Tribunal Judiciaire · PCP JCP référé — 18 janvier 2024

TRIBUNAL 
 JUDICIAIRE
 DE PARIS [1]

[1] Copies conformes délivrées
le : 18/01/2024
à : - Me H. BENSIMON
 - M. R. [E]
 - Mme N. [Z] ép. [E]

Copie exécutoire délivrée 
le : 18/01/2024
à : - Me H. BENSIMON

La Greffière,

Pôle civil de proximité
■

PCP JCP référé
 
N° RG 23/08845 - N° Portalis 352J-W-B7H-C3JLB

N° de MINUTE : 
1/2024






ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ
rendue le 18 janvier 2024


DEMANDEUR
Monsieur [H] [G], demeurant [Adresse 2]
représenté par Me Harry BENSIMON, Avocat au Barreau de PARIS, vestiaire : #B0740


DÉFENDEURS
Monsieur [D] [E], demeurant [Adresse 1]
comparant en personne
Madame [X] [Z] épouse [E], demeurant [Adresse 1]
non comparante, ni représentée


COMPOSITION DU TRIBUNAL
Monsieur Frédéric GICQUEL, Juge, Juge des contentieux de la protection
assisté de Madame Nathalie BERTRAND, Greffière


DATE DES DÉBATS 
Audience publique du 6 décembre 2023


ORDONNANCE
réputée contradictoire et en premier ressort prononcée par mise à disposition au greffe le 18 janvier 2024 par Monsieur Frédéric GICQUEL, Juge, assisté de Madame Nathalie BERTRAND, Greffière.
Décision du 18 janvier 2024
PCP JCP référé - N° RG 23/08845 - N° Portalis 352J-W-B7H-C3JLB




EXPOSÉ DU LITIGE

Par acte sous seing privé à effet au 8 avril 2017, Monsieur [H] [G] a donné à bail à Monsieur [D] [E] et à Madame [X] [Z] épouse [E] un appartement à usage d'habitation situé [Adresse 1] à [Localité 3] moyennant un loyer mensuel de 1.200 euros charges comprises.

Par exploit de commissaire de justice du 5 octobre 2022, Monsieur [H] [G] a fait signifier à Monsieur [D] [E] et à Madame [X] [Z] épouse [E] un congé pour vente au prix de 422.000 euros et à effet au 7 avril 2023.

Par actes de commissaire de justice du 14 juin 2023, Monsieur [H] [G] a assigné Monsieur [D] [E] et Madame [X] [Z] épouse [E] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de PARIS, statuant en référé, aux fins de voir :
- constater la validité du congé pour vente délivré le 5 octobre 2022,
- ordonner l'expulsion sans délai de Monsieur [D] [E] et de Madame [X] [Z] épouse [E] avec l'assistance de la force publique et d'un serrurier, sous astreinte de 200 euros par jour de retard à compter du prononcé de la décision à intervenir,
- ordonner l'enlèvement des meubles se trouvant dans les lieux aux frais, risques et périls des défendeurs,
- condamner solidairement Monsieur [D] [E] et Madame [X] [Z] épouse [E] à payer une indemnité d'occupation à compter du 7 avril 2023 d'un montant égal au loyer, augmenté des charges locatives, indexé selon les dispositions du contrat,
- condamner solidairement Monsieur [D] [E] et Madame [X] [Z] épouse [E] à payer la somme de 2.400 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile et aux dépens ainsi qu’à prendre en charge l'intégralité des frais éventuels d'expulsion.

À l'audience du 16 octobre 2023, à laquelle l'affaire a été retenue, Monsieur [H] [G], représenté par son conseil, a maintenu ses demandes et a donné son accord pour qu'un délai jusqu'au 15 avril 2024 soit accordé aux locataires pour quitter les lieux avec, en cas de non-respect, le prononcé d’une astreinte.

Monsieur [D] [E], comparant en personne, n'a pas contesté la validité du congé et a sollicité un délai jusqu'au 15 avril 2024 pour restituer le logement. Il a, par ailleurs, demandé la réduction de la somme sollicitée au titre des frais de procédure.

Assignée à étude, Madame [X] [Z] épouse [E] n'a pas comparu et ne s'est pas fait représenter. En application de l'article 474 du code de procédure civile, la décision étant susceptible d'appel, il sera statué par ordonnance réputée contradictoire.

La décision a été mise en délibéré par mise à disposition au greffe au 18 janvier 2024. 




MOTIFS 

Aux termes de l'article 472 du code de procédure civile, si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond. Le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l'estime régulière, recevable et bien fondée.

Sur la demande d'expulsion

En application de l'article 835 alinéa 1er du code de procédure civile, le juge des contentieux de la protection, dans les limites de sa compétence, peut toujours, même en présence d'une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s'imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite. 

Le trouble manifestement illicite est la perturbation résultant d'un fait matériel ou juridique qui, directement ou indirectement, constitue une violation évidente de la règle de droit.

En vertu de l'article 544 du code civil, la propriété est le droit de jouir et disposer des choses de la manière la plus absolue, pourvu qu'on n'en fasse pas un usage prohibé par les lois ou par les règlements. L'occupation, sans droit ni titre, du bien d'autrui constitue un trouble manifestement illicite auquel il appartient au juge des référés de mettre fin.

Le trouble résultant de la poursuite de l'occupation du bien loué, après la date d'effet d'un congé, n'est manifestement illicite que si la perte du titre est évidente et que la validité du congé ne peut pas être sérieusement contestée.

Il résulte de l'article 15 de la loi du 6 juillet 1989 auquel est soumis le bail d'habitation liant les parties, que le propriétaire d'un logement peut donner congé aux locataires qui l'occupent s'il est justifié par sa décision de vendre le bien.

Le congé doit être notifié au locataire par lettre recommandée avec demande d'avis de réception, signifié par acte de commissaire de justice ou remis en main propre contre récépissé ou émargement, en respectant un délai de préavis de six mois avant la fin du bail, indiquer le prix et les conditions de la vente projetée et reproduire les cinq premiers alinéas de l'article 15 II de la loi du 6 juillet 1989 précitée. 

Le congé vaut offre de vente au profit au locataire pendant les deux premiers mois du délai de préavis. À l'expiration du délai de préavis, le locataire qui n'a pas accepté l'offre de vente est déchu de plein droit de tout titre d'occupation sur le local.

En l'espèce, Monsieur [H] [G] a délivré un congé pour vente à Monsieur [D] [E] et à Madame [X] [Z] épouse [E] par acte de commissaire de justice du 5 octobre 2022, soit plus de six mois avant le 8 avril 2023, date de la fin du bail. 





Le congé précise le prix de vente, à savoir 420.000 euros net vendeur, et les conditions de la vente projetée et reproduit les cinq premiers alinéas de l'article 15 II de la loi du 6 juillet 1989 précitée. 

Dès lors, le congé délivré dans les formes et délais légaux requis, qui n'a d'ailleurs fait l'objet d'aucune contestation par les défendeurs, est bien régulier.

Monsieur [D] [E] et Madame [X] [Z] épouse [E] n'ont pas usé de leur droit de préemption dans le délai légal.

Il y a donc lieu de constater la résiliation du bail d'habitation à la date du 7 avril 2023 à minuit.

Monsieur [D] [E] et Madame [X] [Z] épouse [E], qui se sont maintenus dans les lieux, se trouvent ainsi occupants sans droit ni titre du local litigieux depuis le 8 avril 2023 et il convient d'ordonner leur expulsion, ainsi que l'expulsion de tous occupants de leur chef, dans les conditions prévues par l'article L.412-1 du code des procédures civiles d'exécution et selon les modalités fixées au dispositif de la présent ordonnance.

S'agissant des meubles, il y a seulement lieu de prévoir qu'en cas d'expulsion, les meubles trouvés dans les lieux seront traités conformément aux dispositions des articles L 433-1 et L 433-2 du code des procédures civiles d'exécution, qui permettent d'en régler le sort et il n'y a pas lieu de prévoir d'autres dispositions, lesquelles ne sont pas à ce jour nécessaires et ne sont justifiées par aucun litige actuel.

Sur la provision au titre de l'indemnité d'occupation

Aux termes de l'article 835 alinéa 2 du code de procédure civile, dans les cas où l'existence de l'obligation n'est pas sérieusement contestable, le juge des contentieux de la protection, dans les limites de sa compétence, peut accorder une provision au créancier. 

Le maintien dans les lieux postérieurement à la date d'expiration du bail constitue une faute civile ouvrant droit à réparation, en ce qu'elle cause un préjudice certain pour le propriétaire privé de la jouissance de son bien. Il revient au juge de fixer le montant de cette réparation sous la forme d'une indemnité d'occupation, dont le montant dépend de son appréciation souveraine.

En l'espèce, Monsieur [D] [E] et Madame [X] [Z] épouse [E] seront solidairement condamnés au paiement d'une indemnité mensuelle d'occupation provisionnelle pour la période courant du 8 avril 2023 à la date de la libération effective et définitive des lieux, égale au montant du loyer et des charges qui auraient été dus si le bail s'était poursuivi.

Sur la demande de délais pour quitter les lieux

Aux termes des dispositions combinées des articles L.613-1 du code de 




la construction et de l'habitation, L.412-3, L.412-4, L.412-6 à L.412-8 du code des procédures civiles d'exécution, le juge peut accorder des délais aux occupants de locaux d'habitation dont l'expulsion a été ordonnée judiciairement chaque fois que le relogement des intéressés ne peut avoir lieu dans des conditions normales. La durée de ces délais ne peut être inférieure à un mois ni supérieure à un an.

En l'espèce, Monsieur [H] [G] a donné son accord pour que les locataires bénéficient d'un délai supplémentaire jusqu'au 15 avril 2024 pour libérer le logement. 

Il convient de donner acte aux parties de leur accord sur ce point.

Sur le prononcé d'une astreinte en l'absence de libération des lieux

Aux termes des dispositions combinées des articles L.131-1 et suivants et L. 421-1 du code des procédures civiles d'exécution, tout juge peut, même d'office, ordonner une astreinte pour assurer l'exécution de sa décision. Les astreintes fixées pour obliger l'occupant d'un local à quitter les lieux ont toujours un caractère provisoire et sont révisées et liquidées par le juge une fois la décision d'expulsion exécutée.

En l'espèce, Monsieur [D] [E] ne s'est pas opposé à ce qu'une astreinte de 200 euros par jour de retard soit prononcée, en l'absence de restitution des clés, dans le délai convenu. 

Il y a lieu, en conséquence, d'assortir l'obligation de quitter les lieux au 15 avril 2024 d'une astreinte, laquelle sera prononcée à titre provisoire, selon les modalités énoncées au dispositif.

Sur les demandes accessoires

Monsieur [D] [E] et Madame [X] [Z] épouse [E], parties perdantes, seront condamnés in solidum aux dépens, qui comprendront notamment le coût de l'assignation et de la signification de la présente décision, mais pas du congé qui résulte de la seule volonté du bailleur.

Il ne saurait, par ailleurs, être prononcé de condamnation au titre des frais d'exécution non encore connus à intervenir, lesquels sont, par ailleurs, de droit à la charge du débiteur dans les limites prévues à l'article L.111-8 du code des procédures civiles d'exécution.

Il serait inéquitable de laisser à la charge de Monsieur [H] [G] les frais exposés dans la présente instance et non compris dans les dépens. La somme de 1.000 euros lui sera donc allouée au titre de l'article 700 du code de procédure civile.

L'exécution provisoire est de droit et sera rappelée.

PAR CES MOTIFS

Nous, juge des contentieux de la protection statuant en référé, 





après débats en audience publique, par ordonnance réputée contradictoire, mise à disposition au greffe et en premier ressort,

Au principal, RENVOYONS les parties à se pourvoir ainsi qu'elles aviseront mais, dès à présent, vu l'urgence et l'absence de contestation sérieuse,

ACCORDONS à Monsieur [D] [E] et à Madame [X] [Z] épouse [E] un délai jusqu'au 15 avril 2024 pour quitter les lieux,

DISONS qu'à défaut pour Monsieur [D] [E] et Madame [X] [Z] épouse [E] d'avoir volontairement libéré les lieux dans ce délai, Monsieur [H] [G], pourra deux mois après la signification d'un commandement de quitter les lieux faire procéder à leur expulsion, ainsi qu'à celle de tous occupants de leur chef, y compris le cas échéant avec le concours de la force publique et d'un serrurier,

DISONS qu'à défaut pour Monsieur [D] [E] et Madame [X] [Z] épouse [E] d'avoir volontairement libéré les lieux dans ce délai, ils seront solidairement redevables d'une astreinte de 200 euros par jour pour une période maximale de trois mois, à l'issue de laquelle pourra être ordonnée au besoin une astreinte définitive,

DISONS n'y avoir lieu à ordonner l'enlèvement, le transport et la séquestration des meubles éventuellement laissés sur place et RAPPELONS que le sort du mobilier garnissant le logement est prévu par les articles L.433-1 et suivants du code des procédures civiles d'exécution,

CONDAMNONS, solidairement, Monsieur [D] [E] et Madame [X] [Z] épouse [E] à verser à Monsieur [H] [G] une indemnité provisionnelle mensuelle d'occupation d'un montant équivalent à celui du loyer et des charges, tel qu'il aurait été dû si le contrat s'était poursuivi, à compter du 8 avril 2023 et jusqu'à la date de la libération effective et définitive des lieux, caractérisée par la restitution des clés,

CONDAMNONS, in solidum, Monsieur [D] [E] et Madame [X] [Z] épouse [E] à verser à Monsieur [H] [G] la somme de 1.000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile,

CONDAMNONS, in solidum Monsieur [D] [E] et Madame [X] [Z] épouse [E] aux dépens comme visé dans la motivation,

REJETONS le surplus des demandes,








RAPPELONS que la présente ordonnance est de plein droit exécutoire à titre provisoire.

Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition au greffe les jour, mois et an susdits par le Juge des contentieux de la protection et la Greffière susnommés.

La Greffière, Le Juge des contentieux de la protection,


Décision du 18 janvier 2024
PCP JCP référé - N° RG 23/08845 - N° Portalis 352J-W-B7H-C3JLB