Tribunal Judiciaire · PCP JCP fond — 31 janvier 2024

TRIBUNAL 
 JUDICIAIRE
 DE PARIS [1]

[1] Copie conforme délivrée
le :
à :
Me Gaëlle NAY

Copie exécutoire délivrée 
le :
à :
Me Rabéha SOLTANI

Pôle civil de proximité
■

PCP JCP fond
 
N° RG 22/09008 - N° Portalis 352J-W-B7G-CYNOY

N° MINUTE : 







JUGEMENT 
rendu le mercredi 31 janvier 2024


DEMANDEUR
Monsieur [B] [W]
demeurant [Adresse 2]
représenté par Me Rabéha SOLTANI, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : #L0170


DÉFENDERESSE
LA SOCIETE IMMOBILIERE PAPILLON
dont le siège social est sis [Adresse 3]
représentée par Me Gaëlle NAY, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : #C1737


COMPOSITION DU TRIBUNAL
Eloïse CLARAC, Juge des contentieux de la protection
assistée de Coraline LEMARQUIS, Greffière,

DATE DES DÉBATS 
Audience publique du 16 novembre 2023

JUGEMENT
contradictoire, en dernier ressort, prononcé par mise à disposition le 31 janvier 2024 par Eloïse CLARAC, juge des contentieux de la protection assistée de Coraline LEMARQUIS, Greffière


Décision du 31 janvier 2024
PCP JCP fond - N° RG 22/09008 - N° Portalis 352J-W-B7G-CYNOY


EXPOSE DU LITIGE

Par contrat sous seing privé en date du 28 juin 2004, la SOCIÉTÉ IMMOBILIÈRE PAPILLON a donné à bail à Monsieur [B] [W] un appartement à usage d’habitation situé au [Adresse 2] à [Localité 4], pour un loyer mensuel de 859 euros outre 140 euros de provision sur charges.

Par acte de commissaire de justice en date du 28 septembre 2022, Monsieur [B] [W] a fait assigner la SOCIÉTÉ IMMOBILIÈRE PAPILLON devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Paris afin d'obtenir sa condamnation à lui payer les sommes suivantes :
- 1 601,20 euros à titre de restitution de sommes indûment perçues au titre des charges locatives,
- 2 000 euros au titre du préjudice subi,
- 2 500 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile, et aux entiers dépens.

Appelée à l'audience du 3 février 2023, l'affaire a fait l'objet de deux renvois pour être finalement retenue à l'audience du 16 novembre 2023.

A l'audience du 16 novembre 2023, Monsieur [B] [W], représenté par son conseil, a déposé des conclusions, dont il a demandé le bénéfice de lecture, aux termes desquelles il a maintenu les demandes de l'assignation et sollicité le rejet de l'ensemble des demandes de la SOCIÉTÉ IMMOBILIÈRE PAPILLON.

La SOCIÉTÉ IMMOBILIÈRE PAPILLON, représentée par son conseil, a déposé des conclusions, dont elle a demandé le bénéfice de lecture, aux termes desquelles elle a sollicité le rejet de l'ensemble des demandes de Monsieur [B] [W] et sa condamnation à lui payer la somme de 1 500 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile ainsi qu'aux dépens.

Pour l'exposé des moyens développés par chacune des parties, il sera renvoyé aux écritures qu'elles ont soutenues oralement à l'audience du 16 novembre 2023, conformément aux dispositions de l'article 455 alinéa 1 du code de procédure civile.

À l’issue des débats, la décision a été mise en délibéré jusqu’à ce jour, où elle a été mise à disposition des parties au greffe.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Sur la demande principale au titre d'un trop perçu de charges

Conformément à l'article 23 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, les charges récupérables, sommes accessoires au loyer principal, sont exigibles sur justification en contrepartie :
1° Des services rendus liés à l'usage des différents éléments de la chose louée ;
2° Des dépenses d'entretien courant et des menues réparations sur les éléments d'usage commun de la chose louée. Sont notamment récupérables à ce titre les dépenses engagées par le bailleur dans le cadre d'un contrat d'entretien relatif aux ascenseurs et répondant aux conditions de l'article L. 125-2-2 du code de la construction et de l'habitation, qui concernent les opérations et les vérifications périodiques minimales et la réparation et le remplacement de petites pièces présentant des signes d'usure excessive ainsi que les interventions pour dégager les personnes bloquées en cabine et le dépannage et la remise en fonctionnement normal des appareils ;
3° Des impositions qui correspondent à des services dont le locataire profite directement.
La liste de ces charges est fixée par décret en Conseil d'Etat. Il peut y être dérogé par accords collectifs locaux portant sur l'amélioration de la sécurité ou la prise en compte du développement durable, conclus conformément à l'article 42 de la loi n° 86-1290 du 23 décembre 1986 précitée.

La liste des charges récupérables figure en annexe du décret n°87-713 du 26 août 1987, cette liste est limitative.

Sur le salaire du gardien / employé d'immeuble

Monsieur [B] [W] demande le remboursement de 25%du salaire mensuel du gardien de l'immeuble pour les années 2017, 2018, 2019 et 2020.

Selon l'article 18 de la convention collective des gardiens, concierges et employés d'immeubles les salariés qui en relèvent se rattachent soit au régime de droit commun (catégorie A) lorsqu'ils travaillent dans un cadre horaire, soit au régime dérogatoire (catégorie B) défini par les articles L. 7211-1 et suivants du Code du travail lorsque leur emploi répond à la définition légale de concierge.

Selon l'article L7211-2 du code du travail, est considérée comme concierge, employé d'immeubles, femme ou homme de ménage d'immeuble à usage d'habitation, toute personne salariée par le propriétaire ou par le principal locataire et qui, logeant dans l'immeuble au titre d'accessoire au contrat de travail, est chargée d'en assurer la garde, la surveillance et l'entretien ou une partie de ces fonctions.

En l'espèce, il résulte de la lettre d'engagement produite que Monsieur [Z] [X] travaille dans un cadre horaire à savoir 24 heures par semaine et qu'il ne bénéficie pas de logement accessoire à son contrat de travail. Il est également précisé à cette lettre qu'il assurera le nettoyage des parties communes, des travaux de manutention et l'entretien des espaces verts ainsi que « pendant l'exécution des tâches, assurer la surveillance générale relative à la bonne tenue de l'immeuble, à la propreté, à l'entretien des parties communes, des ascenseurs et systèmes de fermeture ».

Dès lors, il convient de constater qu'il n'occupe pas un emploi de concierge (ou gardien) mais un emploi d'employé d'immeuble de catégorie A. Peu importe la qualité qu'il se donne où la mention de la présence d'un gardien sur le bail ou sur les annonces immobilières. Sa qualité ne pouvant être définit que relativement aux dispositions légales.

L'article 2 du décret n°87-713 du 26 août 1987 précise, notamment, que lorsqu'un employé d'immeuble assure, conformément à son contrat de travail, l'entretien des parties communes ou l'élimination des rejets, les dépenses correspondant à sa rémunération et aux charges sociales et fiscales y afférentes sont exigibles, en totalité, au titre des charges récupérables.

Au vu des missions confiées à l'employé d'immeuble, les dépenses correspondant à sa rémunération et aux charges sociales et fiscales y afférentes sont exigibles, en totalité, au titre des charges récupérables. La demande en paiement de la somme de 663,95 euros au titre du remboursement de 25% du salaire du gardien, formée par Monsieur [B] [W], sera rejetée.

Sur l'entretien de l'impasse située [Adresse 1] et [Adresse 2] et le coût de l'entretien du portail

Monsieur [B] [W] demande le remboursement pour l'année 2013-2014 de 4 heures de nettoyage par semaine, soit 1/6e du salaire de l'employé d'immeuble, correspondant au nettoyage de l'impasse. Il sollicite également le remboursement du coût de l'entretien du portail fermant le passage donnant accès à l'immeuble pour les années 2017, 2018, 2019 et 2020.

En l'espèce, il n'est pas contesté que l'impasse ne dépend pas de la copropriété du [Adresse 2] et que l'employé d'immeuble consacre quelques heures à l'entretien de cette impasse. Le coût de l'entretien des espaces n'appartenant pas au bailleur n'est pas récupérable d'autant plus que contrairement à ce qu'explique le bailleur, il n'est pas démontré, notamment au vu des photographies produites, que les locataires de l'immeuble situé au [Adresse 2] ont la jouissance exclusive de cet espace.

Cependant, Monsieur [B] [W] ne démontre pas que l'employé d'immeuble consacre 4 heures par semaine au nettoyage de l'impasse, ce qui apparaît disproportionné au regard du temps de travail hebdomadaire de ce dernier (24 heures). En conséquence, il sera considéré qu'une heure par semaine est consacré au nettoyage de l'impasse. La somme de 109,99 euros sera donc remboursée à Monsieur [B] [W].

Les frais d'entretien du portail ne sont pas dus dans la mesure où, étant situé sur une parcelle ne dépendant pas de la copropriété, il ne s'agit pas d'un équipement du bâtiment ou de l'ensemble de bâtiment d'habitation dont l'entretient relèverait des charges récupérables selon l'annexe du décret n°87-713 du 26 août 1987. La SOCIÉTÉ IMMOBILIÈRE PAPILLON sera, en conséquence condamnée à payer à Monsieur [B] [W] la somme de 64,40 euros au titre du remboursement de l'entretien du portail.

Sur les charges d'eau

Monsieur [B] [W] sollicite le remboursement de charges d'eau chaude et d'eau froide.

Cependant, la SOCIÉTÉ IMMOBILIÈRE PAPILLON produit les relevés de consommation d'eau de l'ensemble de l'immeuble pour les exercices 2017, 2018 et 2019 ainsi que le relevé de consommation individuelle de Monsieur [B] [W] permettant de justifier le montant des charges récupérés. Les éléments produits par Monsieur [B] [W] qui font état de la consommation d'eau totale sur une partie seulement des périodes considérées ne permettent pas de remettre en cause les données du bailleur. Monsieur [B] [W] sera par conséquent débouté de sa demande en paiement au titre du remboursement des charges relatives à l'eau froide et à l'eau chaude.

Sur l'entretien du chauffage

Monsieur [B] [W] demande le remboursement de la somme de 21,60 euros correspondant à 34 jours d'entretien du chauffage.

En l'espèce, la SOCIÉTÉ IMMOBILIÈRE PAPILLON explique que la différence d'une journée entre le nombre de jours pris en compte pour déterminer les charges chauffage et les charges d'entretien du chauffage est dû au délai d'intervention du technicien, le coût de l'entretien est donc dû par Monsieur [B] [W] qui bénéficie de ce service. S'agissant de l'année 2019, Monsieur [B] [W] reconnaît qu'un remboursement de 415 euros a été effectué sur les charges 2021, il ne démontre pas être débiteur d'autres sommes.

Sur la contribution au raccordement et à l'entretien du réseau TV par câble

Les frais d'installation ou de mise en conformité d'une antenne collective sont récupérables dans les conditions fixées par la loi n° 66-457 du 2 juillet 1966 et du décret n° 67-1171 du 22 décembre 1967 , ils ne peuvent être récupérés lorsque le locataire a refusé de se raccorder.

En l'espèce, Monsieur [B] [W] soutient ne pas avoir de télévision, il justifie par la production de son avis de taxe d'habitation pour l'année 2020 qu'il ne paye pas de contribution a l'audiovisuel public. Il convient, en conséquence de constater que le coût de l'entretien du réseau TC par câble ne peut être récupéré auprès de Monsieur [B] [W] qui n'est pas usager de ce réseau. La somme de 49,93 euros devra donc lui être remboursée.

Sur la demande de dommages et intérêts

Aux termes de l’article 1240 du Code civil, tout fait quelconque de l’homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer.

En l'espèce, la SOCIÉTÉ IMMOBILIÈRE PAPILLON a facturé à tort des frais ne relevant pas des charges récupérables à Monsieur [B] [W]. Ce comportement répété, cette dernière ayant déjà été condamnée par jugement du 10 janvier 2018, est fautif et cause nécessairement un préjudice à Monsieur [B] [W] qui se voit contraint de procéder à la vérification régulière des charges facturées et doit engager des actions en justice. Son préjudice moral sera justement réparé par l'allocation de la somme de 150 euros.





Sur les demandes accessoires

La SOCIÉTÉ IMMOBILIÈRE PAPILLON, partie perdante, sera condamnée aux dépens, en application de l'article 696 du code de procédure civile.

Condamnée aux dépens, la SOCIÉTÉ IMMOBILIÈRE PAPILLON devra verser à Monsieur [B] [W] une somme qu’il est équitable de fixer à 1 200 euros, sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

La présente décision est exécutoire à titre provisoire, conformément à l'article 514 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS,

Le juge des contentieux de la protection, statuant après débats publics, par jugement mis à disposition au greffe, contradictoire et en dernier ressort,

CONDAMNE la SOCIÉTÉ IMMOBILIÈRE PAPILLON à verser à Monsieur [B] [W] une somme de 224,32 euros au titre de remboursement de charges,

REJETTE le surplus de la demande en paiement de Monsieur [B] [W],

CONDAMNE la SOCIÉTÉ IMMOBILIÈRE PAPILLON à verser à Monsieur [B] [W] une somme de 150 euros à titre de dommages et intérêts,

REJETTE la demande de la SOCIÉTÉ IMMOBILIÈRE PAPILLON formulée sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile,

CONDAMNE la SOCIÉTÉ IMMOBILIÈRE PAPILLON à verser à Monsieur [B] [W] une somme de 1 200 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

CONDAMNE la SOCIÉTÉ IMMOBILIÈRE PAPILLON aux dépens,

RAPPELLE que le présent jugement est exécutoire de plein droit à titre provisoire.

 Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition les jour, mois et an susdits par le Juge des contentieux de la protection et le Greffier susnommés.

Le greffier,Le juge des contentieux de la protection