Tribunal Judiciaire · PCP JCP ACR référé — 25 janvier 2024

TRIBUNAL 
 JUDICIAIRE
 DE PARIS [1]

[1] Copie conforme délivrée
le :
à: Mme [Y] [W] ép [I]
M [H] [I]


Copie exécutoire délivrée 
le :
à : Maître Fabrice POMMIER 

Pôle civil de proximité
■

PCP JCP ACR référé
 
N° RG 23/07262 - N° Portalis 352J-W-B7H-C2YJ7

N° MINUTE : 
10






ORDONNANCE DE REFERE
rendue le 25 janvier 2024


DEMANDERESSE
Etablissement public [Localité 6] HABITAT OPH,
dont le siège social est sis [Adresse 1] - [Localité 4]
représentée par Maître Fabrice POMMIER de l’ASSOCIATION AMIGUES, AUBERTY, JOUARY & POMMIER, avocats au barreau de PARIS, vestiaire : #J114

DÉFENDEURS
Madame [Y] [W] épouse [I], demeurant [Adresse 2] - [Localité 5]
comparante en personne
Monsieur [H] [I], demeurant [Adresse 2] - [Localité 5]
non comparant, ni représenté



COMPOSITION DU TRIBUNAL
Anne TOULEMONT, Vice-présidente, juge des contentieux de la protection
assistée de Lisa BOUCHEMMA, Greffier,

DATE DES DÉBATS 
Audience publique du 15 novembre 2023

ORDONNANCE
réputée contradictoire et en premier ressort prononcée par mise à disposition le 25 janvier 2024 par Anne TOULEMONT, Vice-présidente, assistée de Lisa BOUCHEMMA, Greffier


Décision du 25 janvier 2024
PCP JCP ACR référé - N° RG 23/07262 - N° Portalis 352J-W-B7H-C2YJ7


EXPOSE DU LITIGE

Par contrat sous seing privé en date du 14 janvier 1997, [Localité 6] HABITAT-OPH (anciennement OPAC) a donné à bail à Madame [I] [Y] née [W] et Monsieur [I] [H] un appartement à usage d’habitation situé au [Adresse 3] [Localité 5]. 

Des loyers étant demeurés impayés, [Localité 6] HABITAT-OPH a fait signifier par acte d'huissier un commandement de payer la somme de 4754, 60 euros, en principal, correspondant à l’arriéré locatif, et visant la clause résolutoire contractuelle, le 15 février 2023.

Par acte d'huissier en date du 12 juillet 2023, [Localité 6] HABITAT-OPH a fait assigner Madame [I] [Y] née [W] et Monsieur [I] [H] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Paris statuant en référé aux fins de, sous le bénéfice de l'exécution provisoire :
- constater le jeu de la clause résolutoire insérée au contrat de bail liant les parties sur le fondement de l'article 24 de la loi du 6 juillet 1989, 
- ordonner l'expulsion du preneur et de tout occupant de son chef avec le concours de la force publique et d'un serrurier si besoin est, 
- de dire que le sort des meubles sera régi par les dispositions du code des procédures civiles d'exécution, dire que le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L433-1 et L433-2 du code des procédures civiles d’exécution
- dire que le preneur devenu occupant sans droit ni titre restera soumis à toutes les obligations et charges du bail résilié notamment en matière d'assurance,
- condamner solidairement Madame [I] [Y] née [W] et Monsieur [I] [H] à lui payer à titre provisionnel les loyers et charges impayés au 19 juin 2023, soit la somme de 4010 euros, à actualiser à l'audience, avec intérêts légaux à compter du commandement de payer ainsi qu'une indemnité d'occupation jusqu'à libération effective des lieux d'un montant mensuel égal au montant du loyer et des charges si le bail s'était poursuivi, majoré de 50%,
- condamner in solidum, les défendeurs à lui payer la somme de 500 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile, outre aux entiers dépens en ce compris le coût du commandement de payer.

Au soutien de ses prétentions, [Localité 6] HABITAT-OPH expose que plusieurs échéances de loyers sont demeurées impayées malgré un commandement de payer visant la clause résolutoire insérée au contrat de bail délivré le 15 février 2023, et ce pendant plus de deux mois.

A l'audience du 15 novembre 2023, [Localité 6] HABITAT-OPH, représenté par son conseil, a actualisé sa créance à la somme de 4996, 38 euros, selon décompte en date du 6 novembre 2023. La société bailleresse indique qu'elle accepte les propositions de règlement sollicitées ainsi que la suspension des effets de la clause résolutoire, les défendeurs ayant repris le paiement du loyer courant partiellement. 

Bien que régulièrement assigné, Monsieur [I] [H] n'a pas comparu et ne s'est pas fait représenter. Madame [I] [Y] née [W] comparaît en personne et reconnaît le montant de la dette locative, mais demande à pouvoir se maintenir dans les lieux en reprenant le paiement du loyer courant, outre la somme de 100 euros par mois en règlement de l'arriéré. Elle explique qu'elle est salariée, pour un salaire de 1200 euros, son mari percevant une retraite de 639 euros. Elle accompagne les enfants qui ont des troubles scolaires. Elle indique ne pas avoir d'autres dettes. 

La décision a été mise en délibéré par mise à disposition au greffe au 25 janvier 2024. 

MOTIFS DE LA DECISION

Aux termes de l'article 472 du code de procédure civile, si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond. Le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l'estime régulière, recevable et bien fondée.

Par ailleurs, en application des dispositions des articles 834 et 835 du code de procédure civile, dans tous les cas d’urgence, le juge du contentieux de la protection peut, dans les limites de sa compétence, ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l’existence d’un différend. Il peut également allouer au créancier une provision, lorsque l’obligation n’est pas sérieusement contestable.

Sur la recevabilité de l'action

Une copie de l’assignation a été notifiée à la préfecture de [Localité 6] par la voie électronique le 21 juillet 2023, soit plus de deux mois avant l’audience du 15 novembre 2023, conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

Par ailleurs, [Localité 6] HABITAT-OPH justifie avoir saisi la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives (CCAPEX) également par la voie électronique le 16 février 2023, soit deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation le 12 juillet 2023, conformément aux dispositions de l’article 24 II de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

L’action est donc recevable.

Sur le bien-fondé de la résiliation du bail

L'une des obligations essentielles du preneur d'un contrat de bail est celle du paiement des loyers aux termes convenus en application de l'article 7 de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

Aux termes de l'article 1224 du code civil, la résolution d'un contrat résulte soit de l'application d'une clause résolutoire soit, en cas d'inexécution suffisamment grave, d'une notification du créancier au débiteur ou d'une décision de justice. L'article 1229 du même code précise que lorsque les prestations échangées ont trouvé leur utilité au fur et à mesure de l'exécution réciproque du contrat, il n'y a pas lieu à restitution pour la période antérieure à la dernière prestation n'ayant pas reçu sa contrepartie et que, dans ce cas, la résolution est qualifiée de résiliation. 

En matière de bail, l'article 24 I de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 dispose que toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux.

En l'espèce, le bail conclu le 14 janvier 1997 contient une clause résolutoire et un commandement de payer visant cette clause a été signifié le 15 février 2023, pour la somme en principal de 4754, 60 euros. Ce commandement rappelle la mention que le locataire dispose d'un délai de deux mois pour payer sa dette, comporte le décompte de la dette et l'avertissement qu'à défaut de paiement ou d'avoir sollicité des délais de paiement, le locataire s'expose à une procédure judiciaire de résiliation de son bail et d'expulsion, outre la mention de la possibilité pour le locataire de saisir le fonds de solidarité pour le logement de son département aux fins de solliciter une aide financière et de saisir, à tout moment, la juridiction compétente aux fins de demander un délai de grâce sur le fondement de l'article 1343-5 du code civil. Il est ainsi régulier en sa forme.

Il correspond par ailleurs bien à une dette justifiée à hauteur du montant des loyers échus et impayés et est ainsi valable.

Ce commandement est enfin demeuré infructueux pendant plus de deux mois, de sorte qu’il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail étaient réunies à la date du 15 avril 2023.

Sur la demande en paiement au titre de l'arriéré locatif 

Madame [I] [Y] née [W] et Monsieur [I] [H] sont redevables des loyers impayés en application des articles 1103 du code civil et 7 de la loi du 6 juillet 1989. 

PARIS HABITAT-OPH produit un décompte démontrant que Madame [I] [Y] née [W] et Monsieur [I] [H] restent lui devoir la somme de 4996, 38 euros à la date du 6 novembre 2023. Pour la somme au principal, Madame [I] [Y] née [W] et Monsieur [I] [H] seront donc condamnés au paiement de la provision de 4996, 38 euros, avec les intérêts au taux légal sur la somme de 4754, 60 euros à compter de la délivrance du commandement de payer, et à compter de l'assignation pour le surplus conformément aux dispositions de l'article 1231-6 du code civil. 

Ils y seront condamnés solidairement compte tenu de la solidarité légale des dettes ménagères de l'article 220 du code civil.

Sur les délais de paiement

Les articles 24 V et VII de la loi du 6 juillet 1989 disposent que le juge peut, même d'office, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, au locataire en situation de régler sa dette locative et ayant repris le versement intégral du loyer courant. Par ailleurs, pendant le cours des délais ainsi accordés, le juge peut, à la demande d'une des parties, sous la condition de la reprise du loyer courant, suspendre les effets de la clause résolutoire. Si le locataire se libère dans le délai et selon les modalités fixés par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué ; dans le cas contraire, elle reprend son plein effet.

En l'espèce, le décompte locatif produit aux débat par [Localité 6] HABITAT-OPH démontre que Madame [I] [Y] née [W] et Monsieur [I] [H] n'ont pas repris le paiement des loyers, ils versent régulièrement un montant compris entre 600 et 800 euros. Néanmoins, la bailleresse accepte les propositions de ses locataires. 

Compte tenu de ces éléments et des propositions de règlements formulées à l’audience, Madame [I] [Y] née [W] et Monsieur [I] [H] seront autorisés à se libérer du montant de sa dette selon les modalités qui seront rappelées au dispositif. 

Il convient néanmoins de prévoir que tout défaut de paiement des loyers et charges courants d’une part, des délais de paiement d’autre part, justifiera la condamnation de Madame [I] [Y] née [W] et Monsieur [I] [H] au paiement d’une indemnité mensuelle d’occupation provisionnelle égale au montant du loyer et charges si le bail s'était poursuivi. 

Sur les demandes accessoires

Madame [I] [Y] née [W] et Monsieur [I] [H], partie perdante, supporteront, in solidum, la charge des dépens en application de l'article 696 du code de procédure civile, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer. 

L’équité justifie de ne pas faire droit à la demande formée au titre de l'article 700 du code de procédure civile.

La présente décision est exécutoire à titre provisoire, conformément à l'article 514 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

Nous, juge des contentieux de la protection statuant en référé, statuant publiquement, après débats en audience publique, par ordonnance mise à disposition au greffe réputée contradictoire et en premier ressort,

Au principal, RENVOYONS les parties à se pourvoir ainsi qu'elles aviseront mais, dès à présent, vu l'urgence et l'absence de contestation sérieuse,

CONSTATONS que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant au bail conclu le 14 janvier 1997 entre [Localité 6] HABITAT-OPH et Madame [I] [Y] née [W] et Monsieur [I] [H] concernant l’appartement à usage d’habitation situé au [Adresse 3] [Localité 5] sont réunies à la date du 15 avril 2023 ;

CONDAMNONS solidairement Madame [I] [Y] née [W] et Monsieur [I] [H] à verser à [Localité 6] HABITAT-OPH à titre provisionnel la somme de 4996, 38 euros (décompte arrêté au 6 novembre 2023, incluant la mensualité du mois d'octobre) au titre des arriérés de loyers et charges, avec les intérêts au taux légal à compter du 15 février 2023 sur la somme de 4754, 60 euros et à compter du 12 juillet 2023 pour le surplus ;

AUTORISONS Madame [I] [Y] née [W] et Monsieur [I] [H] à s’acquitter de cette somme, outre le loyer et les charges courants, en 35 mensualités de 100 euros chacune et une 36ème mensualité qui soldera la dette en principal et intérêts ;

PRECISONS que chaque mensualité devra être versée au terme prévu contractuellement pour le paiement du loyer et pour la première fois le mois suivant la signification de la présente décision 

SUSPENDONS les effets de la clause résolutoire pendant l’exécution des délais accordés ;

DISONS que si les délais accordés sont entièrement respectés, la clause résolutoire sera réputée n’avoir jamais été acquise ;

DISONS qu’en revanche, toute mensualité, qu'elle soit due au titre du loyer et des charges courants ou de l’arriéré, restée impayée sept jours après l'envoi d'une mise en demeure par lettre recommandée avec avis de réception justifiera :

* que la clause résolutoire retrouve son plein effet ;
* que le solde de la dette devienne immédiatement exigible ;
* qu'à défaut pour Madame [I] [Y] née [W] et Monsieur [I] [H] d’avoir volontairement libéré les lieux dans les deux mois de la délivrance d’un commandement de quitter les lieux, [Localité 6] HABITAT-OPH puisse faire procéder à son expulsion ainsi qu’à celle de tous les occupants de son chef, conformément à l'article L.412-1 du code des procédures civiles d'exécution, avec le concours d’un serrurier et de la force publique si besoin est, étant rappelé que le sort du mobilier garnissant le logement est prévu par les articles L.433-1 et suivants du code des procédures civiles d'exécution,
* que Madame [I] [Y] née [W] et Monsieur [I] [H] soient solidairement condamnés à verser à [Localité 6] HABITAT-OPH une indemnité mensuelle d’occupation provisionnelle égale au montant du loyer et des charges qui auraient été dus en l’absence de résiliation du bail, jusqu’à la date de la libération effective et définitive des lieux caractérisée par la remise des clés à [Localité 6] HABITAT-OPH ou à son mandataire ;

DISONS n'y avoir lieu à paiement d'une indemnité au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNONS in solidum Madame [I] [Y] née [W] et Monsieur [I] [H] aux dépens, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer ;






RAPPELONS que la présente ordonnance est de plein droit exécutoire à titre provisoire ;

 Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition les jour, mois et an susdits par le Président et le Greffier susnommés. 

Le greffier,Le président.