Tribunal Judiciaire · PCP JCP ACR référé — 30 janvier 2024

TRIBUNAL 
 JUDICIAIRE
 DE PARIS [1]

[1] Copie conforme délivrée
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Copie exécutoire délivrée 
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Pôle civil de proximité
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PCP JCP ACR référé
 
N° RG 23/08415 - N° Portalis 352J-W-B7H-C3FTQ

N° MINUTE : 14/2024







ORDONNANCE DE REFERE
rendue le 30 janvier 2024


DEMANDERESSE
Madame [M] [C] veuve [V], demeurant [Adresse 2],représentée par Me Mehdy ABBAS KHAYLI, avocat au barreau de PARIS, 15 Rue de Laborde 75008 Paris, Toque T03

DÉFENDEUR
Monsieur [P] [D], demeurant [Adresse 3], représenté par Me NOEL HASBI Emilie, avocat au barreau de Seine Saint Denis, [Adresse 1]

COMPOSITION DU TRIBUNAL
[K] [B], juge des contentieux de la protection
assistée de Caroline CROUZIER, Greffière

DATE DES DÉBATS : 23 novembre 2023

ORDONNANCE
contradictoire et en premier ressort prononcée le 30 janvier 2024 par Yasmine WALDMANN, Juge, assistée de Caroline CROUZIER, Greffière


Décision du 30 janvier 2024
PCP JCP ACR référé - N° RG 23/08415 - N° Portalis 352J-W-B7H-C3FTQ

EXPOSE DU LITIGE 

Par acte sous seing privé du 07/12/2022, [M] [C] veuve [V] a donné à bail à [P] [D] un appartement à usage d'habitation, situé au [Adresse 3], 4ème étage, pour un loyer de 1190 euros, outre provisions sur charges mensuelles de 110 euros.

Les échéances de loyer n'étant pas régulièrement payées, un commandement de payer rappelant la clause résolutoire insérée au bail a été délivré le 05/06/2023pour avoir paiement d'un arriéré de 6500 euros.

Par acte de commissaire de justice en date du 21/08/2023 délivré à un tiers présent au domicile, [M] [C] veuve [V] a fait assigner [P] [D] devant la juge des contentieux la protection du tribunal judiciaire de PARIS, statuant en référé.

L'assignation a été dénoncée au PREFET DE PARIS le 05/09/2023.

A l'audience du 23 novembre 2023, la bailleresse, représentée par son conseil, sollicite aux termes de ses dernières écritures soutenues à l'audience, de voir : 
-constater la résiliation du bail par acquisition de la clause résolutoire pour impayés ;
-ordonner l'expulsion de [P] [D] ainsi que tous occupants de son chef avec le concours de la force publique si besoin est et l'assistance d'un serrurier ;
-ordonner la séquestration des meubles et objets mobiliers se trouvant dans les lieux dans tout garde meuble de son choix aux frais, risques et périls du défendeur ;
-condamner [P] [D] au paiement d'une somme provisionnelle de 17496,45 euros, montant des loyers, charges et indemnités impayés arrêtés au 20 novembre 2023, outre les intérêts au taux légal, à parfaire au jour de la décision ;
-condamner le même au paiement d'une indemnité d'occupation provisionnelle mensuelle, à compter de la résiliation du bail et jusqu'au départ effectif des lieux loués, d'un montant égal au double du montant du loyer et charges ; 
-débouter le défendeur de l'ensemble de ses demandes ; 
-condamner [P] [D] au paiement d'une somme de 5000,00 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile, outre les dépens comprenant le coût des commandements de payer. 

Elle s'oppose à la suspension des effets de la clause résolutoire et à l'octroi de délais de paiement.

[P] [D], représenté par son conseil, sollicite en vertu de ses dernières conclusions soutenues à l'audience, et au visa des articles 1719 et suivants du code civil, de voir : 
-condamner [M] [C] veuve [V] à lui verser les sommes suivantes : 
-3570 euros au titre de la réduction de loyer pour trouble de jouissance ; 
-1240,66 euros de rachat de meubles ; 
-590 euros de frais de box ; 
-749 euros de déshumidificateur ; 
-170,20 euros de frais de peinture ; 
-1400 euros de frais de main d'œuvre ; 
-3000 euros au titre du préjudice moral ;
-dire que ces sommes se compenseront avec l'arriéré locatif ;
-débouter la demanderesse de sa demande d'acquisition de la clause résolutoire ;
-la condamner à lui verser la somme de 1500 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile et au paiement des entiers dépens, notamment des factures des procès-verbaux de commissaires de justice. 
-en tout état de cause : débouter les demandeurs de toutes leurs plus amples demandes et condamner les mêmes aux entiers dépens de l'instance.

Il demande à l'audience des délais de paiement sur le reliquat de la dette locative. 
 
Il sera référé aux écritures des parties déposées à l'audience pour un plus ample exposé de leurs moyens en application des dispositions de l'article 455 du code de procédure civile.

La décision était mise en délibéré au 30 janvier 2024 par mise à disposition au greffe.

MOTIFS 

Sur la recevabilité de l'action en acquisition de la clause résolutoire pour impayés

En application de l'article 24 de la loi du 06/07/89 modifiée par la loi du 24/03/2014, à compter du 01/01/2015, les bailleurs personnes morales autres que les sociétés civiles constituées exclusivement entre parents et alliés jusqu'au 4ème degré inclus, ne peuvent faire délivrer , sous peine d'irrecevabilité de la demande, une assignation aux fins de constat de la résiliation du bail avant expiration d'un délai de 2 mois suivant la saisine de la CCAPEX prévue à l'article 7-2 de la loi du 31/05/1990, mais cette saisine est réputée constituée lorsque persiste une situation d'impayés, préalablement signalée dans les conditions réglementaires aux organismes payeurs des aides au logement en vue d'assurer le maintien du versement des aides mentionnées à l'article L821-1 du code de la construction et de l'habitation .

La bailleresse, personne privée, justifie de la dénonciation de l'assignation au préfet de PARIS deux mois avant l'audience en application de l'article 24 III de la loi. Son action est recevable.

Sur la demande principale en expulsion par effet de la clause résolutoire

Le commandement de payer délivré le 05/06/2023 reproduisait la clause résolutoire insérée au bail et les dispositions exigées à l'article 7g et 24 de la loi du 6 juillet 1989 et exigeait le paiement de la somme de 6500 euros dans un délai d'un mois.

[P] [D] s'oppose à l'acquisition de la clause résolutoire, indiquant avoir cessé le règlement des loyers en raison de l'indécence du logement le privant d'une jouissance paisible. Il explique avoir effectué à sa charge l'ensemble des travaux de rénovation, dont le montant total lui est dû par la bailleresse et compense l'arriéré locatif. 

En l'espèce, il ressort du procès-verbal de constat dressé par commissaire de justice le 23/03/2023 que l'appartement loué présentait des dégradations importantes dans l'ensemble des pièces, avec des traces d'humidité, des traces et odeurs de moisissures autour des fenêtres, au niveau des plinthes et sur les murs du logement. Le commissaire de justice relève par humidtest un taux de saturation oscillant entre 40 et 50% dans le salon/séjour. Le locataire justifie de plusieurs courriels envoyés à la bailleresse pour solliciter des travaux à compter du 4 février 2023. Il produit le courrier du Service technique de l'habitat de la Ville de [Localité 4] du 6 juin 2023 l'informant de la mise en demeure notifiée à [M] [C] veuve [V] afin de rénover le logement dans un délai de trois mois. Il ressort enfin des pièces produites par les deux parties que les travaux de réfection ont été effectués par le locataire à compter de juin 2023. 

[M] [C] veuve [V] indique ne pas avoir donné son accord pour que le locataire fasse les travaux lui-même, et conteste devoir rembourser les sommes déboursées à ce titre. 

Au regard de ces éléments, compte tenu des moyens soulevés par chacune des parties sur le bien fondé des sommes réclamées par l'une et par l'autre constituant des contestations sérieuses en lien avec l'acquisition de la clause résolutoire, la juge des référés, juge de l'évidence, n'est pas compétente pour statuer. 

Par conséquent, il convient de renvoyer les parties à mieux se pourvoir au fond, afin de faire valoir leurs moyens de droits et leurs contestations sérieuses devant la juridiction compétente. 

Il n'y a pas lieu de statuer sur les autres demandes, en lien avec la demande principale.

Sur les demandes accessoires

L'exécution provisoire est de droit.

Compte tenu de la situation des parties et de la décision, il n'y a pas lieu de faire droit à la demande au titre de l'article 700 du code de procédure civile. 

Chacune des parties conservera la charge de ses propres dépens.

PAR CES MOTIFS,

La juge des contentieux de la protection, statuant par ordonnance contradictoire en premier ressort, mise à disposition au greffe,

DIT n'y avoir lieu à référé ; 

RENVOIE les parties à mieux se pourvoir au fond ; 

DEBOUTE les parties du surplus de leurs prétentions ;

REJETTE les demandes en application de l'article 700 du code de procédure civile ; 

DIT que chacune des parties conservera la charge de ses dépens ;

RAPPELLE que l'exécution provisoire est de droit.


LE GREFFIERLA PRESIDENTE