Tribunal Judiciaire · Loyers commerciaux — 30 janvier 2024

TRIBUNAL
 JUDICIAIRE
 DE PARIS


 ■

Loyers commerciaux

 
N° RG 22/14428
N° Portalis 352J-W-B7G-CYP73


N° MINUTE : 1

Assignation du :
25 Novembre 2022


Expert : [Z] [E][1]

[1] 
[Adresse 8]
[Localité 4]





JUGEMENT 
rendu le 30 Janvier 2024
DEMANDERESSE

Madame [G] [K] [F] [H] [I], agissant poursuites et diligences de ses tuteurs, Madame [D] [C] et Monsieur [L] [F].
[Adresse 3]
[Localité 6]

représentée par Maître Bruno BARRILLON, avocat au barreau de PARIS, avocat plaidant, vestiaire #R0054



DEFENDERESSE

S.A.S. AFF’IMM
[Adresse 5]
[Localité 7]

représentée par Maître Thibault DE PIMODAN, avocat au barreau de PARIS, avocat plaidant, vestiaire #E2120






COMPOSITION DU TRIBUNAL

Sophie GUILLARME, 1ère Vice-présidente adjointe, Juge des loyers commerciaux
Siégeant en remplacement de Monsieur le Président du Tribunal judiciaire de Paris, conformément aux dispositions de l'article R.145-23 du code de commerce ;

assistée de Manon PLURIEL, Greffière lors des débats et de Camille BERGER, Greffière lors de la mise à disposition


DEBATS

A l’audience du 21 Novembre 2023 tenue publiquement 

JUGEMENT

Rendu publiquement par mise à disposition au greffe
Contradictoire
En premier ressort





FAITS ET PROCÉDURE

Par acte sous seing privé du 21 novembre 1996, Mme [G] [K] [F] [H] [I] a donné à bail à la société SAS Aff’Imm des locaux commerciaux – composés d’une « grande boutique avec arrière-boutique et sous-sol » et d’une cave – situés au [Adresse 5] à [Localité 7]. 

Le bail a été consenti pour une durée de neuf années entières et consécutives à compter du 1er janvier 1997, moyennant le versement d’un loyer annuel de 160 000 francs, soit 24.391,84 euros en principal, hors taxes et hors charges. 

Les lieux ont pour destination l’activité exclusive de « bureaux administratifs et commerciaux pour une activité d’agence immobilière ». 

Par acte d’huissier du 29 juin 2005, Mme [G] [K] [F] [H] [I] a fait délivrer à la société Aff’Imm un congé avec offre de renouvellement de bail. Aucun accord n’étant intervenu et aucune des deux parties n’ayant saisi le juge dans le délai de deux ans à compter de la date d’effet du congé, et par l’effet des dispositions de l’article L.145-60 du code de commerce, le bail a été renouvelé pour une durée de neuf ans à compter du 1er janvier 2006, moyennant le versement d’un loyer annuel en principal de 36.000 euros hors charges et hors taxes. 

En l’absence de diligence des parties, le contrat de bail s’est poursuivi par tacite prolongation à compter du 1er janvier 2015. 

Le 18 décembre 2018, la société Aff’Imm a notifié un bon pour accord relatif à la révision du loyer annuel, porté à hauteur de 30.427,13 euros hors taxes hors charges. 

Par acte d’huissier du 16 mai 2022, le bailleur a signifié au preneur un congé avec offre de renouvellement au 1er janvier 2023 pour un loyer de 40.000 euros hors taxes hors charges. 

Par deux lettres recommandées avec accusé de réception en date respectivement du 20 mai 2022 et 28 juin 2022, la société Aff’Imm a accepté l’offre de renouvellement mais a refusé le montant du nouveau loyer proposé. 

Par lettre recommandée avec accusé de réception en date du 26 juillet 2022, Mme [G] [K] [F] [H] [I] a adressé un mémoire en demande afin de voir fixer le loyer de renouvellement à la somme annuelle de 40.000 euros hors taxes et hors charges.

Aucun accord n’ayant été trouvé entre les parties, Mme [G] [K] [F] [H] [I] a fait assigner par acte de commissaire de justice du 25 novembre 2022 la société Aff’Imm devant le juge des loyers commerciaux du tribunal judiciaire de Paris demandant à celui-ci de :

- Fixer le montant du loyer annuel du bail renouvelé à 40.000 euros à compter du 1er janvier 2023,
À titre subsidiaire dans le cas où une mesure d’expertise serait ordonnée :
* Fixer un loyer provisionnel à la somme en annuel et principal hors charges et hors taxes de 40.000 euros,
* Dire que la consignation de la provision de l’éventuelle mesure d’expertise qui serait ordonnée soit partagée par moitié entre chacune des deux parties, 
 - exécuter provisoirement la décision à intervenir. 

Au soutien de ses demandes, la bailleresse fait valoir, d’une part, que l’implantation du local considéré est correcte en raison d’une circulation locale et de transit et que la clientèle est fortunée et exigeante et que, d’autre part, le rapport établi à sa demande le 6 avril 2022 par l’expert judiciaire honoraire près la Cour d’Appel de Paris M. [J] conclut à une valeur locative de 40.000 euros hors taxes hors charges. 

Par mémoire en réplique notifiée le 21 novembre 2023, la société Aff’Imm demande au juge des loyers commerciaux de : 

- À titre principal, fixer le loyer des locaux loués à la société Aff’Imm au [Adresse 5] à [Localité 7] en renouvellement au 1er janvier 2023 au montant annuel de 28.300 euros en principal hors taxe et hors charges, 
- À titre subsidiaire, ordonner une mesure d’expertise afin de recueillir contradictoirement les éléments d’information requis sur la valeur locative et les motifs de déplafonnement. 

Au soutien de sa demande, la société Aff’Imm fait valoir que, d’une part, le bail renouvelé ayant duré plus de douze ans, le plafonnement est exclu, que d’autre part, la surface pondérée étant inférieure à la surface utile, la commercialité du secteur disparate et moyenne et la valeur locative transmise par le bailleur non actualisée, cette dernière n’excède pas 28.300 euros.

Pour un plus ample exposé des faits de la cause et moyens des parties, il est expressément renvoyé à leurs écritures figurant à leur dossier et régulièrement notifiées, en application des dispositions de l’article 455 du code de procédure civile. 

À l’issue des débats, les parties ont été informées que le jugement serait mis à disposition au greffe le 30 janvier 2024. 





MOTIFS DU JUGEMENT


Sur les termes du bail et le principe du renouvellement

Les parties s’accordent sur le principe du renouvellement du bail pour une durée de neuf ans à compter du 1er janvier 2023, aux clauses et conditions du bail expiré, à l’exception du loyer de renouvellement. 


Sur le déplafonnement du loyer et le montant de la valeur locative 

L’article 145-34 prévoit de retenir le déplafonnement du loyer et le principe de fixation de celui-ci à la valeur locative lorsque, par l’effet d’une tacite prolongation, la durée du bail excède douze ans. 

En l’espèce, le bail s’est prolongé tacitement à compter du 1er janvier 2015, présentant aujourd’hui une durée effective de plus de douze ans. Cette observation est admise sans contestation par les deux parties. 

Dès lors, il y a lieu de constater le déplafonnement du loyer et sa fixation à la valeur locative.

En vertu L.145-33 du code de commerce, « le montant des loyers des baux renouvelés ou révisés doit correspondre à la valeur locative. À défaut d’accord, cette valeur est déterminée d’après 1° les caractéristiques du local considéré 2° la destination des lieux 3° les obligations respectives des parties 4° les facteurs locaux de commercialité 5° les prix couramment pratiqués dans le voisinage. Un décret en Conseil d’État précise la consistance de ces éléments ». 

La méthode d’appréciation des caractéristiques du local, de la destination des lieux, des facteurs locaux de commercialité, des prix couramment pratiqués dans le voisinage ainsi que les correctifs éventuels à apporter à la valeur locative sont spécifiés aux dispositions des articles R145-3 à R145-8 du code de commerce. 

L’article R145-30 du même code dispose que « si les divergences portent sur des points de fait qui ne peuvent être tranchés sans recourir à une expertise, le juge désigne un expert dont la mission porte sur les éléments de fait permettant l'appréciation des critères définis, selon le cas, aux articles R. 145-3 à R. 145-7, L. 145-34, R. 145-9, R. 145-10 ou R. 145-11, et sur les questions complémentaires qui lui sont soumises par le juge. Toutefois, si le juge estime devoir limiter la mission de l'expert à la recherche de l'incidence de certains éléments seulement, il indique ceux sur lesquels elle porte ».
En l’espèce, la société preneuse se prévaut à titre principal d’une valeur locative de 28.300 euros hors taxes hors charges pour une surface pondérée de 41,50 m²p sur la base de calculs personnels et non contradictoires. La bailleresse conteste le bien-fondé de cette appréciation, invoquant un rapport établi à sa demande par l’expert judiciaire honoraire près la cour d’appel de Paris M. [J] le 6 avril 2022 et concluant à une valeur locative d’un montant de 40.000 euros hors taxes hors charges. 

Par conséquent, compte tenu des divergences persistantes entre les parties sur la valeur locative du bien loué, la juridiction n’est pas en mesure de statuer en l’état du dossier et il convient d’ordonner une expertise dont la teneur est précisée au dispositif et de désigner à cette fin Mme [E] en qualité d’expert judiciaire, qui apportera toutes informations utiles pour permettre au juge des loyers commerciaux de fixer la valeur locative des locaux au 1er janvier 2023, et ce aux frais avancés de la bailleresse, demanderesse à la présente instance.

Pendant le déroulement de la mesure d’instruction, le loyer provisionnel annuel sera fixé au montant du dernier loyer contractuel en principal, outre les charges.

Il n’y a pas lieu d’écarter l’exécution provisoire qui est de droit. 



PAR CES MOTIFS


Le juge des loyers commerciaux, statuant publiquement, par jugement mixte contradictoire, mis à disposition au greffe à la date du délibéré,

Dit que le bail commercial conclu entre Mme [G] [K] [F] [H] [I] et la société Aff’Imm est renouvelé pour une période de neuf années entières et consécutives à compter du 1er janvier 2023, aux mêmes clauses et conditions, à l’exception du loyer ;

Dit y avoir lieu de fixer le loyer de renouvellement en fonction de la valeur locative réelle du local commercial considéré, à laquelle le loyer de base doit correspondre, ainsi qu’il résulte de l’article L145-34 du code de commerce, le bail expiré ayant duré plus de douze ans ;

Ordonne en conséquence une expertise sur la valeur locative du local commercial loué ;

Commet pour y procéder :

Mme [Z] [E]
[Adresse 2]
[XXXXXXXX01]
[Courriel 9] 


Avec pour mission de :

- visiter les locaux litigieux situés [Adresse 5] à [Localité 7] et les décrire,
- entendre les parties en leurs dires et explications,
- procéder à l'examen des faits qu'allèguent les parties, 
- déterminer la surface à prendre en compte, en donnant toutes explications à cet égard, du point de vue des pondérations à effectuer, étant entendu qu’en cas de besoin, l’expert pourra faire appel à l’assistance d’un sapiteur géomètre de son choix ;
- rechercher la valeur locative à la date du 1er janvier 2023 des lieux loués situés [Adresse 5] à [Localité 7] au regard des caractéristiques du local, de la destination des lieux, des obligations respectives des parties, des facteurs locaux de commercialité, des prix couramment pratiqués dans le voisinage, en retenant tant les valeurs de marché que les valeurs fixées judiciairement, en application des dispositions des articles L 145-33 et R 145-3 à R 145-8 du code de commerce,
- rechercher les références utiles de comparaison ;


Du tout, dresser rapport ;

Dit qu'en cas d’empêchement, l’expert sera remplacé par ordonnance rendue sur requête ;

Dit que l'expert sera saisi et effectuera sa mission conformément aux dispositions des articles 263 et suivants du code de procédure civile et qu'il déposera l'original de son rapport au greffe de la juridiction avant le 20 juillet 2024,

Fixe à la somme de 3.000 (trois mille) euros la provision à valoir sur la rémunération de l'expert, somme qui devra être consignée par Mme [G] [K] [F] [H] [I] à la régie du tribunal judiciaire de Paris (Paris 17ème, Parvis du tribunal, atrium sud, 1er étage à droite) au plus tard le 30 mars 2024 avec une copie de la présente décision, 

Dit que l’affaire sera rappelée à l'audience du 23 avril 2024 à 9h30 pour vérification du versement de la consignation,

Dit que, faute de consignation de la provision dans ce délai, la désignation de l'expert sera caduque et privée de tout effet,

Désigne le juge des loyers commerciaux aux fins de contrôler le suivi des opérations d’expertise,

Fixe le loyer provisionnel pour la durée de l’instance au montant du loyer contractuel en principal, outre les charges ;

Réserve les dépens ;

Rappelle que l’exécution provisoire est de droit.


Fait et jugé à PARIS, le 30 janvier 2024.

LA GREFFIERE LA PRESIDENTE
C. BERGER S. GUILLARME