Tribunal Judiciaire · Charges de copropriété — 25 janvier 2024

TRIBUNAL
JUDICIAIRE
DE PARIS [1]

[1] Expéditions 
exécutoires
délivrées le:


■




RÉPUBLIQUE FRANÇAISE
AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS
 

Charges de copropriété

 
N° RG 22/09444 
N° Portalis 352J-W-B7G-CXICC

N° MINUTE : 

Assignation du :
28 Juillet 2022




JUGEMENT 
rendu le 25 Janvier 2024 

DEMANDEUR

Syndicat des copropriétaires du [Adresse 4], représenté par son syndic, le cabinet ATRIUM GESTION, S.A.S
[Adresse 2]
[Localité 5]

représenté par Maître Dominique TOURNIER, avocat au barreau de PARIS, avocat plaidant, vestiaire #E0263

DÉFENDEUR

Monsieur [K] [Y]
[Adresse 1]
[Localité 6]
et encore
[Adresse 7]
[Localité 3]

non représenté


COMPOSITION DU TRIBUNAL

Par application des articles R.212-9 du Code de l’Organisation Judiciaire et 812 du Code de Procédure Civile, l’affaire a été attribuée au Juge unique.

Avis en a été donné aux avocats constitués qui ne s’y sont pas opposés.

Madame Caroline ROSIO, Vice-Présidente, statuant en juge unique.

assistée de Madame Sophie PILATI, Greffière lors des débats et de Madame Line-Joyce GUY, Greffière lors de la mise à disposition. 
Décision du 25 Janvier 2024
Charges de copropriété
N° RG 22/09444 - N° Portalis 352J-W-B7G-CXICC

DÉBATS

A l’audience publique du 23 Novembre 2023

JUGEMENT

- Réputé contradictoire
- En premier ressort
- Prononcé publiquement par mise à disposition au greffe, les parties en ayant été avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du Code de procédure civile 


EXPOSE DES FAITS ET DE LA PROCÉDURE


Monsieur [K] [Y] est propriétaire des lots de copropriété n°1 à 4, 42, 57, 68, 69, 70, 74, 75, 44, 45, 60, 7, 41, 27, 48, 33, 36, 50, 55 d'un immeuble situé au [Adresse 4]).

Par courrier du 5 novembre 2021 avec avis de non distribution (pli avisé et non réclamé) du 16 décembre 2021 par le service Simplissimo, Monsieur [K] [Y] a été mis en demeure de payer la somme de 5.517,84 euros au titre des charges impayées le 5 novembre 2021.

Par actes de commissaire de justice des 4 et 11 mars 2022, le syndicat des copropriétaires de l'immeuble a fait mettre en demeure Monsieur [K] [Y] de payer des charges de copropriété impayées pour un montant de 10.183,93 euros.

Par exploit de commissaire de justice signifié le 28 juillet 2022, le syndicat des copropriétaires a fait assigner Monsieur [K] [Y] en paiement de 16.679,24 euros d'arriérés de charges de copropriété arrêtée au 17 juin 2022 devant le tribunal judiciaire de Paris, pour l'audience du 19 octobre 2022. 

Au visa de la loi n°65-557 du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis et du décret n°67-223 du 17 mars 1967, il demande, dans ses dernières conclusions signifiées en l'étude du commissaire de justice par acte du 16 mai 2023, au tribunal de :

- condamner Monsieur [K] [Y] au paiement de la somme de 46.746,38 euros au titre des charges impayées arrêtées au 2 mai 2023, majorée des intérêts légaux sur la somme de 5.517,84 euros à compter du 5 novembre 2021, puis sur celle de 10.360,72 euros à compter du 4 mars 2022, puis à compter de la présente assignation pour le surplus ;

- condamner Monsieur [K] [Y] au paiement de la somme de 2.800 euros, à titre de dommages et intérêts ;

- condamner Monsieur [K] [Y] au paiement des entiers dépens qui comprendront les frais de sommation de payer ;

- condamner Monsieur [K] [Y] au paiement de la somme de 1.800 euros au titre des frais irrépétibles

Monsieur [K] [Y] a été assigné le 16 juin 2020 à domicile en l'étude du commissaire de justice. Il n’a pas constitué avocat. La décision sera réputée contradictoire.

La clôture de l'instruction a été prononcée le 31 mai 2023, et l'affaire a été appelée à l'audience de plaidoiries du 23 novembre 2023. La décision a été mise en délibéré au 25 janvier 2024, date à laquelle elle a été prononcée par mise à disposition au greffe. 


MOTIFS DE LA DÉCISION


En application de l'article 472 du code de procédure civile si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond et le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l'estime régulière, recevable et bien fondée.

1 - Sur la demande principale en paiement

Aux termes des dispositions énoncées aux articles 10 et 5 de la loi du 10 juillet 1965, « les copropriétaires sont tenus de participer aux charges entraînées par les services collectifs, les éléments d’équipement commun en fonction de l’utilité que ces services et éléments présentent à l’égard de chaque lot » ainsi qu’ « aux charges relatives à la conservation, à l’entretien et à l’administration des parties communes et de verser au fonds de travaux mentionné à l’article 14-2 la cotisation prévue au même article, proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots telles que ces valeurs résultent » « lors de l’établissement de la copropriété, de la consistance, de la superficie et de la situation des lots, sans égard à leur utilisation » - le règlement de copropriété fixant la part afférente à chaque lot dans chacune des catégories de charges.

En application de l’article 42 de la même loi, lorsque les comptes et le budget prévisionnel ont été approuvés, les copropriétaires qui n’ont pas contesté l’assemblée générale ayant voté cette approbation dans les deux mois de la notification ne sont plus fondés à contester ces comptes et ce budget provisionnel. Ils ne sont pas non plus fondés à refuser de payer les charges appelées si, ayant contesté une décision de l'assemblée générale, ils n'ont pas obtenu son annulation de manière définitive – toute décision non annulée étant par principe valide et donc exécutoire.

En revanche, tout copropriétaire peut contester les modalités de calcul du solde de son compte individuel de copropriété. En conséquence, il appartient au syndicat des copropriétaires qui poursuit le recouvrement de charges de produire le procès-verbal de la ou des assemblées générales approuvant les comptes des exercices correspondants et les budgets prévisionnels.

*

En l'espèce, le syndicat des copropriétaires justifie tout d'abord par la production d’un extrait de matrice cadastrale que Monsieur [K] [Y] est propriétaire des lots n°1 à 4, 42, 57, 68, 69, 70, 74, 75, 44, 45, 60, 7, 41, 27, 48, 33, 36, 50, 55 de l’immeuble en copropriété sis [Adresse 4].

Au soutien de sa demande principale, le syndicat des copropriétaires produit aux débats :

- les procès-verbaux des assemblées générales des 07 janvier 2020 et 21 avril 2022, par lesquelles l’assemblée des copropriétaires a fixé les budgets prévisionnels des années 2022 à 2023 et voté la réalisation de divers travaux notamment la pose d'étais en cave et mise en sécurité de la façade arrière du bâtiment B ;

- les attestations de non-recours correspondantes ;

- un décompte de répartition des charges, et les appels de fonds portant application aux charges collectives de la clé de répartition des lots du défendeur ;

- un décompte de créance actualisé au 17 juin 2022 et au 18 août 2022.

Il résulte de l'examen de ces pièces que le compte individuel de copropriétaire de Monsieur [K] [Y] arrêté au 2 mai 2023, déduction faite des frais de recouvrement, est débiteur de 44.553,13 euros.

Monsieur [K] [Y] ne démontrant pas avoir satisfait à son obligation de paiement en sa qualité de copropriétaire, il sera en conséquence condamné au paiement de cette somme au titre des charges courantes et appels de fonds impayés.

En application des articles 1231-6 et 1344 du code civil, le demandeur produisant l'accusé de réception du courrier adressé le 5 novembre 2021 et le défaut de réception effective par le débiteur de la mise en demeure n'affectant pas sa validité, l'intérêt au taux légal sera donc dû à compter de cette date sur la somme de 5.517,84 euros, puis sur celle de 4.842,88 euros à compter du 4 mars 2022, puis à compter du 28 juillet 2022 pour le surplus.

3 - Sur la demande indemnitaire du syndicat des copropriétaires 

L'article 1231-6 du Code civil dispose que le créancier auquel son débiteur en retard a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant de ce retard, peut obtenir des dommages et intérêts distincts de l'intérêt moratoire.

Il est de jurisprudence constante que la résistance abusive du défendeur se définit par la contrainte pour le demandeur d’intenter une action en justice pour parvenir à ses fins, supposant ainsi la démonstration d'une attitude fautive du défendeur caractérisée notamment par sa malice, sa mauvaise foi ou une erreur grossière équivalente au dol. Elle ne se traduit pas par une simple résistance au paiement.

L'article 1231-6 du code civil dispose que les dommages et intérêts dus à raison du retard dans le paiement d'une obligation de somme d'argent consistent dans l'intérêt au taux légal, à compter de la mise en demeure. Toutefois, le créancier auquel son débiteur en retard a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant de ce retard, peut obtenir des dommages et intérêts distincts de l'intérêt moratoire. 

Décision du 25 Janvier 2024
Charges de copropriété
N° RG 22/09444 - N° Portalis 352J-W-B7G-CXICC

Il résulte de ces dispositions que le syndicat des copropriétaires qui se prévaut d'un défaut de paiement des charges dues par un copropriétaire doit en outre démontrer que celui-ci a fait preuve de mauvaise foi, et qu'il a subi un préjudice distinct de celui engendré par le seul retard de paiement (Cass. 3e civ., 20 oct. 2016, n°15-20.587).

*

En l'espèce, le syndicat des copropriétaires réclame l'indemnisation du préjudice qu'il dit avoir subi en raison de l'inexécution par Monsieur [K] [Y] de ses obligations.

A l'examen des pièces produites aux débats, et notamment du décompte de créance, le syndicat des copropriétaires ne justifiant pas de la précédente condamnation de Monsieur [K] [Y] qui aurait permis, suite à la vente du lot n°31, d'apurer sa dette, il apparaît que Monsieur [K] [Y] a manqué de longue date à son obligation de paiement de sa quote-part de charges – son compte apparaissant débiteur à l'égard de la copropriété dès le 1er octobre 2021.

Cette situation crée des tensions sur la trésorerie du syndicat et, de manière générale, oblige la copropriété à fonctionner dans des conditions non conformes à son statut légal fondé sur une répartition équitable des charges entre tous les copropriétaires.

En outre, l'absence de toute information de la part du défendeur sur les raisons de son défaut de paiement des charges de copropriété, sur sa situation financière durant l'ensemble de la période d'arrêt des paiements ou encore sur sa situation personnelle, ne permettent pas de considérer Monsieur [K] [Y] comme un débiteur de bonne foi.

Il conviendra en conséquence de condamner Monsieur [K] [Y] à verser au syndicat des copropriétaires la somme de 1.000 euros en réparation du préjudice financier causé.

4 - Sur les demandes accessoires

Il n’apparaît pas équitable de laisser à la charge de la copropriété les frais non compris dans les dépens qui ont été exposés dans le cadre de la présente instance qui comporendront les frais de sommation de payer aux deux adresses du défendeur. Tenu aux dépens, Monsieur [K] [Y] sera en outre condamné à payer au syndicat des copropriétaires la somme de 1.200 euros à ce titre.

Enfin il sera rappelé, au visa de l'article 514 du code de procédure civile, que le présent jugement est de droit exécutoire à titre provisoire.

PAR CES MOTIFS,

Le tribunal, statuant par un jugement réputé contradictoire, en premier ressort, après débats en audience publique et par mise à disposition au greffe,

CONDAMNE Monsieur [K] [Y] à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 4] les sommes de :

- 44.553,13 euros au titre d'arriérés de charges de copropriété entre le 1er octobre 2021 et le 2 mai 2023, avec intérêts au taux légal à compter du 5 novembre 2021 sur la somme de 5.517,84 euros, puis sur celle de 4.842,88 euros à compter du 4 mars 2022, puis à compter du 28 juillet 2022 pour le surplus;

- 1.000,00 euros, à titre de dommages et intérêts ;

- 1.200,00 euros au titre des frais irrépétibles ;

CONDAMNE Monsieur [K] [Y] aux entiers dépens de l’instance en ce compris les frais de sommation de payer en date des des 4 et 11 mars 2022 ;

RAPPELLE que l'exécution provisoire du jugement est de droit.

Fait et jugé à Paris le 25 Janvier 2024


La Greffière La Présidente