Tribunal Judiciaire · PCP JCP ACR fond — 26 janvier 2024

TRIBUNAL 
 JUDICIAIRE
 DE PARIS [1]

[1] Copie conforme délivrée
le :
à :


Copie exécutoire délivrée 
le :
à :

Pôle civil de proximité
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PCP JCP ACR fond
 
N° RG 23/06391 - N° Portalis 352J-W-B7H-C2ROG

N° MINUTE : 2/2024







JUGEMENT 
rendu le 26 janvier 2024


DEMANDEURS
Monsieur [C] [R], demeurant [Adresse 1], S.A. SEYNA, dont le siège social est sis [Adresse 2]
représentées par Maître Marion LACOME D’ESTALENX, avocat au barreau de PARIS, 15 Rue de Bellefond 75009 Paris, Toque A0164

DÉFENDERESSE
Madame [T] [H], demeurant [Adresse 3], non comparante, ni représentée

COMPOSITION DU TRIBUNAL
Anne ROSENZWEIG, juge des contentieux de la protection
assistée de Caroline CROUZIER, Greffière

DATE DES DÉBATS : 14 novembre 2023

JUGEMENT
réputé contradictoire et en premier ressort prononcé le 26 janvier 2024 par Anne ROSENZWEIG, juge des contentieux de la protection assistée de Caroline CROUZIER, Greffière










Décision du 26 janvier 2024
PCP JCP ACR fond - N° RG 23/06391 - N° Portalis 352J-W-B7H-C2ROG

EXPOSE DU LITIGE

Par contrat sous seing privé en date du 11 août 2022, à effet le même jour, [C] [R] a donné à bail à [T] [H] un appartement à usage d'habitation meublé situé au 2ème étage sur cour, porte gauche, [Adresse 3], pour un loyer mensuel de 1.130 euros, outre la somme mensuelle de 70 euros à titre de provision pour charges.

Par acte sous seing privé du 11 août 2022, la société SEYNA s'est portée caution solidaire de [T] [H] à l'égard du bailleur pour les dettes locatives au titre des loyers, charges et éventuelles indemnités d'occupation, pour une durée de 12 mois à compter du 11 août 2022 tacitement reconductible dans la limite de 108 mois et pour un montant maximum de 90 000 euros. 

Des loyers étant demeurés impayés, [C] [R] a fait signifier par acte de commissaire de justice un commandement de payer la somme de 2.494,95 euros visant la clause résolutoire contractuelle, le 4 mai 2023. Cet acte a été dénoncé à la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives, le 5 mai 2023. 

Par acte de commissaire de justice en date du 17 juillet 2023, [C] [R] et la société SEYNA ont fait assigner [T] [H] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Paris aux fins de voir, sous le bénéfice de l'exécution provisoire :
- constater le jeu de la clause résolutoire insérée au contrat de bail liant les parties sur le fondement de l'article 24 de la loi du 6 juillet 1989 et, à titre subsidiaire, prononcer la résiliation judiciaire du bail aux torts du preneur,
- ordonner son expulsion, ainsi que celle de tous les occupants de son chef et dire que le sort des meubles sera régi par les dispositions du code des procédures civiles d'exécution,
- constater que [T] [H] est redevable d'une dette locative d'un montant de 6.635 euros, échéance de juillet 2023 incluse, montant à parfaire au jour du jugement, avec intérêts au taux légal à compter de l'assignation, se décomposant comme suit à la date de l'assignation : 2.035 euros pour [C] [R] et 4.600 euros pour la société SEYNA,
- condamner [T] [H] à payer à la société SEYNA, caution subrogée dans les droits du bailleur, les loyers et charges impayés, soit la somme de 4.600 euros,
- condamner [T] [H] à payer à [C] [R], bailleur, les loyers et charges impayés, soit la somme de 2.035 euros,
- condamner [T] [H] à payer à [C] [R] une indemnité d'occupation égale au montant du loyer et des charges qui auraient été dus en cas de non résiliation du bail jusqu'à la libération effective des lieux,
- condamner [T] [H] à payer à la société SEYNA la somme de 1 000 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile, outre aux entiers dépens en ce compris le coût du commandement de payer.

Au soutien de ses prétentions, [C] [R] expose que plusieurs échéances de loyers sont demeurées impayées malgré un commandement de payer visant la clause résolutoire insérée au contrat de bail délivré le 4 mai 2023, et ce pendant plus de deux mois. Il souligne par ailleurs que la caution contractée lors de la conclusion du bail, qui a procédé au paiement de plusieurs loyers, est subrogée dans ses droits pour obtenir le paiement de la somme de 4.600 euros.

A l'audience du 14 novembre 2023, [C] [R] et la société SEYNA, représentés par leur conseil, ont sollicité le bénéfice de leur acte introductif d'instance, et ont indiqué que l'arriéré locatif s'élevait à à la somme de 11.435 euros selon décompte du 3 octobre 2023, échéance de novembre 2023 incluse, soit 4.600 euros à payer à la société SEYNA, caution subrogée dans les droits du bailleur, et 6.835 euros à payer à [C] [R].

Bien que régulièrement assignée à étude, [T] [H] n'a pas comparu et ne s'est pas fait représenter.

Conformément à l'article 473 du code de procédure civile, il sera statué par jugement réputé contradictoire.

La décision a été mise en délibéré par mise à disposition au greffe au 26 janvier 2024.

MOTIFS DE LA DECISION

Aux termes de l'article 472 du code de procédure civile, si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond. Le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l'estime régulière, recevable et bien fondée.

Sur la recevabilité de l'action

Une copie de l'assignation a été notifiée à la préfecture de Paris par la voie électronique le 18 juillet 2023, soit plus de deux mois avant l'audience du 14 novembre 2023, conformément aux dispositions de l'article 24 III de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

L'action est donc recevable.

Sur l'acquisition de la clause résolutoire et la résiliation du bail

L'une des obligations essentielles du preneur d'un contrat de bail est celle du paiement des loyers aux termes convenus en application de l'article 7 de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

Aux termes de l'article 1224 du code civil, la résolution d'un contrat résulte soit de l'application d'une clause résolutoire soit, en cas d'inexécution suffisamment grave, d'une notification du créancier au débiteur ou d'une décision de justice. L'article 1229 du même code précise que lorsque les prestations échangées ont trouvé leur utilité au fur et à mesure de l'exécution réciproque du contrat, il n'y a pas lieu à restitution pour la période antérieure à la dernière prestation n'ayant pas reçu sa contrepartie et que, dans ce cas, la résolution est qualifiée de résiliation. 

En matière de bail, l'article 24 I de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 dispose que toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux. 

En l'espèce, le bail conclu à effet au 11 août 2022 contient une clause résolutoire et un commandement de payer visant cette clause a été signifié le 4 mai 2023, pour la somme en principal de 2.494,95 euros. Ce commandement rappelle la mention que la locataire dispose d'un délai de deux mois pour payer sa dette, comporte le décompte de la dette et l'avertissement qu'à défaut de paiement ou d'avoir sollicité des délais de paiement, la locataire s'expose à une procédure judiciaire de résiliation de son bail et d'expulsion, outre la mention de la possibilité pour la locataire de saisir le fonds de solidarité pour le logement de son département aux fins de solliciter une aide financière et de saisir, à tout moment, la juridiction compétente aux fins de demander un délai de grâce sur le fondement de l'article 1343-5 du code civil. Il est ainsi régulier en sa forme.

Il correspond par ailleurs bien à une dette justifiée à hauteur du montant des loyers échus et impayés (voir ci-après au titre de la demande en paiement) et est ainsi valable.

Ce commandement est enfin demeuré infructueux pendant plus de deux mois, de sorte qu'il y a lieu de constater que les conditions d'acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail étaient réunies à la date du 5 juillet 2023.

Si, en application de l'article 24 V et VII de la loi du 6 juillet 1989 le juge peut, même d'office, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, au locataire en situation de régler sa dette locative, lesquels suspendent les effets de la clause résolutoire, l'absence de comparution du défendeur et d'éléments sur sa situation personnelle laissent le tribunal dans l'ignorance de la situation financière de la locataire et ne permettent pas au tribunal de déterminer des mensualités susceptibles d'être tenues par le débiteur pour acquitter la dette, dans le délai légal précité alors que la dette ne cesse d'augmenter. Dans ces conditions, il ne sera pas fait application de l'article précité.

[T] [H] étant sans droit ni titre depuis le 5 juillet 2023, il convient d'ordonner son expulsion ainsi que l'expulsion de tous occupants de son chef, selon les modalités fixées au dispositif de la présente décision.

Aucune circonstance particulière de l'espèce ne justifiant que le délai de deux mois prévu par les dispositions des articles L. 412-1 et suivants du code des procédures civiles d'exécution soit réduit ou supprimé, il convient d'indiquer que passé le délai de deux mois suivant la signification du commandement d'avoir à libérer les lieux, il pourra être procédé à cette expulsion, avec le concours de la force publique. 

Il sera rappelé enfin que le sort du mobilier garnissant le logement est prévu par les articles L.433-1 et suivants du code des procédures civiles d'exécution dont l'application relève, en cas de difficulté -laquelle n'est à ce stade que purement hypothétique-, de la compétence du juge de l'exécution et non de la présente juridiction.

Sur la demande en paiement au titre de l'arriéré locatif et de l'indemnité d'occupation

[T] [H] est redevable des loyers impayés jusqu'à la date de résiliation du bail en application des articles 1103 et 1217 du code civil et des indemnités d'occupation jusqu'à la libération des lieux.

En l'espèce, [C] [R] produit un décompte démontrant que [T] [H] reste lui devoir la somme de 11.435 euros à la date du 14 novembre 2023, date de l'audience, cette somme correspondant à l'arriéré des loyers impayés et aux indemnités d'occupation échues à cette date. 

Pour la somme au principal, [T] [H], non comparante, n'apporte par définition aucun élément de nature à contester le principe, ni le montant de la dette. Elle sera donc condamnée au paiement de la somme de 11.435 euros, correspondant au montant dû à la date de l'audience, en considération de la demande d'actualisation de la créance contenue dans l'acte introductif d'instance.

A cet égard, par acte sous seing privé du 11 août 2022, la société SEYNA s'est portée caution solidaire de [T] [H] envers le bailleur pour les dettes locatives au titre des loyers, charges et éventuelles indemnités d'occupation, pour une durée de 12 mois à compter du 11 août 2022, tacitement reconductible dans la limite de 108 mois et pour un montant maximum de 90.000 euros. Une clause de l'acte de cautionnement prévoit que la société SEYNA, après paiement, sera subrogée dans l'ensemble des droits, actions, sûretés du bailleur à l'encontre du locataire, afin de recouvrir l'ensemble des sommes dues. 

[C] [R] produit 4 quittances subrogatives établies par la société SEYNA au titre des loyers et charges impayées par le locataire entre mars et mai 2023.

Aussi, [T] [H] sera condamnée à payer à [C] [R] la somme de 6.835 euros et à la SA SEYNA la somme de 4.600 euros au titre des loyers et charges impayés au 14 novembre 2023, échéance de novembre 2023 incluse, assortie des intérêts au taux légal à compter de la présente décision, en l'absence de remise à personne de tout acte valant mise en demeure. 

[T] [H] sera également condamnée au paiement, à compter du 5 juillet 2023, en lieu et place des loyers et charges, d'une indemnité mensuelle d'occupation qu'il convient de fixer au montant du loyer qui aurait été dû en l'absence de résiliation et des charges mensuelles dûment justifiées, et ce jusqu'à la libération effective des lieux.
 
Sur les demandes accessoires

[T] [H], partie perdante, supportera la charge des dépens en application de l'article 696 du code de procédure civile, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer et de l'assignation.

Il serait inéquitable de laisser à la charge de la SA SEYNA, subrogée dans les droits de [C] [R], les frais exposés par elle dans la présente instance et non compris dans les dépens. La somme de 300 euros lui sera donc allouée au titre de l'article 700 du code de procédure civile.

La présente décision est exécutoire à titre provisoire, conformément à l'article 514 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

Le juge des contentieux de la protection statuant publiquement, après débats en audience publique, par jugement mis à disposition au greffe, réputé contradictoire et en premier ressort,

Constate que les conditions d'acquisition de la clause résolutoire figurant au bail conclu le 11 août 2022 à effet le même jour entre [C] [R] et [T] [H] concernant l'appartement à usage d'habitation, situé 2ème étage sur cour, porte gauche, [Adresse 3] sont réunies à la date du 5 juillet 2023;

Ordonne en conséquence à [T] [H] de libérer les lieux et de restituer les clés dans le délai de quinze jours à compter de la signification de la présente décision ;

Dit qu'à défaut pour [T] [H] d'avoir volontairement libéré les lieux et restitué les clés dans ce délai, [C] [R] pourra, deux mois après la signification d'un commandement de quitter les lieux, faire procéder à son expulsion ainsi qu'à celle de tous occupants de son chef, conformément à l'article L.412-1 du code des procédures civiles d'exécution, y compris le cas échéant avec le concours d'un serrurier et de la force publique ;

Dit n'y avoir lieu à ordonner l'enlèvement, le transport et la séquestration des meubles éventuellement laissés sur place et rappelle que le sort du mobilier garnissant le logement est prévu par les articles L.433-1 et suivants du code des procédures civiles d'exécution ;

Condamne [T] [H] à verser à [C] [R] une indemnité mensuelle d'occupation d'un montant équivalent à celui du loyer et des charges, tel qu'ils auraient été dus si le contrat s'était poursuivi, à compter du 5 juillet 2023 et jusqu'à la date de la libération effective et définitive des lieux (volontaire ou en suite de l'expulsion);

Condamne [T] [H] à verser à [C] [R] la somme de 6.835 euros, correspondant à l'arriéré de loyers et charges, terme de novembre 2023 inclus, assortie des intérêts au taux légal à compter de la présente décision;

Condamne [T] [H] à verser à la SA SEYNA la somme de 4.600 euros (quittances subrogatives de mars à mai 2023), correspondant à l'arriéré de loyers et charges, assortie des intérêts au taux légal à compter de la présente décision;

Condamne [T] [H] aux dépens, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer et de l'assignation;

Condamne [T] [H] à verser à la SA SEYNA une somme de 300 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile ;

Rappelle que le présent jugement est exécutoire de plein droit à titre provisoire.

Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition les jour, mois et an susdits par le Juge des contentieux de la protection et le Greffier susnommés. 

Le greffier,Le juge des contentieux de la protection