Tribunal Judiciaire · PCP JCP ACR référé — 19 janvier 2024

TRIBUNAL 
 JUDICIAIRE
 DE PARIS [1]

[1] Copie conforme délivrée
le :
à : Maître Nathalie ALLER
 Préfecture


Copie exécutoire délivrée 
le :
à : Maître Sébastien MENDES-GIL 

Pôle civil de proximité
■

PCP JCP ACR référé
 
N° RG 23/03659 - N° Portalis 352J-W-B7H-CZWOD

N° MINUTE : 
2/2024






ORDONNANCE DE REFERE
rendue le 19 janvier 2024


DEMANDERESSE
PARIS HABITAT-OPH
Etablissement public à caractère industriel et commercial dont le siège social est situé [Adresse 2]
représenté par Maître Sébastien MENDES-GIL de la SELAS CLOIX & MENDES-GIL,avocat au barreau de PARIS,vestiaire P173

DÉFENDEUR
Monsieur [P] [X]
demeurant [Adresse 1]
représenté par Maître Nathalie ALLER, avocat au barreau de PARIS, vestiaire D0271(bénéficie d’une aide juridictionnelle partielle numéro [Numéro identifiant 3] du 20/07/2023 (modifiée en date du 29 août 2023) accordée par le bureau d’aide juridictionnelle de Paris)

COMPOSITION DU TRIBUNAL
Anne BRON, Vice-présidente, juge des contentieux de la protection
assistée de Christopher LEPAGE, Greffier,

DATE DES DÉBATS 
Audience publique du 06 novembre 2023

ORDONNANCE
contradictoire et en premier ressort prononcée par mise à disposition le 19 janvier 2024 par Anne BRON, Vice-présidente, assistée de Christopher LEPAGE, Greffier


Décision du 19 janvier 2024
PCP JCP ACR référé - N° RG 23/03659 - N° Portalis 352J-W-B7H-CZWOD


Exposé du litige

Par acte sous seing privé du 9 février 2021, l’établissement public PARIS HABITAT-OPH a consenti un bail d’habitation à Monsieur [P] [X] sur des locaux situés au [Adresse 1].

Par acte de commissaire de justice du 4 octobre 2022, le bailleur a fait délivrer au locataire un commandement de payer la somme principale de 9130,96 euros au titre de l'arriéré locatif, visant la clause résolutoire prévue dans le contrat.

La commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives a été informée de la situation de Monsieur [P] [X] le 6 octobre 2022.

Monsieur [P] [X] a déposé une demande de surendettement déclarée recevable le 22 décembre 2021.

Suivant ordonnance du 3 février 2023, le juge des contentieux de la protection a rejeté la mesure de rétablissement personnel sans liquidation judiciaire imposée par la commission de surendettement et renvoyé le dossier à la commission de surendettement pour qu’elle élabore de nouvelles mesures pour
Monsieur [P] [X].

La commission de surendettement a imposé une suspension de l’exigibilité de la dette locative pour 24 mois avec effet au 31 juillet 2023.

Par assignation du 6 avril 2023, l’établissement public PARIS HABITAT-OPH a ensuite saisi en référé le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Paris pour faire constater l’acquisition de la clause résolutoire, être autorisé à faire procéder à l’expulsion de Monsieur [P] [X] et obtenir sa condamnation au paiement des sommes suivantes :

une indemnité mensuelle d’occupation d’un montant égal à celui du loyer et des charges, à compter de la résiliation du bail et jusqu’à libération des lieux,14931,78 euros à titre de provision sur l’arriéré locatif arrêté au 7 mars 2023,500 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens.
L’assignation a été notifiée au représentant de l’État dans le département le 13 avril 2023, mais aucun diagnostic social et financier n'est parvenu au greffe avant l'audience.

À l'audience du 6 novembre 2023, l’établissement public PARIS HABITAT-OPH sollicite le bénéfice de son acte introductif d'instance et ne se prononce pas sur les demandes adverses.




Monsieur [P] [X] renonce à la fin de non recevoir présentée dans ses conclusions écrites soutenues oralement et sollicite des délais de paiement dans les termes des mesures imposées par la commission de surendettement et la suspension des effets de la clause résolutoire pendant le cours des délais de paiement. 
Il fait valoir notamment qu’il a repris le paiement du loyer courant.

À l’issue des débats, la décision a été mise en délibéré jusqu’à ce jour, où elle a été mise à disposition des parties au greffe.

Motifs de la décision

Sur la demande de constat de la résiliation du bail

Sur la recevabilité de la demande
L’établissement public PARIS HABITAT-OPH justifie avoir notifié l’assignation au représentant de l’État dans le département plus de deux mois avant l’audience.

Il justifie également avoir saisi la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation.

Son action est donc recevable au regard des dispositions de l’article 24 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.

Sur la résiliation du bail
Aux termes de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989, dans sa version en vigueur à la date de la conclusion du contrat de bail litigieux, toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux.

En l’espèce, un commandement de payer reproduisant textuellement les dispositions légales et la clause résolutoire contenue dans le contrat de location a été signifié au locataire le 4 octobre 2022.

La décision de recevabilité de la demande de surendettement étant intervenue le 22 décembre 2021, seuls les loyers échus postérieurement à cette date soit entre le 1er janvier 2022 et le 4 octobre 2022 pouvaient faire l’objet d’un commandement de payer, la recevabilité de la demande de surendettement emportant interdiction de payer les créances autres qu’alimentaires nées avant cette décision.

 Or, d’après l'historique des versements, la somme de (9130,96 – 2555,39=) 6575,57 euros échue entre le 1er janvier 2022 et le 4 octobre 2022 n’a pas été réglée par ce dernier dans le délai de deux mois suivant la signification de ce commandement et aucun plan d’apurement n’a été conclu dans ce délai entre les parties.

La bailleresse est donc bien fondée à se prévaloir des effets de la clause résolutoire dont les conditions sont réunies depuis le 5 décembre 2022.

Selon l’article 24 V de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d'office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu'il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l'audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l'article 1343-5 du code civil, au locataire en situation de régler sa dette locative.
Selon l’article 24 VI, « Par dérogation à la première phrase du V, lorsqu'une procédure de traitement du surendettement au sens du livre VII du code de la consommation a été ouverte au bénéfice du locataire et qu'au jour de l'audience, le locataire a repris le paiement du loyer et des charges, le juge qui constate l'acquisition de la clause de résiliation de plein droit du contrat de location statue dans les conditions suivantes : (…)
2° Lorsqu'un plan conventionnel de redressement prévu à l'article L. 732-1 dudit code a été approuvé ou que la commission de surendettement des particuliers a imposé les mesures prévues aux articles L. 733-1, L. 733-4 et L. 733-7 du même code, dont le bailleur a été avisé, le juge accorde les délais et modalités de paiement de la dette locative contenus dans le plan ou imposés par la commission de surendettement des particuliers. Lorsque la commission de surendettement des particuliers a imposé pendant un délai la suspension de l'exigibilité de la créance locative en application du 4° de l'article L. 733-1 du même code, le juge accorde ce délai prolongé de trois mois pour permettre au locataire de saisir à nouveau la commission de surendettement des particuliers en application de l'article L. 733-2 du même code. »

Lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l'audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais ainsi accordés par le juge. 

Cette suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixés par le juge. Ces délais et les modalités de paiement accordés ne peuvent affecter l'exécution du contrat de location et notamment suspendre le paiement du loyer et des charges. Si le locataire se libère de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixés par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué. Dans le cas contraire, elle reprend son plein effet.

En l'espèce, si Monsieur [P] [X] affirme avoir repris le paiement du loyer courant avant l’audience, les paiements dont il justifie pour juin, juillet, août et septembre 2023, sont de 400 € par mois ce qui ne correspond pas à l’intégralité du loyer courant tel qu’il résulte du décompte locatif soit 870,81 euros.

Dans ces conditions, il ne peut être fait droit à la demande de délais de paiement et de suspension des effets de la clause résolutoire.




Sur l’indemnité d’occupation et l’arriéré locatif et d’indemnités d’occupation

Aux termes de l’article 835 du code de procédure civile, dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, le juge des contentieux de la protection saisi en référé peut accorder une provision au créancier, ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire.

Monsieur [P] [X] est redevable des loyers et charges impayés jusqu'à la date de la résiliation du bail en application des articles 1103 et 1217 du code civil. 

Par ailleurs, le maintien dans les lieux postérieurement à la date d’expiration du bail crée un préjudice au propriétaire privé de la jouissance et de la valeur locative de son bien justifiant de lui allouer une indemnité d’occupation mensuelle qui sera provisoirement fixée en l’espèce au montant du loyer et des charges qui aurait été dus si le contrat s’était poursuivi. 

L’établissement public PARIS HABITAT-OPH verse aux débats un décompte non actualisé démontrant qu’à la date du 7 mars 2023, Monsieur [P] [X] lui devait la somme de 14931,78 euros dont il convient de déduire les paiements de 1600 euros justifiés par le défendeur réalisés les 6 juin 2023, 28 juillet 2023, 8 août 2023 et 11 septembre 2023 soit une dette résiduelle au 7 mars 2023 de 13331,78 euros au titre de l’arriéré locatif et d’indemnités d’occupation.

Monsieur [P] [X] n’apportant aucun élément de nature à remettre en cause ce montant, il sera condamné, à titre provisoire, à payer cette somme au bailleur.

Il sera également condamné au paiement d'une indemnité mensuelle d’occupation provisionnelle pour la période courant du 8 mars 2023 à la date de la libération effective et définitive des lieux, égale au montant des loyers et charges qui auraient été dus si le bail s'était poursuivi.

Sur l’article 700 du code de procédure civile et les dépens

Aux termes de l’article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens, ou, à défaut, la partie perdante, à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens ; dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité et de la situation économique de la partie condamnée.

Monsieur [P] [X], qui succombe à la cause, sera condamné aux dépens de la présente instance, conformément à l’article 696 du code de procédure civile.

En revanche, compte tenu de sa situation économique, il n'y a pas lieu de le condamner à une quelconque indemnité sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.




Sur l’exécution provisoire

Selon l'article 514 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n'en dispose autrement. Selon le dernier alinéa de l’article 514-1 du même code, le juge ne peut toutefois pas écarter l'exécution provisoire de droit lorsqu'il statue en référé. La présente ordonnance sera donc assortie de l’exécution provisoire.

PAR CES MOTIFS,

La juge des contentieux de la protection, statuant en référé après débats publics, par ordonnance mise à disposition au greffe, contradictoire et en premier ressort,

CONSTATE que la dette locative visée dans le commandement de payer du 4 octobre 2022 n’a pas été réglée dans le délai de deux mois, 

CONSTATE, en conséquence, que le contrat conclu le 9 février 2021 entre l’établissement public PARIS HABITAT-OPH, d’une part, et Monsieur [P] [X], d’autre part, concernant les locaux situés au [Adresse 1] est résilié depuis le 5 décembre 2022,

REJETTE la demande de délais de paiement à Monsieur [P] [X] et de suspension de la clause résolutoire,

ORDONNE à Monsieur [P] [X] de libérer de sa personne, de ses biens, ainsi que de tous occupants de son chef, les lieux situés au [Adresse 1] ainsi que, le cas échéant, tous les lieux loués accessoirement au logement,

DIT qu’à défaut de libération volontaire, il pourra être procédé à son expulsion et à celle de tous occupants de son chef avec l’assistance de la force publique et d’un serrurier,

DIT que le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L. 433-1 et L. 433-2 du code des procédures civiles d'exécution,

RAPPELLE que l’expulsion ne pourra avoir lieu qu’à l’expiration d’un délai de deux mois suivant la délivrance d’un commandement d’avoir à libérer les lieux,

CONDAMNE Monsieur [P] [X] à payer à l’établissement public PARIS HABITAT-OPH la somme de 13331,78 euros à titre de provision sur l’arriéré locatif et d’indemnités d’occupation arrêté au 7 mars 2023, terme de février 2023 inclus, paiements de 400 euros des 6 juin 2023, 28 juillet 2023, 8 août 2023 et 11 septembre 2023 (soit 1600 euros au total) déduits,





CONDAMNE Monsieur [P] [X] à payer à l’établissement public PARIS HABITAT-OPH une indemnité d’occupation mensuelle à titre provisionnel égale au montant du loyer et des charges qui auraient été dus en cas de poursuite du bail, à compter du 8 mars 2023 et jusqu’à la libération des lieux,

REJETTE les autres demandes,

RAPPELLE que la présente ordonnance est exécutoire de droit à titre provisoire,

DÉBOUTE l’établissement public PARIS HABITAT-OPH de sa demande au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

CONDAMNE Monsieur [P] [X] aux dépens comprenant notamment le coût du commandement de payer du 4 octobre 2022 et celui de l'assignation du 6 avril 2023.

Ainsi jugé par mise à disposition au greffe le 19 janvier 2024, et signé par la juge et le greffier susnommés.

Le greffier La Juge