Tribunal Judiciaire · 8ème chambre 2ème section — 25 janvier 2024

TRIBUNAL
 JUDICIAIRE
 DE PARIS [1]

[1] Expéditions 
exécutoires
délivrées le:


■

8ème chambre 
2ème section

N° RG 21/08779 
N° Portalis 352J-W-B7F-CUW5U

N° MINUTE : 


Assignation du :
28 Juin 2021



JUGEMENT 
rendu le 25 Janvier 2024 
DEMANDERESSE

Madame [D] [P]
[Adresse 1]
[Localité 4]

représentée par Maître Julie RAIGNAULT de la SELARL GRAMOND & ASSOCIES, avocats au barreau de PARIS, avocats plaidant, vestiaire #P0167


DÉFENDEUR

Le Syndicat des Copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 5], représenté par son Syndic en exercice, la société BELLMAN, SAS
[Adresse 2]
[Localité 3]

représenté par Maître Xavier GUITTON de l’AARPI AUDINEAU-GUITTON , avocat au barreau de PARIS, avocat plaidant, vestiaire #D0502


COMPOSITION DU TRIBUNAL

Frédéric LEMER GRANADOS, Vice-Président
Anita ANTON, Vice-Présidente
Olivier PERRIN, Vice-Président

assistés de Nathalie NGAMI-LIKIBI, Greffière,
Décision du 25 Janvier 2024
8ème chambre 2ème section
N° RG 21/08779 - N° Portalis 352J-W-B7F-CUW5U


DÉBATS

A l’audience du 09 Novembre 2023 tenue en audience publique devant Frédéric LEMER GRANADOS, juge rapporteur, qui, sans opposition des avocats, a tenu seul l’audience, et, après avoir entendu les conseils des parties, en a rendu compte au Tribunal, conformément aux dispositions de l’article 805 du Code de Procédure Civile.


JUGEMENT

Prononcé par mise à disposition au greffe
Contradictoire
en premier ressort

***

Exposé du litige :

Madame [D] [P] est propriétaire du lot n°117 au sein de la copropriété située [Adresse 5], composée de 28 lots répartis en 3 bâtiments A, B et C. Le lot n°117 est situé dans le bâtiment C au premier étage. 

Une convocation accompagnée d’une notice explicative de vote a été notifiée par le cabinet BELLMAN, syndic en exercice de l’immeuble, aux copropriétaires le 6 avril 2021, pour l’assemblée générale du 29 avril 2021. 

Ladite assemblée s’est déroulée par visioconférence et a adopté des résolutions portant sur un projet de travaux de Monsieur [U], propriétaire au sein du bâtiment C des lots 110 et 111, qui envisage de réaliser des travaux de surélévation de ses lots impactant notamment les parties communes dans le bâtiment C.

Madame [D] [P] a voté contre l’ensemble des résolutions mises au vote, considérant que le projet de Monsieur [U] portait atteinte à la jouissance de son lot au sein de l'immeuble. 

Le procès-verbal de l’assemblée générale a été notifié à Madame [D] [P] le 12 mai 2021 (date de présentation).

Par acte d'huissier 28 juin 2021, Madame [D] [P] a fait assigner le syndicat des copropriétaires du [Adresse 5] afin de solliciter, à titre principal, l'annulation de l'assemblée générale des copropriétaires qui s'est tenue le 29 avril 2021 en toutes ses résolutions.

Aux termes de ses dernières conclusions notifiées par voie électronique le 12 janvier 2023, Madame [D] [P] demande au tribunal de :

« Vu la loi du 10 juillet 1965,

Vu le décret du 17 mars 1967,

Décision du 25 Janvier 2024
8ème chambre 2ème section
N° RG 21/08779 - N° Portalis 352J-W-B7F-CUW5U

- JUGER nulle la convocation adressée le 6 avril 2021 par le syndic BELLMAN aux copropriétaire du « [Adresse 5] » pour l’assemblée générale du 29 avril 2021 ;

- JUGER l’assemblée générale du 29 avril 2021 des copropriétaires du « [Adresse 5] » nulle en toutes ses résolutions ;

- DEBOUTER le Syndicat des copropriétaires du « [Adresse 5] » de l’intégralité de ses demandes ;

- CONDAMNER le syndicat de copropriétaires du « [Adresse 5] » aux entiers dépens de l’instance et au paiement de la somme de 3.000 euros au titre de l’article 700 du Code de procédure civile ». 

Aux termes de ses dernières conclusions notifiées par voie électronique le 23 septembre 2022, le syndicat des copropriétaires de l'immeuble [Adresse 5] demande au tribunal de :

«- REJETER l’ensemble des demandes, fins, conclusions formulées par Madame [P] à l’encontre du Syndicat des Copropriétaires du [Adresse 5] ; 

- DIRE ET JUGER valables et régulières la convocation du 6 avril 2021 et l’assemblée générale du 29 avril 2021 ; 

- CONDAMNER Madame [P] aux entiers dépens ainsi qu’au paiement d’une somme de 3.000 euros en application de l’article 700 du Code de procédure civile ». 

Pour un plus ample exposé des moyens, il est renvoyé aux écritures précitées, conformément aux dispositions de l’article 455 du Code de procédure civile.

L’ordonnance de clôture a été rendue le 14 mars 2023.

L’affaire, plaidée à l’audience du 9 novembre 2023, a été mise en délibéré 25 janvier 2024.

 MOTIFS DE LA DECISION :

I - Sur les demandes d'annulation « de la convocation » adressée le 6 avril 2021 par le syndic aux copropriétaires du [Adresse 5] et de l’assemblée générale des copropriétaires du 29 avril 2021 :

Madame [D] [P] soutient en substance que :
- la convocation du 6 avril 2021 adressée aux copropriétaires et le procès-verbal d’assemblée du 29 avril 2021 sont entachés de nullité, 
- la convocation et l’ordre du jour doivent être clairs et permettre aux copropriétaires de savoir quels sujets seront traités et quelles décisions seront votées lors de l’assemblée générale, 
- les copropriétaires appelés à voter n’étaient pas en mesure de distinguer les résolutions dites « de principe » des véritables résolutions contenant des décisions à prendre à l’assemblée générale, et donc ne connaissait pas la réelle nature de leur engagement, 
- la notice explicative laisse entendre que toutes les résolutions entraînent un vote de principe, tandis que la rédaction de la convocation et du procès-verbal de l’assemblée ne reprennent pas cette information, 
- le vote de principe doit être distingué de la véritable décision d’assemblée générale, laquelle produit des effets juridiques contrairement au vote de principe.

A titre d’illustration de cette confusion entre la convocation et le procès-verbal d’assemblée générale, elle précise que : 
- la résolution n° 4 ayant pour objet la « vente de la toiture au-dessus des lots 110 et 111 », et qui prévoit que l’assemblée générale « décide de céder » une partie commune sans en fixer le prix, le prix de cession n’étant indiqué ni dans la convocation, ni dans le procès-verbal de l’assemblée, 
- or, cette résolution n’a pas été identifiée comme une résolution de principe et le procès-verbal indique qu’elle a été « approuvée à la double majorité (art 26) » et il n’est pas possible de demander aux copropriétaires de voter la décision de vendre une partie commune sans précision du prix de cession, de sorte que cette résolution est nulle, 
- la résolution n° 8 comporte un triple choix, comme annoncé dans la notice explicative, sur le sort qui dit doit être réservé au débarras dans le cadre du projet de Monsieur [U], - or, cette résolution n’est pas mentionnée comme étant une résolution de principe, et le procès-verbal n’indique pas les choix faits par les copropriétaires ou le nombre de voix par choix, mais conclu tout de même que « la résolution est approuvée à la double majorité », 
- partant, la notice, la convocation et le procès-verbal sont flous et ne permettent pas aux copropriétaires de procéder à un choix et de connaître le résultat du vote de la résolution n° 8, 
- la résolution n° 11 demande aux copropriétaires de donner leur autorisation à Monsieur [U] d’effectuer à ses frais les travaux de transformation et de surélévation décrits dans le projet élaboré par son architecte, le contenu explicatif de la résolution indiquant que : « l’assemblée reconnaît expressément que la conservation de la partie cédée n’est pas nécessaire au respect de la destination de l’immeuble et que les travaux projetés ne portent atteinte, ni à l’harmonie ni à l’esthétique de la copropriété, qu’ils ne portent pas atteinte non plus aux modalités de jouissance des parties privatives de l’immeuble », et a été approuvée à la double majorité de l’article 26, 
- or, la convocation, dans laquelle le texte est identique, et la résolution ne sauraient contenir une reconnaissance expresse par l’ensemble des copropriétaires que les travaux envisagés ne portent pas atteinte « aux modalités de jouissance des parties privatives de l’immeuble »,
- à cela s’ajoute que la résolution 11 n’est pas identifiée comme une « résolution de principe » et fait prendre le risque aux copropriétaires de renoncer à leurs droits de s’opposer au projet.

Le syndicat des copropriétaires de l'immeuble [Adresse 5] répond que :
- la notice explicative n’est pas un document obligatoire conformément à l’article 17-A de la loi du 10 juillet 1965, le syndic n’étant pas tenu de transmettre une notice explicative, 
- celle transmise aux copropriétaires le 6 avril 2021 indique bien que la résolution n° 8 est un vote de principe, comme les autres, et que les choix proposés seront débattus dans une nouvelle assemblée générale en cas de validation du projet par l’assemblée générale, 
- il n’y a aucune contradiction entre la notice et la convocation, l’assemblée générale ayant été informée sur le caractère de « principe » affectant les résolutions, puisqu’à la lecture du procès-verbal, la résolution n° 3 indique que : « le projet fourni par Monsieur [U] a pour but de présenter dans sa globalité le projet de surélévation, mais celui-ci n’est pas complet, il manque les éléments suivants afin que le syndicat des copropriétaires puisse se positionner définitivement (…) la présente convocation a pour but de donner un accord de principe », 
- l’expression « décision de principe » de réaliser des travaux de réfection de la façade sur rue, contenue dans l’ordre du jour, doit être comprise en fonction de son contexte et notamment des notifications faites en même temps que l’ordre du jour, en l’espèce, des documents relatifs aux conditions essentielles du contrat proposé avec études des différentes offres des entreprises consultées. 

En réponse aux illustrations d’une éventuelle confusion entre la convocation et le procès-verbal d’assemblée générale, il répond que :
- la résolution n° 4 n’est pas nulle en raison de l’absence de prix de cession, puisqu’il s’agissait d’un simple vote de principe : la vente avec son prix de cession sera débattue lors d’une assemblée générale ultérieure, 
- la résolution n° 8 n’est pas nulle car trop « floue » en raison d’un choix multiple, cette résolution ayant été adoptée car il s’agissait d’un vote de principe et consistant pour l’assemblée générale à prendre acte que Monsieur [U] s’engageait à respecter le règlement de copropriété, 
- la résolution n° 11 ne revient pas à demander aux copropriétaires de reconnaître que le projet ne porterait pas atteinte à la jouissance des parties privatives ou communes et donc leur ferait prendre le risque de renoncer à leur droit de s’opposer au projet, puisque par cette résolution l’assemblée générale devait s’assurer que Monsieur [U] prendrait toutes les préconisations et mesures indispensables pour sécuriser son projet et ce dans l’intérêt de la copropriété (souscription d’assurances ; donner le justificatif de cet ensemble d’assurances au Syndic Dilimmo ou tout autre syndic de la copropriété en exercice avant tout commencement de travaux ; obtention d’autorisations administratives pour la réalisation du projet ; règlement des frais du modificatif du règlement de copropriété établi par un géomètre expert). 
***

Aux termes de l’article 42 alinéa 2 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965, « les actions qui ont pour objet de contester les décisions des assemblées générales doivent, à peine de déchéance, être introduites par les copropriétaires opposants ou défaillants, dans un délai de deux mois à compter de la notification desdites décisions qui leur est faite à la diligence du syndic dans un délai de deux mois à compter de la tenue de l’assemblée générale ». 

Dès lors, seules les véritables décisions au sens de l’article 42 alinéa 2 de la loi peuvent faire l’objet d’un recours en justice. 

Ne constitue pas une réelle décision la résolution par laquelle les copropriétaires ne prennent aucun engagement de même qu'une simple consultation de copropriétaires (ex. : Civ. 3ème, 27 février 2001, n° 99-17.512) ou la résolution dont la portée est limitée à une décision de principe devant être suivie d'une seconde étape indispensable pour qu'elle devienne effective (ex. : Civ. 3ème, 10 novembre 1992, n° 90-17.278, 4 janvier 2006, n° 04-19.771, 28 janvier 2015, n° 13-28.021) et ne faisant naître aucune obligation à ce stade pour les copropriétaires (ex. : Cour d'appel de Bastia, 4 avril 2012, n° 11/00132). 

Une assemblée ne prend une décision valide que sur les questions inscrites à l’ordre du jour dans la convocation, en application des dispositions de l'article 10 du décret n° 67-223 du 17 mars 1967. 

Dès lors, toute délibération sur une question non inscrite à l’ordre du jour ou formulée de manière imprécise ou équivoque entraîne sa nullité. En revanche, les décisions prises en assemblée générale sont valides dès lors que les documents notifiés en même temps que l'ordre du jour de l'assemblée générale, en dépit d’insuffisances ou maladresses de rédaction, ne laissent subsister aucun doute sur le contenu des informations communiquées copropriétaires, leur permettant ainsi de se prononcer de manière éclairée en pleine connaissance de cause. 

En l’espèce, l’examen de l’avis de convocation à l’assemblée générale ordinaire du 6 avril 2021 comporte une résolution n° 2 aux termes de laquelle « l’assemblée générale prend acte que le projet fourni par Monsieur [U] n’est pas complet et que cette convocation n’a que pour objectif de présenter son projet à la Mairie de [Localité 6] ». 

La résolution n° 3 « ne fait pas l’objet d’un vote » et la résolution n° 4 ne prévoit aucun prix de vente. 

Les résolutions n° 5 à 8 ne sont pas indiquées comme « résolution de principe » mais elles concernent également le projet de Monsieur [U], tel qu’indiqué par la résolution n° 2. 

La résolution n° 8 propose un choix multiple, qui concerne également le projet de Monsieur [U], tel qu’indiqué par la résolution n° 2 précitée.

La notice explicative de vote par correspondance jointe à l'ordre du jour (pièce n° 2 produite par Madame [D] [P]) prévoit, dans son étape 3, que : « vote des 3 premières résolutions, s’agissant d’une assemblée générale en vote par correspondance, je demanderai au conseil syndical de statuer sur les choix du président – secrétaire – scrutateur. N’hésitez donc pas à voter « pour » ». 

Dès lors, cette notice inclut bien la résolution n° 2 telle que précisée dans la convocation du 6 avril 2021 (rachat du droit à surélever – vote de principe), dont : 

- l’étape 5 précise : « votez comme vous l’entendez jusqu’à la résolution n° 8  », 
- l’étape 6 précise que les choix multiples proposés par la résolution n° 8 « seront débattus dans une nouvelle assemblée générale en cas de validation du projet par l’assemblée générale et la mairie ». 

Enfin, l’examen du procès-verbal d’assemblée du 29 avril 2021 révèle que la résolution n° 2 est bien indiquée comme un « vote de principe » dans son titre mais sans reprendre, dans sa description, les termes exacts de l’ordre du jour. 

Cependant, la résolution n° 3 précise que :  la présente convocation a pour but de donner un accord de principe à Monsieur [L] [U] et cela afin qu’il puisse compléter son projet avec les documents cités plus haut ». 

La résolution n° 4 sur la vente, qui a été approuvée, ne propose aucun prix de vente, tandis que les résolutions n° 5 à 8 reprennent les termes contenus dans la convocation du 6 avril 2021. 

Dès lors, il ressort des documents communiqués que les projets de résolutions contenus dans la convocation et les résolutions contenues dans le procès-verbal telles qu’approuvées par l’assemblée générale des copropriétaires sont bien des décisions « de principe », une assemblée générale ultérieure devant être convoquée ultérieurement pour décider du devenir du projet de travaux de Monsieur [U], sous réserve que ce dernier obtienne les autorisations administratives et les assurances nécessaires, sans qu'une quelconque contradiction puisse être relevée entre le contenu de l'ordre du jour et celui de la notice explicative joints à la convocation. 

La seule absence de la mention « décision de principe », sur des résolutions subséquentes à celle relative au vote de principe concernant le rachat du droit de surélever, ne saurait suffire à justifier l'annulation de l’entièreté de l’assemblée générale, alors qu’il est précisé qu’une assemblée générale ultérieure doit avoir lieu pour que les copropriétaires puissent donner leur autorisation définitive aux projets de Monsieur [U], de sorte que les copropriétaires n'avaient pris aucun engagement à ce stade, rien ne leur interdisant de donner un accord de principe qui ne les engageait pas financièrement (en ce sens, Civ. 3ème, 4 janvier 2006, n° 04-19.771, deux premiers moyens réunis) s'agissant en l'espèce d'une simple consultation (ex. : Civ. 3ème, 27 février 2001, arrêt précité) : 
- préalable au lancement d'un projet de surélévation en faisant « le tour des copropriétaires » (pièce n° 1 produite par Madame [D] [P]), 
- afin de le faire « avancer » (pièce n° 2 produite par Madame [D] [P], résolution n° 3 du procès-verbal de l'assemblée querellée, page 5/14)) avant de « lancer le Permis de construire » (pièce n° 1 précitée). 

Au regard des éléments précités, Madame [D] [P] doit être déboutée de ses demandes tendant à voir prononcer la nullité de la convocation adressée le 6 avril 2021 par le syndic du [Adresse 5] pour l'assemblée générale du 29 avril 2021 et d'annulation de l'assemblée générale des copropriétaires du 29 avril 2021 du [Adresse 5] en toutes ses résolutions. 

II – Sur les autres demandes :

Madame [D] [P], qui succombe à l'instance, sera condamnée aux entiers dépens ainsi qu'au paiement de la somme de 2.500,00 € au syndicat des copropriétaires de l'immeuble sis [Adresse 5] au titre des frais irrépétibles.

Les parties seront déboutées du surplus de leurs demandes formées au titre des dépens et des frais irrépétibles, ainsi que de leurs autres demandes plus amples ou contraires. 

PAR CES MOTIFS

Le Tribunal, statuant par jugement contradictoire, mis à disposition au greffe et en premier ressort,
 
Déboute Madame [D] [P] de ses demandes tendant à voir prononcer la nullité de la convocation adressée le 6 avril 2021 par le syndic du [Adresse 5] pour l'assemblée générale du 29 avril 2021 à [Localité 7] et d'annulation, en toutes ses résolutions, de l'assemblée générale des copropriétaires de l'immeuble sis [Adresse 5] en date du 29 avril 2021, 

Condamne Madame [D] [P] aux entiers dépens,

Condamne Madame [D] [P] à payer au syndicat des copropriétaires de l'immeuble sis [Adresse 5] la somme de 2.500,00 € sur le fondement des dispositions de l'article 700 du Code de procédure civile,

Rappelle que l'exécution provisoire du présent jugement est de droit,

Déboute les parties du surplus de leurs demandes formées au titre es dépens et des frais irrépétibles, ainsi que de leurs autres demandes. 


Fait et jugé à Paris le 25 Janvier 2024


La Greffière Le Président