Tribunal Judiciaire · PCP JTJ proxi fond — 1 février 2024

TRIBUNAL 
 JUDICIAIRE
 DE PARIS [1]

[1] Copie conforme délivrée
le :
à :


Copie exécutoire délivrée 
le :
à : Me Manuel RAISON
Me Anne CAILLET

Pôle civil de proximité
■

PCP JTJ proxi fond
 
N° RG 23/00434 - N° Portalis 352J-W-B7H-CY2SJ

N° MINUTE : 3/TJ






JUGEMENT 
rendu le jeudi 01 février 2024


DEMANDEUR

Syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 2] [Localité 3], représenté par son syndic la société R. MICHOU & CIE dont le siège social est sis [Adresse 1] - [Localité 3] 

représenté par Me Manuel RAISON, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : #C2444

DÉFENDEUR

Monsieur [U] [N], demeurant [Adresse 2] - [Localité 3]

représenté par Me Anne CAILLET, avocat au barreau de SEINE-SAINT-DENIS, vestiaire : #172

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Sandra MONTELS, Juge, statuant en juge unique
assistée de Laura DEMMER, Greffier,

DATE DES DÉBATS 

Audience publique du 24 novembre 2023

JUGEMENT

contradictoire, en premier ressort, prononcé par mise à disposition le 01 février 2024 par Sandra MONTELS, Juge assistée de Laura DEMMER, Greffier

EXPOSE DU LITIGE

Monsieur [U] [N] est propriétaire du lot n°32 dans l'immeuble sis [Adresse 2] [Localité 3], soumis au régime de la copropriété. 

Par acte de commissaire de justice du 6 janvier 2023, le syndicat des copropriétaires de l'immeuble sis [Adresse 2] [Localité 3], représenté par son syndic en exercice la société R.MICHOU & CIE, a assigné devant le tribunal judiciaire de Paris Monsieur [U] [N], en paiement des sommes suivantes, sous le bénéfice de l'exécution provisoire :
· 1872,31 euros au titre des charges de copropriété arrêtées au 28 octobre 2022 avec intérêts au taux légal à compter de la mise en demeure du 13 juillet 2020,
· 2988 euros au titre des frais de recouvrement,
· 1500 euros de dommages et intérêts,
· la capitalisation des intérêts échus selon les conditions de l’article 1343-2 du code civil,
· 2200 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens de l'instance. 

Au soutien de sa demande, le syndicat des copropriétaires fait valoir que Monsieur [U] [N] ne s'acquitte pas du paiement de ses charges ce qui entrave le bon fonctionnement de la copropriété et fragilise l'équilibre financier du syndicat qui ne dispose d'aucun autre patrimoine. 

Appelée à l'audience du 09 mars 2023 l'affaire a fait l'objet de plusieurs renvois pour être finalement retenue à l'audience du 24 novembre 2023. 

A l'audience, le syndicat des copropriétaires, représenté par son conseil, actualise ses créances à la somme de 99,26 euros au titres des charges de copropriété arrêtées au 23 novembre 2023 et à la somme de 1050 euros au titre des frais de recouvrement. Il maintient ses autres demandes. 

Monsieur [U] [N] sollicite le rejet de l'ensemble des demandes du syndicat des copropriétaires et sa condamnation au paiement de la somme de 2200 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile. 

Il expose avoir réglé l'intégralité des charges, contestant la somme due de 99,26 euros, qu'un règlement a été pris en compte très tardivement par le syndic; que les frais relèvent en partie des dépens et des frais irrépétibles ; que le demandeur ne fait pas la preuve d'un préjudice direct et certain, que les règlements tardifs s'expliquent par la modicité de ses ressources et les manquements du syndic dans sa gestion. 

La décision a été mise en délibéré ce jour par mise à disposition au greffe.

Le demandeur, sur autorisation du tribunal, a produit en cours de délibéré l'attestation de non-recours relative à l'assemblée générale du 8 juin 2023. 

Décision du 01 février 2024
PCP JTJ proxi fond - N° RG 23/00434 - N° Portalis 352J-W-B7H-CY2SJ

MOTIFS DE LA DECISION

Sur les charges et provisions sur charges de copropriété et les travaux
Aux termes des alinéas 1 et 2 de l'article 10 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965, les copropriétaires sont tenus de participer au paiement des charges entraînées par les services collectifs et les éléments d'équipement commun en fonction de l'utilité objective que ces services et éléments présentent à l'égard de chaque lot, dès lors que ces charges ne sont pas individualisées. Ils sont tenus de participer aux charges relatives à la conservation, à l'entretien et à l'administration des parties communes, générales et spéciales, et de participer au fonds de travaux mentionné à l'article 14-2-1 proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots. Aux termes de l'article 14-1 I de ladite loi le syndicat des copropriétaires vote chaque année un budget prévisionnel pour faire face aux dépenses courantes de maintenance, de fonctionnement et d'administration des parties communes et équipements communs de l'immeuble. Les copropriétaires versent au syndicat des provisions égales au quart du budget voté mais l'assemblée générale peut fixer des modalités différentes. La provision est exigible le premier jour de chaque trimestre ou le premier jour de la période fixée par l'assemblée générale. 
L'article 14-1 de cette même loi dispose également que, pour faire face aux dépenses courantes de maintenance, de fonctionnement et d'administration des parties communes et équipements communs de l'immeuble, le syndicat des copropriétaires vote, chaque année, un budget prévisionnel et les copropriétaires versent au syndicat des provisions égales au quart du budget voté. En vertu de l’article 35 du décret du 17 mars 1967, les appels provisionnels auxquels procède le syndic, dans les limites et sous les conditions prévues par ce texte, constituent une créance certaine, liquide et exigible.
Le recouvrement des provisions peut ainsi être poursuivi jusqu'à l'établissement des comptes définitifs qui seront soumis à l'approbation de l'assemblée générale. A ce titre, le syndicat doit produire la délibération de l'assemblée générale adoptant le budget prévisionnel et démontrer la date d'exigibilité des provisions impayées. 

Par ailleurs, les travaux non inclus dans les charges de copropriété sus-définies et prévus à l'article 44 du décret n°67-223 du 17 mars 1967, ne sont pas compris dans le budget prévisionnel. Ils doivent faire l'objet d'un vote à l'assemblée générale quant à leur principe, leur montant et à leurs modalités de paiement et d'exigibilité.

L'article 35 du décret du 17 mars 1967 précise les versements que peut exiger le syndic. 

En application de l'article 42 de la même loi, les décisions d'une assemblée générale s'imposent aux copropriétaires tant que la nullité n'en a pas été prononcée et ce même si une procédure pour obtenir cette nullité a été diligentée. En effet, les actions ayant pour objet de contester les décisions des assemblées générales ne suspendent que les travaux décidés par l'assemblée générale en application des articles 25 et 26 durant le délai de recours de deux mois. Le copropriétaire qui n'a pas contesté la décision de l'assemblée générale ayant approuvé les comptes, n'est ainsi pas fondé à refuser de payer les sommes qui lui sont réclamées.
En application de l'article 1353 du code civil il appartient au syndicat des copropriétaires de prouver que le copropriétaire est redevable de la somme réclamée dans sa totalité.

En l’espèce, le syndicat des copropriétaires a réduit le montant de sa créance à la somme de 99,26 euros. Monsieur [U] [N] conteste devoir cette somme, soutenant avoir réglé l'intégralité des charges de copropriété. 

Force est de constater que le syndicat des copropriétaires, ainsi qu'il l'a lui-même indiqué à l'audience n'a produit à l'appui de sa demande aucun historique de compte actualisé. 

Il sera en conséquence débouté de sa demande. 

Sur les frais nécessaires pour le recouvrement des charges
Aux termes de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965 « sont imputables au seul copropriétaire concerné a) les  frais nécessaires exposés par le syndicat, notamment les frais de mise en demeure, de relance et de prise d'hypothèque à compter de la mise en demeure, pour le recouvrement d'une créance justifiée à l'encontre d'un copropriétaire ainsi que les droits et émoluments des actes des commissaires de justice et le droit de recouvrement ou d'encaissement à la charge du débiteur; » « b) les frais et honoraires du syndic afférents aux prestations effectuées au profit de ce copropriétaire (…). »

En l'espèce, le syndicat des copropriétaires a modifié sa demande à l'audience, la ramenant à la somme globale de 1050 euros, sans toutefois expliciter ce nouveau décompte de sorte qu'il ne fait pas la preuve de sa créance. 
Il sera en conséquence débouté de sa demande. 

Sur les dommages et intérêts

L'article 1231-6 du code civil dispose que le créancier auquel son débiteur en retard a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant de ce retard, peut obtenir des dommages et intérêts, distincts des intérêts moratoires de la créance. 
L'article 2274 du code civil précise que la bonne foi est toujours présumée, et que c'est à celui qui se prévaut de la mauvaise foi d'en rapporter la preuve.

Le syndicat des copropriétaires ne justifie ni de l'abus de droit, ni de la mauvaise foi de Monsieur [U] [N] lequel justifie de ressources mensuelles de 545 euros. La demande indemnitaire sera en conséquence rejetée. 

Sur les demandes accessoires

Le syndicat des copropriétaires, qui succombe, supportera les dépens, en application de l'article 696 du code de procédure civile. 

Il serait inéquitable de laisser à la charge de Monsieur [U] [N] les frais exposés par lui dans la présente instance et non compris dans les dépens. La somme de 1000 euros lui sera donc allouée au titre de l'article 700 du code de procédure civile.

La présente décision est de droit exécutoire à titre provisoire, conformément à l'article 514 du code de procédure civile. 
PAR CES MOTIFS,
Le tribunal judiciaire statuant publiquement, après débats en audience publique, par jugement mis à disposition au greffe contradictoire et en dernier ressort,

DEBOUTE le syndicat des copropriétaires de l'immeuble sis [Adresse 2] [Localité 3], représenté par son syndic en exercice la société R.MICHOU & CIE de l'ensemble de ses demandes ; 

CONDAMNE le syndicat des copropriétaires de l'immeuble sis [Adresse 2] [Localité 3], représenté par son syndic en exercice la société R.MICHOU & CIE aux dépens ; 

CONDAMNE le syndicat des copropriétaires de l'immeuble sis [Adresse 2] [Localité 3], représenté par son syndic en exercice la société R.MICHOU & CIE à payer à Monsieur [U] [N] la somme de 1000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile ; 

RAPPELLE que le présent jugement est exécutoire de plein droit à titre provisoire. 

Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition les jour, mois et an susdits par le président et le greffier susnommés.
 
Le greffier,                                                 Le président.