Tribunal Judiciaire · PCP JCP fond — 2 février 2024

TRIBUNAL 
 JUDICIAIRE
 DE PARIS [1]

[1] 
Copie exécutoire délivrée 
le :
à : Me Valérie FIEHL
Me Jonathan THISSIER LEVY

Pôle civil de proximité
■

PCP JCP fond
 
N° RG 22/05305 - N° Portalis 352J-W-B7G-CXLB7

N° MINUTE : 2/JCP






JUGEMENT 
rendu le vendredi 02 février 2024

DEMANDERESSE

La Société VPF, dont le siège social est sis [Adresse 1]

représentée par Me Valérie FIEHL, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : #E1294

DÉFENDERESSES

La Société BANG!, dont le siège social est sis [Adresse 2]

La Société APPLES & BOURBONS, dont le siège social est sis [Adresse 2]

toutes représentées par Me Jonathan THISSIER LEVY, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : #C1723

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Caroline THAUNAT, Juge, juge des contentieux de la protection
assistée de Laura DEMMER, Greffier,

DATE DES DÉBATS 

Audience publique du 17 novembre 2023

JUGEMENT

contradictoire, en premier ressort, prononcé par mise à disposition le 02 février 2024 par Caroline THAUNAT, Juge assistée de Laura DEMMER, Greffier



Décision du 02 février 2024
PCP JCP fond - N° RG 22/05305 - N° Portalis 352J-W-B7G-CXLB7

EXPOSE DU LITIGE

Par contrat sous seing privé en date du 1er juillet 2017, la SCI CHINAVILLE a consenti à la société APPLES & BOURBONS un contrat de bail à usage professionnel soumis à l’article 57 A de la loi du 6 juillet 1986 sur des locaux type lof d’une surface de 115 m², situés [Adresse 4], pour une durée de 6 ans à compter du 8 juillet 2017 et pour l’exercice de l’activité professionnelle de la société locataire, à savoir agence de marketing.

Il est expressément précisé dans le bail qu’un usage mixte du local est autorisé.

Par acte authentique du 15 avril 2020, l’immeuble du [Adresse 2] a été acheté par la société VPF venant aux droits de la SCI CHINAVILLE.

Par exploit des 22 et 23 mars 2021, la société VPF a assigné la société APPLES & BOURBONS et la société BANG! devant le tribunal judiciaire de Paris pour voir prononcer la résiliation judiciaire du bail pour défaut d’occupation des lieux par la locataire en titre et mise à disposition au profit d’un tiers sans autorisation de la bailleresse, voir ordonner en conséquence l’expulsion de la société la société APPLES & BOURBONS et la société BANG! des lieux, leur condamnation solidaire au paiement d’une indemnité d’occupation majorée et de 2500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile. Elle sollicite en outre la condamnation de la société APPLES & BOURBONS à lui verser la somme de 10 000 euros à titre de dommages et intérêts eu égard au sous loyer qu’elle doit percevoir de la société la société BANG!.

Par arrêt du 24 mars 2022, la cour d’appel de PARIS a constaté la compétence matérielle du juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Paris et renvoyé l’affaire devant ce juge au motif que les locaux loués par la société APPLES & BOURBONS sont des locaux à usage mixte ainsi que prévu par le bail.

Initialement appelée à l’audience du 21 novembre 2022, l’affaire a fait l’objet de trois renvois pour permettre aux parties de se mettre en état.

A l’audience du 17 novembre 2023, la société VPF, représentée par son conseil, a déposé des conclusions écrites auxquelles elle s’est rapportée et sollicite :
- à titre principal : la validation du congé délivré le 7 juillet 2023,
- à titre subsidiaire : la résiliation du bail aux torts exclusifs de la société APPLES & BOURBONS pour défaut d’occupation des locaux loués et mise à disposition au profit d’un tiers sans autorisation de la bailleresse,
- en tout état de cause : l’expulsion de la société APPLES & BOURBONS et de tous occupants de son chef, la condamnation in solidum de la société APPLES & BOURBONS et la société BANG! à lui verser une indemnité d’occupation égal au triple du loyer et charges en sus, la condamnation de la société APPLES & BOURBONS à lui verser la somme de 10 000 euros à titre de dommages et intérêts et de la société APPLES & BOURBONS et la société BANG! à la somme 3500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile, outre aux entiers dépens.
-à titre infiniement subsidiaire, elle sollicite que la société APPLES & BOURBONS et la société BANG! soient enjoint à produire dans les 15 jours, les comptes de résultats détaillés certifiés par un expert comptable des exercices 108 à 2021.

Au soutien de ses prétentions, la société VPF allègue que seules les dispositions du code civil ne s’appliquent en ce que le bail litigieux a été consenti à une société personne morale, que les dispositions de la loi du 6 juillet 1989 qui ne concerne que les baux à usage mixte consenti aux personnes physiques. Elle indique que le congé a été délivré le 18 e 20 mai 2022 pour le 7 juillet 2023, dans le délai prévu au bail, est valable et que la société APPLES & BOURBONS et la société BANG! sont occupants sans droit ni titre.
A titre subsidiaire, elle souligne que la société APPLES & BOURBONS a violé la clause du bail lui faisant interdiction de sous louer les locaux, qu’elle n’a ni siège social ni établissement à l’adresse des lieux loués qu’elle a transmis sans autorisation à la société BANG! dès 2018, cette dernière y exerçant son activité d’agence de marketing. Elle conteste que la société BANG! soit une filiale créée par Mme [H] dans le seul but d’exploiter son activité d’agence de marketing. Elle soutient que les pièces versées aux débats par les defenderesses ne permettent pas d‘établir que l’occupation des lieux par la société BANG! était effectivement à titre gratuit et que les parties ont refusé de verser les bilans avec comptes de résultats détaillés et les Grands Livres et d’autant que la convention du 1er juillet 2018 comporte des étrangetés de rédaction notamment dans son article 3 intitulé redevance.

La société APPLES & BOURBONS et la société BANG!, représentées par leur conseil, ont déposé des conclusions écrites auxquelles elles se sont rapportées et sollicitent :
à titre principal :
- la nullité du congé délivré les 18 et 20 mai 2022,
-le débouté de l’ensemble des demandes,
à titre subsidiaire : un délai pour quitter des lieux de 36 mois,
en tout état de cause :
- la condamnation de la société VPF à leur verser 20 000 euros à titre de dommages et intérêts en réparation de leur préjudice moral,
- la condamnation de la société VPF à leur verser 12 000 euros pour procédure abusive,
- la condamnation de la société VPF à leur verser 7200 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile, outre aux entiers dépens.

Au soutien des leurs prétentions, la société APPLES & BOURBONS et la société BANG! allèguent qu’un bail mixte sousmis à la loi du 6 juillet 1989 a été signé en accord avec le bailleur initial, Mme [D] [H], présidente et associée unique de la société APPLES & BOURBONS ayant choisi ces locaux pour y établir sa société la société APPLES & BOURBONS et sa résidence principale, elle précise avoir précisé que la société APPLES & BOURBONS étant en cours de constitution d’une filiale à travers laquelle elle exercerait son activité d’agence de marketing et qu’une nouvelle convention devait être régularisée. Elles soulignent que la société VPF a pour objectif de procéder à des travaux d’ampleur dans l’immeuble et cherche à négocier ou obtenir le départ de l’ensemble des locataires.
Elles soulignent que le congé ne respecte pas les exigences posées par l’article 15 de la loi du 6 juillet 1989 en ce qu’il ne mentionne pas le motif allégué. Par ailleurs, elles indiquent que la société APPLES & BOURBONS n’a commis aucun manquement à ses obligations contractuelles, que le bailleur était parfaitement informé que Mme [H] et sa famille résideraient dans les lieux et qu’elle était expressément autorisée à domicilier une société d’agence marketing dans les lieux à condition de signer une convention obligeant la société à respecter le règlement intérieur et refuser la réception du public. Or, les défenderesses indiquent justifier d’une telle convention stipulée à titre gratuit.

Il est renvoyé aux conclusions des parties visées par le greffe et soutenues oralement à l’audience pour un plus ample exposé des prétentions et des moyens en application de l’article 455 du code de procédure civile.

La décision a été mise en délibéré par mise à disposition au greffe au 2 février 2024 

MOTIFS DE LA DECISION

Sur la recevabilité des écritures des défenderesses

Il résulte de l’article 15 du code de procédure civile que les parties doivent se faire connaître mutuellement en temps utile les moyens de fait sur lesquels elles fondent leurs prétentions, les éléments de preuve qu’elles produisent et les moyens de droit qu’elles invoquent, afin que chacun soit à même d’organiser sa défense.

L’article 16 de ce même code dispose qu’il appartient au juge , en toutes circonstances, de faire observer et observer lui-même le principe de la contradiction. Il ne peut retenir, dans sa décision,que les éléments, les explications ou les documents produits par les parties que si celles-ci ont été à même d’en débattre contradictoirement.

La société VPF sollicite le rejet des dernières écritures des défenderesses au motif qu’elles ont été communiquées après la date prévue dans le calendrier de procédure établi par le juge et auquel les parties avaient acquiescé.
Le conseil adverse justifie avoir été malade et avoir été désorganisé dans son travail.

La procédure étant orale, il est possible au demandeur de répondre oralement aux nouveaux arguments et ce après trois renvois et quatre jeux d’écritures.

Les écritures communiquées tardivement seront en conséquence déclarées recevables.

Sur le congé délivré par le bailleur

Le litige porte sur le régime juridique applicable au bail conclu le 1er juillet 2017 entre la SCI CHINAVILLE et la société APPLES & BOURBONS à usage mixte professionnel et d’habitation.

Si en raison de son caractère mixte et notamment d’habitation, le juge des contentieux de la protection est bien compétent pour connaître du litige, cette compétence n’entraîne pas de plein droit l’application du régime juridique de la loi du 6 juillet 1989.

Il est constant que les locations à usage d’habitation consenties à des personnes morales ne sont pas régies par les dispositions de la loi du 6 juillet 1989 (Cass Civ 3eme 12 janvier 1994).. Ainsi la loi ne s’applique pas à un bail consenti à une société pour y loger un membre de son personnel.

Dès lors les dispositions de l’article 15 de la loi du 6 juillet 1989 ne conditionnent pas la validité du congé délivré par la société VPF.

Seules trouvent à s’appliquer à la présente les dispositions du code civil et du bail conclu le 1er juillet 2007.

L'article 1103 du code civil dipsoe que les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits.

En l’espèce le bail conclut le 1er juillet 2007 prévoit que toutes les notifications valant congé doivent être effectuées au moins 6 mois à l’avance par lettre recommandé avec demande d’avis de réception ou par acte d’huissier. A l’expiration de ce préavis, le locataire sera déchu de tout titre d’occupation de la chose louée. 

Le congé étant un acte unilatéral qui n’a pas besoin d’être accepté pour être efficace. Il met fin au bal par la seule manifestation de volonté de celui qui le délivre. Contrairement aux dispositions de la loi de 1989, le congé en droit commun du louage est acte discrétionnaire qui n’a pas à être motivé

En l'espèce, le bail consenti à la société APPLES & BOURBONS pour une durée de 6 ans, à effet du 8 juillet 2017 expire le 7 juillet 2023.

Le congé du bailleur du 18 et 20 mai 2022 a donc été régulièrement délivré six mois avant l'échéance précitée. 

Dès lors, le congé délivré dans les formes et délais légaux requis et le bail s'est ainsi trouvé résilié par l'effet du congé le 6 juillet 2023 à minuit.

La société APPLES & BOURBONS et la société BANG!, qui se sont maintenues dans les lieux, se trouvent ainsi occupants sans droit ni titre du local litigieux depuis le 7 juillet 2023 et il convient d'ordonner leur expulsion ainsi que l'expulsion de tous occupants de leur chef dans les conditions prévues par l'article L.412-1 du code des procédures civiles d'exécution et selon les modalités fixées au dispositif du présent jugement. 

Il sera rappelé que le sort du mobilier garnissant le logement est prévu par les articles L.433-1 et suivants du code des procédures civiles d'exécution dont l’application relève, en cas de difficulté, de la compétence du juge de l’exécution et non de la présente juridiction.

Sur la demande en paiement de l'indemnité d'occupation

Le maintien dans les lieux postérieurement à la date d’expiration du bail constitue une faute civile ouvrant droit à réparation en ce qu'elle cause un préjudice certain pour le propriétaire dont l'occupation indue de son bien l'a privé de sa jouissance. Au delà de cet aspect indemnitaire, l'indemnité d'occupation, qui est également de nature compensatoire, constitue une dette de jouissance correspondant à la valeur équitable des locaux.

La société APPLES & BOURBONS et la société BANG! seront aussi condamnées in solidum au paiement d'une indemnité mensuelle d’occupation pour la période courant 7 juillet 2023 à la date de la libération effective et définitive des lieux, égale au montant des loyers et charges qui auraient été dus si le bail s'était poursuivi en ce qu'aucun élément ne justifie de dépasser la valeur locative du bien loué et que la clause du bail majorant l'indemnité s'analyse en une clause pénale, laquelle peut en tout état de cause être réduite d'office par le juge si elle est manifestement excessive en application de l'article 1231-5 du code civil.

Sur la demande au titre des dommages et intérêts de 10 000 euros

En application de l'article 9 du code de proécdure civile, il incombe à chaque partie de prouver conformément à la loi les faits nécessaires au succès de sa prétention.

La société VPF qui ne rapporte pas la preuve que la société APPLES & BOURBONS ait perçu des loyers d’une sous location sera déboutée de sa demande à ce titre.

Sur la demande de délais pour quitter les lieux

Aux termes des dispositions combinées des articles L.613-1 du code de la construction et de l'habitation, L.412-3, L.412-4, L.412-6 à L.412-8 du code des procédures civiles d'exécution, le juge peut accorder des délais aux occupants de locaux d'habitation dont l'expulsion a été ordonnée judiciairement chaque fois que le relogement des intéressés ne peut avoir lieu dans des conditions normales. Pour la fixation de ces délais, il doit notamment tenir compte de la bonne ou mauvaise volonté manifestée par l'occupant dans l'exécution de ses obligations, des situations respectives du propriétaire et de l'occupant, notamment en ce qui concerne l'âge, l'état de santé, la situation de famille ou de fortune de chacun d'eux ainsi que des diligences que l'occupant justifie avoir faites en vue de son relogement. La durée de ces délais ne peut être inférieure à trois mois ni supérieure à trois ans. 

En l'espèce, la société APPLES & BOURBONS a sollicité des délais de trois années pour quitter les lieux, il sera relevé que la société APPLES & BOURBONS et sa présidente Mme [H] n'ont justifié d'aucune démarche pour trouver un autre logement, alors même qu'ils ont réceptionné le congé en mai 2023, soit plus de 18 mois. Il ont ainsi déjà eu, de fait, des délais et il sera par ailleurs rappelé qu'ils bénéficieront également d'un nouveau délai durant lequel la mise à exécution de leur expulsion ne sera pas possible compte tenu de la période de trêve hivernale du 1er novembre au 15 mars de l'article L.412-6 du code des procédures civiles d'exécution et du délai légal de deux mois courant à compter du commandement de quitter les lieux de l'article L.412-1 du même code.

En conséquence, il ne sera pas accordé de délai supplémentaire.

Sur la demande de dommages et intérêts pour procédure abusive et préjudice moral

En application de l'article 1240 du même code, il est de jurisprudence constante que la faute, même non grossière ou dolosive suffit, lorsqu'un préjudice en résulte, à justifier une condamnation à des dommages-intérêts pour abus du droit d'agir en justice ou de résistance abusive à une action judiciaire, notamment lorsque l'auteur de l'action judiciaire ne pouvait pas légitimement penser qu'il obtiendrait gain de cause. Toutefois le simple fait que toutes les demandes d'une partie aient été rejetées ne saurait caractériser un abus de droit. Il en est de même du seul défaut de paiement. 

Par ailleurs, en application de l'article 32-1 du code de procédure civile celui qui agit en justice de manière dilatoire ou abusive peut être condamné à une amende civile d'un maximum de 10 000 euros, sans préjudice des dommages-intérêts qui seraient réclamés, étant rappelé toutefois que ce texte ne saurait être mis en œuvre que de la propre initiative du tribunal saisi.

En l'espèce, en ce que la demande principale du bailleur de validation de congé a été accueillie, aucun abus de droit ne saurait être relevé. La demande sera par conséquent rejetée.

La société APPLES & BOURBONS et la société BANG! ne rapportent pas la preuve d’un préjudice moral et seront déboutées de leur demande à ce titre.

Sur les demandes accessoires

La société APPLES & BOURBONS et la société BANG!, parties perdantes, supporteront in solidum la charge des dépens en application de l'article 696 du code de procédure civile.

Il serait inéquitable de laisser à la charge de la société VPF les frais exposés par elle dans la présente instance et non compris dans les dépens. La somme de 3000 euros leur sera donc allouée au titre de l'article 700 du code de procédure civile.

L'exécution provisoire, compatible avec la nature de l'affaire et apparaissant nécessaire compte tenu de la validation du congé, sera ordonnée en application de l'article 515 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

Le juge des contentieux de la protection statuant publiquement, après débats en audience publique, par jugement mis à disposition au greffe contradictoire et en premier ressort,

CONSTATE que les conditions de délivrance à la société APPLES & BOURBONS d'un congé relatif au bail conclu le 1er juillet 2017 et concernant l’appartement à usage mixte professionnel et d’habitation situé [Adresse 3], escalier B, fond de cour 75020 au sont réunies et que le bail a ainsi expiré le 7 juillet 2023; 

DEBOUTE la société APPLES & BOURBONS de sa demande de délais pour quitter les lieux ;

ORDONNE en conséquence à la société APPLES & BOURBONS et la société BANG! de libérer les lieux et de restituer les clés dans le délai de quinze jours à compter de la signification du présent jugement;

DIT qu’à défaut pour la société APPLES & BOURBONS et la société BANG! d’avoir volontairement libéré les lieux et restitué les clés dans ce délai, la société VPF pourra, deux mois après la signification d’un commandement de quitter les lieux, faire procéder à leur expulsion ainsi qu’à celle de tous occupants de leur chef, y compris le cas échéant avec le concours d’un serrurier et de la force publique ;

DIT n'y avoir lieu à ordonner l'enlèvement, le transport et la séquestration des meubles éventuellement laissés sur place et rappelle que le sort du mobilier garnissant le logement est prévu par les articles L.433-1 et suivants du code des procédures civiles d'exécution ;

CONDAMNE in solidum la société APPLES & BOURBONS et la société BANG! à verser à la société VPF une indemnité mensuelle d’occupation d'un montant équivalent à celui du loyer et des charges, tel qu'il aurait été si le contrat s'était poursuivi, à compter du 7 juillet 2023 et jusqu’à la date de la libération effective et définitive des lieux (volontaire ou en suite de l'expulsion) ;

DEBOUTE la société VPF de sa demande de dommages et intérêts de 10 000 euros,

DEBOUTE la société APPLES & BOURBONS et la société BANG! de leur demande au titre du préjudice moral,

DEBOUTE la société APPLES & BOURBONS et la société BANG! de leur demande de dommages et intérêts au titre de la procédure abusive,

REJETTE le surplus des demandes,

CONDAMNE in solidum la société APPLES & BOURBONS et la société BANG! à verser à la société VPF une somme de 3000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNE in solidum la société APPLES & BOURBONS et la société BANG! aux dépens ;

DIT n’y avoir lieu à écarter l'exécution provisoire.

Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition les jour, mois et an susdits par le Président et le Greffier susnommés. 

Le greffier,Le président.