Tribunal Judiciaire · 8ème chambre 3ème section — 2 février 2024

TRIBUNAL
 JUDICIAIRE
 DE PARIS [1]

[1] Copies exécutoires
délivrées le: 
à Me LAMI SOURZAC
Copies certifiées 
conformes délivrées le: 
à Me CHEVALLIER


■

8ème chambre 
3ème section

N° RG 20/03659
N° Portalis 352J-W-B7E-CSAH7

N° MINUTE : 

Assignation du :
29 avril 2020









JUGEMENT

rendu le 02 février 2024
DEMANDEUR

Monsieur [P] [B]
[Adresse 2]
[Localité 6]

représenté par Maître Alexandre CHEVALLIER de la SELEURL EQUITEO AVOCAT, avocat au barreau de PARIS, vestiaire #E1473


DÉFENDEURS

Syndicat des copropriétaires du [Adresse 4] et [Adresse 1] - [Localité 6], représenté par son syndic la S.A. GESTION ET TRANSACTIONS DE FRANCE (GTF)
S.A. GESTION ET TRANSACTIONS DE FRANCE (GTF)
[Adresse 3]
[Localité 7]

Monsieur [Y] [L]
Madame [R] [S]
Madame [X] [M]
[Adresse 2]
[Localité 6]

représentés par Maître Ariane LAMI SOURZAC, avocat au barreau de PARIS, vestiaire #C0380



Décision du 02 février 2024
8ème chambre 3ème section
N° RG 20/03659 - N° Portalis 352J-W-B7E-CSAH7

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Madame Frédérique MAREC, première vice-présidente adjointe
Madame Lucile VERMEILLE, vice-présidente
Madame Céline CHAMPAGNE, juge

assistées de Madame Léa GALLIEN, greffier


DÉBATS

A l’audience du 16 novembre 2023 présidée par Madame Frédérique MAREC, tenue en audience publique, avis a été donné aux parties que le jugement serait rendu par mise à disposition au greffe le 02 février 2024.


JUGEMENT

Prononcé publiquement par mise à disposition au greffe 
Contradictoire
Premier ressort



EXPOSÉ DU LITIGE

M. [P] [B] est propriétaire des lots n°1 et 19 au sein de l'immeuble du [Adresse 4] [Adresse 1] [Localité 6], placé sous le régime de la copropriété et géré par la SA Société de Gestion et Transactions de France, en qualité de syndic.

M. [Y] [L], Mme [R] [S] et Mme [X] [J] sont également copropriétaires au sein de l'immeuble, et par ailleurs membres du conseil syndical de la copropriété.

Par acte délivré le 29 avril 2020, M. [B] a fait assigner le syndicat des copropriétaires, la SA Société de Gestion et Transactions de France, M. [Y] [L], Mme [R] [S] et Mme [X] [J] afin qu'il leur soit enjoint, sous astreinte, de « prendre toutes dispositions pour assurer le désencombrement de la cour commune et de toute autre partie commune des meubles et des bacs », qu'ils soient condamnés in solidum à lui verser la somme de 15 000 euros, avec capitalisation des intérêts, au titre des préjudices moral, de jouissance et de dépréciation de ses lots, qu'il soit enjoint au syndicat des copropriétaires de réaliser les travaux de remise en état de l'immeuble, outre la condamnation des défendeurs aux dépens et à lui régler la somme de 3000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile.

Aux termes de ses conclusions n°3 récapitulatives, notifiées par voie électronique le 01 décembre 2022, il sollicite, au visa de la loi du 10 juillet 1965, du code civil et du code de procédure civile, de :
« DÉCLARER bien-fondé Monsieur [B] en son action, demandes et conclusions
 CONSTATER les différentes fautes du cabinet GTF IMMOBILIER, du SYNDICAT DES COPROPRIÉTAIRES DU [Adresse 4] ET [Adresse 1], de Monsieur [L], Madame [M] et Madame [S]
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En conséquence,
CONDAMNER in solidum le SYNDICAT DES COPROPRIÉTAIRES DU [Adresse 4] ET [Adresse 1], le cabinet GTF IMMOBILIER, Monsieur [L], Madame [M] et Madame [S] à payer à Monsieur [B] une somme de 15.000 euros au titre des préjudices moral, de jouissance et de la dépréciation de ses lots de copropriété
ENJOINDRE aux syndic et SYNDICAT DES COPROPRIÉTAIRES DU [Adresse 4] ET [Adresse 1] la réalisation des travaux de remise en état de l’immeuble et en priorité la réfection du palier du 1 er étage, tels que constatés dans les procès-verbaux de constat d’huissier de justice des 2 octobre 2019 et 31 janvier 2022 (pièces n°1 et n°28 du demandeur) dans un délai de deux mois à compter de la signification par huissier de justice de la décision à intervenir sous astreinte de 500 euros par jour de retard
ORDONNER que l’ensemble des condamnations soit productif d’intérêts au taux légal à compter de la décision à intervenir
ORDONNER la capitalisation des intérêts en vertu des dispositions de l’article 1343-2 du Code civil
DÉBOUTER Monsieur [L], Madame [M], Madame [S], le SYNDICAT DES COPROPRIÉTAIRES DU [Adresse 4] ET [Adresse 1] et le cabinet GTF IMMOBILIER dans l’ensemble de leurs demandes, fins et conclusions
CONDAMNER in solidum Monsieur [L], Madame [M], Madame [S], le SYNDICAT DES COPROPRIÉTAIRES DU [Adresse 4] ET [Adresse 1] et le cabinet GTF IMMOBILIER à la somme de 5.000 euros au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile
CONDAMNER in solidum Monsieur [L], Madame [M], Madame [S], le SYNDICAT DES COPROPRIÉTAIRES DU [Adresse 4] ET [Adresse 1] et le cabinet GTF IMMOBILIER aux entiers dépens dont les frais afférents à l’établissement des constats d’huissier de justice des 2 octobre 2019 et 31 janvier 2022 et de la signification par huissier de justice des formulaires de votes du 14 octobre 2020, dont distraction au profit de Maître Alexandre CHEVALLIER, Avocat au Barreau de de PARIS, en application des dispositions des articles 696 et 699 du code de procédure civile
PRONONCER l’exonération de Monsieur [B] en qualité de copropriétaire, des dépens, frais et honoraires exposés par le syndicat dans la présente procédure, au titre des charges
générales d'administration, conformément aux dispositions de l'article 10-1 de la loi n° 65-5 57 du 10 juillet 1965
PRONONCER l’exonération de Monsieur [B] en qualité de copropriétaire, de sa quote-part dans les condamnations prononcées contre le syndicat des copropriétaires
DIRE n’y avoir lieu à écarter l'exécution provisoire de la décision à intervenir. »

Aux termes de leurs conclusions n°4, transmises par voie électronique le 08 février 2023, le syndicat des copropriétaires, la SA Société de Gestion et Transactions de France, M. [Y] [L], Mme [R] [S] et Mme [X] [J] demandent au tribunal, au visa des articles 9, 14, 18 et 21 de la loi du 10 juillet 1965, 1240 du code civil et 32-1 du code de procédure civile, de :
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« Débouter Monsieur [B] de l’ensemble de ses demandes,
- Condamner Monsieur [B] au paiement d’une amende civile,
- Condamner Monsieur [B] à payer à Monsieur [L], Madame [S], Madame [M], le Syndicat des Copropriétaires du [Adresse 2] à [Localité 6] , la Société GESTION TRANSACTIONS DE FRANCE, syndic, chacun :
la somme de 1.000 € pour procédure abusive,
la somme de 1.200 € sur le fondement des dispositions de l’article 700 du Code de Procédure Civile,
- Rappeler que l’exécution provisoire est de droit,
- Condamner Monsieur [B] aux entiers dépens, dont distraction au profit de Maître Ariane LAMI SOURZAC, avocat, conformément aux dispositions de l’article 699 du Code de Procédure Civile. »

Il est fait expressément référence aux pièces du dossier et aux écritures déposées et visées ci-dessus pour un plus ample exposé des faits, de la cause et des prétentions des parties.

La clôture de la procédure est intervenue le 15 février 2023 et la date de plaidoirie a été fixée au 16 novembre 2023, date à laquelle elle a été mise en délibéré au 02 février 2024.


MOTIFS DE LA DÉCISION

Sur les demandes de « constater »

Ces demandes dont la formulation ne consistent qu'en une reprise de simples moyens ou arguments au soutien des véritables prétentions formulées par les parties ne constituent pas des prétentions au sens des articles 4, 5, 31 et 768 du code de procédure civile, en ce qu'elles ne confèrent pas de droit à la partie qui les requiert.

Or, en application des dispositions de l’article 768 du code de procédure civile, « le tribunal ne statue que sur les prétentions énoncées au dispositif ».

Par conséquent, le tribunal ne statuera pas sur la demande formulée par M. [B] de la sorte :
« CONSTATER les différentes fautes du cabinet GTF IMMOBILIER, du SYNDICAT DES COPROPRIÉTAIRES DU [Adresse 4] ET [Adresse 1], de Monsieur [L], Madame [M] et Madame [S] ».

Sur la demande de dommages et intérêts

M. [B] recherche la responsabilité du syndic, sur le fondement invoqué dans le corps de ses conclusions, des articles 18 de la loi du 10 juillet 1965 et 1240 du code civil, celle du syndicat des copropriétaires sur celui de l'article 14 de la loi du 10 juillet 1965 et celle des membres du conseil syndical sur le fondement de l'article 1240 du code civil.

La responsabilité du syndic peut en effet être engagée vis-à-vis des copropriétaires sur le plan délictuel dès lors que ceux-ci démontrent l'existence d'une faute génératrice d'un préjudice qui leur est personnel, l'article 1240 du code civil prévoyant que « tout fait quelconque de l'homme qui cause à autrui un dommage oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer. »
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M. [B] est donc fondé à rechercher la responsabilité civile de la SA Société de Gestion et Transactions de France dès lors qu'il apporte la preuve d'un préjudice personnel et direct trouvant sa cause dans une faute commise par le syndic.

Il en va de même s'agissant de la responsabilité de M. [L], Mme [S] et Mme [J].

La mise en jeu de la responsabilité du syndicat des copropriétaires sur le fondement de l’article 14 de la loi de 1965 ne nécessite pas en revanche que soit démontrée l'existence d'une faute, l'article 14, dans sa rédaction applicable au litige, prévoyant en effet que le syndicat des copropriétaires « a pour objet la conservation de l'immeuble et l'administration des parties communes. Il est responsable des dommages causés aux copropriétaires ou aux tiers par le vice de construction ou le défaut d'entretien des parties communes, sans préjudice de toutes actions récursoires. »

-sur le non respect des dispositions du règlement de copropriété

M. [B] reproche à la SA Société de Gestion et Transactions de France et aux trois membres du conseil syndical d'avoir méconnu les dispositions du règlement de copropriété, lequel prévoit, dans son article 7, qu'en cas d'encombrement des parties communes, le syndic est fondé à faire enlever l'objet de la contravention.
Il explique ainsi que du mobilier de jardin a été installé dans la cour de l'immeuble, alors que la décision d'aménager cette cour n'a pas été prise en assemblée générale mais résulte d'une décision du conseil syndical et que le syndic n'a jamais donné suite à ses courriers sollicitant le désencombrement de cette partie commune, qu'il a fait constater par huissier.
Il précise qu'une résolution votée lors de l'assemblée générale du 30 janvier 2021 est venue régulariser la situation future mais que la situation passée reste toutefois irrégulière et est ainsi constitutive d'une faute du syndic et des membres du conseil syndical.

Les parties en défense expliquent, pour leur part, que lors de l'assemblée générale du 17 avril 2019, l'aménagement de la cour commune a été évoqué afin d'en faire un lieu d'agrément pour tous, le plan de sauvegarde et de mise en valeur du Marais prévoyant au surplus la conservation et la mise en valeur des cours et éventuellement leur amélioration, principalement pour leur rôle d'espaces de vie des habitants.
Elles ajoutent que c'est dans cet esprit et pour répondre aux demandes des copropriétaires que, lors de la réunion du 23 mai 2019, le conseil syndical a demandé au syndic de prendre toutes les mesures pour évacuer le deux roues à moteur stationné sans droit dans la cour, d'assurer l'entretien et l'aménagement de cette partie commune, en disposant du mobilier de jardin et des bacs à fleurs ainsi qu'en entretenant les plates-bandes existantes, et de remettre l'éclairage en état de fonctionnement.
Elles précisent que deux bancs en teck, une table pliante et deux bacs à fleurs ont ainsi été achetés pour une dépense totale de 526,80 euros, financée sur les fonds pour lesquels l'assemblée générale a autorisé le syndic à engager des dépenses jusqu'à 700 euros, et que le montage des bancs en kit et la mise en place des bacs et des plantations ont été assurés par les membres du conseil syndical.
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Elles font donc valoir que conformément aux dispositions de l'article 18 de la loi du 10 juillet 1965, le syndic, en procédant en concertation avec le conseil syndical, à l'aménagement de la cour de l'immeuble, a indiscutablement rempli son rôle d'administration de l'immeuble et a pourvu à sa conservation, sa garde et son entretien.
Elles soutiennent également que, conformément aux dispositions de l'article 9 de la même loi, cet aménagement a été réalisé dans l'intérêt de tous les copropriétaires et que M. [B] ne démontre ni l'encombrement d'une partie commune ni la violation de l'article 18 précité.

Comme le soutient à juste titre M. [B], l'article 7 du règlement de copropriété met effectivement à la charge du syndic le désencombrement des parties communes puisqu'il indique que : « en cas d'encombrement d'une partie commune en contravention avec les présentes stipulations, le syndic est fondé à faire enlever l'objet de la contravention, quarante huit heures après mise en demeure par lettre recommandée avec demande d'avis de réception restée sans effet, aux frais du contrevenant et à ses risques et périls» et précise que «chaque coproprietaire sera personnellement responsable des dégradations causées aux parties communes et, d'une manière générale, de toutes les conséquences dommageables susceptibles de résulter d'un usage abusif ou d'une utilisation non conforme à la destination des parties communes, que ce soit par son fait, par le fait des occupants ou de ses locataires ou par celui des personnes se rendant chez lui. »

Cependant, c'est à tort qu'il fait état d'un encombrement des parties communes du fait de l'installation de mobilier de jardin.

En effet, le règlement de copropriété mentionne que l'immeuble comprend un bâtiment unique de cinq étages muni d'un porche et d'une rampe d'accès au parking souterrain de l'immeuble et disposant, sur l'arrière, d'une cour et jardin.
Les photographies jointes aux différents constats d'huissiers réalisés attestent de cette configuration des lieux et, s'agissant plus précisément de la cour, à laquelle on accède après avoir passé le porche, montrent un espace enclavé, clos par les murs de l'immeuble et par ceux du voisin, au bas desquels se trouvent des parterres de végétation et d'arbustes, le sol étant recouvert de dalles, et disposant d'une superficie suffisante pour qu'il y soit installé le mobilier de jardin, objet de la discorde, et au sein duquel ont été stationnés différents deux-roues, motorisés ou non.

L'encombrement s'entend comme le fait d'entreposer et d'accumuler dans une partie commune des objets, matériaux, mobiliers, sans lien avec la destination du lieu, à l'instar des deux-roues stationnés dans cette cour.

En revanche, l'installation d'un mobilier de jardin, au demeurant modeste, s'agissant uniquement de deux bancs et de bacs à fleurs, n'apparaît nullement contraire à la destination de la cour dont la vocation est bien de permettre aux copropriétaires de pouvoir profiter d'un extérieur et dont les installations contestées n'ont d'autre but que d'améliorer et valoriser le site et d'en faire un lieu d'agrément pour tous, tel que cela ressort du compte-rendu du conseil syndical en date du 23 mai 2019, qui indique ainsi que :
« le conseil syndical note que l'existence de ces quelques mètres carrés tranquilles, isolés de l'agitation extérieure peuvent, malgré leur enserrement dans les murs des immeubles, constituer un petit jardin valorisant les appartements et offrant aux habitants une prestation appréciable dans le centre de [Localité 8].
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Dans ce contexte, le conseil syndical demande au syndic de faire remettre l'éclairage en marche, de procéder à l'achat de mobilier permettant aux habitants de l'immeuble de séjourner dans la cour, de compléter l'entourage de la cour par des bacs pour planter des arbustes et de mieux planter et entretenir les plates-bandes existantes. »

De plus, d'une part, les nuisances sonores du fait de cette installation mentionnées par M. [B] ne sont nullement caractérisées et, d'autre part, la dépense engagée pour l'achat du mobilier contestée s'élève à 526,80 euros alors que lors de l'assemblée générale du 17 avril 2019, les copropriétaires ont approuvé la résolution 14, autorisant le syndic à engager des dépenses jusqu'à 700 euros TTC pour la signature de marchés de travaux ou la souscription de contrats, de telle sorte que la production de devis n'était pas nécessaire.

Aucune faute ne peut donc être reprochée au syndic qui s'est contenté, conformément aux dispositions de l'article 18 de la loi du 10 juillet 1965, de pourvoir à la conservation et l'entretien de l'immeuble tout en respectant le plafond des dépenses fixé lors de l'assemblée générale de 2019.

S'agissant de M. [L], Mme [S] et Mme [J], M. [B] agit à leur encontre sur le fondement de l'article 1240 du code civil.
Leur responsabilité est recherchée en leur qualité de membres du conseil syndical à raison des actions qu'ils ont menées dans le cadre du mandat confié par le syndicat des copropriétaires.
L'engagement de leur responsabilité par un copropriétaire, tiers au mandat, nécessite ainsi l'existence d'une faute suffisamment grave, en l'espèce, non constituée, en l'absence de tout agissement de mauvaise foi dans le but de nuire au syndicat des copropriétaires ou à un ou plusieurs copropriétaires.
En effet, il n'est pas contestable que la décision d'aménager et de valoriser la cour, pour un coût au surplus très modeste, a été prise dans l'intérêt de tous les copropriétaires et s'inscrit dans la droite ligne des missions du conseil syndical qui a notamment pour objet d'assister le syndic dans la conservation et l'entretien de l'immeuble, en faisant le lien entre ce dernier et l'ensemble des copropriétaires.

-sur l'inertie du syndic et l'absence de réponse aux demandes de M. [B]

M. [B] reproche au syndic de n'avoir jamais répondu à ses nombreux courriels et demandes, adressés le 19 juin 2018, 22 mars 2019, 11 avril 2019, 31 janvier 2022 et 11 mars 2022, et avoir ainsi été contraint, le 03 mai 2019, de s'adresser directement au supérieur hiérarchique de la gestionnaire de la copropriété.
Il soutient que la réponse dont fait état le syndic ne consiste en réalité qu'en une réprimande infondée à son encontre, ayant pour objet le retrait d'une moto ne lui appartenant pas, et n'avait nullement pour vocation, comme il le soutient faussement, à répondre à ses questions.
Il fait également valoir que le syndic ne lui a pas communiqué les procès-verbaux des assemblées générales des années 1990 à 2000 et que la résolution n°26 du procès-verbal du 02 juin 2022, apportant une réponse à un certain nombre de ses questions, fait cependant suite à trois courriers de relance et probablement à l'engagement de la présente procédure.
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Il relève en tout état de cause que le syndic n'a pas répondu à sa question relative à la facturation de 540 euros pour le dépouillement des votes en 2020 et 2021, n'a pas communiqué les factures supportées par la copropriété pour les frais d'avocat de la présente instance et a modifié, dans la convocation pour l'assemblée générale du 02 juin 2022 et 30 juin 2022, le texte de ses courriers.

Les parties en défense soutiennent au contraire que le syndic a notamment répondu à M. [B] par un courriel du 31 juillet 2019 et que la résolution n°26 de l'assemblée générale du 02 juin 2022 répond aux nombreuses questions contenues dans son courrier du 11 mars 2022.
Elles indiquent également que la convocation à cette assemblée générale comporte bien en annexe le courrier qu'il a adressé au syndic le 11 mars 2022 ainsi que son courriel du 31 janvier 2022.
Elles font en tout état de cause valoir que le défaut de réponse du syndic à un copropriétaire, si tant est qu'il soit justifié, ne constitue pas une faute de nature à engager sa responsabilité.

M. [B] verse aux débats :
-le courriel du 03 mai 2019, adressé à M. [A], par lequel il se plaint de l'absence de réponse de la gestionnaire de copropriété à ses courriels, dont celui du 11 avril 2019 dans lequel il demandait :
-des informations sur l'existence d'une boîte aux lettres marquée « copropriété »,
-le choix de la date de l'assemblée générale, les critères ayant conduit à modifier la date habituellement retenue et les raisons pour lesquelles la copropriété n'a pas été consultée sur ce point,
-la suppression, dans le contrat de syndic, de la phrase mentionnant une visite régulière de l'immeuble ;

-le courriel en date du 22 mars 2019 par lequel il demande à la gestionnaire de la copropriété :
-des informations sur « [E] [T] », indiquant que cette personne occupe une boîte aux lettres dans le hall qui était toujours libre et lui demandant de veiller à ce que les boîtes aux lettres soient exclusivement réservées aux copropriétaires et occupants de l'immeuble,
-si elle s'est rendue dans l'immeuble pour constater la configuration et l'occupation des lieux,
-la suite donnée à ses observations concernant les rassemblements dans les parties communes de l'immeuble,
-de proposer par avance deux ou trois dates pour qu'il y ait un maximum de présence lors de la prochaine assemblée générale ;

-le courriel du 31 janvier 2022 dans lequel il formule plusieurs critiques concernant la convocation à l'assemblée générale et les comptes de la copropriété ;

-le courrier en date du 11 mars 2022 dans lequel il se plaint de l'absence de réponse à son courriel du 31 janvier 2022, lui demande d'annexer ledit courriel et sa réponse à la convocation de la prochaine assemblée générale de l'immeuble et l'interroge sur la facturation de la somme de 540 euros pour le dépouillement des votes en 2020 et 2021 alors que cette prestation ne figure pas dans le contrat.

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L’obligation de réponse du syndic fait partie des droits dont jouissent les copropriétaires vis-à-vis de leur gestionnaire mais cette obligation ne s’applique toutefois que dans certaines situations clairement définies par la loi tels qu'une demande portant sur la communication de documents spécifiques, dont la nature varie selon que le demandeur est membre du conseil syndical ou simple copropriétaire, une demande relative à l'exécution des travaux nécessaires au bon état des parties communes et à la sécurité des occupants ou encore une demande portant sur l'élaboration de diagnostics.

En dehors de ces situations, il n'existe aucune obligation pour le syndic, sauf à faire preuve de courtoisie, à répondre aux diverses demandes ou doléances que lui adresseraient les copropriétaires, alors que son interlocuteur privilégié est le conseil syndical, dont le rôle est justement de faire le lien entre le syndic et les copropriétaires.

Le défaut de réponse dont se plaint M. [B] ne constitue donc pas une faute de nature à engager la responsabilité du syndic.

Concernant la demande de transmission des factures d'avocat, il n'existe aucune obligation pour le syndic de les adresser à M. [B] étant simplement, en sa qualité de copropriétaire, bien-fondé à les consulter, sous réserve que cette consultation intervienne avant la tenue de l'assemblée générale et selon les modalités prévues dans la convocation.
En l'espèce, cette demande a été formulée dans un courrier en date du 11 mars 2022, l'assemblée générale se tenant le 02 juin 2022, et la convocation précise expressément que « les pièces justificatives des charges de copropriété sont à disposition des copropriétaires en nos bureaux en informant préalablement le service comptable. »

Enfin, s'agissant de la demande de communication des procès-verbaux d'assemblée générale, il est exact que l'article 33 du décret du 17 mars 1967 prévoit que le syndic « délivre, en les certifiant, des copies ou extraits des procès-verbaux des assemblées générales, ainsi que des copies des annexes de ces procès-verbaux » et que par courrier en date du 16 avril 2020, le conseil de M. [B] a demandé au syndic, au visa de cet article, la transmission de l'intégralité des procès-verbaux d'assemblée générale de 1990 à 2000, sans que le syndic ne justifie la suite donnée.
Toutefois M. [B] ne justifie ni même n'explique le préjudice qu'il subirait du fait de cette absence de transmission.

Par conséquent, la responsabilité du syndic ne peut être engagée de ce chef.

-sur l'absence d'entretien de l'immeuble incombant au syndic et au syndicat des copropriétaires

M. [B] explique que le constat d'huissier réalisé le 02 octobre 2019 atteste de l'état dégradé de l'immeuble et que celui établi le 31 janvier 2022 illustre un état de délabrement très avancé, aucune mesure n'ayant été prise par le syndicat des copropriétaires et le syndic, alors qu'il a pourtant informé ce dernier, à plusieurs reprises, de ces difficultés et qu'elles ont été évoquées lors de l'assemblée générale du 17 avril 2019 et lors de la réunion du conseil syndical du 23 mai 2019.
Il fait valoir que ce mauvais entretien n'a rien de surprenant puisque le syndic ne justifie nullement de la tenue d'un carnet d'entretien, lequel au demeurant n'existait pas jusqu'à une date récente, n'ayant en effet été rétabli que récemment à la hâte et sous la pression de la présente procédure.
Il indique qu'il a donc été contraint, au regard de la carence du syndic et du syndicat des copropriétaires, de faire inscrire à l'ordre du jour de l'assemblée générale du 30 janvier 2021 la réfection des parties communes, qui a cependant été refusée.
Il ajoute que les travaux votés lors de l'assemblée générale du 03 février 2022 ne l'ont été que par pure opportunité afin de démontrer une artificielle bonne foi du syndicat des copropriétaires et du syndic, pour les besoins de la présente procédure puisque plus de neuf mois après, rien n'a été engagé et qu'il n'a reçu aucune information à ce sujet alors que ces travaux ont été entièrement réglés par la copropriété en mars et mai 2022.
Il fait ainsi état du manque de réactivité et de professionnalisme du syndic, qui n'a même pas procédé aux simples réparations signalées dans le procès-verbal de constat du 31 janvier 2022 et considère que la méconnaissance, par le syndic et le syndicat des copropriétaires de leur obligation d'entretien ainsi que l'absence du carnet d'entretien constituent une faute de nature à engager leur responsabilité.
Au vu de l'absence de réalisation effective des travaux, il demande qu'il soit enjoint au syndic et au syndicat des copropriétaires de faire procéder, sous astreinte, aux travaux de remise en état de l'immeuble, et en priorité la réfection du palier du premier étage, tels que constatés dans les procès-verbaux de constat d'huissier des 02 octobre 2019 et 31 janvier 2022.

Les parties en défense soutiennent que c'est à tort que M. [B] prétend que le syndic et le syndicat des copropriétaires n'auraient pris aucune mesure pour palier le prétendu mauvais entretien de l'immeuble.
Elles expliquent que l'importance de travaux, liés à la réfection d'un mur mitoyen, pour lequel le syndicat des copropriétaires était en litige avec la copropriété voisine depuis de très nombreuses années, interdisait l'engagement de dépenses importantes alors que ces travaux allaient entraîner des destructions et dommages importants aux parties communes.
Elles indiquent que des devis ont été soumis aux assemblées générales et que les travaux visés par M. [B] ont été, pour certains réalisés, pour d'autres votés lors de l'assemblée générale tenue le 03 février 2022 et qu'ils n'ont nullement été votés par pure opportunité, comme il se soutient.
Enfin, elles indiquent verser aux débats le carnet d'entretien de l'immeuble et précisent qu'il ne contient pas d'information sur les travaux d'entretien mais uniquement sur les informations techniques relatives à la maintenance et aux travaux importants effectués dans l'immeuble.

Le constat réalisé le 02 octobre 2019 a relevé, au premier étage, que le linoléum était déchiré, qu'il existait un disjointement entre certaines plaques de linoléum, avec présence d'une mousse s'apparentant à de la moisissure, outre des traces de coulures devant la porte droite et un défaut de planéité du sol sur l'ensemble du palier.
Il a également constaté, s'agissant de l'interphone extérieur, que la peinture était craquelée sur le pourtour du digicode et qu'il existait un jour en partie supérieure entre le mur et le digicode.

Celui du 31 janvier 2022 fait les constats suivants :
« Extérieur :
on accède à l'immeuble par une grille deux battants dont la peinture est fortement corrosée et écaillée.
En partie basse entre les deux battants, un morceau de l'habillage est détaché.

Passage intérieur :
traces à l'intérieur dans le passage.
Traces de coulures sur les murs à droite en entrant.
Taches au sol et rebouchage en partie gauche.
La béquille de la porte du local poubelle est branlante et non fixée.
A l'intérieur du local poubelle, je constate la présence de graffitis sur les murs ainsi que de nombreuses taches et traces.

Cour intérieur :
les dalles sont couvertes de mousse verte.
Deux banquettes en bois sont installées dans la cour ainsi que deux bacs à fleurs.
Monsieur [B] m'indique que les banquettes et les bacs à fleurs ont été entreposées sans l'autorisation préalable de l'assemblée générale des copropriétaires.
En partie gauche, un espace vert en friche non entretenu avec plantations brûlées.
Les bacs ne semblent pas entretenus.
Le ciment des appuis des fenêtres côté extérieur de la façade sur cour se détache. Des morceaux sont manquants.

Local vélos :
à l'intérieur de ce local, je constate la présence de deux vélos et de divers objets tels que pots de peinture et autres.
Le local n'est pas entretenu. Nids de poussière en partie haute.

Hall de l'immeuble :
il existe des cassures au pied du poteau soutenant les interphones.
Décollement des baguettes le long du faux-plafond.
Les étiquettes des boîtes aux lettres sont dépareillées. Pas d'uniformité sur les noms posés sur les portes des boîtes.

Premier hall à l'avant des ascenseurs :
des traces de rayures sont visibles sur les portes des armoires électriques, ainsi que sur les portes des ascenseurs avec épaufrures sur les arêtes et décollements.
Une rayure sur le poteau à gauche des armoires électriques.

Escalier menant au sous-sol :
Présence d'un chiffon par terre.
Il m'est indiqué que la cage de l'escalier menant au sous-sol est d'origine et n'a jamais été refaite. Elle est brute de béton.
Au pied des marches, présence de pots de peinture.
Face à l'ascenseur, carcasse d'un meuble ainsi que pots de peinture et détritus divers.
Dans le fond de la circulation à droite, carcasse de meuble entreposée.
Au-dessus d'une armoire, présence de tiroirs et d'un carton.
Dans le fond de la circulation à gauche, le sol n'est pas nettoyé.

Cabine d'ascenseur :
Le sol PVC imitation parquet est sale et taché.
La porte de la cabine d'ascenseur est abîmée et comporte des rayures.

Palier du premier étage :
Le sol est en dalles de PVC imitation parquet.
Il est gondolé.
Les lattes sont gondolées et il existe de nombreuses déchirures au niveau du palier à l'avant de la porte donnant sur l'appartement de Monsieur [B].
Le sol craque sous les pas et présente un danger certain de risque de chute.
A l'intérieur du vide-ordure, présence d'une bassine avec serpillère.
La porte de ce local vide-ordure ne ferme pas.
La porte donnant sur l'escalier ne ferme pas ;

Cage d'escalier extérieur :
la peinture se décolle par endroits.
Les parties intérieures des ouvertures ne sont pas peintes. Elles sont brutes de béton.

Palier du troisième étage :
les encadrements des portes sont recouverts de peinture de couleur grise.
Peinture de teinte différente des autres encadrements des portes de l'immeuble.

Palier du cinquième étage :
rayures sur l'encadrement de la cabine d'ascenseur.
Les portes des armoires électriques sont abîmées. »

Lors de l'assemblée générale du 17 avril 2019, les copropriétaires ont voté un budget de 9787 euros pour les travaux de rénovation de la cage d'escalier extérieure et pour ceux de la rénovation de la cage d'escalier un budget de 4600,96 euros TTC.
La résolution 23, portant sur les questions et informations diverses prévoyait en outre :
« -demander un devis pour le revêtement sol du 1er étage différent des autres étages
-travaux de toiture par la société ABP : ci-annexé rapport d'intervention. Bow windos repris
-validation du devis de la société Carrondo pour le remplacement des sonnettes pour un montant de 982,52 TTC- NON
-Prévoit un réglage des portes palières-groom à remplacer ou à régler donc à vérifier
-Pannes à répétition de l'ascenseur : changement de contrat d'ascenseur à envisager. Prendre RDV avec ascensoriste pour faire un point
(…)
Il est demandé des devis pour :
-la peinture du hall et du 5ème-placards
-peinture porte ascenseur (hall et 5ème) et intérieur de la cabine d'ascenseur
-peinture grille
-devis remplacement des paillassons
-devis passage Karcher cour
-recimenter autour de la platine interphone
-devis pour pose d'un plexis ou autre sur grille pour couper les bruits de la rue
-4ème étage envisager des gardes corps voir avec M [D]
(..) »

Lors de l'assemblée générale du 30 janvier 2021, la résolution n°35 a évoqué de la façon suivante les suites à donner aux demandes de devis évoquées lors de l'assemblée de 2019 et les travaux à entreprendre :
« il est évoqué en assemblée générale la suite à donner aux demandes de devis évoquées lors de la dernière assemblée générale du 17 avril 2019 :
-réfection du revêtement de sol du palier du 1er étager : besoin apparu de réfection du sol de tous les paliers-proposition de réfection du sol de l'ensemble des paliers
Décision du 02 février 2024
8ème chambre 3ème section
N° RG 20/03659 - N° Portalis 352J-W-B7E-CSAH7

-peinture du hall et du 5ème étage- placards : reporté en raison des confinements
-peinture de la porte d'ascenseur du hall d'entrée et du 5ème étage et réfection de l'intérieur de la cabinet d'ascenseur : la décision doit être soumise au vote de l'AG
-peinture de la grille d'entrée : opération repoussée postérieurement aux travaux de réfection du mur mitoyen avec le [Adresse 5]
-remplacement des paillassons : sans objet, les paillassons relevant des parties privatives (art 2 de la loi de 1965)
-passage de karcher dans la cour jardin : opération repoussée postérieurement aux travaux de réfection du mur mitoyen avec le [Adresse 5]
-réfection du pourtour de la platine du digicode : opération effectuée
-pose de garde-corps aux fenêtres du 4ème étage : l'immeuble se trouvant dans un secteur sauvegardé, la consultation préalable de l'architecte des bâtiments de France est nécessaire »

S'agissant des travaux de rénovation de la cage d'escalier extérieure, il ressort du procès-verbal qu'ils ont été réalisés mais qu'à la suite d'une malfaçon, l'entreprise s'est engagée à les reprendre.

Puis lors de l'assemblée générale du 03 février 2022, les copropriétaires ont voté les travaux suivants :
-la réfection des sols et armoires de la cage d'escalier et du local poubelles, pour un budget de 8250 euros, tout en demandant que le devis produit soit complété pour prévoir la réfection totale des couloirs des parties communes (peinture porte ascenseur, portes palières, murs, plafonds) et qu'il lui soit présenté lors de l'assemblée validant les comptes 2021, le reste des travaux devant être votés lors de cette assemblée devant se tenir au plus tard en avril 2022 ;

-le traitement de l'étanchéité des deux rangées de bow-windows côté rue, pour un budget de 4089,60 euros TTC, un second devis étant demandé.

Ils ont en revanche rejeté les travaux de remise en peinture de la porte d'entrée de l'immeuble, le devis produit ne correspondant pas à la nécessaire remise en état (remplacement de la serrurerie très endommagée, groom et peinture) ainsi que la rénovation du système d'interphonie, un deuxième devis étant sollicité.

Par ailleurs, il ressort des procès-verbaux des assemblées générales produits que le syndicat des copropriétaires a été assigné en 2013 par la copropriété voisine au sujet de la réfection d'un mur mitoyen, le litige n'ayant été tranché que par jugement rendu le 28 mai 2020, qui a mis à la charge de la copropriété ces travaux à hauteur de 46%, soit une dépense de 43 626,13 euros TTC, votée lors de l'assemblée générale du 06 juillet 2022 et appelé suivant cinq appels de fonds entre septembre 2022 et janvier 2023.
Il n'apparaissait donc pas opportun d'engager d'autres dépenses d'une part, tant que la copropriété n'était pas fixée sur le montant des travaux qu'elle devrait financer et, d'autre part alors qu'ils étaient susceptibles d'entraîner des détériorations aux parties communes et qu'en tout état de cause, cette procédure, longue et coûteuse, obérait nécessairement la trésorerie de la copropriété.
Les copropriétaires ont ainsi voté, en 2022, soit une fois cette procédure achevée, la réalisation d'un certain nombre de travaux de rénovation des parties communes, et il apparaît d'une bonne gestion qu'ils soient effectués après la réalisation du ravalement, au vu des désordres sur les parties communes que ce dernier est susceptible d'entraîner.

Aucune faute ne peut donc être reprochée ni au syndicat des copropriétaires ni au syndic.
M. [B] est par conséquent débouté de sa demande tendant à ce qu'il leur soit enjoint de faire procéder, sous astreinte, aux travaux de remise en état de l'immeuble, et en priorité la réfection du palier du premier étage, tels que constatés dans les procès-verbaux de constat d'huissier des 02 octobre 2019 et 31 janvier 2022.

-sur le défaut de communication par le syndic de la fiche synthétique

M. [B] explique qu'il a réclamé au syndic communication de la fiche synthétique de l'immeuble le 19 février 2021, pour la vente de ses lots, mais que cette demande est restée vaine et que cela lui a causé un préjudice lors de la tentative de vente de son appartement.
Il relève que le syndic a cependant communiqué ce document à l'agence immobilière IAD, à la suite de la demande de cette dernière du 16 décembre 2020, pour la vente d'autres lots de la copropriété, ce qui traduit donc qu'il est personnellement visé par le syndic qui n'hésite pas à user de sa position dominante, allant ainsi jusqu'à violer les obligations afférentes à sa qualité de professionnel dans le seul but de lui nuire.

Les parties en défense versent aux débats cette fiche synthétique et indiquent que ce document, tout comme le carnet d'entretien, se trouvent à la disposition de tous les copropriétaires et que le syndic n'a aucun intérêt à ne pas les communiquer.

Le contrat de syndic prévoit, dans son article 6 qu' « en application de l'article 8-2 de la loi du 10 juillet 1965, le syndic établit une fiche synthétique de la copropriété regroupant les données financières et techniques essentielles relatives à la copropriété et à son bâti, dont le contenu est défini par décret (…).
Le syndic met à jour la fiche synthétique de la copropriété chaque année.
Le syndic met cette fiche à disposition des copropriétaires. Il la communique dans les quinze jours au copropriétaire qui en fait la demande par lettre recommandée avec accusé de réception.
A défaut, il est tenu à la pénalité financière suivante : 1€/TTC par jour de retard.
Cette pénalité est déduite de la rémunération du syndic lors du dernier appel de charges de l'exercice. Le défaut de réalisation de la fiche synthétique est un motif de révocation du syndic. Ces dispositions ne sont pas applicables aux syndics administrant des immeubles à destination totale autre que habitation. »

M. [B] verse aux débats le courriel en date du 19 février 2021 par lequel il a réclamé ce document au syndic.

Le contrat prévoit cependant que le copropriétaire qui souhaite obtenir cette pièce doit en faire la demande par lettre recommandée avec accusé de réception.
Or, en l'espèce, la demande a été formulée par courriel.
Par conséquent, le syndic, à supposer qu'il n'ait pas transmis la fiche synthétique, n'était pas tenu de le faire, les modalités prévues au contrat n'ayant pas été respectées.
En tout état de cause, M. [B], qui soutient qu'il a de ce fait subi un préjudice lors de la tentative de vente de son appartement, n'en justifie nullement.

Aucune faute ne peut donc être reprochée au syndic.
Décision du 02 février 2024
8ème chambre 3ème section
N° RG 20/03659 - N° Portalis 352J-W-B7E-CSAH7


-sur l'annulation par le syndic de l'assemblée générale du 19 octobre 2020

M. [B] explique que le syndic a décidé d'annuler l'assemblée générale prévue le 19 octobre 2020, et ce afin d'éviter le non renouvellement de son mandat, mis à l'ordre du jour de cette assemblée.
Il indique en effet que le syndic, après avoir fait valoir le motif peu pertinent tenant à l'illégalité de la convocation, a ensuite faussement soutenu, par pure opportunité, qu'il aurait falsifié le formulaire de vote de M. [G], cette soi-disant falsification ayant été imaginée plus de deux mois plus tard, en janvier 2021.
Il relève qu'en tout état de cause, cela ne fait pas sens puisque les votes discordants n'auraient eu aucun impact sur les résolutions l'intéressant.
Il considère ainsi que, dans une telle situation, le syndic aurait pu écarter les formulaires de vote sans pour autant avoir à annuler l'assemblée générale, dans la mesure où il ne lui appartient pas d'anticiper une éventuelle contestation de M. [G].

Les parties en défense soutiennent en effet que le syndic a été obligé d'annuler et de reporter l'assemblée générale du 19 octobre 2020 en raison d'irrégularités affectant les formulaires de vote reçus par huissier.
Elles expliquent ainsi que le syndic a reçu deux formulaires au nom de M. [G], l'un qui lui a été directement adressé et l'autre transmis par voie d'huissier, précisant qu'ils contenaient cependant deux votes différents et que par courriel en date du 17 novembre 2020, ce dernier a confirmé ne pas avoir adressé un deuxième dossier de vote par huissier.
Elles considèrent donc que le motif était suffisant pour conduire le syndic à annuler l'assemblée générale et non simplement à écarter les formulaires de vote puisque le copropriétaire concerné aurait légitimement pu contester l'assemblée générale si le syndic avait agi de la sorte.

En l'espèce, le syndic a effectivement annulé l'assemblée générale du 19 octobre 2020 et adressé le 15 octobre 2020, un courrier ainsi rédigé :
« Nous nous permettons de vous envoyer ce courrier car il nous a été fait remarquer que la convocation à l'assemblée générale ordinaire de copropriété du 19 octobre 2020 , telle qu'elle vous a été adressée, comportait des termes qui entachaient cette convocation d'illégalité au regard des règles sanitaires actuelles et de fonctionnement des copropriétés.
Pour ne pas prendre le risque d'une éventuelle annulation de cette assemblée, nous nous voyons donc dans l'obligation de reporter celle-ci à une date ultérieure.
Ce report nous permettra de prendre toutes les dispositions pour que puisse se tenir la future assemblée générale dans des conditions conformées à la fois à la loi du 10 juillet 1965 sur le statut des coproprietés et aux mesures prises par le gouvernement dans le cadre de sa lutte contre la Covid 19. »

En effet, par acte en date du 14 octobre 2020, Maître [W] [K], huissier, a indiqué avoir été mandatée par neuf copropriétaires, dont M. [B], afin de transmettre au syndic leur formulaire de vote, la première page mentionnant que ces derniers lui ont notamment exposé :
« qu'ils ont reçu du cabinet GFT la convocation à l'assemblée générale annuelle pour la date du 19 octobre 2020 à 16H00 (expédiée le 25 septembre 2020).
Que cette convocation stipule que la participation présentielle sera limitée à 9 personnes.
Décision du 02 février 2024
8ème chambre 3ème section
N° RG 20/03659 - N° Portalis 352J-W-B7E-CSAH7

Compte tenu du fait que le conseil syndical est composé de 6 personnes et que la personne gestionnaire de la copropriété (GFT) sera présente, il ne restera que 2 places « disponibles » pour tout le reste des copropriétaires.Que cette disposition prive de nombreuses personnes de s'exprimer comme elles le désireraient.
Qu'il appartient au syndic de prévoir une salle suffisamment grande pour accueillir la totalité des copropriétaires dans le respect des gestes barrières ou tout au moins de consulter plusieurs semaines à l'avance la copropriété en lui demandant de quelle manière elle désire que cette assemblée se déroule (notamment par visio-conférence)
(...) ».

Il apparaît donc que c'est pour tenir compte des contestations de certains copropriétaires, au nombre desquels figurait M. [B], et pour permettre que l'assemblée générale se tiennent dans des conditions conciliant à la fois les règles sanitaires en vigueur et la réglementation du fonctionnement d'une telle assemblée, que le syndic, dès le lendemain de la réception de cet acte d'huissier, a fait le choix de reporter la date initialement fixée au 19 octobre 2020.

Au surplus, les votes contenus dans le formulaire de vote de M. [G], joint à cet acte, diffèrent de ceux figurant dans la version adressée par ses soins au syndic, raison pour laquelle ce dernier, en réponse au courrier du conseil de M. [B], lui demandant des explications sur cette annulation, a expliqué qu'il avait été dans l'obligation d'annuler l'assemblée générale en raison des irrégularités affectant les formulaires de vote, reçus notamment par voie d'huissier, et qu'il convoquait une nouvelle assemblée pour le 29 janvier 2021.

Interrogé par le syndic sur cette double transmission, M. [G] a en effet répondu en ces termes, par courriel en date du 17 novembre 2020 (sic) :
« Bonjour Madame,
Merci pour votre mai du 12/11/2020 et l'envoi du dossier de vote à distance que vous avez reçu d'un huissier.
Je confirme de ne pas faire envoyer un deuxième dossier de vote à distance par un huissier.
Le seul dossier de vote envoyé par moi-même est le dossier de vote que je vous avais parvenir par lettre recommandée.
En étudiant le dossier que vous avez reçu par huissier, je constate :
page 1 : correction du nombre de tantièmes de mon appartement
ajout d'une signature paraphée fausse
page 2 : votes complètement changées par rapport au dossier envoyé par lettre recommandée, ajoute d'une signature paraphée fausse
page 3 : ajoute d'une signature paraphée fausse.
J'ignore qui a pu établir ce dossier faux. »

M. [B] ne saurait donc reprocher au syndic d'avoir reporté, le 15 octobre 2020, la date de l'assemblée générale afin de pouvoir l'organiser dans des conditions permettant d'accueillir l'ensemble des copropriétaires alors que par acte d'huissier en date du 14 octobre 2020, il lui faisait justement le reproche de ne pas s'être organisé en ce sens.

Aucune faute ne peut donc être reprochée au syndic.

Par conséquent, M. [B], qui échoue à caractériser les fautes qu'il reproche tant au syndic, au syndicat des copropriétaires qu'à M. [L], Mme [S] et Mme [J] ne peut qu'être débouté de l'intégralité de ses demandes.

Sur la demande reconventionnelle des parties en défense

L'article 32-1 du code de procédure civile dispose que « celui qui agit en justice de manière dilatoire ou abusive peut être condamné à une amende civile d'un maximum de 10 000 euros, sans préjudice des dommages-intérêts qui seraient réclamés. »

Les parties en défense considèrent que l'action introduite, sans fondement sérieux, par M. [B] à l'encontre du syndic, du syndicat des copropriétaires et de trois copropriétaires, membres du conseil syndical agissant à titre bénévole dans l'intérêt évident de la copropriété, est constitutive d'une action abusive.
Elles rappellent en effet que la responsabilité des membres du conseil syndical ne peut être mise en œuvre qu'en présence d'une faute d'une particulière gravité alors qu'en l'espèce ils n'ont fait qu'agir dans l'exercice de leur mandat, en concertation avec les autres membres du conseil syndical et le syndic, le bien-fondé de leur action ayant été confirmé, par les copropriétaires, lors de l'assemblée générale du 30 janvier 2021 ayant ratifié l'aménagement de la cour/jardin.
Elles considèrent donc que l'action de M. [B] à leur encontre a été engagée de mauvaise foi et dans le seul but de leur nuire, la mise en cause personnelle de ces trois copropriétaires, pendant le confinement, et alors que l'un d'entre eux est âgé de 80 ans leur ayant indiscutablement causé un préjudice moral.

S'agissant de l'action introduite à l'encontre du syndic et du syndicat des copropriétaires, elles soutiennent également son caractère abusif en faisant valoir que M. [B] a voulu se venger de leur action visant à lui faire retirer le scooter d'un ancien copropriétaire dont il avait autorisé le stationnement dans la cour commune.
Ils font de plus valoir que son comportement à l'égard du syndic est inacceptable, le courriel qu'ils versent aux débats attestant de son agressivité et de son animosité injustifiées à son encontre.

Tant le syndic que le syndicat des copropriétaires et les trois membres du conseil syndical sollicitent par conséquent la somme de 1000 euros chacun en réparation du préjudice subi, outre le prononcé d'une amende civile.

M. [B] soutient pour sa part qu'il n'y a aucun acharnement de sa part, alors qu'il expose uniquement une situation objectivement, mais plutôt une mauvaise foi de la part des défendeurs.
Il indique en effet qu'il