Tribunal Judiciaire · Service des référés — 26 janvier 2024

TRIBUNAL
 JUDICIAIRE
 DE PARIS


 ■

N° RG 23/54030 

N° Portalis 352J-W-B7H-CZ3S4

N° : 1

Assignation du :
16 mai 2023

[1]

[1] 2 copies exécutoires
délivrées le :


ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ 
rendue le 26 janvier 2024


par Cristina APETROAIE, Juge au Tribunal judiciaire de Paris, agissant par délégation du Président du Tribunal,

Assistée de Arnaud FUZAT, Greffier. 


DEMANDERESSE

La Société de droit allemand 
COMMERZ REAL INVESTMENTGESELLSCHAFT MBH
dont le siège social est sis
[Adresse 4]
[Localité 5] (ALLEMAGNE)
agissant par l’intermédiaire de sa succursale française
domiciliée 
[Adresse 1]
[Localité 3]

représentée par Maître Antony MARTINEZ de la SELEURL ANTONY MARTINEZ AVOCAT, avocats au barreau de PARIS - #B0137


DEFENDERESSE

La S.A.S. SFAM
[Adresse 2]
[Localité 3]

représentée par Maître Benoît DESCOURS de la SELARL RAVET & ASSOCIES, avocats au barreau de PARIS - #P209


DÉBATS

A l’audience du 10 novembre 2023, tenue publiquement, présidée par Cristina APETROAIE, Juge, assistée de Arnaud FUZAT, Greffier, 

Nous, Président, après avoir entendu les conseils des parties représentées, avons rendu la décision suivante :

EXPOSE DU LITIGE

Par acte sous signature privée du 19 juillet 2017, la société de droit allemand COMMERZ REAL INVESTMENTGESELLCHAFT MBH (ci-après « la société COMMERZ REAL ») a donné à bail à la SAS SFAM, des locaux à usage commercial situés [Adresse 2] à [Localité 3], moyennant le paiement d'un loyer annuel de 2 784 888 euros hors taxes hors charges, payable trimestriellement. Suivant avenant du 13 octobre 2017, augmentant la surface donnée à bail, le loyer a été fixé à la somme de 4 492 488,50 euros hors taxes hors charges.

Faisant valoir le défaut de paiement des loyers, un commandement de payer a été délivré au preneur, par acte d’huissier de justice du 5 avril 2023, pour une somme de 3 553 422,13 euros.

Parallèlement, la bailleresse a procédé à une inscription provisoire de nantissement sur le fonds de commerce appartenant à la société SFAM, dénoncée à cette dernière par acte d’huissier de justice du 25 avril 2023.

Se prévalant de la clause résolutoire stipulée au contrat de bail et de la non régularisation des causes du commandement de payer, la société COMMERZ REAL a, par exploit délivré le 16 mai 2023, fait citer la société SFAM devant le président du tribunal judiciaire de Paris, statuant en référé, aux fins de constatation de l’acquisition de la clause résolutoire, expulsion, paiement de provisions à hauteur de 2 431 840,62 euros correspondant aux loyers dûs au titre des premier et deuxième trimestre 2023 jusqu’au 5 mai 2023, 249 384,45 euros au titre de l’indemnité d’occupation égale à une fois et demi le dernier loyer, augmentés des charges et de la taxe sur la valeur ajoutée, à compter du 5 mai 2023 et jusqu’à la libération définitive des lieux, 404 247,09 euros au titre des intérêts et pénalités de retard, assortir les condamnations à intervenir d’une astreinte de 10 000 euros par jour de retard, astreinte assortie d’intérêts au taux légal, se réserver le pouvoir de liquider l’astreinte, outre la somme de 10 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile et les entiers dépens, le tout avec exécution provisoire au seul vu de la minute.

Par acte de commissaire de justice du 9 juin 2023, la société SFAM a notifié à la bailleresse un congé pour le 14 décembre 2023, date d’expiration de la période triennale.

A l’audience du 8 août 2023, l’affaire a été renvoyée à la demande du défendeur. Les parties ont été enjointes de rencontrer un médiateur aux fins de se voir délivrer une information sur la mesure de médiation.

A l’audience de renvoi du 10 novembre 2023, les parties n’ayant pas souhaité entrer en médiation, l’affaire a été plaidée.

Par conclusions déposées et développées à l’audience la requérante formule les demandes suivantes au visa des articles 834 et 835 du code de procédure civile, L. 145-41 du code de commerce, 1103, 1171, 1231-5 et 1343-5 du code civil :

- « dire qu’il y a lieu à référé ; 
- juger que les contestations soulevées par la société SFAM ne sont pas sérieuses ; 
- constater l’acquisition de la clause résolutoire prévue par le contrat de bail en date du 19 juillet 2017 ; 
- juger que l’obligation de la société SFAM de verser à la société COMMERZ REAL INVESTMENTGESELLSCHAFT MBH la somme de 2 431 840,62 euros correspondant aux loyers dus au titre des premier et deuxième trimestres 2023 jusqu’au 5 mai 2023, n’est pas sérieusement contestable ; 
- juger que l’obligation de la société SFAM de verser à la société COMMERZ REAL INVESTMENTGESELLSCHAFT MBH une indemnité d’occupation, égale à une fois et demie le montant du dernier loyer en vigueur au 5 mai 2023, augmenté des charges et de la taxe sur la valeur ajoutée, à compter du 5 mai 2023 jusqu’à la libération définitive des lieux, n’est pas sérieusement contestable ; 
- juger que l’obligation de la société SFAM de verser à la société COMMERZ REAL INVESTMENTGESELLSCHAFT MBH la somme de 1 003 781,10 euros correspondant à la somme due au titre des intérêts et pénalités de retard stipulés par le contrat de bail n’est pas sérieusement contestable ; 
- juger que la société SFAM ne justifie aucunement de l’existence de difficultés financières ; 
- juger que la société SFAM a fait preuve d’une particulière mauvaise foi ; 
En conséquence, 
- constater la résolution de plein droit du contrat de bail en date du 19 juillet 2017 à compter du 5 mai 2023 ; 
- ordonner l’expulsion de la société SFAM et celle de tous occupants de son chef des lieux loués sis [Adresse 2], [Localité 3], avec le concours de la force publique si besoin et sous astreinte de 20 000 euros par jour de retard à compter de l’ordonnance à venir rendue sur minute ; 
- condamner la société SFAM à payer à la société COMMERZ REAL INVESTMENTGESELLSCHAFT MBH la somme de 2 431 840,62 euros au titre des loyers impayés pour les premier et deuxième trimestres 2023 jusqu’au 5 mai 2023, à titre de provision ; 
- condamner la société SFAM à payer une indemnité d’occupation, égale à une fois et demie le montant du dernier loyer en vigueur au 5 mai 2023, augmenté des charges et de la taxe sur la valeur ajoutée, à compter du 5 mai 2023 jusqu’à la libération définitive des lieux, à titre de provision ; 
- condamner la société SFAM à payer à la société COMMERZ REAL INVESTMENTGESELLSCHAFT MBH la somme de 4 959 979,49 euros à parfaire au titre de l’indemnité d’occupation due depuis le 5 mai 2023, à titre de provision ; 
- condamner la société SFAM à payer à la société COMMERZ REAL INVESTMENTGESELLSCHAFT MBH la somme de 1 003 781,10 euros à parfaire correspondant aux intérêts et pénalités de retard dus, à titre de provision ; 
- assortir les condamnations à intervenir d’une astreinte de 10 000 euros par jour de retard ; 
- juger que l’astreinte prononcée sera productrice d’intérêts au taux légal ; 
- se réserver le pouvoir de liquider l’astreinte ; 
- rejeter l’intégralité des demandes de la société SFAM ; 
En tout état de cause, 
- ordonner que l’exécution de l’ordonnance aura lieu au seul vu de la minute ; 
- condamner la société SFAM à payer à la société COMMERZ REAL INVESTMENTGESELLSCHAFT MBH une somme de 10 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ; 
- condamner la société SFAM au paiement des entiers dépens de l’instance ».

Par conclusions déposées et développées oralement à l’audience, la société SFAM demande de :
-« juger que la société SAM émet des contestations sérieuses sur la régularité du commandement de payer visant la clause résolutoire signifié le 5 avril 2023 ;
-juger en conséquence que la clause résolutoire n'est pas acquise ;
-juger que les demandes de condamnation par provision de la société SFAM au paiement de la somme de 2 431 840,62 euros au titre des loyers et charges, de l'indemnité forfaitaire de 10%, des intérêts de retard à trois fois le taux d'intérêt légal, de l'indemnité d'occupation au montant du dernier loyer majoré de 50% (montant de 4 959 979,49 euros), ne relèvent pas du pouvoirs du juge des référés, dans la mesure où elles se heurtent à des contestations sérieuses quant à leur principe et leur quantum ;
- juger que les clauses du bail sur lesquelles la société Commerz Real Investmentsesells chaft
MBH fonde ses demandes au titre de l'indemnité forfaitaire de 10% et des intérêts de retard contractuels sont des clauses pénales (constitutive d'un déséquilibre significatif et devant être réputées non écrites à ce titre) ou, à tout le moins être modérées, ce qui ne relève pas du pouvoir du juge des référés ;
-juger que la clause du bail sur laquelle la société Commerz Real Investmentgesellschaft MBH fonde ses demandes au titre de l'indemnité d'occupation au montant du dernier loyer majoré de 50% est une clause pénale devant à tout le moins être modérée, ce qui ne relève pas du pouvoir du juge des référés ;
-juger que les demandes d'astreinte sont infondées et se heurtent à des contestations sérieuses;
-juger que les conditions des articles 834 et 835 alinéa 2 du code de procédure civile ne sont donc pas remplies ;
En conséquence :
-dire n'y avoir lieu à référé ;
-rejeter l'intégralité des demandes, fins et conclusions de la société Commerz Real Investmentesellschaft MBH, celles-ci ne relevant pas du pouvoir juridictionnel du juge des référés ;
- à titre subsidiaire, sur l'octroi de délais de paiement et la suspension de la réalisation et des effets de la clause résolutoire,
-ordonner la mise en place d'un échéancier de paiement sur deux années au titre du paiement la dette locative actualisée de la société Commerz Real Investmentgesellschaft MBH selon échéancier établi par le juge des référés;
-ordonner la suspension de la réalisation et des effets de la clause résolutoire;
-juger que la clause résolutoire ne joue pas et n'est donc pas acquise dès lors que la société SFAM s'acquitte de la dette locative de la société Commerz Real Investmentgesellschaft MBH selon l'échéancier fixé par la juridiction ;
- rejeter l'intégralité des demandes, fins et conclusions contraires de la société Commerz Real Investmentgesellschaft MBH ;
- en tout état de cause,
-condamner la société Commerz Real Investmentgesellschaft MBH au paiement d'une somme de 10 000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile à la société SFAM ;
-condamner la société Commerz Real Investmentgesellschaft MBH aux entiers dépens de l'instance ;
-rejeter l'intégralité des demandes, fins et conclusions de la société Commerz Real Investmentgesellschaft MBH ».

Conformément aux dispositions des articles 455 et 446-1 du code de procédure civile, pour un plus ample exposé des faits, de la procédure et des moyens, il est renvoyé à l'acte introductif d'instance, aux conclusions susvisées ainsi qu’aux notes d’audience.

MOTIFS DE LA DECISION

Sur l’acquisition de la clause résolutoire

Aux termes de l’article 834 du code de procédure civile, dans tous les cas d'urgence, le président du tribunal judiciaire peut ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l'existence d'un différend.

La juridiction des référés n'est toutefois pas tenue de caractériser l'urgence, au sens de l'article 834 du code de procédure civile, pour constater l'acquisition de la clause résolutoire et la résiliation de droit d'un bail, de sorte que l’argumentation de la défenderesse selon laquelle l’urgence n’est pas démontrée en l’espèce par la bailleresse ne saurait prospérer pour faire obstacle à l’acquisition de la clause résolutoire.

Une contestation sérieuse est caractérisée lorsque l'un des moyens de défense opposé aux prétentions du demandeur n'apparaît pas immédiatement vain et laisse subsister un doute sur le sens de la décision au fond qui pourrait éventuellement intervenir par la suite sur ce point si les parties entendaient saisir les juges du fond. 

L'article L.145-41 du code de commerce dispose que « toute clause insérée dans le bail prévoyant la résiliation de plein droit ne produit effet qu'un mois après un commandement demeuré infructueux. Le commandement doit, à peine de nullité, mentionner ce délai ».

Le juge des référés peut constater la résiliation de plein droit du bail au titre d’une clause contenue à l’acte à cet effet, à condition que : 
- le défaut de paiement de la somme réclamée dans le commandement de payer visant la clause résolutoire soit manifestement fautif,
- le bailleur soit, de toute évidence, en situation d'invoquer de bonne foi la mise en jeu de cette clause,
- la clause résolutoire soit dénuée d'ambiguïté et ne nécessite pas interprétation.

Le commandement doit permettre au preneur de connaître précisément la nature et le montant des sommes réclamées pour lui donner la possibilité d’en vérifier la régularité et la conformité, afin d'être en mesure de les régulariser s'il estime les sommes exigées incontestables ou, le cas échéant, de formuler des contestations.
L'article 1353 du code civil rappelle que celui qui réclame l'exécution d'une obligation doit la prouver. Ainsi, il est constant que le bailleur doit justifier du montant des provisions sur charges dont il sollicite le paiement, en versant aux débats le décompte des dépenses et les relevés individuels de charges. L'absence de régularisation des charges dans les conditions prévues dans un bail commercial rend sans cause les appels trimestriels de provision à valoir sur le paiement de charges, dont le locataire peut dès lors obtenir remboursement à moins que le bailleur dans l’instance judiciaire en remboursement, ne justifie du quantum des charges effectivement récupérables sur le preneur.

En l’espèce, la société preneuse estime que l’acquisition de la clause résolutoire se heurte à des contestations sérieuses relatives à la régularité du commandement de payer, aux motifs que la bailleresse ne justifie pas du mode de calcul des intérêts de retard réclamés à hauteur de 28 436,67 euros aux termes du commandement de payer, et qu’aucune distinction n’est faite entre les sommes réclamées au titre des loyers et celles réclamées au titre des charges, de sorte qu’elle n’a pas été en mesure de connaître précisément la nature et le quantum des sommes dont elle serait débitrice à ce titre. Elle ajoute que la bailleresse a fait preuve de mauvaise foi en délivrant le commandement de payer visant la clause résolutoire sans lui communiquer l’état récapitulatif des charges réclamées. 

En réponse, la bailleresse expose que le commandement de payer contesté visait uniquement des sommes exigibles et contenait un décompte précis et détaillé, qui porte sur des loyers et des charges dus au titre des 1er et 2e trimestre 2023, la reddition des charges pour 2021, l’indexation pour 2022 et les intérêts de retard pour les sommes dues du 30 novembre 2022 au 3 avril 2023 pour un montant de 28 436,67 euros.

Le paragraphe 29.1 du contrat de bail commercial intitulé « clause résolutoire » stipule qu'à défaut de paiement d’un seul terme de loyer, charges, taxes, frais ou accessoires, le bail sera résilié de plein droit un mois après la délivrance d’un commandement resté infructueux. 

Aux termes de l’article 16.2 dudit contrat de bail, relatif aux « pénalités et intérêts de retard » :
« 16.2.1 Tout paiement d'un loyer ou de toute autre somme due, par le preneur au bailleur, au titre du bail, qui n'est pas effectué à sa date d'échéance, portera de plein droit, intérêts, à un taux correspondant à trois fois le taux d'intérêt légal, calculés prorata temporis, à compter de la date d'échéance, jusqu'au jour où le bailleur aura effectivement été payé de la somme due par le preneur. Ces intérêts de retard seront payables avec la somme principale, sans préjudice de tous dommages et intérêts ou de la mise du jeu, si bon semble au bailleur, de la clause résolutoire.
16.2.2 A défaut de paiement de toute somme due, par le preneur au bailleur, en vertu du bail à son échéance, et dix (10) jours calendaires après que le bailleur ait adressé au preneur une mise en demeure, au moyen, soit de l'envoi d'une lettre recommandée avec demande d'avis de réception, soit de la signification d'un acte extrajudiciaire, restée sans effet, une majoration de 10 % des sommes dues sera appliquée de plein droit et ce indépendamment des intérêts de retard stipulés à l'article 16.2.1, de tous dommages intérêts et/ou de la mise en jeu, si bon semble au bailleur, de la clause résolutoire. »

Le commandement du 5 avril 2023 vise la clause résolutoire et la clause relative aux pénalités susvisées et reprend les dispositions des articles L.145-41 et L.145-17 du code de commerce. Il mentionne le délai d'un mois pour régler les causes du commandement, à savoir le montant de 3 524 985,46 euros au principal, se décomposant comme suit :
- 41 763,41 euros à déduire au titre de la reddition des charges pour 2021, 
-14 028,17 au titre de l’indexation pour 2022,
- 1 776 360,35 euros pour les loyers et des charges dus au titre du 1er trimestre 2023,
- 1 776 360,35 euros pour les loyers et charges dus au titre du 2e trimestre 2023.

S’ajoute à ce montant la somme de 28 436,67 euros au titre des intérêts de retard pour les sommes dues du 30 novembre 2022 au 3 avril 2023. Le détail de la somme dont le paiement est ainsi réclamé au titre des intérêts de retard n’est pas mentionné au commandement de payer, mais celui-ci figure au décompte, joint au commandement. 

La lecture de ce décompte permet de constater que l’assiette de calcul des intérêts de retard correspondent au premier trimestre 2023, à savoir la somme de 1 776 360,35 euros figurant au tableau relatif à la dette principale ; que le mode du taux d’intérêt appliqué consiste à multiplier par 3 le taux légal, conformément aux dispositions contractuelles (2,06% x 3 = 6,18%) ; que les intérêts dont la date d’exigibilité est fixée au 1er janvier 2023 sont dûs jusqu’au 3 avril 2023, soit un total de 93 jours.

Pour prétendre qu’aucune imprécision n’affecte les sommes visées au commandement au titre des loyers et charges dûs pour le premier et le second trimestre 2023, la bailleresse affirme que la société preneuse avait bien été destinataire des factures détaillant les différents postes dus, de sorte que celle-ci avait été pleinement informée du détail des sommes dont elle était débitrice au titre des loyers et des charges pour les deux périodes visées au commandement, à savoir le premier et le second trimestre 2023, se décomposant comme suit pour chacune d’entre elles :
- 1 380 499,24 euros au titre du loyer des bureaux ;
- 82 871,61 euros au titre du loyer des parkings ;
- 40 870,78 euros au titre du loyer pour les archives ;
- 187 277,78 euros au titre de la provision sur charges ;
- 34 021,56 euros au titre de la provision taxe sur les bureaux ;
- 50 819,38 euros au titre de la provision sur la taxe foncière,

soit un total de 1 776 360,35 euros pour chaque période concernée.

Elle verse à l’appui de cette assertion les deux factures correspondantes, que la société SFAM ne conteste pas avoir reçues préalablement à la délivrance du commandement de payer.

Le risque de confusion allégué par la preneuse est dès lors inexistant en l’espèce, le commandement visant la clause résolutoire délivré le 5 avril 2023 lui faisant injonction de payer dans le délai d’un mois les loyers et charges impayés selon décompte annexé, dont le montant correspond aux loyers et charges dont elle avait été préalablement informée dans le détail. 

Quant à la contestation tirée de l’absence de bonne foi de la bailleresse, aux motifs qu’elle ne justifie pas lui avoir communiqué l’état récapitulatif annuel permettant de justifier des montants sollicités au titre des charges et impôts, il convient d’observer que l’année 2023 n’étant pas achevée lors des débats, la bailleresse n’était pas en mesure à ce stade de communiquer les relevés individuels pour les deux trimestres concernés, correspondant aux six premiers mois de l’année. Quant au montant de 41 763,41 euros correspondant à la « reddition 2021 », il convient d’observer que cette somme n’est pas réclamée par le commandement de payer mais vient en déduction des sommes réclamées à titre de régularisation.

Concernant enfin la somme de 14 028,17 réclamée à titre d’« indexation 2022 », le décompte et les factures susvisées permettent de constater qu’elle a été mise en œuvre, sans que la bailleresse ne verse aux débats les relevés de compte permettant à la société preneuse de vérifier la régularité des sommes réclamées au titre de l’indexation eu égard aux modalités stipulés par le bail en son article 13 relatif à l’indexation.

Dès lors, cette somme appliquée au titre de l’exercice 2022 apparaît comme étant sérieusement contestable et sera déduite du montant réclamé en vertu du commandement de payer.

Il est en tout état de cause constant qu’un commandement de payer n’en demeure pas moins valable à hauteur des sommes justifiées et qu’en l’espèce, la société preneuse ne conteste pas ne pas avoir acquitté les causes même partielles de ce commandement dans le délai d’un mois imparti.

Il ressort de l’ensemble de ces éléments que, contrairement à ce qu’elle affirme, la débitrice a été parfaitement en mesure de connaître la nature et le détail des sommes réclamées par le commandement de payer, à l’exception du montant relatif à l’indexation, et que les contestations opposées, relatives à la validité du commandement de payer et à la mise en œuvre de la clause résolutoire, ne revêtent dès lors pas de caractère sérieux pour le surplus.

Par conséquent, et en l’absence de toute contestation sérieuse susceptible de lui être opposée, c’est à bon droit que la bailleresse sollicite le bénéfice de l’acquisition de plein droit de la clause résolutoire au 6 mai 2023.

Sur la demande de provision 

Aux termes de l'article 835 alinéa 2 du code de procédure civile, dans les cas où l'existence de l'obligation n'est pas sérieusement contestable, le président du tribunal judiciaire peut accorder une provision au créancier, ou ordonner l'exécution de l'obligation même s'il s'agit d'une obligation de faire.

L'octroi d'une provision suppose le constat préalable par le juge de l'existence d'une obligation non sérieusement contestable au titre de laquelle la provision est demandée. Cette condition intervient à un double titre : elle ne peut être ordonnée que si l'obligation sur laquelle elle repose n'est pas sérieusement contestable et ne peut l'être qu'à hauteur du montant non sérieusement contestable de cette obligation, qui peut d'ailleurs correspondre à la totalité de l'obligation.

Il appartient au demandeur de prouver l'existence de l'obligation, puis au défendeur de démontrer qu'il existe une contestation sérieuse susceptible de faire échec à la demande. 

En l’espèce, la bailleresse formule une demande de provision à hauteur de 2 431 840,62 euros correspondant aux loyers dus au titre des premier et deuxième trimestres 2023 jusqu’au 5 mai 2023 après déduction du règlement en date du 6 mai 2023 à hauteur de 1 093 144,83 euros, une indemnité d’indexation d’un montant de 14 028,17 euros, une indemnité d’occupation sur une base journalière de 27 709,38 euros TTC à compter du 5 mai 2023, et la somme de 1 002 781,10 euros au titre des intérêts et pénalités de retard arrêtés au 31 octobre 2023.

Eu égard aux considérations retenues précédemment, il convient de constater que l'obligation de paiement de la société SFAM ne fait pas l'objet d'une contestation sérieuse à hauteur de la somme de 2 417 812,45 euros au titre des loyers et charges dûs pour le premier et second trimestre 2023 jusqu’au 5 mai 2023 inclus, après déduction du montant issu de l’indexation pratiquée par le bailleur pour l’année 2022 (2 431 840,62 - 14 028,17). 

La demande en paiement peut dès lors être accueillie à titre provisionnel à concurrence du montant ainsi réclamé, montant ne se heurtant à aucune contestation sérieuse, au vu des pièces versées aux débats et des précédentes considérations.

Quant aux demandes relatives à des pénalités, pouvant prendre la forme des intérêts contractuels de retard et de l’indemnité contractuelle de 10% pour un montant de 1 003 781,10 euros, s’agissant de clauses pénales contractuelle susceptible de procurer un avantage disproportionné au bailleur et de créer ainsi un déséquilibre significatif entre les parties, dont l’interprétation comme l’appréciation de son éventuel caractère excessif ou dérisoire relèvent du juge du fond, il n’y a pas lieu à référé sur ce point.

Sur la demande de délais de paiement

Aux termes de l’alinéa 2 de l’article L.145-41 du code de commerce, le juge saisi d'une demande présentée dans les formes et conditions prévues à l'article 1343-5 du code civil peut, en accordant des délais, suspendre la réalisation et les effets des clauses de résiliation, lorsque la résiliation n'est pas constatée ou prononcée par une décision de justice ayant acquis l'autorité de la chose jugée. La clause résolutoire ne joue pas, si le locataire se libère dans les conditions fixées par le juge. 

Compte tenu de l'augmentation de la dette depuis la délivrance de la citation malgré des efforts de paiements qui demeurent sporadiques et insuffisants et en l'absence de tout élément permettant d'établir que le preneur serait en mesure d'apurer sa dette dans un délai raisonnable alors qu'aucun bilan comptable n'est versé aux débats, la demande de délai, à laquelle la demanderesse s’oppose, ne peut être accueillie. 
Sur la demande d’expulsion et l’indemnité d’occupation provisionnelle

En conséquence de la résiliation de plein droit du bail, l’expulsion de la société SFAM sera ordonnée selon les modalités prévues au dispositif, avec, au besoin, le concours de la force publique.

En occupant sans droit ni titre les lieux loués depuis l’acquisition de la clause résolutoire le 6 mai 2023, la défenderesse cause un préjudice au propriétaire, résultant de l'indisponibilité du bien et de la perte des loyers et charges. 

Ce préjudice sera réparé jusqu'au départ définitif du preneur par l'octroi d'une indemnité d'occupation provisionnelle équivalente au montant non sérieusement contestable du loyer, qui sera égal au montant du dernier loyer tel qu’il résulterait de la poursuite du contrat entre les parties, augmenté des charges et des taxes applicables, jusqu'à libération des lieux.

Quant à la demande relative à la fixation d’une indemnité d’occupation majorée « égale à une fois et demi le montant du dernier loyer en vigueur » en vertu des articles 25.4 et 29.2 du bail, soit la somme de 4 959 979,49 euros arrêtée au 31 octobre 2023 sur une base journalière de 27 709,38 euros TTC, s’agissant des clauses pénales contractuelles susceptibles de procurer un avantage disproportionné au bailleur et de créer ainsi un déséquilibre significatif entre les parties, dont l’interprétation comme l’appréciation de leur éventuel caractère excessif ou dérisoire relèvent du juge du fond, leur application échappe aux pouvoirs du juge des référés et il n’y a pas lieu à référé sur ces points.

En conséquence et d'ores et déjà, la défenderesse sera condamnée au paiement de la somme de 3 288 179,76 euros TTC (18 472,92 × 178 jours) à titre de provision à valoir sur les indemnités d'occupation dus à compter du 6 mai 2023 et jusqu’au 31 octobre 2023.

Sur les demandes relatives à l’astreinte 

Concernant la demande tendant à assortir la condamnation au paiement des sommes dues d’une astreinte de 10 000 euros par jour de retard et la demande tendant à assortir l’expulsion d’une astreinte de 20 000 euros par jour de retard à compter de l’ordonnance à venir, non justifiées en droit et en fait, elles seront rejetées.

Sur les demandes accessoires

En application des dispositions de l’article 696 du code de procédure civile, succombant partiellement à l’instance, la partie défenderesse sera condamnée au paiement des dépens. 

Il n'apparaît pas inéquitable de condamner la défenderesse au paiement de la somme de 5 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile. 

Aucune circonstance ne justifie de prévoir que la présente ordonnance sera exécutoire au seul vu de la minute.

Il est par ailleurs rappelé qu’en vertu des articles 514 et 514-1 de ce code les décisions prises par le juge statuant en référé sont assorties de plein droit de l’exécution provisoire et que celle-ci ne saurait être écartée.

PAR CES MOTIFS

Statuant en référé, par mise à disposition au greffe après débats en audience publique, par ordonnance contradictoire et en premier ressort,

Renvoyons les parties à se pourvoir au fond ainsi qu'elles en aviseront, mais dès à présent par provision, tous les moyens des parties étant réservés ;

Constatons que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire sont réunies au 6 mai 2023 ;

Ordonnons l’expulsion de la SAS SFAM et de tous occupants de son chef des locaux commerciaux donnés à bail situés [Adresse 2] à [Localité 3], avec, le cas échéant, le concours d’un serrurier et de la force publique,

Rappelons que le sort des meubles et objets mobiliers se trouvant sur place est régi par les dispositions des articles L.433-1 et R.433-1 du code des procédures civiles d’exécution, 

Condamnons la SAS SFAM à payer, à titre de provision, à la société COMMERZ REAL INVESTMENTGESELLCHAFT MBH la somme de 2 417 812,45 euros au titre des loyers et charges dûs pour le premier et second trimestre 2023 jusqu’au 5 mai 2023 inclus ;

Rejetons la demande de paiement provisionnel formulée au titre de l’indexation 2022,

Disons n’y avoir lieu à référé sur la demande au titre de l’indemnité contractuelle de 10% et des intérêts contractuels majorés,

Fixons l’indemnité d’occupation mensuelle due à titre provisionnel par la SAS SFAM à la société COMMERZ REAL INVESTMENTGESELLCHAFT MBH, à un montant égal au montant du loyer contractuel, augmenté des charges et taxes, à compter du 6 mai 2023 et jusqu’à la libération effective des lieux et la remise des clés,

Condamnons à titre provisionnel la SAS SFAM à payer à la société COMMERZ REAL INVESTMENTGESELLCHAFT MBH une somme de 3 288 179,76 euros TTC au titre de l’indemnité d’occupation mensuelle due à compter du 6 mai 2023 et jusqu’au 31 octobre 2023 ;

Disons n’y avoir lieu à référé sur la demande au titre de la majoration de ’indemnité d’occupation,

Disons n’y avoir lieu au prononcé d’une astreinte,


Condamnons la SAS SFAM à payer à la société COMMERZ REAL INVESTMENTGESELLCHAFT MBH la somme de 5 000 euros en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile, 

Condamnons la SAS SFAM aux dépens,

Disons n’y avoir lieu à référé sur toute autre demande, 

Rappelons que la présente décision bénéficie de l’exécution provisoire de plein droit.

Fait à Paris le 26 janvier 2024.

Le Greffier,Le Président,




Arnaud FUZATCristina APETROAIE