Tribunal Judiciaire · PCP JCP ACR fond — 31 janvier 2024

TRIBUNAL 
 JUDICIAIRE
 DE PARIS [1]

[1] Copie conforme délivrée
le :

à : Monsieur [X], [E] [P]
à : Madame [Z], [I] [K] épouse [P]

Copie exécutoire délivrée 
le :

à : Me Karim BOUANANE

Pôle civil de proximité
■

PCP JCP ACR fond
 
N° RG 23/06724 - N° Portalis 352J-W-B7H-C2TMP

N° MINUTE : 6/2024







JUGEMENT 
rendu le 31 janvier 2024


DEMANDERESSE
ICF LA SABLIERE
[Adresse 1]

représentée par Me Karim BOUANANE, avocat au barreau de PARIS

DÉFENDEURS
Monsieur [X] [P]
[Adresse 2]

comparant

Madame [Z] [K] épouse [P]
[Adresse 2]

non comparante


COMPOSITION DU TRIBUNAL
Julie TAUZIN, juge des contentieux de la protection assistée de Nicolas RANA, Greffier,

DATE DES DÉBATS 
Audience publique du 30 novembre 2023

JUGEMENT
réputé contradictoire et en premier ressort prononcé par mise à disposition le 31 janvier 2024 par Julie TAUZIN, juge des contentieux de la protection assistée de Nicolas RANA, Greffier


Décision du 31 janvier 2024
PCP JCP ACR fond - N° RG 23/06724 - N° Portalis 352J-W-B7H-C2TMP

Exposé du litige

Par acte sous seing privé du 10 décembre 2015, la société SA D'HLM ICF LA SABLIERE a consenti un bail d’habitation à Monsieur [X] [P] sur des locaux situés au [Adresse 2] à [Localité 3], moyennant le paiement d’un loyer mensuel de 523,54 euros et d’une provision pour charges de 258,39 euros.

Monsieur [X] [P] et Madame [Z] [P] s’étant mariés le 27 juillet 2018, celle-ci est devenue co-titulaire du bail. 

Par actes de commissaire de justice du 25 avril 2023, la bailleresse a fait délivrer aux locataires un commandement de payer la somme principale de 3856,50 euros au titre de l'arriéré locatif, visant la clause résolutoire prévue dans le contrat.

La commission de coordination des actions prévention des expulsions locatives a été informée de la situation de Monsieur [X] [P] et Madame [Z] [P] le 26 avril 2023.

Par assignations du 4 août 2023, la société SA D'HLM ICF LA SABLIERE a ensuite saisi le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Paris pour faire constater l’acquisition de la clause résolutoire, ordonner l’expulsion de Monsieur [X] [P] et Madame [Z] [P], autoriser le transport et la séquestration de leurs meubles et obtenir leur condamnation solidaire au paiement des sommes suivantes :
une indemnité mensuelle d’occupation d’un montant égal à celui du loyer et des charges, à compter de la résiliation du bail et jusqu’à libération des lieux,3650,38 euros au titre de l’arriéré locatif arrêté au 10 juillet 2023, avec intérêts au taux légal à compter du commandement de payer,800 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens.
L’assignation a été notifiée au représentant de l’État dans le département le 7 août 2023, mais aucun diagnostic social et financier n'est parvenu au greffe avant l'audience.

L’affaire a été appelée à l'audience du 30 novembre 2023. 

La société SA D'HLM ICF LA SABLIERE, représentée par son conseil, maintient l'intégralité de ses demandes, et précise que la dette locative, actualisée au 13 novembre 2023, s'élève désormais à 2460,17 euros. La société SA D'HLM ICF LA SABLIERE considère qu'il y a bien eu une reprise du paiement intégral du loyer courant avant l'audience, au sens de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989 et fait savoir qu’elle n’est pas opposée à l’octroi de délais de paiement et la suspension des effets de la clause. 

Monsieur [X] [P] comparait en personne et reconnait le principe et le montant de la dette. Il sollicite la suspension des effets de la clause résolutoire pendant le cours des délais de paiement, et précise qu’il rembourse déjà 111 euros par mois en plus du paiement du loyer courant. Il indique que lui et son épouse souffrent de problème de santé à cause de l’état de l’appartement, et ajoute qu’ils vivent dans les lieux avec leurs enfants. 

Bien que régulièrement citée par acte de commissaire de justice délivré à étude, Madame [Z] [P] n'a pas comparu et ne s'est pas faite représenter.

À l’issue des débats, la décision a été mise en délibéré au 31 janvier 2024, par mise à disposition au greffe. 


Motifs de la décision

En application de l’article 472 du code de procédure civile, si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond, le juge ne faisant alors droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

Sur la demande de constat de la résiliation du bail

Sur la recevabilité de la demande
La société SA D'HLM ICF LA SABLIERE justifie avoir notifié l’assignation au représentant de l’État dans le département plus de six semaines avant l’audience.

Elle justifie également avoir saisi la commission de coordination des actions prévention des expulsions locatives deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation.

Son action est donc recevable au regard des dispositions de l’article 24 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.

Sur la résiliation du bail
Aux termes de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989, dans sa version en vigueur à la date de la conclusion du contrat de bail litigieux, toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux.

En l’espèce, un commandement de payer reproduisant textuellement les dispositions légales et la clause résolutoire contenue dans le contrat de location a été signifié aux locataires le 25 avril 2023. Or, d’après l'historique des versements, la somme de 3856,50 euros n’a pas été réglée par ces derniers dans le délai de deux mois suivant la signification de ce commandement et aucun plan d’apurement n’a été conclu dans ce délai entre les parties.

La bailleresse est donc bien fondée à se prévaloir des effets de la clause résolutoire, dont les conditions sont réunies depuis le 26 juin 2023.




Sur les délais de paiement et la suspension des effets de la clause résolutoire

Selon l’article 24 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d'office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu'il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l'audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l'article 1343-5 du code civil, au locataire en situation de régler sa dette locative.

Lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l'audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais ainsi accordés par le juge. Cette suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixés par le juge. Ces délais et les modalités de paiement accordés ne peuvent affecter l'exécution du contrat de location et notamment suspendre le paiement du loyer et des charges. Si le locataire se libère de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixés par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué. Dans le cas contraire, elle reprend son plein effet. 

En l’espèce, le décompte produit par le bailleur fait apparaitre un versement de 1000 euros le 27 octobre 2023. La condition de reprise du paiement intégral du loyer courant avant la date de l'audience est donc satisfaite.

Par ailleurs, il ressort des éléments du dossier, et notamment de l’audience, que les revenus du foyer de Monsieur [X] [P] et Madame [Z] [P] leur permettent raisonnablement d’assumer le paiement d’une somme de 68 euros par mois en plus du loyer courant afin de régler leur dette.

Dans ces conditions, il convient de leur accorder des délais de paiement pour s’acquitter des sommes dues, selon les modalités prévues ci-après, et de faire droit à la demande de Monsieur [X] [P] et Madame [Z] [P] de suspension les effets de la clause résolutoire durant le cours de ces délais.

En cas de respect de ces modalités de paiement, la clause résolutoire sera donc réputée n’avoir pas joué, et l’exécution du contrat de bail pourra se poursuivre.

L’attention des locataires est toutefois attirée sur le fait qu’à défaut de paiement d’une seule échéance comprenant le loyer et la mensualité d’apurement, la clause résolutoire sera acquise, et le bail résilié de plein droit, sans qu’une nouvelle décision de justice ne soit nécessaire : dans ce cas, et pour le cas où les lieux ne seraient pas libérés spontanément, la bailleresse pourra faire procéder à leur expulsion, et à celle de tout occupant de leur chef.




Sur la dette locative

Aux termes de l’article 1353 du code civil, celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver tandis que celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement.

L'article 1103 du même code prévoit, par ailleurs, que les conventions légalement formées tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faites.

Le paiement des loyers et charges aux termes convenus dans le contrat est une obligation essentielle du locataire, résultant tant des dispositions contractuelles du bail signé entre les parties que de l’article 7 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989.

En l’espèce, la société SA D'HLM ICF LA SABLIERE verse aux débats un décompte démontrant qu’à la date du 13 novembre 2023, Monsieur [X] [P] et Madame [Z] [P] lui devaient la somme de 2460,17 euros.

Monsieur [X] [P] et Madame [Z] [P] n’apportant aucun élément de nature à remettre en cause ce montant, ils seront solidairement condamnés à payer cette somme à la bailleresse, avec intérêts au taux légal à compter du 25 avril 2023, conformément aux dispositions des articles 1231-6 et 1344-1 du code civil.

Toutefois, eu égard aux délais de paiement évoqués ci-avant, il convient de différer l'exigibilité de cette somme en autorisant Monsieur [X] [P] et Madame [Z] [P] à se libérer de cette dette selon les modalités détaillées ci-après.

Sur l’indemnité d’occupation

En cas de maintien dans les lieux des locataires ou de toute personne de leur chef malgré la résiliation du bail, une indemnité d’occupation sera due. Au vu des éléments de faits propres à l'affaire, l'indemnité d’occupation sera provisoirement fixée au montant du loyer et des charges qui aurait dû être payés en cas de poursuite dudit bail augmenté des accessoires. 

L’indemnité d’occupation est payable et révisable dans les mêmes conditions que l’étaient le loyer et les charges, à partir du 26 juin 2023, et ne cessera d’être due qu’à la libération effective des locaux avec remise des clés à la société SA D'HLM ICF LA SABLIERE ou à son mandataire.

Sur les dépens et frais irrépétibles

Aux termes de l’article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

Monsieur [X] [P] et Madame [Z] [P], qui succombent à la cause, seront solidairement condamnés aux dépens de la présente instance, conformément à l’article 696 du code de procédure civile.

Sur l’article 700 du code de procédure civile 

Aux termes de l’article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens, ou, à défaut, la partie perdante, à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens ; dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité et de la situation économique de la partie condamnée.

Compte tenu de leur situation économique, il n'y a pas lieu de condamner les défendeurs à une quelconque indemnité sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

Sur l’exécution provisoire

Selon l'article 514 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n'en dispose autrement.

Toutefois, selon l’article 514-1 du même code, le juge peut écarter l'exécution provisoire de droit, en tout ou partie, s'il estime qu'elle est incompatible avec la nature de l'affaire. Il statue, d'office ou à la demande d'une partie, par décision spécialement motivée.

En l'espèce, compte tenu du montant et de l'ancienneté de la dette et de l'octroi de délais de paiement, il n'y a pas lieu d'écarter l'exécution provisoire de la présente décision.

PAR CES MOTIFS,

La juge des contentieux de la protection, statuant après débats publics, par jugement mis à disposition au greffe, réputé contradictoire et en premier ressort,

DECLARE recevable l’action diligentée par la société SA D'HLM ICF LA SABLIERE,

CONSTATE que la dette locative visée dans le commandement de payer du 25 avril 2023 n’a pas été réglée dans le délai de deux mois, 

CONSTATE, en conséquence, que le contrat conclu le 10 décembre 2015 entre la société SA D'HLM ICF LA SABLIERE, d’une part, et Monsieur [X] [P] et Madame [Z] [P], d’autre part, concernant les locaux situés au [Adresse 2] à [Localité 3] est résilié depuis le 26 juin 2023,

CONDAMNE solidairement Monsieur [X] [P] et Madame [Z] [P] à payer à la société SA D'HLM ICF LA SABLIERE la somme de 2460,17 euros (deux mille quatre cent soixante euros et dix-sept centimes) au titre de l’arriéré locatif arrêté au 13 novembre 2023, avec intérêts au taux légal à compter du 25 avril 2023,

AUTORISE Monsieur [X] [P] et Madame [Z] [P] à se libérer de leur dette en réglant chaque mois pendant 36 mois, en plus du loyer courant, une somme minimale de 68 euros (soixante-huit euros), la dernière échéance étant majorée du solde de la dette en principal, intérêts et frais,

DIT que le premier règlement devra intervenir dans les dix jours suivant la signification de la présente décision, puis, pour les paiements suivants, en même temps que le loyer, au plus tard le dixième jour de chaque mois, sauf meilleur accord entre les parties,

SUSPEND les effets de la clause résolutoire pendant l’exécution des délais de paiement accordés à Monsieur [X] [P] et Madame [Z] [P],

DIT que si les délais accordés sont entièrement respectés, la clause résolutoire sera réputée n’avoir jamais été acquise,

DIT qu’en revanche, pour le cas où une mensualité, qu'elle soit due au titre du loyer et des charges courants ou de l’arriéré, resterait impayée quinze jours après l’envoi d'une mise en demeure par lettre recommandée avec avis de réception,

le bail sera considéré comme résilié de plein droit depuis le 26 juin 2023,
le solde de la dette deviendra immédiatement exigible,
la bailleresse pourra, à défaut de libération spontanée des lieux et dès l’expiration d’un délai de deux mois suivant la délivrance d’un commandement d’avoir à libérer les lieux, faire procéder à l’expulsion de Monsieur [X] [P] et Madame [Z] [P] et à celle de tous occupants de leur chef, au besoin avec l’assistance de la force publique,
le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L. 433-1 et L. 433-2 du code des procédures civiles d'exécution,
Monsieur [X] [P] et Madame [Z] [P] seront solidairement condamnés à verser à la société SA D'HLM ICF LA SABLIERE une indemnité d’occupation mensuelle égale au montant des loyers et charges qui auraient été dus en cas de poursuite du bail, et ce, jusqu’à la date de libération effective et définitive des lieux,
DIT n’y avoir lieu d’écarter l’exécution provisoire de droit de la présente décision,

DÉBOUTE la société SA D'HLM ICF LA SABLIERE de sa demande au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

CONDAMNE solidairement Monsieur [X] [P] et Madame [Z] [P] aux dépens comprenant notamment le coût des commandements de payer du 25 avril 2023 et celui des assignations du 4 août 2023.

Ainsi jugé par mise à disposition au greffe le 31 janvier 2024, et signé par la juge et le greffier susnommés.

Le Greffier La Juge