Tribunal Judiciaire · 18° chambre 2ème section — 29 janvier 2024

TRIBUNAL
 JUDICIAIRE
 DE PARIS [1]

[1] C.C.C.F.E. + C.C.C.
délivrées le :
à Me DE PEYRONNET
C.C.C.
délivrée le :
à Me HALLER


■

18° chambre 
2ème section


N° RG 22/05904 

N° Portalis 352J-W-B7G-CWY7C

N° MINUTE : 12

Assignation du :
13 Mai 2022











ORDONNANCE DU JUGE DE LA MISE EN ÉTAT
rendue le 29 Janvier 2024

DEMANDERESSE

S.A.S. SOCIÉTÉ FONCIÈRE FERROVIAIRE INDUSTRIELLE ET TERTIAIRE 1 – S2FIT1 
[Adresse 5]
[Adresse 5]
[Localité 4]

représentée par Maître Tiphaine DE PEYRONNET de la SELARL PEYRONNET AVOCATS, avocat au barreau de PARIS, avocat plaidant, vestiaire #C2141


DÉFENDERESSE

S.A.S. LESPACE 
[Adresse 1]
[Localité 3]

représentée par Maître David HALLER de la SELARL EVENSTEN AVOCATS, avocat au barreau de PARIS, avocat plaidant, vestiaire #A0114





MAGISTRAT DE LA MISE EN ÉTAT

Maïa ESCRIVE, Vice-présidente

assistée de Henriette DURO, Greffier

DÉBATS

A l’audience du 04 Décembre 2023, avis a été donné aux avocats que l’ordonnance serait rendue par mise à disposition au greffe le 29 Janvier 2024.

ORDONNANCE

Rendue publiquement 
Contradictoire
Susceptible d'appel dans les conditions de l'article 795 du code de procédure civile





EXPOSÉ DU LITIGE

Suivant un acte sous seing privé en date du 27 avril 2018, la S.A.S. FONCIÈRE FERROVIAIRE INDUSTRIELLE ET TERTIAIRE 1 (ci-après la société S2FIT1), a donné à bail dérogatoire à la S.A.S. LESPACE (ci-après la société LESPACE) des locaux à usage de bureaux d'une surface utile d'environ 2.007 m², répartis entre le deuxième sous-sol et le R+3 ainsi qu'un local technique au sein d'un ensemble immobilier sis [Adresse 2] à [Localité 6] pour une durée de deux ans à compter de la conclusion du bail.

Aux termes de l'article 10 du bail, il était précisé que le loyer comportait un loyer minimum fixe annuel et un loyer variable proportionnel au chiffre d'affaires réalisé par le preneur, dont les modalités sont définies dans l'article.

La société LESPACE exerçant une activité de coworking, l'article 2 du bail précisait que "le preneur se reconnaît informé qu'il prend les Locaux loués en l'état et s'engage à supporter les travaux, notamment ERP, rendus nécessaires par la mise en conformité à son activité susvisée et à faire son affaire personnelle de l'obtention et de l'exécution des autorisations administratives nécessaires à l'exercice de son activité dans les Locaux loués".

Par un avenant n°1 en date du 10 avril 2020, les parties ont prorogé le bail dérogatoire pour une nouvelle durée de douze mois à compter du 27 avril 2020 pour se terminer le 26 avril 2021 aux mêmes clauses et conditions sauf dispositions contraires relatives au montant du loyer.

Par courrier du 22 décembre 2020, le bailleur rappelait l'échéance contractuelle et proposait d'organiser un pré-état des lieux de sortie.

Par courrier du 9 avril 2021, la société S2FIT1 mettait en demeure la société LESPACE notamment de communiquer les documents relatifs aux travaux réalisés dans les locaux pris à bail.

La société QUALICONSULT, mandatée par la société S2FIT1, a établi un rapport portant sur la vérification technique d'un point de vue de la sécurité incendie et de l'accessibilité suite à des travaux d'aménagement réalisés par la locataire en 2017.

Le constat d'état des lieux de sortie a été réalisé le 26 avril 2021 par un commissaire de justice.

Par courrier du 28 mai 2021, la société S2FIT1 a transmis à la société LESPACE l'état des lieux de sortie, le rapport QUALICONSULT et a renouvelé ses demandes de transmission de documents relatifs aux travaux.
Par ailleurs, elle indiquait que "seules les remises en état consécutives à deux de ces désordres vous seront refacturées. Il s'agit des désordres suivants :
1. Dans le bureau 224, un vitrage est manquant ainsi que le démontre la photographie suivante (p.248 du constat) ;
2. Dans la salle de jeux située au R-1 (p.354 du constat), le mur a été dégradé ainsi que le démontre cette photographie".

Par courrier du 14 juin 2021, la société S2FIT1 a transmis l'ensemble des devis réalisés afin de remettre en état les locaux et de lever les non-conformités relevées dans le rapport du bureau de contrôle mandaté pour attester de la conformité des travaux avec la législation et la réglementation en vigueur pour un montant total de 204.340,80 euros TTC.

En outre, la société S2FIT1 a informé la société LESPACE du fait qu'elle venait de recevoir le rapport périodique de l'ascenseur qui faisait état de non conformités et dont les travaux de remise en état feraient l'objet d'un chiffrage complémentaire.

Par courrier du 15 septembre 2021, la société S2FIT1 a mis en demeure la société LESPACE de lui régler la somme totale de 294.484,36 euros TTC correspondant au montant total des travaux de remise en état et de levée des non-conformités.

Par courriel du 2 décembre 2021, la société S2FIT1 a adressé à la société LESPACE une proposition de protocole d'accord transactionnel qui n'a pas été acceptée.

Par courrier du 7 février 2022, la société S2FIT1 a adressé une mise en demeure à la société LESPACE de régler, sous quinzaine, la somme de "498.105,11 euros TTC correspondant à la somme des postes des dépenses suivantes :
(i) A l'ensemble des coûts à la charge du Bailleur de réalisation des travaux de levée des non-conformités et remédier aux désordres constatés lors de l'état des lieux de sortie,
(ii) La part du loyer variable restant à devoir au Bailleur et
(iii) Au montant de l'indemnité d'immobilisation dû au Bailleur pour la période estimée de durée de réalisation de travaux".

Par courrier du 2 mars 2022, le conseil de la société LESPACE a répondu à la société S2FIT1 que sa cliente n'entendait pas donner suite à sa mise en demeure tout en précisant que s'agissant des demandes relatives au versement du loyer variable, la société LESPACE restait dans l'attente des factures correspondantes dont elle avait réclamé l'émission à plusieurs reprises, sans succès, pour être en mesure de procéder au paiement sollicité.

La société S2FIT1 a émis, le 9 mai 2022, la facture relative au solde du loyer variable au 26 avril 2021 pour un montant total de 31.751,83 euros TTC.

Par acte d'huissier délivré le 13 mai 2022, la société S2FIT1 a fait assigner devant ce tribunal la société LESPACE aux visas des articles 1103, 1104, et 1113 du code civil et du bail dérogatoire du 27 avril 2018 et son avenant n°1 du 10 avril 2021 pour voir :

- Condamner la société LESPACE à lui régler les sommes suivantes :
- 31.751,83 euros TTC au titre de la part du loyer variable restant impayé pour la période comprise entre le 27 avril 2018 et le 26 avril 2021 ;
- 186.890,35 euros HORS TAXES au titre de l'indemnité de remise en état et de mise en conformité des locaux, qui a fait l'objet d'un accord entre les parties ;
- 5.000 euros en application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile ;


- Condamner la société LESPACE aux entiers dépens, qui incluront le coût de signification de la présente assignation, et autoriser Maître Typhaine de Peyronnet à les recouvrer conformément aux dispositions de l'article 699 du code de procédure civile ;
- Dire et juger qu'il n'y a pas lieu de suspendre l'exécution provisoire de la décision à intervenir.

Suivant des conclusions d'incident notifiées le 18 juillet 2023, la société LESPACE a saisi le juge de la mise en état d'une fin de non recevoir.

Aux termes de ses dernières conclusions d'incident notifiées par voie électronique le 11 octobre 2023, la société LESPACE demande au juge de la mise en état de :

Vu les articles 31, 122 et 789 du code de procédure civile,
Vu les pièces,

- La recevoir en ses demandes et la dire bien fondée ;
- En conséquence, juger irrecevable l'action de la société S2FIT1 pour défaut de qualité et d'intérêt à agir ;
- Condamner la société S2FIT1 à lui payer la somme de 10.000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile ;
- Condamner la société S2FIT1 aux entiers dépens, dont distraction au profit de la SELARL EVENSTEN AVOCATS, avocats aux offres de droit, qui pourra en opérer le recouvrement dans les conditions de l'article 699 du code de procédure civile.

Au soutien de sa demande, la société LESPACE expose que la société S2FIT1 a cédé le bien immobilier le 16 décembre 2021, de sorte qu'à la date de l'introduction de la présente instance le 13 mai 2022, elle n'était plus propriétaire du bien immobilier au titre duquel est sollicité le paiement de ladite indemnité. Elle fait valoir que la société S2FIT1 ne donne aucune précision sur son statut et sa qualité à agir, notamment au regard de ce qui a pu être contractuellement convenu avec l'acquéreur de l'immeuble au titre des demandes formulées dans le cadre de la présente instance. Elle ajoute que la jurisprudence citée par la partie adverse selon laquelle l'indemnisation du bailleur n'est pas subordonnée à la preuve de l'exécution par celui-ci des réparations, n'est pas applicable à l'espèce dès lors qu'elle est rendue au visa des articles 1730 et 1731 du code civil (indemnisation du bailleur de réparations locatives et des dégradations affectant le bien loué qui n'est pas restitué en bon état). Elle soutient qu'en l'espèce la demande d'indemnisation concerne le coût de travaux de mise en conformité des locaux dont l'autorisation avait été sollicitée par la société LESPACE en raison des spécificités de son activité. 
Elle conclut que la société S2FIT1 est dépourvue d'intérêt à agir au titre de l'indemnité de remise en état et de mise en conformité des locaux.

Aux termes de ses dernières conclusions d'incident notifiées par voie électronique le 10 novembre 2023, la société S2FIT1 demande au juge de la mise en état de :

Vu l'article 31 du code de procédure civile,
Vu les articles 1103, 1104 et 1113 du code civil,
Vu le bail dérogatoire du 27 avril 2018 et son avenant n°1 du 10 avril 2021,
Vu la jurisprudence en vigueur,

- Rejeter la fin de non-recevoir soulevée par la société LESPACE ;
- La recevoir en son action ;
- Débouter la société LESPACE de l'ensemble de ses demandes, fins et conclusions ;
- Condamner la société LESPACE à lui payer la somme de 3.000 euros en application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile ;
- La condamner aux entiers dépens du présent incident, et autoriser Maître Typhaine de Peyronnet à les recouvrer conformément aux dispositions de l'article 699 du code de procédure civile.



La société S2FIT1 réplique qu'elle dispose d'un intérêt à agir en sollicitant la condamnation d'un ancien cocontractant au titre de manquements contractuels durant l'exécution du contrat. 
Elle ajoute que les autres considérations sur le bien-fondé de son action, l'existence d'un préjudice ou l'étendue de ce préjudice, relèvent de l'appréciation du juge du fond.
La société S2FIT1 fait valoir que :
- ses demandes sont fondées sur le bail dérogatoire qui a pris effet le 27 avril 2018 et s'est terminé le 26 avril 2021, période pendant laquelle elle était propriétaire de l'immeuble et bailleresse de la société LESPACE,
- la vente de l'immeuble n'a eu aucune incidence sur l'exécution ou l'inexécution du contrat, et ne prive pas la société S2FIT1 de son droit à réclamer à la société LESPACE une compensation financière au regard de ses manquements contractuels,
- son action est personnelle et n'est pas attachée à l'immeuble.
- la jurisprudence en vigueur confirme que l'indemnisation du bailleur à raison de l'état des locaux en fin de bail n'est pas subordonnée à l'obligation d'effectuer des réparations, d'engager des dépenses de remise en état, ou d'avoir subi une perte de valeur du bien, et qu'en tout état de cause sa demande indemnitaire concerne également le coût de travaux de remise en état découlant de l'état des lieux de sortie et notamment la remise en état de l'ascenseur,
- l'intérêt à agir est distinct du bien-fondé de l'action.

* * *

L'incident a été plaidé à l'audience du 4 décembre 2023 et la décision a été mise en délibéré à ce jour.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Sur la fin de non-recevoir tirée du défaut d'intérêt à agir et du défaut de qualité à agir de la société S2FIT1 soulevée par la société LESPACE

Aux termes de l'article 789 6° du code de procédure civile, lorsque la demande est présentée postérieurement à sa désignation, le juge de la mise en état est, jusqu'à son dessaisissement, seul compétent, à l'exclusion de toute autre formation du tribunal, pour statuer sur les fins de non-recevoir. 

Selon l'article 122 du même code, constitue une fin de non-recevoir tout moyen qui tend à faire déclarer l'adversaire irrecevable en sa demande, sans examen au fond, pour défaut de droit d'agir, tel le défaut de qualité, le défaut d'intérêt, la prescription, le délai préfix, la chose jugée. 

S'agissant de l'intérêt à agir de la société S2FIT1, celui-ci n'est pas contestable, dans la mesure où elle sollicite l'indemnisation de préjudices en raison de manquements contractuels de la société LESPACE dans l'exécution de ses obligations résultant du bail dérogatoire et de son avenant ayant lié les parties qu'elle allègue. Son action n'est donc pas attachée à l'immeuble dont il est constant qu'elle n'était plus propriétaire à la date de son assignation. L'appréciation du bien fondé de son action et notamment de l'existence d'un préjudice n'affecte pas l'intérêt à agir de la société S2FIT1 mais relève de la compétence du juge du fond.

Il en est de même sur la qualité pour agir de la société S2FIT1, puisqu'en sa qualité de bailleresse résultant du bail dérogatoire et de son avenant ayant lié les parties, elle a seule qualité pour solliciter l'indemnisation de préjudices résultant des manquements contractuels de la locataire durant la durée du bail allègués. Là encore, l'appréciation du bien fondé de son action relève de la compétence du juge du fond.

Par conséquent, la fin de non-recevoir tirée du défaut d'intérêt à agir et du défaut de qualité à agir de la société S2FIT1 soulevée par la société LESPACE est rejetée. La société S2FIT1 est déclarée recevables en ses demandes.

Sur demandes accessoires

Succombant, la société LESPACE est condamné aux dépens de l'incident, qui pourront être recouvrés directement par Maître Typhaine DE PEYRONNET en application de l'article 699 du code de procédure civile.

Il est également équitable de la condamner à verser à la société S2FIT1 la somme de 1.500 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile. La société LESPACE sera corrélativement déboutée de sa demande de ce chef.


PAR CES MOTIFS

Le juge de la mise en état, statuant publiquement par mise à disposition au greffe, par ordonnance contradictoire susceptible d'appel dans les conditions de l'article 795 du code de procédure civile,

REJETTE la fin de non-recevoir tirée du défaut d'intérêt à agir et du défaut de qualité à agir de la S.A.S. FONCIÈRE FERROVIAIRE INDUSTRIELLE ET TERTIAIRE 1 soulevée par la S.A.S. LESPACE,

DÉCLARE recevable la S.A.S. FONCIÈRE FERROVIAIRE INDUSTRIELLE ET TERTIAIRE 1 en ses demandes,

CONDAMNE la S.A.S. LESPACE à payer à la S.A.S. FONCIÈRE FERROVIAIRE INDUSTRIELLE ET TERTIAIRE 1 la somme de 1.500 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile,

DÉBOUTE la S.A.S. LESPACE de sa demande au titre de l'article 700 du code de procédure civile,

CONDAMNE la S.A.S. LESPACE aux dépens de l'incident qui pourront être recouvrés directement par Maître Typhaine DE PEYRONNET en application de l'article 699 du code de procédure civile,

RENVOIE les parties à l'audience de mise en état dématérialisée du 22 avril 2024 à 11h30 pour éventuelles conclusions récapitulatives de la S.A.S. LESPACE, à défaut clôture.


Faite et rendue à Paris le 29 Janvier 2024


Le Greffier Le Juge de la mise en état
Henriette DURO Maïa ESCRIVE