Tribunal Judiciaire · PCP JTJ proxi fond — 31 janvier 2024

TRIBUNAL 
 JUDICIAIRE
 DE PARIS [1]

[1] Copie conforme délivrée
le :
à :
Monsieur [M] [S] [Z]
Madame [O] [J] [Y] épouse [Z]

Copie exécutoire délivrée 
le :
à :Me Marie-Cécile CHARDON BOUQUEREL

Pôle civil de proximité
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PCP JTJ proxi fond
 
N° RG 22/06608 - N° Portalis 352J-W-B7G-CYDQR

N° MINUTE : 







JUGEMENT 
rendu le mercredi 31 janvier 2024


DEMANDERESSE
Le Syndicat des Copropriétaires du [Adresse 3] [Localité 6]
représenté par son syndic le cabinet BELLEROCHE, sis [Adresse 1] [Localité 4] 
représentée par Me Marie-cécile CHARDON BOUQUEREL, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : #D0442


DÉFENDEURS
Monsieur [M] [S] [Z]
demeurant actuellement [Adresse 7] - [Localité 5]
non comparant, ni représenté

Madame [O] [J] [Y] épouse [Z]
demeurant actuellement [Adresse 7] - [Localité 5]
non comparante, ni représentée


COMPOSITION DU TRIBUNAL
Eloïse CLARAC, Présidente,
assistée de Coraline LEMARQUIS, Greffière,

DATE DES DÉBATS 
Audience publique du 16 novembre 2023

JUGEMENT
réputé contradictoire, en premier ressort, prononcé par mise à disposition le 31 janvier 2024 par Eloïse CLARAC, Présidente, assistée de Coraline LEMARQUIS, Greffière

Décision du 31 janvier 2024
PCP JTJ proxi fond - N° RG 22/06608 - N° Portalis 352J-W-B7G-CYDQR




EXPOSE DU LITIGE

Monsieur [M] [Z] et Madame [O] [Y] étaient propriétaires du lot n°5 d'un immeuble situé [Adresse 2] à [Localité 6], soumis au régime de la copropriété.

Par acte de commissaire de justice en date du 27 septembre 2022, le syndicat des copropriétaires du [Adresse 3] à [Localité 6], représenté par son syndic, le cabinet BELLEROCHE, a fait assigner Monsieur [M] [Z] et Madame [O] [Y] devant le tribunal judiciaire de Paris pour obtenir, sous le bénéfice de l'exécution provisoire, leur condamnation à lui verser les sommes suivantes :
-7 346,37 euros au titre des charges de copropriété arrêtées au 5 septembre 2022 avec intérêts au taux légal à compter de la mise en demeure du 19 novembre 2021,
- 1 500 euros à titre de dommages et intérêts,
-1 500 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile, outre les dépens.

Appelé à l'audience du 31 janvier 2023, l'affaire a fait l'objet de deux renvois, les parties tentant de mettre en place un protocole d'accord.

Par acte de commissaire de justice en date du 3 novembre 2023, le syndicat des copropriétaires a fait signifier des conclusions par lesquelles il entend se désister des demandes formulées à l'encontre de Madame [O] [Y] suite au divorce des défendeurs et à l'attribution du bien à Monsieur [M] [Z]. Par ailleurs, le syndicat des copropriétaires actualise le montant de ses demandes et sollicite ainsi, la condamnation Monsieur [M] [Z] à lui payer la somme de 5 384,55 euros, arrêtée au 24 octobre 2023, la somme de 1 500 euros à titre de dommages et intérêts et la somme de 3 000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile.

A l'audience du 16 novembre 2023, le syndicat des copropriétaires de l'immeuble, représenté par son avocat, a maintenu l'ensemble de ses demandes.

Au soutien de ses prétentions, le syndicat des copropriétaires de l'immeuble explique que malgré des relances, et la signature d'un protocole d'accord prévoyant un échéancier sur 10 mois, non respecté, des charges échues restent impayées, ce qui lui cause des difficultés de gestion et de trésorerie. Il précise que Monsieur [M] [Z] a reconnu par transaction valant reconnaissance de dette être redevable de la somme de 7 846 euros au titre des charges arrêtées au 13 octobre 2022 et qu'il doit encore 2 588,40 euros sur cette somme ainsi que 2 796,15 euros au titre des charges échues postérieurement à la transaction.

Monsieur [M] [Z] et Madame [O] [Y], régulièrement assignés à étude, n'ont pas comparu.

À l’issue des débats, la décision a été mise en délibéré jusqu’à ce jour, où elle a été mise à disposition des parties au greffe.



MOTIFS DE LA DECISION

Selon l'article 472 du code de procédure civile, lorsque le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond, le juge ne fait droit à la demande que s'il l'estime régulière, recevable et bien fondée.

Aux termes de l’article 12 du code de procédure civil, le juge tranche le litige conformément aux règles de droit qui lui sont applicables. Il doit donner ou restituer leur exacte qualification aux faits et actes litigieux sans s'arrêter à la dénomination que les parties en auraient proposée.

Sur la demande en paiement en exécution de la transaction

Selon l'article 1103 du code civil, les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits.

Au terme de l'article 1217 du code civil, la partie envers laquelle l'engagement n'a pas été exécuté, ou l'a été imparfaitement, peut, notamment, poursuivre l'exécution forcée en nature de l'obligation ou encore demander réparation des conséquences de l'inexécution. Les sanctions qui ne sont pas incompatibles peuvent être cumulées ; des dommages et intérêts peuvent toujours s'y ajouter.

Selon l'article 1376 du code civil, l'acte sous signature privée par lequel une seule partie s'engage envers une autre à lui payer une somme d'argent ou à lui livrer un bien fongible ne fait preuve que s'il comporte la signature de celui qui souscrit cet engagement ainsi que la mention, écrite par lui-même, de la somme ou de la quantité en toutes lettres et en chiffres. En cas de différence, l'acte sous signature privée vaut preuve pour la somme écrite en toutes lettres.

L'article 2044 du code civil prévoit que la transaction est un contrat par lequel les parties terminent une contestation née, ou préviennent une contestation à naître. Ce contrat doit être rédigé par écrit.

En l'espèce, Monsieur [M] [Z] et le syndicat des copropriétaires ont signé respectivement le 7 et le 28 novembre 2022 un contrat faisant expressément référence aux dispositions des articles 2044 du code civil, par lequel Monsieur [M] [Z] reconnaît devoir la somme de 7 846 euros au 13 octobre 2022 tandis que le syndicat des copropriétaires accepte de consentir des délais de paiement selon échéancier de 10 versements mensuel de 784,60 euros à compter du 15 novembre 2022.

Il est mentionné au contrat qu'en cas de non respect de l'échéancier, la somme deviendra immédiatement exigible.

Il en résulte que cet acte, comportant la signature des deux parties, est bien une transaction au sens des articles 2044 et suivants du code civil en ce qu'on est en présence, d'une part, d'une contestation née ou à naître et d'autre part d'une intention des parties d'y mettre fin. Les concessions réciproques précitées de cet accord ne contreviennent en outre à aucune règle d'ordre public en ce que les parties à un litige sont libres de transiger.

Le syndicat des copropriétaires est donc bien fondé à poursuivre l'exécution forcée de la transaction en sollicitant la condamnation en paiement de Monsieur [M] [Z] à la somme de 2 588,40 euros.

Le syndicat des copropriétaires produit un décompte dans ces conclusions d'actualisation arrêté au 18 octobre 2023, il convient de constater à la lecture du relevé de compte au 24 octobre 2023 (pièce 2) qu'un paiement supplémentaire a été porté au crédit le 23 octobre 2023 et doit donc venir en déduction de la somme de 2 588,40 euros conformément à l'article 1342-10 du code civil qui définit les règles d'imputation des paiements.

Monsieur [M] [Z] non comparant, n'apporte, par définition aucun élément de nature à contester le principe ni le montant de cette dette, il sera donc condamné à payer la somme de 2 088,40 euros au titre de la transaction.

Sur la demande en paiement au titre des charges de copropriété

En application de l’article 10 de la loi du 10 juillet 1965, les copropriétaires sont tenus de participer au paiement des charges entraînées par les services collectifs et les éléments d'équipement commun en fonction de l'utilité que ces services et éléments présentent à l'égard de chaque lot et aux charges relatives à la conservation, à l'entretien et à l'administration des parties communes, générales et spéciales, et de verser au fonds de travaux mentionné à l'article 14-2 la cotisation prévue au même article, proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots, telles que ces valeurs résultent des dispositions de l'article 5.

L'obligation à la dette existe, dès lors que l'assemblée générale des copropriétaires a approuvé les comptes présentés par le syndic et qu'aucun recours n'a été formé dans le délai légal, mentionné à l'article 42 de la loi du 10 juillet 1965.

En vertu de l'article 35 du décret du 17 mars 1967, les appels provisionnels auxquels procède le syndic, dans les limites et sous les conditions prévues par ce texte, constituent une créance certaine, liquide et exigible.

Enfin, les travaux non inclus dans les charges de copropriété sus-définies et prévus à l'article 44 du décret n°67-223 du 17 mars 1967, ne sont pas compris dans le budget prévisionnel. Ils doivent faire l'objet d'un vote à l'assemblée générale quant à leur principe, leur montant et à leurs modalités de paiement et d'exigibilité.

Il incombe au syndicat qui poursuit le recouvrement de charges de rapporter la preuve de sa créance. A ce titre, il lui appartient de produire le procès-verbal de l'assemblée générale approuvant les comptes de l'exercice correspondant et rendant la créance certaine, liquide et exigible, un décompte de répartition de charges ainsi qu'un décompte individuel permettant de vérifier l'adéquation entre les montants à répartir par types de charges et les sommes demandées au copropriétaire. Le grand livre du syndic ne constitue pas la preuve de l'exigibilité de la créance du syndicat.


En l’espèce le syndicat des copropriétaires verse notamment aux débats :
- le justificatif de la qualité de copropriétaire de Monsieur [M] [Z] tel que cela résulte du relevé de propriété pour le lot n°5,
- le relevé individuel de compte portant sur la période du 17 novembre 2022 au 23 octobre 2023 et arrêté à cette date à 4 884,55 euros (en ce inclus 31,40 euros de frais), étant précisé que la demande formulée au titre des charges concerne la période postérieure à la transaction soit du 14 octobre 2022 au 23 octobre 2023, pour cette période, il résulte du décompte une dette de 2 796,15 euros comprenant 31,40 euros de frais,
- les appels de fonds couvrant la période du 1er janvier 2021 au 26 avril 2023,
- les comptes de charges pour l'année 2021,
- les procès-verbaux d'assemblée générale de copropriété en date du 6 décembre 2022, ayant notamment :
-approuvé les comptes pour l’exercice 2021,
- approuvé le budget prévisionnel pour l’exercice 2023.

S’agissant de la somme de 155,76 euros réclamée au titre d'une recherche de fuite, il convient de constater qu'il ne s'agit pas là de charges de copropriété proprement dit mais de travaux effectués par le syndicat de copropriétaires pour le compte personnel de copropriétaires et pouvant donner lieu à remboursement sous le régime de la gestion d'affaires. Toutefois encore faut-il que ces dépenses de réparation concernent le copropriétaire auquel elles sont imputées et qu'il en soit justifiées.

En l'espèce, une facture correspondant à une recherche de fuite chez Me [V] au 1er étage du bâtiment 6 pour un montant de 519,20 euros est produite. Ces éléments ne permettent pas d'imputer cette facture à Monsieur [M] [Z], cette somme sera écartée.

Au vu des pièces produites, Monsieur [M] [Z] est redevable, au titre des charges de copropriété et de travaux, de la somme de 2 608,99 euros, pour la période allant du 14 octobre 2022 au 23 octobre 2023, incluant l'appel provisionnel du 4e trimestre 2023 et les paiements du 18/10/23 et du 23/10/23.

Il est réclamé des intérêts au taux légal à compter de la mise en demeure du 31 décembre 2021, produite en pièce 11, cependant, cette mise en demeure est antérieure à la transaction, la demande en paiement au titre des charges concerne des charges échues postérieurement à cette date. Les intérêts au taux légal courront donc à compter de la signification de la présente décision.

Sur les frais de recouvrement

Aux termes de l'article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965, par dérogation aux dispositions du deuxième alinéa de l'article10, sont imputables au seul copropriétaire concerné les frais nécessaires exposés par le syndicat, notamment les frais de mise en demeure, de relance et de prise d'hypothèque à compter de la mise en demeure, pour le recouvrement d'une créance justifiée à l'encontre d'un copropriétaire ainsi que les droits et émoluments des actes des huissiers de justice et le droit de recouvrement ou d'encaissement à la charge du débiteur et les honoraires ou frais perçus par le syndic au titre des prestations effectuées au profit de ce copropriétaire.

Si le syndicat de copropriétaires peut prétendre imputer au seul copropriétaire défaillant la charge des frais qu'il a exposé pour le recouvrement de sa créance, encore faut-il qu'il justifie de leur montant et de leur caractère postérieur à une mise en demeure et que ces frais ne soient pas déjà compris dans les dépens.

Les frais de mise en demeure des 17 novembre 2022, 3 février 2023 et 24 juillet 2023 sont justifiées avec la production du bordereau d’accusé réception, de sorte que la somme de 8,50 euros sera retenue par envoi compte tenu du coût de la lettre recommandée avec accusé de réception.

En conséquence la somme globale de 25,50 euros sera accordée au titre des frais nécessaires. Avec intérêts au taux légal à compter de la signification de la présente décision, en ce que cette somme est née postérieurement à la mise en demeure du 19 novembre 2021.

Sur les dommages et intérêts

Conformément à l'article 1231-6, alinéa 3 du code civil, le créancier auquel son débiteur en retard a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant de ce retard, peut obtenir des dommages et intérêts distincts de l'intérêt moratoire.

Les manquements répétés des copropriétaires à leur obligation essentielle à l'égard du syndicat des copropriétaires de régler les charges de copropriété sans justifier de raisons valables pouvant expliquer leur carence existante depuis plusieurs années malgré les différentes mises en demeure, outre qu'ils révèlent leur mauvaise foi, sont constitutifs d'une faute qui cause à la collectivité des copropriétaires, privée depuis de longues années d'une somme importante, nécessaire à la gestion et à l'entretien de l'immeuble, un préjudice financier direct et certain.

En l'espèce, il ressort des pièces versées que Monsieur [M] [Z] ne paye plus régulièrement ses charges depuis le début de l'année 2020. Son comportement a causé à la copropriété un préjudice certain et distinct de celui qui est réparé par les intérêts moratoires, les copropriétaires étant contraints de procéder à des avances de trésorerie et d'initier une procédure judiciaire. Il convient donc de le condamner au paiement de la somme de 100 euros à titre de dommages et intérêts.


Sur les demandes accessoires


Monsieur [M] [Z], partie perdante, sera condamné aux dépens, en application de l'article 696 du code de procédure civile.

Condamné aux dépens, Monsieur [M] [Z] devra verser au syndicat des copropriétaires du [Adresse 3] à [Localité 6] une somme qu’il est équitable de fixer à 800 euros, sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

La présente décision est exécutoire à titre provisoire, conformément à l'article 514 du code de procédure civile.


PAR CES MOTIFS,

Le tribunal judiciaire, statuant après débats publics, par jugement mis à disposition au greffe, réputé contradictoire et en premier ressort,

CONDAMNE Monsieur [M] [Z] à payer au syndicat des copropriétaires du [Adresse 3] à [Localité 6], pris en la personne de son syndic le cabinet BELLEROCHE, les sommes suivantes :
- 2 088,40 euros au titre de la transaction des 7 et le 28 novembre 2022,
- 2 608,99 euros au titre des charges de copropriété et de travaux impayés pour la période allant du 14 octobre 2022 au 23 octobre 2023, incluant l'appel provisionnel du 4e trimestre 2023 et les paiements du 18/10/23 et du 23/10/23, avec intérêt au taux légal à compter de la signification de la présente décision,
- 25,50 euros au titre des frais de recouvrement, avec intérêts au taux légal à compter de la signification de la présente décision,
- 100 euros au titre des dommages-intérêts,

RAPPELLE que les paiements intervenus postérieurement à l'assignation viennent s'imputer sur les sommes dues conformément à l'article 1342-10 du code civil et viennent ainsi en déduction des condamnations ci-dessus prononcées,

CONDAMNE Monsieur [M] [Z] à payer au syndicat des copropriétaires du [Adresse 3] à [Localité 6] pris en la personne de son syndic le cabinet BELLEROCHE, la somme de 800 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile,

DÉBOUTE le syndicat des copropriétaires du [Adresse 3] à [Localité 6] du surplus de ses demandes,

CONDAMNE Monsieur [M] [Z] aux dépens,

RAPPELLE que le présent jugement est exécutoire de plein droit à titre provisoire.

Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition les jour, mois et an susdits, et signé par la présidente et la greffière susnommées.


La greffièreLa présidente


Décision du 31 janvier 2024
PCP JTJ proxi fond - N° RG 22/06608 - N° Portalis 352J-W-B7G-CYDQR