalité et la cause des désordres 

Le local de M. [V] [S] se situe uniquement en sous-sol de la copropriété du n° [Adresse 5]. On y accède par les caves, au fond d’un couloir après avoir traversé une porte blindée. Une partie de ce local est positionnée sous le bâtiment pour une surface de 10 mètres carrés environ, tandis que la majeure partie occupe l’espace sous la cour commune de l’immeuble pour une surface d’environ quarante mètres carrés. Le sol du local de M. [V] [S] se situe à environ trois mètres du sol de la cour de l’immeuble du n° [Adresse 3]. Le local présente une grande hauteur sous les trois verrières surélevées, apportant un éclairage zénithal conséquent. Toute la surface de la cour commune est ainsi occupée par ce local, le rendant en limite de mitoyenneté du n° [Adresse 3] sur le côté Est. La partie sous le bâtiment du n° [Adresse 5] comporte une salle de douche, un cabinet d’aisances et une cuisine couloir.

Aux termes de son rapport, déposé le 31 mai 2019, M. [E] [Y], architecte DPLG, désigné par le juge des référés le 21 mars 2017, affirme que les dommages affectant le local de M. [V] [S] peuvent se résumer comme suit : 
- des traces d’écoulement d’eau jusqu’au sol au niveau du mur du fond côté Est, en partie basse, avec dégradation de la maçonnerie, 

- la présence d’une humidité à saturation en hauteur sur ce même mur dans sa partie droite, ainsi qu’en cueillie de plafond et aux angles supérieurs formés par la verrière tant à droite qu’à gauche, 

- une humidité moindre, mais toujours de l’ordre de 70 à 90 % sur le restant du mur Est, ainsi que sur les murs latéraux gauche et droite, par endroits (d’environ 30 à 60 %), diminuant au fur et à mesure de l’éloignement du mur Est, suivant les époques de relevés ; la même humidité sur le mur latéral gauche de la salle de bains.

L’expert indique que les sondages par arrosage, mise en eau, utilisation de colorants et inspection télévisée des canalisations environnantes ont confirmé ses premières déductions s’agissant des causes des désordres. Selon lui, l’origine des dommages constatés est multiple et il les impute en particulier à la mise en oeuvre non conforme de la verrière, à l’état du mur des deux côtés en limite de mitoyenneté entre le [Adresse 5] et le [Adresse 3], à divers raccords d’étanchéité de la toiture terrasse du [Adresse 5], au dispositif constructif d’accès au sous-sol du [Adresse 3], mais également à des remontées capillaires, à la présence d’aménagements récents inadaptés, à l’absence d’étanchéité contre terre (“logique suivant la date de construction”), à une insuffisance de ventilation du local et à la dégradation en maçonnerie en héberge en limite de la propriété du [Adresse 5].

Le syndicat des copropriétaires du [Adresse 5] conclut au caractère non probant du rapport d’expertise. Il explique qu’aucun désordre n’a été constaté lors du premier rendez-vous ; que seul un arrosage massif, ne pouvant correspondre à la pluviométrie naturelle, a mis en évidence un léger passage d’eau dans le local à usage d’entrepôt enterré ; que la visite de n’importe quelle cave parisienne au sein d’un immeuble ancien permet de relever un fort taux d’humidité, voire de légers suintements. Il indique que M. [V] [S] est doublement à l’origine de l’humidité constatée dans son local par le manque de ventilation, et par l’arrosage massif du mur jouxtant le lot n°1 de la toiture dudit local.

Le syndicat des copropriétaires du [Adresse 3] indique que les tests d’arrosage du mur de son immeuble n’ont pas provoqué d’infiltrations dans le local de M. [V] [S] ; que l’expert n’a pas constaté lui-même d’infiltrations. Il expose que depuis la réfection de la verrière par la SARL AMDF à la fin de l’année 2017, les infiltrations ont cessé. Il en déduit que seuls les défauts de la verrière étaient donc à l’origine des désordres.

La SARL AMDF ne conteste pas la matérialité des désordres constatés par l’expert s’agissant de la verrière mais expose avoir procédé aux travaux préconisés par ce dernier. 

Bien que contestant les éléments du rapport de l’expert, les syndicats des copropriétaires défendeurs n’apportent aucun élément susceptible de remettre en cause ses conclusions. Il convient de relever que l’ensemble des critiques formulées par les défendeurs et mentionnées ci-dessus ont été adressées à l’expert dans le cadre de dires auxquels celui-ci a répondu. Le tribunal relève que les réponses suivantes ont été apportées aux dires des parties : 

- la configuration du local et de ses aménagements participent aux griefs dénoncés dans l’assignation, 

- les essais d’arrosage n’avaient rien de massifs ; ils reproduisaient, autant que faire se peut, des précipitations classiques, sans excès, ni points ciblés, 

- l’origine des désordres ne peut pas être réduite à la seule verrière, 

- le mur mitoyen d’avec le n° [Adresse 5] est bien également en cause, 

- les affirmations d’inexistence des désordres avant l’intervention de M. [V] [S] ne sont pas recevables, en ce sens que ce sont les fuites qui ont amené M. [V] [S] à purger ce mur, pour en connaître l’origine.

Ces éléments permettent de caractériser la réalité des désordres et la multiplicité de leur causes.

Sur les préjudices 

- sur le préjudice matériel 

M. [V] [S] fait valoir que le coût de réfection des embellissements et de la maçonnerie du mur du fond du local impacté par les dommages s’élève à 3 780, 00 euros. Il indique que l’existence de ce préjudice a été caractérisée par l’expert judiciaire.

Décision du 02 février 2024
8ème chambre 3ème section
N° RG 19/12177 - N° Portalis 352J-W-B7D-CQ5PD

Les défendeurs contestent l’existence d’un préjudice matériel. Le syndicat des copropriétaires du [Adresse 3] fait valoir que M. [V] [S] a brutalement, le 8 décembre 2021, pris l’initiative, sans aucune autorisation, de procéder à la création d’une ouverture dans le mur séparant les deux copropriétés et d’y installer une porte reliant le lot n°1 à la cour du [Adresse 3], obligeant les deux copropriétés à l’assigner devant le juge des référés. Il indique que, par ordonnance de référé en date du 11 mai 2022, M. [V] [S] a été condamné à supprimer l’ouverture pratiquée dans le mur séparatif et à remettre en état ce mur des deux côtés, sous astreinte. Il ajoute que, par jugement en date du 23 mars 2023, le juge de l’exécution a liquidé l’astreinte à la somme de 36 000 euros, condamné M. [V] [S] à payer à chacune des deux copropriétés la somme de 18 000 euros et a également fixé une nouvelle astreinte provisoire de 1 000 euros par jour de retard. Il en déduit que la demande relative aux travaux de réfection du mur, tels que chiffrés par l’expert est devenue sans objet.

Comme le mentionne M. [V] [S], l’expert, dans son rapport du 31 mai 2019, a validé un devis à hauteur de 3 780 euros TTC pour la remise en état du mur.

Il ressort néanmoins de l’ordonnance de référé en date du 11 mai 2022 et de la décision du juge de l’exécution en date du 23 mars 2023 que M. [V] [S] a procédé, postérieurement au rapport d’expertise, à une ouverture dans le mur litigieux. 

Dans le cadre de son ordonnance en date du 11 mai 2022, le juge des référés relève que (sic) : “ Il n’est pas contesté que le défendeur a créé une ouverture dans le mur de séparation entre les deux copropriétés, mur situé sur la parcelle du syndicat du [Adresse 5], sans autorisation de l’assemblée générale de celui-ci, afin de créer une issue de secours pour son lot à usage d’entrepôt, ce qui constitue un trouble manifestement illicite. De la sorte, il a créé également un accès vers la copropriété voisine du [Adresse 3], ce qui crée également à l’égard de celle-ci un trouble manifestement illicite, le fait que l’ouverture soit clôturée par une porte ne modifiant pas cette analyse.” 

En conséquence, le juge des référés a condamné, sous astreinte, M. [V] [S] a supprimer l’ouverture pratiquée et à remettre en état le mur des deux côtés de celui-ci. 

Aux termes d’un jugement en date du 21 mars 2023, le juge de l’exécution, relevant que la porte n’avait pas été supprimée et que le mur n’avait pas été remis en état, a liquidé totalement l’astreinte à la somme de 36 000 euros et l’a condamné à payer la somme de 18 000 euros à chacun des syndicats de copropriétaires. 

Compte tenu de la modification de la configuration des lieux par le percement du mur, les conclusions de l’expert judiciaire, établies antérieurement à cette modification, ne peuvent plus fonder le préjudice matériel sollicité, alors qu’au surplus que M. [V] [S] a été condamné judiciairement à remettre le mur en état.

Par conséquent, le préjudice matériel allégué n’est pas établi.

- sur le préjudice de jouissance

M. [V] [S] affirme avoir subi un préjudice de jouissance. Il expose, qu’après avoir découvert les désordres sur le mur du fond du local, il était impératif que le mur soit intégralement dégagé de tout objet. Il précise qu’en raison des infiltrations, il a été privé de la possibilité d’entreposer du matériel sur une surface de 7 m2. M. [V] [S] sollicite une somme de 130 euros par mois entre le 6 juillet 2014 et le 13 juillet 2022, soit la somme de 3 127, 58 euros, outre la somme de 65 euros par mois, à partir du 14 juillet 2022 et jusqu’à parfaite réalisation des travaux préconisés par l’expert judiciaire.

Les défendeurs contestent l’existence du préjudice de jouissance, au regard de la destination du lot, qui ne peut être utilisé qu’à titre d’entrepôt. Ils exposent que le demandeur était informé lors de son acquisition, de l’interdiction d’user ce lot à titre professionnel ou d’habitation. Ils relèvent que les avis de valeur locative produits ne mentionnent pas que le lot est à usage d’entrepôt et non de local d’habitation ou professionnel. Ils mentionnent que l’assureur de M. [V] [S] a refusé la mobilisation des garanties souscrites compte tenu de l’absence d’un préjudice de jouissance. 

M. [V] [S] ne fournit aucun élément permettant d’éclairer le tribunal sur les biens qui étaient stockés dans le lot et sur l’impossibilité d’entreposer de tels biens sur une surface de 7 m2 alors qu’il ressort du rapport d’expertise que la surface totale du lot s’élève à 54 m2. 

Le demandeur produit deux avis de valeur locative datés du 9 juin et 9 juillet 2018 qui se rapportent à un local à usage d’habitation, alors qu’en application du jugement en date du 12 octobre 2012, le tribunal de grande instance de Paris a fait interdiction à la SCI Obadia (précédent propriétaire) d’utiliser le lot n°1 pour un usage professionnel ou d’habitation. Il est constant que M. [V] [S] a été expressément informé de cette procédure et a eu communication de ce jugement, ainsi que le prévoit l’acte de vente. M. [V] [S] ne verse pas d’avis de valeur locative se rapportant à un lot à usage d’entrepôt.

Compte tenu de ces éléments, le préjudice de jouissance sollicité n’est pas établi.

- sur la réalisation des travaux réparatoires 

Aux termes de son rapport d’expertise, M. [E] [Y] expose que les travaux correctifs à la charge du syndicat des copropriétaires du [Adresse 3] consistent notamment à : 

- étancher les raccords en maçonnerie des ouvrages du n° [Adresse 3] contre ou à proximité de la limite de mitoyenneté du n° [Adresse 5] ; 

- modifier le dispositif de relevage des eaux en le complétant et assurant l’absence de fuite du regard du n° [Adresse 3].

S’agissant des travaux correctifs devant être réalisés par le syndicat des copropriétaires du [Adresse 5], l’expert les décrit comme suit :
Décision du 02 février 2024
8ème chambre 3ème section
N° RG 19/12177 - N° Portalis 352J-W-B7D-CQ5PD


- ravaler le mur mitoyen d’avec le n° [Adresse 3], y compris la protection en tête de mur, 

- reprendre les points d’étanchéité défaillants ou non-conformes et parfaire celle-ci, 

- appliquer des joints au droit de toute pénétration métallique dans la maçonnerie, en périphérie de la toiture-terrasse. 

Le syndicat des copropriétaires du [Adresse 3] indique qu’il a procédé aux travaux préconisés par l’expert comme en attestent la facture de la société Bat 360 ° émise le 3 février 2022 et la facture de la société Jean Lucy du 23 août 2018. 

Il convient néanmoins de relever que la facture du 3 février 2022 de l’entreprise Bat 360° qui se rapporte à “des travaux de ravalement du mur mitoyen fond de cour”, ne mentionne pas de travaux visant à étancher les raccords en maçonnerie des ouvrages du n° [Adresse 3] contre ou à proximité de la limite de mitoyenneté du n° [Adresse 5] et à modifier le dispositif de relevage des eaux.

La facture de la société Jean Lucy évoquée avait été transmise à l’expert qui avait indiqué “ aucune action sur le réglage de la hauteur de déclenchement de la pompe n’est signifiée, ni aucune reprise en étanchéification sur le regard. L’intervention est, par conséquent, insuffisante pour empêcher toute pénétration d’eau dans le sol, et cause une humidification excessive.” 

Dès lors le syndicat des copropriétaires du [Adresse 3] ne justifie pas avoir réalisé les travaux préconisés par l’expert.

Le syndicat des copropriétaires du [Adresse 5] ne formule aucune observation sur les travaux correctifs mentionnés par M. [E] [Y].

Tenant compte de ces éléments, la demande de M. [V] [S], au titre des travaux réparatoires, devant être réalisés par les deux copropriétés, est fondée.

Sur les responsabilités

M. [V] [S] recherche la responsabilité du syndicat des copropriétaires du [Adresse 5] et du syndicat des copropriétaires du [Adresse 3] sur le fondement de la théorie des troubles anormaux de voisinage et de l’article 14 de la loi du 10 juillet 1965. 

La théorie des troubles anormaux de voisinage institue une responsabilité sans faute et la responsabilité du voisin est susceptible d’être engagée indépendamment de toute faute ou négligence.

En l’espèce, l’expert a clairement démontré que les parties communes du [Adresse 5] sont à l’origine des désordres du fait du manque d’entretien en maçonnerie et de l’étanchéité défaillante de la toiture. Il a par ailleurs établi que les parties communes du [Adresse 3] sont également à l’origine des infiltrations du fait du manque d’entretien de la maçonnerie, de l’équipement d’évacuation des eaux pluviales voire de l’insuffisance du dispositif.

Les désordres constatés excèdent les troubles normaux de voisinage et engagent donc la responsabilité des deux syndicats des copropriétaires.

Sur les condamnations 

Compte tenu des éléments qui précédent, les copropriétés du [Adresse 5] et [Adresse 3] seront condamnées à effectuer les travaux préconisés par l’expert judiciaire dans les conditions exposées au dispositif ci-dessous. 

Ce dans un délai de trois mois à compter de la signification du présent jugement et, passé ce délai, sous astreinte de 100 euros (CENT EUROS) par jour de retard, astreinte qui courra sur une période de deux mois à l’issue de laquelle il sera de nouveau statué si nécessaire par le juge de l’exécution. 

M. [V] [S] sera en revanche débouté des demandes formées à leur encontre, ainsi qu’à l’encontre de la SARL AMDF au titre de son préjudice matériel et de jouissance. Il convient également de rejeter la demande de dommages et intêrêts, la preuve d’une résistance abusive n’étant pas démontrée.

Sur les demandes accessoires 

Le syndicat des copropriétaires du [Adresse 5] et le syndicat des copropriétaires du [Adresse 3], qui succombent partiellement, seront condamnés in solidum aux dépens. 

M. [V] [S] sollicite la condamnation du syndicat des copropriétaires du [Adresse 5], du syndicat des copropriétaires du [Adresse 3] et de la SARL AMDF à régler les trois quarts des frais de l’expertise judiciaire. Il expose, aux termes de ses dernières écritures, que les défendeurs sont responsables, chacun à hauteur de 25 %, des désordres tandis qu’une part à hauteur de 25 % lui incombe ; raison pour laquelle il sollicite leur condamnation à régler les trois quart des frais d’expertise. 

En l’espèce, aucune condamnation n’étant prononcée à l’encontre de la SARL AMDF, elle ne succombe pas dans la présente instance et il convient de rejeter la demande formée au titre des frais d’expertise à son égard. La moitié des frais d’expertise sera donc assumée par le syndicat des copropriétaires du [Adresse 5] et le syndicat des copropriétaires du [Adresse 3], tandis que l’autre moitié sera assumée par M. [V] [S].

Parties succombantes, le syndicat des copropriétaires du [Adresse 5] et le syndicat des copropriétaires du [Adresse 3] seront condamnés in solidum aux dépens à l’exclusion de la moitié des frais d’expertise et des frais versés à la société Aquanef qui relèvent de l’article 700 du code de procédure civile et qui seront analysés à ce titre.

Tenus aux dépens, le syndicat des copropriétaires du [Adresse 5] et le syndicat des copropriétaires du [Adresse 3] seront condamnés chacun à verser la somme de 2 000 euros à M. [V] [S] en application de l’article 700 du code de procédure civile, qui intègre la facture de la société Aquanef, et seront déboutés de la demande formée à ce titre.

Décision du 02 février 2024
8ème chambre 3ème section
N° RG 19/12177 - N° Portalis 352J-W-B7D-CQ5PD

Il y a lieu de dispenser M. [V] [S] de toute participation à la dépense commune des frais de procédure en application de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1065. 

Il y a lieu d’ordonner l’exécution provisoire compatible avec la nature de la présente affaire.

PAR CES MOTIFS

Le tribunal, statuant par jugement contradictoire, rendu en premier ressort, par mise à disposition au greffe,

CONDAMNE le syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 5] à effectuer les travaux suivants :

- ravaler le mur mitoyen d’avec le n° [Adresse 3], y compris la protection en tête de mur, 

- reprendre les points d’étanchéité défaillants ou non-conformes et parfaire celle-ci, 

- appliquer des joints au droit de toute pénétration métallique dans la maçonnerie, en périphérie de la toiture-terrasse ;

Ce dans un délai de trois mois à compter de la signification du présent jugement et, passé ce délai, sous astreinte de 100 euros (CENT EUROS) par jour de retard, astreinte qui courra sur une période de deux mois à l’issue de laquelle il sera de nouveau statué si nécessaire par le juge de l’exécution ; 

CONDAMNE le syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 3] à effectuer les travaux suivants : 

- étancher les raccords en maçonnerie des ouvrages du n° [Adresse 3], contre ou à proximité de la limite de mitoyenneté du n° [Adresse 5], 

- modifier le dispositif de relevage des eaux, en le complétant et assurant l’absence de fuite du regard du n° [Adresse 3] ;

Ce dans un délai de trois mois à compter de la signification du présent jugement et, passé ce délai, sous astreinte de 100 euros (CENT EUROS) par jour de retard, astreinte qui courra sur une période de deux mois à l’issue de laquelle il sera de nouveau statué si nécessaire par le juge de l’exécution ; 

DÉBOUTE M. [V] [S] de l’ensemble de ses autres demandes ; 

CONDAMNE in solidum le syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 5] et le syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 3] aux dépens à l’exclusion de la moitié des frais d’expertise qui seront réglés par M. [V] [S] ; 

CONDAMNE le syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 5] et le syndicat des copropriétaires du [Adresse 3] chacun à verser la somme de 2 000 euros à M. [V] [S] en application de l’article 700 du code de procédure civile ; 

DISPENSE M. [V] [S] de toute de toute participation commune aux frais de procédure en application de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1065 ; 

DÉBOUTE le syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 5] et le syndicat des copropriétaires du [Adresse 3] et la SARL AMDF de leur demande formée en application de l’article 700 du code de procédure civile ;

ORDONNE l’exécution provisoire ; 

REJETTE les autres demandes plus amples et contraires.


Fait et jugé à Paris le 02 février 2024


Le greffierLa présidente