Tribunal Judiciaire · Charges de copropriété — 25 janvier 2024

TRIBUNAL
JUDICIAIRE
DE PARIS [1]

[1] 
Expéditions 
exécutoires
délivrées le:


■




RÉPUBLIQUE FRANÇAISE
AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS
 
Charges de copropriété


N° RG 22/12394 
N° Portalis 352J-W-B7G-CYCIA

N° MINUTE : 



Assignation du :
13 Octobre 2022






JUGEMENT 
rendu le 25 Janvier 2024 
DEMANDEUR

Syndicat des copropriétaires [Adresse 4], représenté par son syndic, la société GTF, S.A
[Adresse 2]
[Localité 3]

représenté par Maître Alain DE LANGLE de la SCP NICOLAS GUERRIER ET ALAIN DE LANGLE, avocat au barreau de PARIS, avocat plaidant, vestiaire #P0208


DÉFENDERESSE

S.C.I. FONCIERE BERGERE
[Adresse 1]
[Localité 3]

représentée par Maître Sylvain NIEL, avocat au barreau de PARIS, avocat plaidant, vestiaire #D2032



COMPOSITION DU TRIBUNAL

Madame Frédérique MAREC, 1ère Vice-Présidente
Madame Céline CHAMPAGNE, Juge
Madame Virginie SURET, Magistrate à titre Temporaire

assistées de Madame Sophie PILATI, Greffière lors des débats et de Madame Line-Joyce GUY, Greffière lors de la mise à disposition.
Décision du 25 Janvier 2024
Charges de copropriété
N° RG 22/12394 - N° Portalis 352J-W-B7G-CYCIA

 
DÉBATS

A l’audience du 23 Novembre 2023 tenue en audience publique devant Madame Virginie SURET, juge rapporteur, qui, sans opposition des avocats, a tenu seule l’audience, et, après avoir entendu les conseils des parties, en a rendu compte au Tribunal, conformément aux dispositions de l’article 805 du Code de Procédure Civile.

JUGEMENT

- Contradictoire
- En premier ressort
- Prononcé publiquement par mise à disposition au greffe, les parties en ayant été avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du Code de procédure civile 


EXPOSE DU LITIGE


La SCI Foncière Bergère est propriétaire du lot n°201 représentant 3.652 tantièmes de copropriété dans l’ensemble immobilier sis [Adresse 4] à [Localité 5], correspondant à un théâtre.

Par acte d'huissier du 13 octobre 2022 , le syndicat des copropriétaires représenté par son syndic en exercice, la société GTF Immobilier, a assigné la SCI Foncière Bergère en paiement de charges de copropriété.

Aux termes de ses dernières écritures d’actualisation notifiées par voie électronique le 10 juillet 2023, le syndicat demande au tribunal de :

DEBOUTER la SCI FONCIERE BERGERE de ses demandes 

CONDAMNER la SCI FONCIERE BERGERE au paiement des sommes de : 

- 282.451,71€ au titre des charges arriérées dus au 3 ème appel 2023 inclus avec intérêts au taux légal sur la somme de 273.182,49 € à compter du 13 octobre 2022 date de l’assignation et pour le solde à compter des présentes,

- 870,09€ au titre des frais nécessaires,

- 3.000€ à titre de dommages intérêts,

ORDONNER la capitalisation des intérêts en vertu de l’article 1343-2 du Code Civil. 

CONDAMNER la SCI FONCIERE BERGERE à la somme de 3.000€ à titre de dommages et intérêts. 

CONDAMNER la SCI FONCIERE BERGERE à verser au Syndicat des Copropriétaire du [Adresse 4] une indemnité de 3.000€ sur le fondement de l’article 700 du Code de procédure civile et aux entiers dépens. 

MAINTENIR l’exécution provisoire de la décision à intervenir. 


Par conclusions en défense, notifiées par voie electronique le 25 mai 2023 la SCI Foncière Bergère demande au tribunal de : 

- DEBOUTER le Syndicat des copropriétaires de ses demandes au titre des frais de relance et de mise en demeure et en conséquence, DIRE qu’il seront déduits à hauteur de 870,09 euros des condamnations prononcées qui ne pourront le cas échant, excéder 276 552,95 euros selon décompte arrêté au 4 octobre 2022 ;

- ACCORDER à la SCI FONCIERE BERGERE les plus larges délais quant au paiement des arriérés soit 24 mois ;

- DEBOUTER le Syndicat des copropriétaires de sa demande de dommages et intérêts et au titre des frais irrépétibles ;
 
- DIRE que chaque partie conservera la charge de ses dépens.

L’ordonnance de clôture a été rendue le 28 septembre 2023, l’audience de plaidoiries fixée au 23 novembre 2023 et l’affaire mise en délibéré au 25 janvier 2024.


MOTIFS DE LA DECISION


Sur la demande de paiement des charges de copropriété

Aux termes des dispositions énoncées aux articles 10 et 5 de la loi du 10 juillet 1965, « Les copropriétaires sont tenus de participer aux charges entraînées par les services collectifs, les éléments d’équipement commun en fonction de l’utilité que ces services et éléments présentent à l’égard de chaque lot » ainsi qu’ « aux charges relatives à la conservation, à l’entretien et à l’administration des parties communes et de verser au fonds de travaux mentionné à l’article 14-2 la cotisation prévue au même article, proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots telles que ces valeurs résultent » « lors de l’établissement de la copropriété, de la consistance, de la superficie et de la situation des lots, sans égard à leur utilisation », le règlement de copropriété fixant la part afférente à chaque lot dans chacune des catégories de charges. 

En application de l’article 42 de la même loi, lorsque les comptes et le budget prévisionnel ont été approuvés, les copropriétaires qui n’ont pas contesté dans les deux mois de la notification l’assemblée générale ayant voté cette approbation ne sont plus fondés à contester ces comptes et ce budget provisionnel. Ils ne sont pas non plus fondés à contester ces comptes et ce budget provisionnel si, ayant contesté une décision de l'assemblée générale, ils n'ont pas obtenu, de manière définitive, son annulation, la décision contestée leur étant jusque-là opposable.

En revanche, tout copropriétaire peut contester les modalités de calcul du solde de son compte individuel de copropriété. 


En conséquence, il appartient au syndicat des copropriétaires qui poursuit le recouvrement de charges de produire le procès-verbal de la ou des assemblées générales approuvant les comptes des exercices correspondants et les budgets prévisionnels de la copropriété.

En l'espèce, le syndicat produit aux débats :

- L’extrait de matrice cadastrale établissant la qualité de propriétaire de la SCI Foncière Bergère et un extrait Kbis de ladite société ;

- Des factures de recouvrement de charges ;

- les appels de fonds pour charges courantes et travaux afférents à la créance sollicitée du 31 décembre 2019 au 1er septembre 2023;

- Les procès-verbaux des assemblées générales des années 2019 à 2021 portant approbation des comptes des exercices afférents ainsi que des budgets prévisionnels et des appels pour les comptes travaux votés des années afférentes ;

- Les attestations de non recours des assemblées ci-dessus

- Le contrat de syndic 

Lors des assemblées générales ci-dessus, les copropriétaires ont approuvé les comptes et voté les travaux.
Le syndicat justifie en conséquence en vertu des dispositions de l’article 35 du décret du 17 mars 1967 d’une créance certaine, liquide et exigible.

Il résulte de l’examen des décomptes et des appels de fond produits que la SCI Foncière Bergere reste débitrice de la somme de 282.451,71 euros au titre des appels de charges et travaux arrêtés au 1er juillet 2023, déduction faite des frais de recouvrement.

Elle sera donc condamnée au paiement de cette somme avec intérêts au taux légal à compter de de l’assignation sur la somme de 273 182,49 euros et du 10 juillet 2023 pour le surplus.

Sur les frais de recouvrement 

Selon l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965 sont imputables au seul copropriétaire concerné les frais nécessaires exposés par le syndicat, notamment les frais de mise en demeure, de relance et de prise d’hypothèque à compter de la mise en demeure, pour le recouvrement d’une créance justifiée à l’encontre d’un copropriétaire ainsi que les droits et émoluments des actes des huissiers de justice et le droit de recouvrement ou d’encaissement à la charge du débiteur. 


En l’espèce, le syndicat des copropriétaires ne justifie d’aucune mise en demeure adressée à la SCI Foncière Bergère dans les formes prévues par la loi du 10 juillet 1965, soit par lettre recommandée avec demande d'avis de réception, conformément aux dispositions de l'article 64 du décret du 17 mars 1967. 

Sa demande au titre des frais de recouvrement sera donc rejetée.

Sur la demande de dommages-intérêts

Selon l'article 1231-6 du code civil, « Les dommages-intérêts dus à raison du retard dans le paiement d'une obligation de somme d'argent consistent dans l'intérêt au taux légal, à compter de la mise en demeure.
Ces dommages et intérêts sont dus sans que le créancier soit tenu de justifier d'aucune perte.
Le créancier auquel son débiteur en retard a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant de ce retard, peut obtenir des dommages et intérêts distincts de l'intérêt moratoire. »

En l’espèce, le syndicat sollicite la condamnation de la SCI Foncière Bergère au paiement de dommages et intérêts, en raison du non-paiement récurrent des charges sans motif légitime, aggravant ses dépenses et sa trésorerie.

L'importance des sommes dues ont nécessairement entraîné un préjudice important pour le syndicat, l’obligeant à fonctionner dans des conditions non conformes à son statut légal fondé sur une répartition équitable des charges entre tous les copropriétaires. 

Cette situation crée ainsi des tensions sur la trésorerie du syndicat notamment en cas de travaux importants des parties communes. 

L'absence d’information transparente et crédible donnée par le défendeur sur les raisons du défaut de paiement ne permet pas de le retenir comme étant un débiteur de bonne foi.

En conséquence, il convient, en application de l'article 1231-6 du code civil, de condamner la SCI Foncière Bergère à payer la somme de 1.500 € au syndicat à titre de dommages-intérêts en réparation de son préjudice financier.

Sur la capitalisation

Aux termes de l’article 1343-2 du code civil, les intérêts échus, dus au moins pour une année entière, produisent intérêt si le contrat l'a prévu ou si une décision de justice le précise.

Il y aura lieu en conséquence d’ordonner la capitalisation des intérêts en vertu de l’anatocisme.


Sur la demande de délai de paiement

Aux termes de l'article 1343-5 alinéa premier du code civil, le juge peut, compte tenu de la situation du débiteur mais également en considération des besoins du créancier, reporter ou échelonner le paiement des sommes dues dans la limite de deux années.

Toutefois, l'octroi de délais en matière de paiement des charges de copropriété revient à demander une participation aux autres copropriétaires supérieure à celle normalement prévue.

Elle ne peut être accordée en matière de paiement des charges de copropriété qu'à titre exceptionnel, notamment lorsque le syndicat dispose d'une trésorerie importante lui permettant de faire face à cet échelonnement des paiements.

En l'espèce, il ressort de ce qui précède que la copropriété concernée a dû faire face à d’importantes difficultés dans sa gestion. La SCI Foncière Bergère n’apporte pas de preuve qu’elle est en capacité d’apurer la dette sur 24 mois tout en payant les charges courantes de copropriété, n’ayant rien versé depuis le 31 décembre 2020.

La demande de délais de paiement de la SCI sera donc rejetée.

Sur l'application de l'article 700 du code de procédure civile

La SCI Foncière Bergère, partie succombante, sera condamnée aux dépens.

Eu égard à sa condamnation aux dépens, elle sera condamnée à payer au syndicat des copropriétaires la somme de 1.500 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS,

Le tribunal, statuant par jugement contradictoire, en premier ressort et par mise à disposition au greffe,

CONDAMNE la SCI Foncière Bergère à payer au syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier sis [Adresse 4] à [Localité 5] la somme de 282.451,71 euros (deux cent quatre vingt deux mille quatre cent cinquante et un euros et soixante et onze centimes) au titre des charges de copropriété arrêtées au 1er juillet 2023, avec intérêts au taux légal à compter du 13 octobre 2022 sur la somme de 273 182,49 euros et du 10 juillet 2023 pour le surplus.

ORDONNE la capitalisation des intérêts ;

CONDAMNE la SCI Foncière Bergère à payer au syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier sis [Adresse 4] à [Localité 5] la somme de 1.500 euros à titre de dommages et intérêts ;



CONDAMNE la SCI Foncière Bergère aux entiers dépens.

CONDAMNE la SCI Foncière Bergère à payer au syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier sis [Adresse 4] à [Localité 5] la somme de 1.500 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ;

DEBOUTE la SCI Foncière Bergère de sa demande de délais de paiement;

RAPPELLE que l'exécution provisoire du jugement est de droit ;

REJETTE le surplus des demandes.

Fait et jugé à Paris le 25 Janvier 2024


La Greffière La Présidente