Tribunal Judiciaire · Expropriations — 25 janvier 2024

TRIBUNAL
 JUDICIAIRE
 DE PARIS
■

Expropriations

 N° RG 23/00012
[N° RG 23/00013]
N° Portalis 352J-W-B7H-C2RXP



MINUTE N°
JUGEMENT 
rendu le 25 JANVIER 2024 
DEMANDERESSE

SOCIÉTÉ DU GRAND PARIS
Siège social, [Adresse 42]
[Adresse 15]
[Localité 35]

Représentée par Maître Stéphane DESFORGES 
SELARL LE SOURD DESFORGES, avocats au barreau de PARIS, avocats plaidant, vestiaire #K0131


DÉFENDERESSES

SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES “RESIDENCE [Adresse 50]” à [Localité 51], 
[Adresse 34]
représenté par son syndic , la Société ATM SARL (AGENCE ATM)
[Adresse 5]

Représentée par Me Cécile LEMAISTRE BONNEMAY, avocat au barreau de PARIS, avocat plaidant, vestiaire #E1286


ASSOCIATION SYNDICALE LIBRE DITE “[Adresse 44]” représentée par son gestionnaire la société FONCIA ICV, 
[Adresse 21] à [Localité 48]

représentée par Maître Jennifer POIRRET 
SELARL AD LITEM JURIS, avocats au barreau d’ESSONNE, avocats plaidant, 



Copies exécutoires et certifiées conformes à : 
 
Copie simple à : 

Délivrées le :
 

Décision du 25 janvier 2024 
22ème Chambre - Chambre des expropriations
N° RG 23/00012 - N° Portalis 352J-W-B7H-C2RXP


LE DIRECTEUR DEPARTEMENTAL DES FINANCES PUBLIQUES DE LA SEINE SAINT DENIS

exerçant les fonctions de commissaire du gouvernement,
représenté par Monsieur [D] [L]

 * * * * *

OPÉRATION :SGP (15 EST)
Parcelles K n°[Cadastre 29] et K n°[Cadastre 31][Adresse 1])

* * * * *

Céline CHAMPAGNE, Juge au Tribunal judiciaire de PARIS, Juge de l’expropriation, assistée de Fabienne CLODINE-FLORENT, Greffière, désignés conformément aux articles L.211-1 et R.211-5 du Code de l’expropriation pour cause d’utilité publique ;

Après débats à l’audience publique du 05 décembre 2023 au cours desquels ont été entendus les parties ou leurs représentants et le Commissaire du Gouvernement, dans le développement de leur mémoire et en leurs observations, l’affaire a été mise en délibéré au 25 janvier 2024 ; 

* * * * *

FAITS et PROCEDURE

Par mémoire valant offre, visé par le greffe le 07 août 2023, la société du Grand Paris a saisi le juge de l’expropriation de la présente juridiction afin de fixer en valeur libre à la somme globale de 
641 842,50 euros, tous chefs de préjudices confondus, l’indemnité due au syndicat des copropriétaires de la résidence [Adresse 50] à [Localité 51] au titre de l’expropriation partielle des parcelles cadastrées K n°[Cadastre 29] et K n°[Cadastre 31] à [Localité 51], correspondant à des places de stationnement extérieurs et à un talus aux abords d’une voie ferrée (procédure RG 23/00013).

Par conclusions en date du 25 septembre 2023, visées par le greffe le 27 septembre 2023, le Commissaire du gouvernement a proposé, pour la parcelle K n°[Cadastre 29] une indemnité principale de 18 000 euros et une indemnité de remploi de 2800 euros, et pour la parcelle K n°[Cadastre 31], une indemnité principale de 588 000 euros et une indemnité de remploi de 59 800 euros.

Par mémoire, visé par le greffe le 04 décembre 2023, le syndicat des copropriétaires, dénommé « Résidence [Adresse 50] » à [Localité 51], représenté par son syndic, la SARL ATM, demande au juge de l’expropriation de :

« en ce qui concerne la parcelle cadastrée K [Cadastre 29]
-fixer l'indemnité principale à 18 000€ et l'indemnité de remploi à 2800€ conformément aux conclusions du commissaire du gouvernement 
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-subsidiairement, fixer l'indemnité principale à 15 645€ et l'indemnité de remploi à 2564,50€

en ce qui concerne la parcelle cadastrée K[Cadastre 31]
-fixer l'indemnité principale à 705 600€ et l'indemnité de remploi à
71 560€ 
-subsidiairement, fixer l'indemnité principale à 588 000€ et l'indemnité de remploi à 59 800€ conformément aux conclusions du commissaire du gouvernement 
-plus subsidiairement, fixer l'indemnité principale à 566 030€ et l'indemnité de remploi à 57 603€

Débouter l'Association Syndicale Libre de ses demandes 

Condamner la Société du Grand Paris à payer au syndicat des copropriétaires la somme de 2500€ au titre des frais irrépétibles de la présente instance et aux entiers dépens. »

Par mémoire valant offre, visé le 07 août 2023, la Société du Grand Paris a également saisi le juge de l’expropriation de la présente juridiction afin de « fixer « à néant » la perte du droit d'usage dont bénéfice l'association syndicale [Adresse 44] sur les parcelles cadastrées K n°[Cadastre 29] et [Cadastre 31] à [Localité 51] » (procédure 23/00012).

Par conclusions en date du 25 septembre 2023, visées par le greffe le 27 septembre 2023, le Commissaire du gouvernement n’a proposé aucune indemnité, indiquant que ce ce type de droit d’usage n’était pas indemnisable. 

Par mémoire, visé par le greffe le 05 décembre 2023, l'Association Syndicale Libre [Adresse 44] (ci-après ASL) demande au juge de l’expropriation de :
« constater la contestation de l'Association syndicale libre [Adresse 44]
Fixer les indemnités d'expropriation dues à l'Association syndicale libre [Adresse 44], pour une emprise de 808 m² des parcelles cadastrées section K [Cadastre 29] et K[Cadastre 31] située à [Localité 51], comme suit :
-indemnité principale : 185 840,00€
-indemnité de remploi : 18 912,00€
Subsidiairement, ordonner une expertise aux fins d'évaluation du préjudice de l'Association syndicale libre [Adresse 44]. »

Par mémoire complémentaire, visé par le greffe le 05 décembre 2023, la Société du Grand Paris demande au juge de l’expropriation, au visa des articles L.321-1 et suivants et L.322-2 et suivants du code de l’expropriation, de bien vouloir : 
« en ce qui concerne la parcelle cadastrée K n°[Cadastre 29]
-fixer en valeur libre à la somme globale de 18 209,50€ tous chefs de préjudices confondus, l'indemnité devant revenir au syndicat des copropriétaires de la résidence [Adresse 50] à [Localité 51] pour l'expropriation partielle de la parcelle cadastrée K n°[Cadastre 29] à [Localité 51] (93 110)


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en ce qui concerne la parcelle cadastrée n°[Cadastre 31]
A titre principal 
-fixer en valeur libre à la somme globale de 623 633€ tous chefs de préjudices confondus, l'indemnité devant revenir au syndicat des copropriétaire de la résidence [Adresse 50] à [Localité 51] pour l'expropriation partielle de la parcelle cadastrée K n°[Cadastre 31] à [Localité 51]
-fixer à néant la perte du droit d'usage dont bénéficie l'association syndicale libre [Adresse 44] sur les parcelles cadastrées K n°[Cadastre 29] et [Cadastre 31] à [Localité 51]

A titre subsidiaire, vu l'article L311-8 du code de l'expropriation
-fixer en valeur libre à la somme globale indemnitaire de 623 633€ tous chefs de préjudices confondus, devant revenir au syndicat des copropriétaire de la résidence [Adresse 50] à [Localité 51] pour l'expropriation d'une surface de 1653 M2 de la parcelle cadastrée K n°[Cadastre 31] à [Localité 51]
-fixer sous la forme alternative en valeur libre à la somme globale de 623 633€ tous chefs de préjudices confondus, due pour l'expropriation d'une surface de 808 m2 de la parcelle cadastrée K n°[Cadastre 31] à [Localité 51]

Le transport sur les lieux a été fixé, par ordonnance en date du 05 septembre 2023, au 04 octobre 2023 et réalisé à cette date.

Pour un exposé exhaustif des prétentions et moyens des parties, il est renvoyé aux écritures susvisées conformément aux dispositions de l’article 455 du code de procédure civile.

Lors de l’audience du 05 décembre 2023, les avocats et le Commissaire du gouvernement ont plaidé conformément aux écritures susvisées.

La décision a été mise en délibéré au 25 janvier 2024.


MOTIFS

Aux termes de l’article 1er du protocole additionnel du 20 mars 1952, à la Convention de sauvegarde des Droits de l’Homme et des Libertés fondamentales : « toute personne physique ou morale a droit au respect de ses biens. 
Nul ne peut être privé de sa propriété que pour cause d'utilité publique et dans les conditions prévues par la loi et les principes généraux du droit international. »

Les dispositions précédentes ne portent cependant pas atteinte au droit que possèdent les États de mettre en vigueur les lois qu’ils jugent nécessaires pour réglementer l’usage des biens conformément à l’intérêt général ou pour assurer le paiement des impôts ou d’autres contributions ou des amendes.


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L’article 17 de la Déclaration des Droits de l’Homme et du Citoyen du 26 août 1789 dispose, pour sa part, que «la propriété étant un droit inviolable et sacré, nul ne peut en être privé, si ce n'est lorsque la nécessité publique, légalement constatée, l'exige évidemment, et sous la condition d'une juste et préalable indemnité.»

Enfin, l’article 544 du code civil prévoit que « la propriété est le droit de jouir et disposer des choses de la manière la plus absolue, pourvu qu'on n'en fasse pas un usage prohibé par les lois ou par les règlements. »

Sur la jonction des procédures

Lors du transport sur les lieux, la Société du Grand Paris a sollicité que les procédures 23/00012 et 23/00013 soient jointes, demande à laquelle tant le syndicat des copropriétaires que l’association libre syndicale ne se sont pas opposés.

Il apparaît en effet d’une bonne administration de la justice que les procédures 23/00012 et 23/00013 soient jointes et suivies sous le seul numéro 23/00012, toutes deux étant relatives à l’expropriation des parcelles K n°[Cadastre 29] et [Cadastre 31] situées sur la commune de [Localité 51].
 

Sur la date de référence

L’article L.322-1 du code de l’expropriation pour cause d’utilité publique dispose que « le juge fixe le montant des indemnités d'après la consistance des biens à la date de l'ordonnance portant transfert de propriété. 
Toutefois, les améliorations de toute nature, telles que constructions, plantations, installations diverses, acquisitions de marchandises, qui auraient été faites à l'immeuble, à l'industrie ou au fonds de commerce, même antérieurement à l'ordonnance d'expropriation, ne donnent lieu à aucune indemnité si, en raison de l'époque à laquelle ces améliorations ont eu lieu ou de toutes autres circonstances, il apparaît qu'elles ont été faites dans le but d'obtenir une indemnité plus élevée. 
Sont présumées faites dans ce but, sauf preuve contraire, les améliorations postérieures à l'ouverture de l'enquête prévue à l'article L. 1. En cas d'expropriation survenant au cours de l'occupation d'un immeuble réquisitionné, il n'est pas non plus tenu compte des modifications apportées aux biens par l'Etat. »

L’article L.322-2 du même code précise que «les biens sont estimés à la date de la décision de première instance.
Toutefois, et sous réserve de l'application des dispositions des articles L. 322-3 à L. 322-6, est seul pris en considération l'usage effectif des immeubles et droits réels immobiliers un an avant l'ouverture de l'enquête prévue à l'article L. 1 ou, dans le cas prévu à l'article L. 122-4, un an avant la déclaration d'utilité publique ou, dans le cas des projets ou programmes soumis au débat public prévu par l'article 


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L. 121-8 du code de l'environnement ou par l'article 3 de la loi n° 2010-597 du 3 juin 2010 relative au Grand Paris, au jour de la mise à disposition du public du dossier de ce débat ou, lorsque le bien est situé à l'intérieur du périmètre d'une zone d'aménagement concerté mentionnée à l'article L. 311-1 du code de l'urbanisme, à la date de publication de l'acte créant la zone, si elle est antérieure d'au moins un an à la date d'ouverture de l'enquête publique préalable à la déclaration d'utilité publique.

Il est tenu compte des servitudes et des restrictions administratives affectant de façon permanente l'utilisation ou l'exploitation des biens à la date correspondante pour chacun des cas prévus au deuxième alinéa, sauf si leur institution révèle, de la part de l'expropriant, une intention dolosive.

Quelle que soit la nature des biens, il ne peut être tenu compte, même lorsqu'ils sont constatés par des actes de vente, des changements de valeur subis depuis cette date de référence, s'ils ont été provoqués par l'annonce des travaux ou opérations dont la déclaration d'utilité publique est demandée, par la perspective de modifications des règles d'utilisation des sols ou par la réalisation dans les trois années précédant l'enquête publique de travaux publics dans l'agglomération où est situé l'immeuble. »

L’article L.213-6 du code de l’urbanisme indique cependant que «lorsqu'un bien soumis au droit de préemption fait l'objet d'une expropriation pour cause d'utilité publique, la date de référence prévue à l'article L. 322-2 du code de l'expropriation pour cause d'utilité publique est celle prévue au a de l'article L. 213-4.
Lorsqu'un bien fait l'objet d'une expropriation pour cause d'utilité publique sur le fondement d'une déclaration d'utilité publique intervenue à une date à laquelle le bien était soumis, en application de l'article L. 212-2, au droit de préemption applicable dans le périmètre d'une zone d'aménagement différé, la date de référence prévue à l'article L. 322-2 du code de l'expropriation pour cause d'utilité publique est celle prévue au a de l'article L. 213-4 du présent code. En cas de prorogation de la déclaration d'utilité publique, cette date est déterminée en application de l'article L. 322-2 du code de l'expropriation pour cause d'utilité publique. »

L’article L. 213-4 a) du même code dispose enfin que la date de référence prévue à l’article L. 322-2 du code de l’expropriation pour cause d’utilité publique est, s’agissant des biens non compris dans le périmètre d’une zone d’aménagement différé, «la date à laquelle est devenu opposable aux tiers le plus récent des actes rendant public, approuvant, révisant ou modifiant le plan d'occupation des sols, ou approuvant, révisant ou modifiant le plan local d'urbanisme et délimitant la zone dans laquelle est situé le bien. »

Le Commissaire du gouvernement retient ainsi comme date de référence celle du plan local d’urbanisme du 19 novembre 2015, avec dernière modification le 12 juillet 2022.


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La Société du Grand Paris retient pour sa part la date du 09 juin 2020, indiquant qu’il s’agit de la dernière date de modification du plan local d’urbanisme de [Localité 51]. 

La date du 12 juillet 2022 est donc retenue comme date de référence.


Sur le bien 

Il ressort des écritures des parties et des constatations faites lors du transport sur les lieux, que les parcelles susvisées correspondent à un grand parking extérieur, comprenant 98 places de stationnement (emprise de 2461 mètres carrés, parcelle n°K[Cadastre 31]) et à un talus (emprise de 447 mètres carrés, parcelle n°K[Cadastre 29]), le tout étant situé aux abords d’une voie ferrée et au sein d’un groupe d’immeubles d’habitation, à proximité de la zone commerciale de [Localité 51] et desservi par plusieurs arrêts de bus et la gare RER.


Sur le droit à indemnisation de l'Association Syndicale Libre

L’Association Syndicale Libre soutient qu’il résulte de son cahier des charges, en date du 08 mai 1968, que figurent, au titre des servitudes de l’ensemble immobilier, les zones de stationnement non privé sur lesquelles il existe un droit d’usage au bénéfice de ses membres.
Elle indique également que le règlement de copropriété du syndicat des copropriétaires, dénommé résidence [Adresse 50], rappelle dans ses articles 11 et 9 bis les servitudes le liant à l’ASL.
Elle soutient ainsi que, contrairement à ce qu’indique la Société du Grand Paris, elle bénéficie d’une servitude et non d’un droit d’usage simple puisqu’il apparaît sur l’état hypothécaire des parcelles K n°[Cadastre 29] et K n°[Cadastre 31] que le cahier des charges incluant la servitude est publié au registre de publicité foncière, de telle sorte que ce droit réel justifie qu’elle soit indemnisée au titre de la perte de jouissance de ces places de stationnement. 

La Société du Grand Paris indique, pour sa part, que le bien est occupé par le syndicat des copropriétaires dénommé Résidence [Adresse 50], qui en est propriétaire, que l’ASL est simplement bénéficiaire d’un droit d’usage, en vertu de l’article « voies de circulation » de ses statuts, n’ouvrant cependant pas droit à indemnisation et qu’elle n'apporte aucun justificatif permettant de caractériser ce droit d’usage en servitude perpétuelle et réelle.

Le Commissaire du gouvernement adopte la même position, considérant que ce type de droit d’usage n’est pas indemnisable.

Enfin, le syndicat des copropriétaires conteste tout droit réel de l’ASL sur ses parcelles, indiquant que l’existence d’une servitude nécessite un fonds dominant et un fonds servant alors que l’ASL n’est propriétaire d’aucun fonds ni d’aucun bien immobilier de telle sorte qu’elle ne peut donc être fonds dominant et qu’il n’existe aucune servitude.

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Il rappelle qu’il est propriétaire des parcelles K n°K[Cadastre 29] et K n°[Cadastre 31] et donc de l’ensemble du sol bâti et du sol desdits parkings libres situés sur les parcelles, que les statuts de l’ASL prévoient uniquement que les parkings sont à l’usage de tous et que ses membres ont juste le droit de s’y garer, l’ASL ne bénéficiant d’aucune servitude résultant des titres publiés.

En l’espèce, il n’est pas contesté que les places de stationnement litigieuses sont la propriété du syndicat des copropriétaires, ce qui ressort au demeurant des mentions figurant au règlement de copropriété qui les réputent parties communes générales à tous les copropriétaires, l’article 6 indiquant en effet que ces dernières comprennent « la totalité du sol bâti et non bâti, les voies, les espaces verts, les plantations de toutes espèces, les arbres, les abords, les parkings libres, les aires de jeux».

Il est de plus exact, comme le soutient l’ASL, que le règlement de copropriété de la résidence [Adresse 50] rappelle qu’il fait partie de cette ASL et qu’à ce titre les copropriétaires doivent respecter toutes les servitudes qui grèvent, peuvent ou pourront grever la copropriété, telles qu’elles résultent notamment du cahier des charges de l’ASL.

Le paragraphe intitulé « SERVITUDES RECIPROQUES » est ainsi rédigé : 

Les parties non construites, ou non aménagées en voie de circulation, des terrains sus-désignés, sont affectés à usage commun à tous les habitants de l'ensemble immobilier et plus spécialement à usage de parc, de terrains de jeu ou d'agrément. 
Notamment toutes installations pour le repos, les jeux et les loisirs profiteront à tous les habitants dudit ensemble immobilier sans distinction
(...)

Voies de circulation 
Les voies de circulation qu'elles soient principales ou secondaires, les aires de stationnement pour les voitures automobiles, à l'exception des garages ou emplacements de stationnements privés, sont à l'usage commun de tous les habitants de l'ensemble immobilier.

Canalisations
Les canalisations tant souterraines qu'aériennes sont soit à l'usage commun de l'ensemble immobilier soit à l'usage de certains des bâtiments seulement.
Les fonds seront grevés d'une servitude pour le passage de ces canalisations, ainsi que pour leur entretien, remplacement et même déplacement. 

Chauffage
Le chauffage des bâtiments est assuré par une ou plusieurs chaufferies.
Les fonds seront grevés d'une servitude pour l'installation et le maintien de ces chaufferies et canalisations ainsi que pour leur entretien, remplacement et même déplacement.

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Les canalisations et radiateurs intérieurs à chaque bâtiment appartiendront au propriétaire du bâtiment»

Il ressort ainsi de la lecture de ces dispositions que, s’agissant des « aires de stationnement pour les voitures automobiles », le cahier des charges indique simplement qu’elles sont « à l'usage commun de tous les habitants de l'ensemble immobilier ».

Par conséquent, l’ASL ne bénéficie pas d’un droit de propriété, droit réel, sur les places de stationnement litigieuses, mais d’un simple droit d’usage, non indemnisable, le seul fait que le paragraphe dédié aux voies de circulation figure dans un paragraphe intitulé « servitudes réciproques » apparaissant insuffisant pour en déduire la constitution d’une servitude alors que cette dernière, qui n’est pas mentionnée pour la catégorie d’équipements visés dans ce paragraphe, l’est expressément pour d’autres, tels que les canalisations ou le chauffage.

Il en va de même s’agissant des « parties non construites ou non aménagées en voie de circulation » dont il est simplement indiqué qu’elles sont affectées « à usage commun à tous les habitants de l'ensemble immobilier. »

Il n’y a donc pas lieu à indemniser l’ASL du fait de l’expropriation de ces parcelles et il convient de la débouter de l’ensemble de ses demandes.


Sur l’évaluation du bien 

Aux termes de l’article 1er du protocole additionnel du 20 mars 1952, à la Convention de sauvegarde des Droits de l’Homme et des Libertés fondamentales : « toute personne physique ou morale a droit au respect de ses biens. 
Nul ne peut être privé de sa propriété que pour cause d'utilité publique et dans les conditions prévues par la loi et les principes généraux du droit international. »

Les dispositions précédentes ne portent cependant pas atteinte au droit que possèdent les États de mettre en vigueur les lois qu’ils jugent nécessaires pour réglementer l’usage des biens conformément à l’intérêt général ou pour assurer le paiement des impôts ou d’autres contributions ou des amendes.

L’article 17 de la Déclaration des Droits de l’Homme et du Citoyen du 26 août 1789 dispose, pour sa part, que «la propriété étant un droit inviolable et sacré, nul ne peut en être privé, si ce n'est lorsque la nécessité publique, légalement constatée, l'exige évidemment, et sous la condition d'une juste et préalable indemnité.»

Enfin, l’article 544 du code civil prévoit que « la propriété est le droit de jouir et disposer des choses de la manière la plus absolue, pourvu qu'on n'en fasse pas un usage prohibé par les lois ou par les règlements. »

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Aux termes des articles L.321-1 et L.321-2 du code de l’expropriation pour cause d’utilité publique, «les indemnités allouées couvrent l'intégralité du préjudice direct, matériel et certain causé par l'expropriation » et «le juge prononce des indemnités distinctes en faveur des parties qui les demandent à des titres différents », lesquelles sont, en application des dispositions de l’article L322-12 alinéa 1er du même code, fixées en euros.

Enfin, l’article R.311-22 du code de l’expropriation prévoit que «le juge statue dans la limite des prétentions des parties, telles qu'elles résultent de leurs mémoires et des conclusions du commissaire du Gouvernement si celui-ci propose une évaluation inférieure à celle de l'expropriant.
Si le défendeur n'a pas notifié son mémoire en réponse au demandeur dans le délai de six semaines prévu à l'article R. 311-11, il est réputé s'en tenir à ses offres, s'il s'agit de l'expropriant, et à sa réponse aux offres, s'il s'agit de l'exproprié.
Si l'exproprié s'est abstenu de répondre aux offres de l'administration et de produire un mémoire en réponse, le juge fixe l'indemnité d'après les éléments dont il dispose. »

Il est constant que la valeur vénale d’un bien est constituée par le prix qui pourrait en être obtenu par le jeu de l’offre et de la demande dans un marché réel, compte tenu de l’état dans lequel il se trouve avant la mutation.

En vertu du principe de réparation intégrale, le dédommagement dû par l’expropriant doit couvrir tout le dommage et uniquement le dommage, sans qu’il en résulte ni appauvrissement, ni enrichissement de la victime. C’est pourquoi l’indemnité est calculée sur la valeur au jour du jugement, permettant ainsi de tenir compte de la variation intrinsèque du fonds, de la hausse du coût de la vie ou de la dépréciation de la monnaie survenues depuis l’ordonnance d’expropriation.


-sur l'indemnisation de la parcelle K n° [Cadastre 29]

-La Société du Grand Paris applique la méthode par comparaison, s’appuyant sur une étude des mutations récentes de biens similaires à proximité du site, pour proposer une indemnité principale de 15 645 euros en valeur vénale libre.

Elle retient les termes de comparaison suivants, portant sur la vente, réalisée entre 2019 et 2021, de terrains à usage d’espaces verts, aux abords de routes ou de voiries, situés en Seine-Saint-Denis :

-vente du 07 septembre 2020 (réf enregistrement : 9304P05 2020P03213 ; réf cadastrale : BD 200 ; zonage PLU : UA centre ville) portant sur un délaissé de terrain de la [Adresse 59], situé [Adresse 11] à [Localité 51], d’une superficie de 29 mètres carrés ;
prix total : 1000 euros soit 34 euros du mètre carré ; 


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-vente du 05 novembre 2019 (réf enregistrement : 9304P01 2019P09274 ; réf cadastrale : AZ [Cadastre 24]; zonage PLU : UM mixte) portant sur une emprise constituant un terrain vague, sous le bassin de rétention, acquis par la RATP, situé [Adresse 54] à [Localité 49], d’une superficie de 26 mètres carrés ;
prix total : 1539 euros soit 59 euros du mètre carré ; 

-vente du 01 juin 2021 (réf enregistrement : 9304P01 2021P04242 ; réf cadastrale : J90 ; zonage PLU : UP projet) portant sur un terrain à usage d’espace vert, situé [Adresse 53] à [Localité 49], d’une superficie de 14 mètres carrés ;
prix total : 700 euros soit 50 euros du mètre carré ; 

-vente du 28 août 2020 (réf enregistrement : 9304P01 2020P05557; réf cadastrale : AV216 ; zonage PLU : N) portant sur des parcelles de terrain nu situé en bordure de l’autoroute A3 situé [Adresse 7] à [Localité 49], d’une superficie de 633 mètres carrés ;
prix total : 22000 euros soit 35 euros du mètre carré ; 

-vente du 21 janvier 2021 (réf enregistrement : 9304P03 2021P01456 ; réf cadastrale : AA90 ; zonage PLU : Uev (accès centre ville) portant sur un jardin d’agrément, situé [Adresse 4] à [Localité 57], d’une superficie de 60 mètres carrés ;
prix total : 2200 euros soit 36 euros du mètre carré ; 

-vente du 23 juillet 2020 (réf enregistrement : 9304P04 2020P03470 ; réf cadastrale : A766 ; zonage PLU : UC habitat collectif) portant sur des voiries, emplacements de stationnement et terrains nus, situés à [Localité 45], d’une superficie de 3074 mètres carrés ;
prix total : 107590 euros soit 35 euros du mètre carré ; 

-vente du 23 juillet 2020 (réf enregistrement : 9304P04 2020P03470 ; réf cadastrale : AM23/223 + AL199/227/307 ; zonage PLU : UB central à forte densité) portant sur voiries, emplacements de stationnement et terrains nus, situé [Adresse 37] à [Localité 39], d’une superficie de 4859 mètres carrés ;
prix total : 170 065 euros soit 35 euros du mètre carré ; 

-vente du 15 janvier 2021 (réf enregistrement : 9304P03 2021P00586 ; réf cadastrale : BQ 308 ; zonage PLU : UG pavillonnaire) portant sur un terrain jouxtant une propriété bâtie, situé [Adresse 22] à [Localité 36], d’une superficie de 15 mètres carrés ;
prix total : 500 euros soit 33 euros du mètre carré ; 

La Société du Grand Paris indique ainsi que la moyenne des termes de comparaison s’élève à 35 euros par mètre carré soit une valeur vénale de 15 645 euros (35€ X 447 mètres carrés). 

S’agissant de l’indemnité de remploi, elle propose de la calculer à hauteur de :
20% sur la fraction de l’indemnité principale comprise entre 0 et 5000 euros, soit 1000 euros


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22ème Chambre - Chambre des expropriations
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15% sur celle comprise entre 5001 et 15 000 euros, soit 1500 euros,
et de 10% pour le surplus, soit [Cadastre 27],50 euros
soit en l’espèce un montant de 2564, 50 euros. 

-Le Commissaire du gouvernement retient la même méthode de calcul, indiquant avoir sélectionné des termes de comparaison portant sur des ventes de terrains depuis 2021, à usage d’espaces verts, abords de route ou voiries situés à [Localité 51] tout zonage. 

Il a, pour sa part, fait état des termes de comparaison suivants : 

-vente du 22 février 2022 (réf. enregistrement : 9304P01 2022P05970 TC 14 ; réf cadastrale : [Cadastre 27]//AL/361// ; date de publication : 03 mars 2022), adresse : rue des Berthauds, surface terrain : 43 mètres carrés ;
prix total : 2150 euros soit 50 euros du mètre carré ;
observation : vente à la commune ;

-vente du 22 décembre 2022 (réf. enregistrement : 9304P01 2023P02654 TC 15 ; réf cadastrale : [Cadastre 27]//AB/54// ; date de publication : 30 janvier 2023), adresse : [Adresse 38], surface terrain : 5589 mètres carrés ;
prix total : 300 000 euros soit 53,68 euros du mètre carré ;
observation : vente de bâti avec décôte de 83,39%;

-vente du 11 mai 2023 (réf. enregistrement : 9304P01 2023P12038 TC 16 ; réf cadastrale : [Cadastre 27]//Z/52// ; date de publication : 26 mai 2023), adresse : rue Camelinat, surface terrain : 260 mètres carrés ;
prix total : 700 euros soit 2,69 euros du mètre carré ;
observation : terrain de forme rectangulaire pentu, identifié comme un espace boisé classé au PLU ;

-vente du 22 février 2022 (réf. enregistrement : 9304P01 2022P05962 TC 17 ; réf cadastrale : [Cadastre 27]//AV/522// ; date de publication : 03 mars 2022), adresse : [Adresse 52], surface terrain : 55 mètres carrés ;
prix total : 1 euro soit 0,02 euro du mètre carré ;
observation : voie considérée par l'ancien propriétaire comme une charge (vente à la commune) ;

-vente du 04 octobre 2021 (réf. enregistrement : 9304P01 2021P20143 TC 18 ; réf cadastrale : [Cadastre 27]//AP/76// ; date de publication : 03 novembre 2021), adresse : [Adresse 56], surface terrain : 1742 mètres carrés ;
prix total : 19 000 euros soit 10,91 euros du mètre carré ;
observation : carrière, tréfonds vendus séparément ; 

-vente du 23 septembre 2022 (réf. enregistrement : 9304P01 2022P27343TC 19 ; réf cadastrale : [Cadastre 27]//D/241// ; [Cadastre 27]//D/215// ; date de publication : 29 septembre 2022), adresse : [Adresse 55], surface terrain : 3422 mètres carrés ;
prix total : 1500 euros soit 0,44 euros du mètre carré ;
observation : prix hors marché (trop bas) ;
 

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Il n’a cependant retenu que le terme TC 14 ainsi que le premier et le sixième termes cités par la Société du Grand Paris, soit une moyenne de 40 euros par mètre carré.
Il propose ainsi une indemnité de 17 880 euros, arrondie à 
18 000 euros (447 m² X 40€). 

S’agissant de l’indemnité de remploi, il propose la somme de 2800 euros après application des mêmes taux que ceux retenus par la Société du Grand Paris. 

-Le syndicat des copropriétaires demande, pour sa part, à titre principal que l’indemnité principale soit fixée à la somme de 18 000 euros et l’indemnité de remploi à 2800 euros, conformément aux conclusions du Commissaire du gouvernement, et subsidiairement à 15 645 euros et 2564,50 euros. 

En l’absence de descriptif des biens, objets des termes de comparaison produits par le Commissaire du gouvernement, ces derniers ne sont pas retenus.

Les premier, troisième et quatrième termes de comparaison produits par la Société du Grand Paris apparaissent en revanche pertinents, en raison de leur situation géographique, de la nature du bien vendu et des caractéristiques de la parcelle K n°[Cadastre 29]. 

Par conséquent, la moyenne s'élève à 39,66 euros par mètre carré soit 17 728,02 euros pour l’indemnisation de la parcelle d’une superficie de 447 mètres carrés.
La demande d’indemnisation formulée à titre principal par le syndicat des copropriétaires à hauteur de 18 000 euros ne peut donc être satisfaite.

Il demande cependant, à titre subsidiaire, que soit retenue l’offre faite par la Société du Grand Paris, d’un montant de 15 645 euros pour l’indemnité principale et 2564,50 euros pour l’indemnité de remploi.

Le juge étant tenu par les propositions respectives des parties, il convient par conséquent de fixer à ces montants les indemnisations devant revenir au syndicat des copropriétaires pour l’expropriation de la parcelle K n°[Cadastre 29].


-sur l’indemnisation de la parcelle K n°[Cadastre 31]

-La Société du Grand Paris applique la méthode par comparaison, s’appuyant sur une étude des ventes de terrains non constructibles en raison de leur configuration ou de leur emplacement et situés à [Localité 51], pour proposer une indemnité principale de 566 030 euros en valeur vénale libre.



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Elle retient ainsi les termes de comparaison suivants :

-vente du 18 mai 2021 (réf. enregistrement : 9304P05 2021P02285 ; réf cadastrale : X[Cadastre 2] ; zonage Ne) portant sur deux parcelles de terrain à 
usage de terrasse en zone naturelle accueillant des équipements (stades et golfs), situés au parc de [Localité 47], d’une superficie de 130 mètres carrés ;
prix total : 31 200 euros soit 240 euros du mètre carré ; 

-vente du 01 octobre 2020 (réf.enregistrement : 9304P05 2020P03675 ; réf cadastrale : AN [Cadastre 12] ; zonage UD b) portant sur un terrain nu jardin en zone mixte, [Adresse 40], situé [Adresse 33], d’une superficie de 1781 mètres carrés ;
prix total : 200 000 euros soit 112 euros du mètre carré ; 

-vente du 18 décembre 2020 (réf.enregistrement : 9304P05 2021P00248; réf. cadastrale : AN[Cadastre 10] ; zonage UD b) portant sur un terrain en zone mixte, [Adresse 40], situé [Adresse 28], d’une superficie de 1633 mètres carrés ;
prix total : 330 000 euros soit 202 euros du mètre carré ; 

-vente du 18 décembre 2020 (réf. enregistrement : 9304P05 2020P04696; réf cadastrale : AT[Cadastre 16] ; zonage UD b) portant sur un terrain en zone mixte, situé[Adresse 14], d’une superficie de 768 mètres carrés ;
prix total : 255 000 euros soit 332 euros du mètre carré ; 

-vente du 18 décembre 2020 (réf. enregistrement : 9304P05 2020P04767; réf cadastrale : RN[Cadastre 6] ; zonage UA) portant sur un terrain enclavé en nature de jardin en centre ville, situé à [Adresse 43], d’une superficie de 71 mètres carrés ;
prix total : 17 360 euros soit 244 euros du mètre carré. 

La Société du Grand Paris indique ainsi que la moyenne des termes de comparaison s’élève à 226 euros par mètre carré mais elle retient toutefois une valeur vénale de 230 euros par mètre carré soit une indemnité de 566 030 euros (230€ X 2461 mètres carrés). 

S’agissant de l’indemnité de remploi, elle propose de la calculer à hauteur de :
20% sur la fraction de l’indemnité principale comprise entre 0 et 5000 euros, soit 1000 euros
15% sur celle comprise entre 5001 et 15 000 euros, soit 1500 euros,
et de 10% pour le surplus, soit 55 103 euros
soit en l'espèce un montant de 57 603 euros. 

-Le Commissaire du gouvernement retient la même méthode de calcul, indiquant qu’une seule vente d’emplacement de stationnement extérieurs, construits en 2018, a été réalisée à [Localité 51], [Adresse 25], depuis 2021, s’agissant d’une vente intervenue le 01 avril 2022, publiée le 06 avril 2022 au prix de 6000 euros (SFP Bobigny 1 ; réf. enregistrement : 9304P01 2022 P09468 TC 20 ; réf cadastrales : [Cadastre 27]//E//[Cadastre 9]//[Cadastre 23]).


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Il fait également état de ventes d’emplacements de stationnement extérieurs réalisées à l’ouest du département de la Seine-Saint-Denis :

-vente du 11 avril 2022, d’emplacements de stationnement extérieurs, édifiés en 2010, situés [Adresse 30] à [Localité 41], au prix de 6000 euros (réf : 2022P11244 ; réf cadastrales : U[Cadastre 17]/ lot 67),

-vente du 10 janvier 2022, d’emplacements de stationnement au rez-de-chaussée, situés [Adresse 26] à [Localité 58], au prix de 6000 euros (réf : 2022P02991 ; réf cadastrales : T[Cadastre 19]/ lot 419),

-vente du 07 mars 2022, d’emplacements de stationnement au rez-de-chaussée (vraisemblablement à l’extérieur), édifiés en 1989, situés [Adresse 13] à [Localité 46] (95), au prix de 6500 euros (réf : 2022P06615 ; réf cadastrales : AM [Cadastre 32]/ lot 194),

-vente du 07 mars 2022, d’emplacements de stationnement au rez-de-chaussée (vraisemblablement à l’extérieur), édifiés en 1989, situés [Adresse 13] à [Localité 46] (95), au prix de 6500 euros (réf : 2022P06625 ; réf cadastrales : AM [Cadastre 32]/ lot 193), 

-vente du 14 janvier 2022, d’emplacements de stationnement en épi devant un immeuble, situés [Adresse 8] à [Localité 41], au prix de 3000 euros (réf : 2022P01976 ; réf cadastrales : H[Cadastre 3]/ lot1407),

-vente du 03 juin 2022, d’emplacements de stationnement vraisemblablement en extérieur, édifiés en 2010, situés [Adresse 18] (95), au prix de 5000 euros (réf : 2022P16179 ; réf cadastrales : AP[Cadastre 20]/ lot 510). 

Le Commissaire du gouvernement retient une valeur médiane de 6000 euros et une valeur moyenne de 5500 euros et considère que le terme de référence TC20 et cette étude tendent à démontrer que la valeur d’un emplacement de stationnement extérieur peut être fixée à 6000 euros.

Il propose donc, pour l’indemnisation des 98 places de stationnement, la somme de 588 000 euros (6000€ X 98).

S’agissant de l’indemnité de remploi, il propose la somme de 59 800 euros après application des mêmes taux que ceux retenus par la Société du Grand Paris. 

-Le syndicat des copropriétaires explique que la Société du Grand Paris a proposé une convention d’occupation temporaire qui n’a cependant, à ce stade, pas abouti, selon laquelle la redevance serait de 88 200 euros par an pour 98 places de parking, soit un loyer annuel de 900 euros pour une place) et de 705 600 euros pour 8 ans d’occupation et que cette proposition a été acceptée par l’assemblée générale du 31 janvier 2023.
Il indique que le montant ainsi proposé est par conséquent supérieur à l’offre faite et qu’il apparaît juste que l’indemnisation pour la parcelle 


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K n°[Cadastre 31] soit a minima fixée à ce montant, soit une indemnité principale de 705 600 euros et une indemnité de remploi de 71 560 euros, selon les mêmes modalités de calcul que celles retenues par l’expropriant et le Commissaire du gouvernement. 

A titre subsidiaire, il demande que l’indemnité principale soit fixée à la somme de 588 000 euros et l’indemnité de remploi à celle de 59 800 euros, conformément aux conclusions du Commissaire du gouvernement et enfin, à titre plus subsidiaire que l’indemnité principale soit fixée à la somme de 566 030 euros et celle de remploi à la somme de 57 603 euros.

Seuls les termes de comparaison produits par le Commissaire du gouvernement portant sur des emplacements de stationnement extérieurs apparaissent pertinents.
Par conséquent sont retenus le terme portant sur la vente réalisée à [Localité 51] ainsi que les première, troisième, quatrième, cinquième et sixième références portant sur des ventes réalisées en Seine-Saint-Denis.

La valeur moyenne d’un emplacement de stationnement s’élève par conséquent à 5500 euros soit 539 000 euros pour 98 places de stationnement (98 X 5500€).

Toutefois, dans la mesure où le juge est tenu par les propositions respectives des parties et où la Société du Grand Paris propose une indemnisation de 566 030 euros, il convient de fixer à cette somme le montant de l’indemnité principale. 

S’agissant de l’indemnité de remploi, elle s’élève à la somme de 
57 603 euros ainsi calculée :
20% sur la fraction de l’indemnité principale comprise entre 0 et 5000 euros, soit 1000 euros
15% sur celle comprise entre 5001 et 15 000 euros, soit 1500 euros,
et de 10% pour le surplus, soit 55 103 euros. 


 Sur les autres demandes

La société du Grand Paris, à l’initiative de la procédure, est condamnée aux dépens.

Tenue aux dépens, elle est également condamnée à régler au syndicat des copropriétaires, dénommé Résidence [Adresse 50] à [Localité 51] la somme de 2500 euros au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

L'exécution provisoire est de droit et il n’y a pas lieu de l’écarter. 







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PAR CES MOTIFS

Le juge de l’expropriation près du tribunal judiciaire de Paris statuant par jugement contradictoire en premier ressort et mis à disposition au greffe de la juridiction,

Ordonne la jonction des procédures 23/00012 et 23/00013 et dit que le tout sera suivi sous le seul numéro 23/00012 ; 

Déboute l’Association Syndicale Libre [Adresse 44] de l’ensemble de ses demandes ; 

Fixe en valeur libre, tous chefs de préjudices confondus, à 
15 645 euros le montant de l’indemnité principale et à 2564,50 euros le montant de l’indemnité de remploi à revenir au syndicat des copropriétaires, dénommé Résidence [Adresse 50] à [Localité 51] pour l’expropriation de la parcelle K n°[Cadastre 29] à [Localité 51] ; 

Fixe en valeur libre, tous chefs de préjudices confondus, à 
566 030 euros le montant de l’indemnité principale et à 57 603 euros le montant de l’indemnité de remploi à revenir au syndicat des copropriétaires, dénommé Résidence [Adresse 50] à [Localité 51] pour l’expropriation de la parcelle K n°[Cadastre 31] à [Localité 51] ; 

Condamne la société du Grand Paris aux dépens ; 

Condamne la société du Grand Paris à régler au syndicat des copropriétaires, dénommé Résidence [Adresse 50] à [Localité 51] la somme de 2500 euros au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ;

Rappelle que l’exécution provisoire est de droit ; 

Ainsi jugé et prononcé au Tribunal judiciaire de Paris, le 25 janvier 2024
 
LA GREFFIÈRE LE JUGE DE L’EXPROPRIATION
Fabienne CLODINE-FLORENT Céline CHAMPAGNE