Tribunal Judiciaire · PCP JCP fond — 1 février 2024

TRIBUNAL 
 JUDICIAIRE
 DE PARIS [1]

[1] Copie conforme délivrée
le :
à :


Copie exécutoire délivrée 
le :
à : Me Sophie PORCHEROT
Me Frédérick PETIPERMON

Pôle civil de proximité
■

PCP JCP fond
 
N° RG 22/03421 - N° Portalis 352J-W-B7G-CW3MD

N° MINUTE : 2/JCP






JUGEMENT 
rendu le jeudi 01 février 2024


DEMANDERESSE

Madame [M] [T] épouse [Z], demeurant [Adresse 3]

comparante en personne assistée de Me Sophie PORCHEROT, avocat au barreau de VERSAILLES

DÉFENDEUR

Monsieur [P] [H], demeurant [Adresse 1]

comparant en personne assisté de Me Frédérick PETIPERMON, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : #D0415

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Sandra MONTELS, Juge, juge des contentieux de la protection
assistée de Laura DEMMER, Greffier,

DATE DES DÉBATS 

Audience publique du 24 novembre 2023

JUGEMENT

contradictoire, en premier ressort, prononcé par mise à disposition le 01 février 2024 par Sandra MONTELS, Juge assistée de Laura DEMMER, Greffier


Décision du 01 février 2024
PCP JCP fond - N° RG 22/03421 - N° Portalis 352J-W-B7G-CW3MD

EXPOSÉ DU LITIGE

Par acte sous seing privé du 4 octobre 2016, Madame [M] [T] a consenti un bail d’habitation à Monsieur [P] [H] sur des locaux meublés situés au [Adresse 2]. Un dépôt de garantie d’un montant de 3054 euros a été versé. 

Par courrier du 14 août 2020 Monsieur [P] [H] a donné congé à effet au 15 septembre 2020. 

Par courrier du 8 janvier 2021 adressé en recommandé avec avis de réception, Madame [M] [T] par l’intermédiaire de son conseil a mis en demeure Monsieur [P] [H] de lui payer la somme de 33.000 euros au titre des réparations locatives déduction faite du dépôt de garantie. 

Par acte de commissaire de justice du 23 mars 2022, Madame [M] [T] a assigné Monsieur [P] [H] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Paris en paiement des sommes suivantes :
19.470 euros au titre des travaux de réfection réalisés par la société LV BATIPLUS3436.91 euros au titre de la reprise du plan de travail de la cuisine,1377.99 euros au titre de la réfection de la cuisine hors plan de travail, 987 euros au titre de l’achat de peinture, 159 euros au titre du remplacement du mitigeur de la salle de bains, 45 euros au titre du remplacement de la vasque de la salle de bains,114.90 euros au titre du remplacement de la barre des spots de la salle de bains, 150 euros au titre du remplacement de la colonne de salle de bains, 45 euros au titre d’accessoire de salle de bains, 583.64 euros en remplacement du matelas, 400 euros en remplacement du canapé,150 euros en remplacement de la console600 euros au titre du linge de maison, 6108 euros à titre de dommages-intérêts en réparation du préjudice du fait de la perte de loyer d’octobre 2020 à janvier 2021,1000 euros à titre de dommages-intérêts en réparation du préjudice né des déplacements à la déchetterie, des heures de ménage, 210 euros au titre des frais de l’état des lieux de sortie du 15 septembre 2020, 3000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens.
Elle fait valoir que l’état des lieux d’entrée a décrit un appartement en bon état, qu’elle a récupéré un logement en mauvais état, faute d’entretien, et affecté de nombreuses dégradations. 

Appelée à l’audience du 15 avril 2022, l’affaire a fait l’objet de plusieurs renvois et a été retenue à l’audience du 24 novembre 2023. 
A l’audience, Madame [M] [T], représentée par son conseil s’en référant à ses conclusions, maintient ses demandes. Elle soutient que les dégradations constatées au départ de Monsieur [P] [H] ne sont pas la conséquence de la vétusté ou d’un usage normal par le locataire mais d’un mauvais entretien, que la copropriété n’a jamais eu à traiter de problème d’humidité, que les factures produites correspondent à des travaux effectués, que le parquet avait été refait à neuf en avril 2016, qu’elle n’a pu remettre le bien en location compte tenu des dégradations. 

Monsieur [P] [H] représenté par son conseil demande :
Le rejet des demandes de Madame [M] [T], La restitution du dépôt de garantie, La condamnation de Madame [M] [T] au paiement de la somme de 3000 à titre de dommages-intérêts pour procédure abusive et à la somme de 5000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile avec distraction au profit de son conseil. 
Il soutient avoir occupé l’appartement avec sa compagne Mme [W], qu’ils n’ont jamais manqué à leur obligation d’entretien courant, que les constats d’huissier établissent que la cuisine est en bon état, que les placards ne sont pas dégradés, qu’ils ont remplacé la plaque de cuisson et le micro-ondes, que les problèmes de peinture et de fissures sont dus à un vieillissement naturel et à un excès d’humidité inhérent à l’appartement, que Madame [M] [T] a pris prétexte de prétendues dégradations pour refaire son appartement de sorte qu’il ne s’agit pas de travaux de réparation mais de rénovation, que les factures produites par Madame [M] [T] sont des faux documents, l’entreprise étant fermée, que 8 plans de travail et crédences sont facturés ce qui n’est pas compréhensible eu égard à la taille de l’appartement. 

À l’issue des débats, la décision a été mise en délibéré jusqu’à ce jour, où elle a été mise à disposition des parties au greffe.

MOTIFS DE la décision

Aux termes de l’article 25-3 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 tendant à améliorer les rapports locatifs, les logements meublés constituant la résidence principale du locataire au sens de l’article 2 de ladite loi sont soumis aux dispositions du titre I bis de la loi ainsi qu’aux dispositions des articles 1er, 3, 3-2, 3-3, 4, à l'exception du l, 5, 6, 6-2, 7, 7-1, 8, 8-1, 17, 18, 20-1, 21, 22, 22-1, 22-2, 24 et 24-1.

Sur les réparations locatives 

Aux termes des articles 1730 et 1732 du code civil s'il a été fait un état des lieux entre le bailleur et le preneur, celui-ci doit rendre la chose telle qu'il l'a reçue, suivant cet état, excepté ce qui a péri ou a été dégradé par vétusté ou force majeure. Le locataire répond des dégradations ou des pertes qui arrivent pendant sa jouissance, à moins qu'il ne prouve qu'elles ont eu lieu sans sa faute.

L’article 7 c) et d) de la loi du 6 juillet 1989 dispose que le locataire est obligé de répondre des dégradations et pertes qui surviennent pendant la durée du contrat à moins qu'il ne prouve qu'elles ont eu lieu par cas de force majeure, par la faute du bailleur ou par le fait d'un tiers qu'il n'a pas introduit dans le logement ; de prendre à sa charge l'entretien courant du logement, des équipements mentionnés au contrat et les menues réparations ainsi que l'ensemble des réparations locatives définies par décret en Conseil d'Etat, sauf si elles sont occasionnées par vétusté, malfaçon, vice de construction, cas fortuit ou force majeure. 

Le décret n°87-712 du 26 août 1997 établit une liste non limitative des réparations locatives. 

En l’espèce un état des lieux d’entrée contradictoire a été établi le 4 octobre 2016. 

Monsieur [P] [H] a versé aux débats un procès-verbal d’huissier de justice du 14 septembre 2020 relatif à l’état du logement, établi hors la présence de Madame [M] [T], ne pouvant valoir état des lieux de sortie puisque les clés n’ont pas été remises le jour-même. Au demeurant ce constat d’huissier, moins détaillé que l’état des lieux de sortie quant à l’état des équipements, relève les mêmes problèmes majeurs (fissures, dégradations des murs, joints noircis etc.). 

Un état des lieux de sortie avec remise des clés a été réalisé à la demande de Madame [M] [T] par commissaire de justice, en sa présence et celle de Monsieur [P] [H], le 15 septembre 2020.

Il y a lieu de relever que si le contrat de bail ne mentionne pas les équipements du logement figurant à l’état des lieux de sortie (page du contrat de bail paraphée mais non renseignée), Monsieur [P] [H] en a admis l’usage puisque ces mêmes équipements sont mentionnés au procès-verbal de constat d’huissier du 14 septembre 2020 établi à sa seule demande. 

Il convient en premier lieu de procéder à une comparaison de l’état du logement à l’entrée du locataire de celui à sa sortie, pour chaque poste de demande d’indemnisation. 


Etat des lieux d’entrée
Etat des lieux de sortie
- Travaux de réfection cf. facture LV Batiplus (cuisine, menuiserie, parquet, peinture)
- peinture 
 Bon état
Peinture défraichie avec des traces noires éparses, traces de coulures, fissures sur le plafond et clous plantés dans les poutres (cuisine) et sur le mur du salon, écaillements, fissure sous fenêtre du salon avec décollements de peinture, joints noircis, carreau cassé au-dessus de l’évier de la cuisine, fissures sur les murs et boursouflures caractéristiques d’humidité, traces de passage et impact sur le parquet de la chambre, traces de passage et nombreuses traces noires avec entailles en partie centrale sur le parquet, d’aspect récent, du salon
Plan de travail cuisine
Non spécifié ; 


cuisine en bon état
Ecaillements épars
Réfection cuisine hors 
plan de travail
Meubles défraichis, porte du congélateur cassée, battant d’un meuble frottant au sol, écaillements sur un battant de meuble, revêtement de la hôte, fonctionnelle, en partie décollé.
 
Mitigeur SDB
Bon état
Traces de calcaire
Vasque SDB
Bon état
Traces de calcaire
Spots SDB
3 spots 
Les 3 spots ne fonctionnent pas
Colonne SDB
Non spécifié
Non spécifié
Accessoire SDB
Non spécifié
Un pot cassé
Matelas
Non spécifié
En mauvais état : nombreuses traces
Canapé
Non spécifié
En mauvais état : nombreuses traces, certains coussins déchirés, canapé cassé en partie droite

Console (buffet du salon)

Non spécifié

Aucune dégradation mentionnée

Linge de maison

Non spécifié

Présent, aucune observation 
 
Madame [M] [T] produit une attestation du 19 février 2023 émanant de Mme [J], occupante de l’immeuble, laquelle indique ne pas rencontrer de problème d’humidité. 
Outre ses allégations, Monsieur [P] [H] ne rapporte pas la preuve de ce que les factures produites par Madame [M] [T] seraient des faux. 
Au vu des éléments ci-dessus, des pièces versées aux débats, de la durée d’occupation de quatre années il y a lieu :
de rejeter les demandes de Madame [M] [T] au titre :du linge de maison, du buffet du salon, de la colonne, du mitigeur et de la vasque de salle de bains, de la réparation de la fenêtre , de la hôte de la cuisine, de la pose d’un plan de vasque, d’un robinet de lave-main et d’un éclairage miroir, pour lesquels les dégradations ne sont pas établies ou ne justifient pas un remplacement intégral. du remplacement des meubles de la cuisine (meubles et pose), la facture IKEA étant incompréhensible de sorte que la preuve n’est pas rapportéede retenir les sommes suivantes :3652 euros (travaux) et 434.28 euros (peinture) au titre des frais de peinture et de rénovation des murs et plafonds après application du coefficient de vétusté annexé au contrat de bail, Monsieur [P] [H] n’ayant jamais informé la bailleresse d’un problème d’humidité inhérent à l’appartement, ne rapportant pas la preuve d’une force majeure, les fissures, trous, traces noires relevant manifestement d’un défaut d’entretien de la part du locataire, 400 euros au titre de la dépose du plan de travail,2100 euros au titre de la rénovation du parquet (coefficient de vétusté non applicable, Madame [M] [T] justifiant de la pose d’un nouveau parquet en 2016 (facture DECOPLUS PARQUET du 15 avril 2016) ;400 euros au titre du changement du canapé et 583.64 euros au titre du remplacement du matelas (aucun coefficient de vétusté prévu au contrat de bail), 399 euros au titre du frigidaire (idem)1722.95 euros au titre du plan de travail et 171.90 euros au titre de la crédence, les autres postes de la facture « plans cuisine.fr » n’étant pas justifiés,68.94 euros au titre du remplacement des spots (au prorata des 3 spots remplacés par 5 spots), 45 euros au titre du pot cassé. La somme des réparations locatives s’élève à la somme totale de 9805.81 euros. 

Monsieur [P] [H] sera en conséquence condamné à payer à Madame [M] [T] la somme de 6.751.81 euros déduction faite du montant du dépôt de garantie dont la demande en restitution sera rejetée. 

Sur les demandes indemnitaires

La réalité des préjudices allégués par Madame [M] [T] n’étant pas démontrée, cette dernière sera déboutée de ses demandes indemnitaires. 
Succombant partiellement à la cause, Monsieur [P] [H] sera débouté de sa demande indemnitaire pour procédure abusive. 

Sur le remboursement des frais d’état des lieux de sortie

Aux termes de l’article 3-2 de la loi du 6 juillet 1989 les frais d’état des lieux établi par commissaire de justice sont partagés par moitié entre le bailleur et le locataire et à un coût fixé par décret en Conseil d'Etat. 

En l’espèce, Madame [M] [T] demande à ce que Monsieur [P] [H] règle à hauteur de 210 euros les frais d’état des lieux de sortie. Cette somme correspondant à la moitié du coût de l’acte - 420 euros ainsi qu’il ressort de la facture du 16 septembre 2020 de l’huissier de justice – Monsieur [P] [H] sera condamné au paiement de cette somme. 

Sur les autres demandes 

Monsieur [P] [H], qui succombe à la cause, sera condamné aux dépens de la présente instance, conformément à l’article 696 du code de procédure civile.

Aux termes de l’article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens, ou, à défaut, la partie perdante, à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens ; dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité et de la situation économique de la partie condamnée.
L’équité commande de faire droit à hauteur de 2000 euros à la demande de Madame [T] concernant les frais non compris dans les dépens, en application des dispositions précitées.

L’exécution provisoire est de plein droit en application de l'article 514 du code de procédure civile. 

PAR CES MOTIFS,

La juge des contentieux de la protection, statuant après débats publics, par jugement mis à disposition au greffe, contradictoire et en premier ressort,

CONDAMNE Monsieur [P] [H] à payer à Madame [M] [T] les sommes suivantes : 
6.751.81 euros au titre des réparations locatives déduction faite du dépôt de garantie, 210 euros au titre du remboursement de la moitié des frais d’état des lieux de sortie ;
DEBOUTE Monsieur [P] [H] de sa demande en restitution du dépôt de garantie ; 

DEBOUTE les parties de leurs demandes indemnitaires respectives ; 

REJETTE toute autre demande ; 

CONDAMNE Monsieur [P] [H] aux dépens ; 

CONDAMNE Monsieur [P] [H] à payer à Madame [T] la somme de 2000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

RAPPELLE que l’exécution provisoire de la présente décision est de droit,


Ainsi jugé par mise à disposition au greffe le 1er février 2024, et signé par la juge et la greffière susnommées.

La Greffière La Juge