Tribunal Judiciaire · PCP JCP référé — 22 janvier 2024

TRIBUNAL 
 JUDICIAIRE
 DE PARIS [1]

[1] Copies conformes délivrées
le : 22/01/2024
à : - Me S. INGOLD
 - Me A. BOISSET

Copie exécutoire délivrée 
le : 22/01/2024
à : - Me A. BOISSET

La Greffière,

Pôle civil de proximité
■

PCP JCP référé
 
N° RG 23/07779 - N° Portalis 352J-W-B7H-C26I2

N° de MINUTE : 
1/2024






ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ
rendue le 22 janvier 2024


DEMANDERESSE
La Société à Responsabilité Limitée CYRAMBARMINE, dont le siège social est sis [Adresse 2]
représentée par Me Stéphane INGOLD, Avocat au Barreau de PARIS, vestiaire : #D0266


DÉFENDEURS
Madame [R] [H] épouse [T], demeurant [Adresse 1]
représentée par Me Alexandra BOISSET, Avocate au Barreau de PARIS, vestiaire : #D0368
(bénéficie de l’aide juridictionnelle totale n° C-75056-2023-506578 par décision du 19 octobre 2023)
Monsieur [X] [T], demeurant [Adresse 1]
représenté par Me Alexandra BOISSET, Avocate au Barreau de PARIS, vestiaire : #D0368


COMPOSITION DU TRIBUNAL
Madame Marie-Laure KESSLER, Vice-Présidente, Juge des contentieux de la protection
assistée de Madame Nathalie BERTRAND, Greffière


DATE DES DÉBATS 
Audience publique du 13 novembre 2023


Décision du 22 janvier 2024
PCP JCP référé - N° RG 23/07779 - N° Portalis 352J-W-B7H-C26I2







ORDONNANCE
contradictoire et en premier ressort prononcée par mise à disposition au greffe le 22 janvier 2024 par Madame Marie-Laure KESSLER, Vice-Présidente, assistée de Madame Nathalie BERTRAND, Greffière.


EXPOSÉ DU LITIGE

Par contrat sous seing privé du 1er août 1997, M. et Mme [E] ont donné à bail à M. [X] [T] et Mme [R] [T] un appartement à usage d'habitation situé au 2ème étage, porte droite d’un immeuble sis [Adresse 1] à [Localité 3].

Suivant acte authentique du 29 juin 2017, la SARL CYRAMBARMINE a fait l’acquisition du logement occupé par les époux [T].

Par exploit de commissaire de justice du 31 janvier 2018, la SARL CYRAMBARMINE a fait signifier à M. [X] [T] et Mme [R] [T] un congé pour reprise au profit de l’un de ses associés, M. [V] [C], à effet au 29 juin 2019.

Par courrier recommandé avec accusé de réception du 9 août 2023, reçu le 11 août 2023, le conseil de la SARL CYRAMBARMINE a mis en demeure les époux [T] de libérer les lieux avant le 15 septembre 2023.

Par acte de commissaire de justice en date du 3 octobre 2023, la SARL CYRAMBARMINE a assigné M. [X] [T] et Mme [R] [H] épouse [T] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Paris, statuant en référé, aux fins de validation du congé, d'expulsion des preneurs devenus occupants sans droit ni titre avec le concours de la force publique s'il y a lieu, de suppression du délai de deux mois prévu par l’article L.412-1 du code des procédures civiles d’exécution et de condamnation en paiement d'une indemnité d'occupation provisionnelle égale à la somme de 33.198 euros à compter du 29 juin 2019, jusqu'à la libération des lieux, et de 3.000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens en ce compris le coût du congé pour vendre.

Au soutien de sa demande, la SARL CYRAMBARMINE se fonde sur l'article 15-I de la loi du 6 juillet 1989, fait valoir que le congé délivré est régulier en la forme et que le maintien dans les lieux des époux [T] constitue un trouble manifestement illicite.

À l'audience du 13 novembre 2023, la SARL CYRAMBARMINE, représentée par son conseil, a sollicité le bénéfice de son acte introductif d'instance. En réponse aux conclusions des défendeurs, elle fait valoir que son action n’est pas prescrite, car le point de départ de la prescription est celui de la connaissance par la SARL CYRAMBARMINE du refus des locataires de quitter les lieux, soit à 




l’issue du délai de 15 jours suivant la lettre de mise en demeure du 9 août 2023. Elle ajoute que si la prescription devait être calculée à partir d’une autre date, il faudrait tenir compte de la période du Covid qui a suspendu le délai de prescription. Sur le fond, la SARL CYRAMBARMINE indique qu’elle n’a jamais renoncé aux effets du congé, que le motif du congé, la reprise au profit d’un associé, est valable, la SARL CYRAMBARMINE étant bien une société familiale.

M. [X] [T] et Mme [R] [H] épouse [T] étaient représentés à l'audience par leur conseil qui a déposé des conclusions, soutenues oralement, au titre desquelles il sollicite du juge des contentieux de la protection de juger les demandes irrecevables en raison de leur caractère prescrit, qu'il se déclare incompétent pour statuer sur les demandes de la SARL CYRAMBARMINE en raison de l’absence d’urgence et de l’absence d'un trouble manifestement illicite en raison de la nullité du congé. Ils sollicitent, en outre, la condamnation de la bailleresse à verser la somme de 1.500 euros à leur conseil en application de l'article 37 alinéa 2 de la loi du 10 juillet 1991, ainsi qu'aux entiers dépens.

Au soutien de ses prétentions, les époux [T] font valoir que le congé ayant été délivré le 31 juillet 2018 pour le 29 juin 2019, le point de départ du délai de prescription de trois ans doit être fixé au 29 juin 2019 et que l’action initiée le 3 octobre 2023 est donc prescrite. Ils exposent que la bailleresse ne justifie pas de l’urgence requise pour fonder la compétence du juge des référés. Ils ajoutent que le motif de la reprise mentionné dans le congé est contestable dès lors que la demanderesse n’est pas une SCI familiale, mais une SARL familiale, et que le texte de l’article 15 de la loi du 6 juillet 1989 ne prévoit pas la reprise au profit d’un associé lorsque le bailleur est une SARL. 

À l'issue des débats, la décision a été mise en délibéré par mise à disposition au greffe au 18 décembre 2023.

Par courrier reçu le 21 novembre 2023, la conseil de la SARL CYRAMBARMINE a indiqué à la présente juridiction qu’elle souhaitait trouver une solution amiable à ce litige sous l’égide d’un conciliateur.

Par ordonnance du 1er décembre 2023, le juge des contentieux de la protection a donné injonction aux parties de rencontrer M. [J] [O], conciliateur de justice.

Par mention au dossier du 18 décembre 2023, le délibéré a été prorogé au 22 janvier 2024 afin de permettre aux parties de rencontrer le conciliateur de justice.

M. [J] [O] a transmis à la présente juridiction, le 17 janvier 2024, un constat d’échec de la mesure de conciliation.

La décision a été mise à la disposition des parties le 22 janvier 2024.







MOTIFS DE LA DÉCISION

En application des dispositions des articles 834 et 835 du code de procédure civile, dans tous les cas d’urgence, le juge du contentieux de la protection peut, dans les limites de sa compétence, ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l’existence d’un différend. Il peut également allouer au créancier une provision, lorsque l’obligation n’est pas sérieusement contestable, et prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s'imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite.

Sur la demande d'expulsion

En application des dispositions de l'article 15-I de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, lorsque le bailleur donne congé à son locataire, ce congé doit être justifié soit par sa décision de reprendre ou de vendre le logement, soit par un motif légitime et sérieux, notamment l'inexécution par le locataire de l'une des obligations lui incombant. À peine de nullité, le congé donné par le bailleur doit indiquer le motif allégué et, en cas de reprise, les nom et adresse du bénéficiaire de la reprise ainsi que la nature du lien existant entre le bailleur et le bénéficiaire de la reprise qui ne peut être que le bailleur, son conjoint, le partenaire auquel il est lié par un pacte civil de solidarité enregistré à la date du congé, son concubin notoire depuis au moins un an à la date du congé, ses ascendants, ses descendants ou ceux de son conjoint, de son partenaire ou de son concubin notoire. Lorsqu'il donne congé à son locataire pour reprendre le logement, le bailleur justifie du caractère réel et sérieux de sa décision de reprise. Le délai de préavis applicable au congé est de six mois lorsqu'il émane du bailleur. En cas d'acquisition d'un bien occupé, lorsque le terme du contrat en cours intervient moins de deux ans après l'acquisition, le congé pour reprise donné par le bailleur au terme du contrat de location en cours ne prend effet qu'à l'expiration d'une durée de deux ans à compter de la date d'acquisition.

L’article 13 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 précise que les dispositions de l'article 11 et de l'article 15 de la même loi peuvent être invoquées lorsque le bailleur est une société civile constituée exclusivement entre parents et alliés jusqu'au quatrième degré inclus, par la société au profit de l'un des associés.

L’article 7-1 de la loi du 6 juillet 1989 dispose que toutes les actions dérivant d’un contrat de bail sont prescrites par trois ans à compter du jour où le titulaire d’un droit a connu ou aurait dû connaître les faits lui permettant d’exercer ce droit.

Il ne rentre pas dans les pouvoirs du juge des référés de valider le congé mais uniquement de faire cesser le trouble manifestement illicite résultant de la poursuite de l'occupation après la date d'effet du congé.

En l'espèce, le bail consenti à M. et Mme [T] le 1er août 1997 à effet du même jour, pour une durée de trois ans, a été renouvelé le 1er août 2000 pour une durée de trois ans, puis tacitement reconduit par 




périodes de trois ans et notamment le 1er août 2015 conformément à l'article 10 de la loi du 6 juillet 1989.

Compte tenu de l’acquisition du bien immobilier par la société CYRAMBARMINE, le congé du bailleur signifié le 29 juin 2017 aux preneurs, pour prendre effet le 29 juin 2019 et non le 31 juillet 2018, respecte les délais prévus par l’article 15 de la loi du 6 juillet 1989.

Les époux [T] soulèvent plusieurs contestations sérieuses tirées de la prescription de l’action en validation de congé, de l’absence d’urgence et de la nullité du congé en raison de son motif, la bailleresse étant une SARL et non une société civile.

S’agissant de la prescription de l’action en validation du congé, il convient de relever que cette action se prescrit par trois ans en application de l’article 7-1 de la loi du 6 juillet 1989 et que le point de départ de cette action est le jour où le titulaire d’un droit a connu ou aurait dû connaître les faits lui permettant d’exercer ce droit.

Il semble que le point de départ de cette action est celui du jour où le congé a pris effet, soit en l’espèce le 29 juin 2019.

Toutefois, il ne relève pas du pouvoir du juge des référés de se prononcer sur la validité du congé et, par conséquent, sur le caractère prescrit de l’action en validation de celui-ci.

Or, il convient de relever que, compte tenu de l’ancienneté de l’échéance du congé, datant de plus de trois ans, il existe un débat sur le caractère prescrit de la validation du congé qu’il appartient au juge du fond de trancher.

Il en résulte que l’absence de titre d’occupation du logement par les époux [T] n’est pas démontrée par la société CYRAMBARMINE, car si le congé ne peut être validé en raison de la prescription de l’action en validation de celui-ci, le bail s’est alors renouvelé et les locataires disposent d’un titre d’occupation.

Le juge des contentieux de la protection, statuant en référé, est donc incompétent pour statuer sur les demandes formées par la SARL CYRAMBARMINE et il lui appartient de saisir le juge du fond.

Sur les demandes accessoires

La demanderesse, qui succombe, supportera les dépens, en application de l'article 696 du code de procédure civile. 

Il est inéquitable de laisser aux défendeurs la charge de ses frais irrépétibles. Il sera alloué à leur conseil, intervenant au titre de l’aide juridictionnelle totale, une somme de 1.500 euros en application de l'article 37 alinéa 2 de la loi du 10 juillet 1991.

La présente décision est exécutoire à titre provisoire, conformément à l'article 514 du code de procédure civile.





PAR CES MOTIFS,

Nous, juge des contentieux de la protection statuant en référé, publiquement, après débats en audience publique, par ordonnance contradictoire mise à disposition au greffe et en premier ressort,

DISONS qu'il n'entre pas dans les pouvoirs du juge des référés de statuer sur les demandes formées par la SARL CYRAMBARMINE à l'encontre de M. [X] [T] et Mme [R] [H] épouse [T] et la renvoyons à mieux se pourvoir au fond ;

DÉBOUTONS la SARL CYRAMBARMINE de ses demandes,

CONDAMNONS la SARL CYRAMBARMINE à verser à Maître Alexandra BOISSET la somme de 1.500 euros en application de l'article 37 alinéa 2 de la loi du 10 juillet 1991 ;

CONDAMNONS la SARL CYRAMBARMINE aux dépens ;

REJETONS le surplus des demandes ;

RAPPELONS que la présente ordonnance est de plein droit exécutoire à titre provisoire.

Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition au greffe les jour, mois et an susdits, et signé par la Juge et la Greffière susnommées.

La Greffière, La Vice-Présidente,
Décision du 22 janvier 2024
PCP JCP référé - N° RG 23/07779 - N° Portalis 352J-W-B7H-C26I2