Tribunal Judiciaire · 18° chambre 2ème section — 29 janvier 2024

TRIBUNAL
 JUDICIAIRE
 DE PARIS [1]

[1] C.C.C.F.E. + C.C.C.
délivrées le :
à Me GUILLEMAIN
C.C.C.
délivrée le :
à Me DENEUX


■

18° chambre 
2ème section


N° RG 22/13273 

N° Portalis 352J-W-B7G-CYDYB

N° MINUTE : 3


Assignation du :
18 Octobre 2022











ORDONNANCE DU JUGE DE LA MISE EN ÉTAT
rendue le 29 Janvier 2024

DEMANDERESSE

S.A.R.L. [4] 
[Adresse 2]
[Localité 6]

représentée par Maître Sébastien DENEUX de la SCP LEICK RAYNALDY & ASSOCIES, avocat au barreau de PARIS, avocat plaidant, vestiaire #P0164



DÉFENDERESSE

S.C.I. OLBIA I 
[Adresse 1]
[Localité 3]

représentée par Maître André GUILLEMAIN de la SCP GUILLEMAIN PANEPINTO, avocat au barreau de PARIS, avocat plaidant, vestiaire #P0102






MAGISTRAT DE LA MISE EN ÉTAT

Maïa ESCRIVE, Vice-présidente

assistée de Henriette DURO, Greffier

DÉBATS

A l’audience du 04 Décembre 2023, avis a été donné aux avocats que l’ordonnance serait rendue par mise à disposition au greffe le 29 Janvier 2024.

ORDONNANCE

Prononcée en audience publique 
Contradictoire
Susceptible d'appel en application de l'article 795 du code de procédure civile



EXPOSÉ DU LITIGE

Suivant acte sous seing privé en date du 14 janvier 2003, la S.C.I. OLBIA I a donné à bail à la S.A.R.L. [4] (ci-après la société [4]) divers droits et biens immobiliers dépendant de l'immeuble sis [Adresse 2] à [Localité 6], afin de les exploiter à usage exclusif d’"hôtel de tourisme", sous réserve de la faculté accordée au preneur de sous-louer la boutique sise à gauche de l'immeuble pour une autre activité à l'exclusion des commerces érotiques ou pornographiques. 

Ce bail a été consenti pour une durée de neuf années à compter du 1er janvier 2003 pour se terminer le 31 décembre 2011, moyennant le versement d'un loyer annuel en principal de 54.000 euros hors taxes et hors charges.

Le 28 juin 2013, la S.C.I. OLBIA I a délivré à la société [4] un congé comportant refus de renouvellement et refus de paiement d'une indemnité d'éviction pour motifs graves et légitimes, se prévalant du non respect par la preneuse de la clause de destination contractuelle.

A la suite de la délivrance du congé, les parties se sont rapprochées et ont transigé sur leurs droits par acte sous seing privé en date du 28 août 2016. Les parties, entre autres dispositions, ont convenu d'un renouvellement du bail pour une durée de douze ans à compter du 1er janvier 2014, moyennant le versement d'un loyer annuel en principal de 135.000 euros hors taxes et hors charges, payable trimestriellement et à terme échu. Le preneur s'est engagé à ce que "les modalités d'exploitation de l'hôtel ne puissent être cause de dégradations". 
Pour cela, les parties ont convenu de solliciter un architecte afin qu'il dresse un état des lieux précis de l'immeuble et de ses caractéristiques en indiquant la nature des travaux à mener, s'il y en a, de telle sorte que cet état oblige la preneuse à tous les travaux dont elle a la charge aux termes du bail. 

Selon lettre recommandée avec accusé de réception du 30 mars 2022, la S.C.I. OLBIA I a été informée de la procédure de mise en sécurité de l'immeuble initiée par la Mairie de [Localité 5] suite à un signalement "de risque bâtimentaire relatif à des travaux en cours au 3ème étage de "l'[4]"".

Le conseil de la S.C.I. OLBIA I a informé la Direction du logement et de l'habitation qu'une nouvelle mise en demeure avait été adressée à la société [4] et sollicité un retour du locataire sur la situation. 

Selon courrier du 29 avril 2022 destiné à la ville de [Localité 5], la société [4] a indiqué avoir missionné son architecte et fait établir des devis portant sur une étude de renforcement des planchers et des travaux de consolidation de la structure.

Le même jour, la société [4] a écrit à la S.C.I. OLBIA I pour l'interroger sur les dispositions prises pour procéder aux réparations nécessaires et urgentes qu'elle considère être à la charge du bailleur.

Selon lettre officielle en date du 9 mai 2022, le conseil de la S.C.I. OLBIA I a rappelé les engagements pris par le locataire lors du renouvellement du bail et déploré l'absence d'information préalable sur les désordres affectant l'immeuble. Il relevait le changement des conditions d'exploitation de l'établissement puisque l'hôtel serait désormais à vocation sociale.

Par ailleurs, se prévalant du non paiement régulier des loyers et des charges, la S.C.I. OLBIA I a, par lettre recommandée avec avis de réception du 5 juillet 2022, mis en demeure la société [4] de payer la somme de 93.355,21 euros au titre de l'arriéré de loyers et de charges.

Par acte en date du 29 juillet 2022, la société [4], dénonçant des désordres affectant les locaux portant sur la stabilité des planchers des 3ème et 5ème étages de l'immeuble au droit des chambres 12, 13, 14, 15 et 28, a fait assigner la S.C.I. OLBIA I devant le juge des référés de ce tribunal aux fins de voir ordonner une expertise judiciaire.

Par ordonnance du 23 novembre 2022, le juge des référés a fait droit à cette demande et a désigné Monsieur [D] [M] en qualité d'expert judiciaire, remplacé par Monsieur [Y] [K] par ordonnance du 29 décembre 2022.

Par acte extrajudiciaire du 19 septembre 2022, la S.C.I. OLBIA I a fait signifier à la société [4] un commandement de payer portant sur la somme de 93.355,22 euros TTC visant la clause résolutoire.

Par acte d'huissier délivré le 18 octobre 2022, la société [4] a fait assigner devant ce tribunal la S.C.I. OLBIA I aux fins de voir prononcer la nullité du commandement de payer délivré le 19 septembre 2022.

La S.C.I. OLBIA I, suivant des conclusions adressées au juge de la mise en état le 27 juillet 2023, a soulevé un incident. Aux termes de ses dernières conclusions d'incident notifiées par voie électronique le 1er décembre 2023, la S.C.I. OLBIA I demande au juge de la mise en état de :

- Condamner, par provision, la société [4] à payer à la S.C.I. OLBIA I une somme de 300.000 euros, ou à défaut de 200.000 euros ;
- Débouter la société [4] de l'ensemble de ses demandes ;
- Condamner la société [4] aux entiers dépens et à la somme de 3.000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile.

Elle fait valoir que la dette locative s'élève, au 8 novembre 2023, à la somme de 305.625,32 euros. Elle se prévaut des premières conclusions de l'expert judiciaire.

Aux termes de ses dernières conclusions d'incident notifiées par voie électronique le 1er décembre 2023, la société [4] demande au juge de la mise en état de :

Vu l'article 789 du code de procédure civile,
Vu l'article 1719 du code civil,

- Recevoir la société [4] en ses conclusions ;

A titre principal,

- Donner acte à la société [4] qu'elle entend acquiescer à la saisie conservatoire pratiquée le 1er décembre 2023 à concurrence de la somme de 36.818 euros ;
- Débouter la S.C.I. OLBIA I de sa demande provisionnelle.

A titre subsidiaire, vu les articles L. 145-41 alinéa 2 du code de commerce et 1244-1 du code civil,

- Accorder un délai de vingt-quatre (24) mois à la société [4] pour lui permettre de régler toute condamnation provisionnelle qui serait prononcée.

En toute hypothèse,

- Débouter la S.C.I. OLBIA I de sa demande formulée au titre de l'article 700 du code de procédure civile ;
- Réserver les dépens ;
- Renvoyer l'affaire à toute audience ultérieure pour régularisation de conclusions au fond.

La société [4] expose qu'elle a subi des désordres de nature structurelle affectant l'immeuble, qui ont imposé la fermeture de 17 chambres, soit environ la moitié de l'exploitation hôtelière ; qu'elle s'est heurtée au silence/refus de la bailleresse d'engager ou même de participer aux travaux, ce qui l'a conduit, pour lever les restrictions administratives ou a minima la menace d'un arrêté de péril, d'engager lesdits travaux pour mettre un terme aux désordres. Elle ajoute qu'une expertise judiciaire a été ordonnée afin d'examiner les désordres qu'elle dénonce. Elle considère dès lors que l'obligation d'avoir à payer le loyer reste contestable, eu égard aux manquements du bailleur à son obligation de délivrance prévue par l'article 1719 du code civil.
Elle fait valoir que la condamnation même provisionnelle au paiement du loyer aurait pour effet de préjuger sur la responsabilité alléguée du bailleur quant au respect de ses propres obligations.
En outre, la société [4] rappelle que le montant de la provision qui peut être allouée par le juge de la mise en état n'a d'autre limite que le montant non sérieusement contestable de la dette alléguée. Or, elle relève que les opérations d'expertise judiciaire sont toujours en cours et que la responsabilité du bailleur qu'elle allègue ne pourra être appréciée que par le juge du fond, faisant valoir que :
- les premières conclusions de l'expert judiciaire à ce stade ne permettent pas d'exclure la vétusté de l'immeuble et de la structure, comme une cause au moins partielle des désordres,
- la clause du bail stipulant que "le locataire prend les lieux dans l'état où ils se trouvent à la date d'entrée en jouissance sans pouvoir réclamer au bailleur aucune espèce de réparation et effectue à ses frais tous travaux qui pourraient être prescrits par les autorités administratives quelle qu'en soit la nature" ne permet pas au bailleur de s'affranchir de son obligation de délivrance,
- le bail ne traite pas des travaux rendus nécessaires par la vétusté de l'immeuble et ne vise pas plus l'hypothèse d'une dégradation de la structure par l'infestation d'insectes xylophages, dont le caractère ancien parait acquis.
La société [4] soutient enfin qu'il n'appartient pas au juge de la mise en état d'appréhender les termes de la transaction entre les parties du 28 août 2016 et ses conséquences sur la procédure actuelle opposant les parties.
Elle conclut que la demande de provision, qui correspond de plus à la quasi-totalité du montant de la créance alléguée, se heurte à l'existence de l'obligation sérieusement contestable.
La société [4] demande qu'il lui néanmoins donné acte qu'elle entend acquiescer à la saisie pratiquée par la S.C.I. OLBIA I pour la somme de 36.818 euros, entre les mains de la SAS NISSE (enseigne TOIT DU PHENIX), à valoir sur la dette et sous réserves des comptes à faire entre les parties.
A titre subsidiaire, enfin, dans l'hypothèse où il serait fait droit à une provision complémentaire excédant cette somme, la locataire sollicite les plus larges délais pour procéder à son paiement.

* * *

L'incident a été plaidé à l'audience du 4 décembre 2023 et la décision a été mise en délibéré à ce jour.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Sur la demande de provision

L'article 789 du code de procédure civile dispose que lorsque la demande est présentée postérieurement à sa désignation, le juge de la mise en état est, jusqu'à son dessaisissement, seul compétent, à l'exclusion de toute autre formation du tribunal, pour accorder une provision au créancier lorsque l'existence de l'obligation n'est pas sérieusement contestable. Le juge de la mise en état peut subordonner l'exécution de sa décision à la constitution d'une garantie dans les conditions prévues aux articles 517 à 522. 

L'article 1728 du code civil énonce que le paiement du prix du bail aux termes convenus constitue l'une des deux obligations principales du preneur.

La société [4] ne discute pas le non paiement des loyers depuis le 1er trimestre 2022 ni le quantum de la dette locative alléguée par la bailleresse mais soutient qu'il existe une contestation sérieuse tenant à l'inexécution de l'obligation de délivrance par la S.C.I. OLBIA I en raison des désordres affectant l'exploitation des locaux lesquels pourraient selon elle et au moins partiellement résulter de la vétusté.

En l'espèce, il est constant que les opérations d'expertise judiciaire relatives à l'examen des désordres allégués par la locataire sont toujours en cours.

Il ressort de la note aux parties n°1 de l'expert judiciaire que Monsieur [K] a constaté que les travaux de confortement des planchers avaient été réalisés par la locataire et que le risque pour la sécurité des occupants était de ce point de vue réglé. Il a néanmoins constaté divers défauts d'étanchéité des installations sanitaires, "ce qui n'élimine pas l'origine des désordres initiaux (infiltrations causant le pourrissement du bois et favorisant la prolifération des xylophages).
Les désordres qui se lient à la dégradation des solives bois sous l'effet de l'eau et du vieillissement (...) sont anciens et nés antérieurement à la transaction du 28/08/2016. 
L'origine se trouve par évidence dans le vieillissement naturel du bois constitutif des solives porteuses du plancher sous l'effet de l'eau s'infiltrant par les façades et par les pièces humides (salle de bain) installées dans toutes les chambres. 
Les désordres de cette même nature et origine doivent s'étendre à l'ensemble de l'immeuble du fait de l'identité des structures et de l'usage équivalent, avec une variation du niveau de dégradation suivant les aléas des évolutions des pourritures, de l'usage et des cheminements préférentiels des eaux (...)" (page 28 de la note).

L'expert préconise dans sa note aux parties n°2 les travaux réparatoires suivants :
"- Dans un premier temps, une maintenance renforcée des joints et isolements des pièces humides (qui doit être intégrée dans un contrat de maintenance à fréquence adaptée), afin de bonne conservation des ouvrages dans le délai nécessaire au plan d'action pour la remise en conformité.
- Dans un plan d'action à définir à moyen terme (3 à 5 ans), la remise progressive en conformité des volumes humides par l'installation d'une étanchéité".

Le litige dont le tribunal est saisi au fond a pour objet de déterminer l'imputabilité des désordres et leurs incidences sur l'exploitation.

Or, l'expert judiciaire n'a pas déposé son rapport définitif et les parties discutent les clauses du bail, notamment l'absence de clause relative à la vétusté alors que l'article 1755 du code civil dispose qu'"aucune des réparations réputées locatives n'est à la charge des locataires quand elles ne sont occasionnées que par vétusté ou force majeure", et les obligations mises à la charge du locataire par la transaction en date du 28 août 2016.


Les moyens ainsi développés, et notamment le manquement allégué du bailleur à réaliser des travaux qui seraient rendus nécessaire par la vétusté, qui ressortent de l'appréciation du seul juge du fond, sont susceptibles d'une part de remettre en cause la créance de loyer et d'autre part, de permettre au preneur d'obtenir éventuellement des dommages et intérêts qui se compenseront avec la créance de loyer, étant l'objet même du litige au fond.

Pour autant, il n'est pas discuté par les parties que les désordres ci-dessus évoqués ont entraîné une procédure de mise en sécurité initiée par la Ville de [Localité 5] et notifiée par courrier du 30 mars 2022, et que les travaux de consolidation des planchers évalués par la locataire à la somme de 85.680 euros TTC selon le devis de la société SPATA RP étaient achevés le 29 septembre 2022 selon la note n°1 de l'expert judiciaire (pages 26 et 27), de sorte que la neutralisation d'une partie des chambres de l'établissement et les pertes d'exploitation alléguées par le preneur, concernent une période limitée dans le temps. De plus, l'instance initiée par le locataire vise à voir déclarer nul et de nul effet le commandement de payer visant la clause résolutoire et portant sur la somme de 93.355,22 euros TTC.

Cette période de l'année 2022 pendant laquelle le locataire se prévaut d'un manquement du bailleur à son obligation de délivrance se heurte à une contestation sérieuse.

En revanche, le surplus de la demande de provision correspondant aux échéances de loyer des 1er, 2ème et 3ème trimestre 2023 impayées, ce que la locataire ne conteste pas, ne se heurte à aucune contestation sérieuse.

Il ressort du décompte versé au débat que les échéances trimestrielles s'élèvent pour l'année 2023 à la somme de 45.221,65 euros TTC chacune et qu'aucun règlement n'a été effectué par la locataire depuis le 15 septembre 2022.

Dès lors, au regard de ces éléments, il sera fait droit à la demande de provision de la S.C.I. OLBIA I à hauteur de 135.000 euros TTC, somme à laquelle la société [4] sera condamnée, et le surplus de la demande est rejeté. 

Sur la demande de délais de paiement présentée à titre reconventionnel par la société [4]

Ne versant aux débats aucune pièce relative à sa situation financière actuelle et notamment aucune pièce comptable, ne permettant ainsi pas au juge de la mise en état d'apprécier ses difficultés, la demande en délai de paiement de la société [4] sera rejetée.

Sur la demande de donner acte présentée par la société [4]

Il n'entre pas dans les compétences du juge de la mise en état de donner acte à la société [4] qu'elle entend acquiescer à la saisie conservatoire pratiquée le 1er décembre 2023 à concurrence de la somme de 36.818 euros.

Sur les demandes accessoires

Les dépens de l'incident sont réservés. L'équité ne justifie pas qu'il soit fait application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

Le juge de la mise en état, statuant publiquement, par mise à disposition au greffe, par ordonnance contradictoire et susceptible d'appel en application de l'article 795 du code de procédure civile,

CONDAMNE la S.A.R.L. [4] à payer à la S.C.I. OLBIA I à titre provisionnel la somme de 135.000 euros au titre des loyers échus entre le 1er, 2ème et 3ème trimestre 2023 inclus,


DÉBOUTE la S.A.R.L. [4] de sa demande de délais de paiement,

DIT que ne relève pas de la compétence du juge de la mise en état de "donner acte à la société [4] qu'elle entend acquiescer à la saisie conservatoire pratiquée le 1er décembre 2023 à concurrence de la somme de 36.818 euros",

REJETTE les demandes formées au titre de l'article 700 du code de procédure civile,

RÉSERVE les dépens,

RENVOIE l'affaire à l'audience du juge de la mise en état du 25 mars 2024 à 11h30 pour éventuelles conclusions récapitulatives de la S.A.R.L. [4], et à défaut clôture si sollicitée en défense.


Faite et rendue à Paris le 29 Janvier 2024


Le Greffier Le Juge de la mise en état
Henriette DURO Maïa ESCRIVE