Tribunal Judiciaire · PCP JCP ACR fond — 29 janvier 2024

TRIBUNAL 
 JUDICIAIRE
 DE PARIS [1]

[1] Copie conforme délivrée
le :
à : Maître Sophie MÉNIGOZ
 Maître Claudine MIMRAN
 Préfecture

Copie exécutoire délivrée 
le :
à : Maître Didier Jacques DAILLOUX

Pôle civil de proximité
■

PCP JCP ACR fond
 
N° RG 22/07695 - N° Portalis 352J-W-B7G-CYBNE

N° MINUTE : 
1/2024






JUGEMENT 
INITIALEMENT EN DATE DU 06 OCTOBRE 2023
PROROGÉ EN DATE DU 29 JANVIER 2024



DEMANDERESSE
Madame [I] [M]
demeurant [Adresse 1]
représentée par Maître Didier Jacques DAILLOUX, avocat au barreau de PARIS,vestiaire C980

DÉFENDEURS
Monsieur [D] [Y]
demeurant [Adresse 2] 
[Adresse 2] 
[Localité 3]
assisté de Maître Sophie MÉNIGOZ, avocat au barreau de PARIS,vestiaire C654
(bénéficie d’une aide juridictionnelle totale numéro 75101 001 2022 039626 du 26/01/2023 accordée par le bureau d’aide juridictionnelle de Paris)

Madame [R] [H] épouse [Y]
demeurant [Adresse 2] 
[Adresse 2] 
[Localité 3]
représentée par Maître Claudine MIMRAN, avocat au barreau de PARIS,vestiaire B099
(bénéficie d’une aide juridictionnelle totale numéro 75101 1 2022 039868 du 27/12/2022 accordée par le bureau d’aide juridictionnelle de Paris)




Décision du 29 janvier 2024
PCP JCP ACR fond - N° RG 22/07695 - N° Portalis 352J-W-B7G-CYBNE




COMPOSITION DU TRIBUNAL
Frédéric GICQUEL, Juge des contentieux de la protection
assisté de Christopher LEPAGE, Greffier,

DATE DES DÉBATS 
Audience publique du 06 juillet 2023

JUGEMENT
contradictoire et en premier ressort prononcé par mise à disposition le 29 janvier 2024 par Frédéric GICQUEL, juge des contentieux de la protection assisté de Christopher LEPAGE, Greffier










Décision du 29 janvier 2024
PCP JCP ACR fond - N° RG 22/07695 - N° Portalis 352J-W-B7G-CYBNE


EXPOSÉ DU LITIGE

Par contrat sous seing privé en date du 31 mai 2010, Madame [I] [M] a donné à bail à Monsieur [D] [Y] et à Madame [R] [H] épouse [Y] un appartement à usage d'habitation avec cave (n°5) situé [Adresse 2] à [Localité 3] pour un loyer mensuel de 2 233 euros outre 122 euros de provision sur charges.

Des loyers étant demeurés impayés, Madame [I] [M] a fait signifier par acte d'huissier un commandement de payer la somme de 13 861,93 euros, en principal, correspondant à l'arriéré locatif, terme de juin 2022 inclus, hors clause pénale, et visant la clause résolutoire contractuelle, le 13 juin 2022.

Par acte de commissaire de justice du 15 septembre 2022, Madame [I] [M] a fait assigner Monsieur [D] [Y] et Madame [R] [H] épouse [Y] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Paris aux fins, sous le bénéfice de l’exécution provisoire de :
 - constater l'acquisition de la clause résolutoire à la date du 13 août 2022,
 - ordonner l'expulsion dans les huit jours de la signification du jugement à intervenir de Monsieur [D] [Y] et de Madame [R] [H] épouse [Y] et de tout occupant de leur chef ainsi que de leurs biens, avec le concours de la force publique si besoin, sous astreinte de 200 euros par jour de retard à compter de la signification de la décision,
- ordonner le transport et la séquestration des meubles dans un garde-meuble de son choix aux frais et risques des défendeurs,
- l’autoriser à faire constater et estimer les réparations locatives par un commissaire de justice qui sera commis à cet effet,
- condamner solidairement Monsieur [D] [Y] et Madame [R] [H] épouse [Y] à lui payer les loyers et charges impayés au 1er septembre 2022, soit la somme de 21 957,55 euros, sous réserve des loyers à échoir, avec intérêts au taux légal à compter du commandement de payer, ainsi qu’à une indemnité d'occupation jusqu'à libération effective des lieux d'un montant mensuel égal au montant du loyer et des charges si le bail s'était poursuivi (soit un montant de 2 698,54 euros)
 - condamner solidairement Monsieur [D] [Y] et Madame [R] [H] épouse [Y] au paiement de la clause pénale prévue au bail pour la somme de 1 386,19 euros, avec intérêts au taux légal à compter du commandement de payer,
 - condamner solidairement Monsieur [D] [Y] et Madame [R] [H] épouse [Y] au paiement de la somme de 2 500 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile et aux dépens qui comprendront le coût du commandement de payer du 13 juin 2022.

A l'audience du 6 juillet 2023, Madame [I] [M], représentée par son conseil, a déposé des écritures, soutenues oralement à l’audience, aux termes desquelles elle réitère ses demandes et actualise sa créance la somme de 49 120,37 euros, selon décompte du 6 juillet 2023, terme de juillet 2023 inclus. Elle conclut à l’irrecevabilité de la demande des locataires en diminution du loyer, sollicite le rejet des autres prétentions adverses et demande la condamnation de chacun des défendeurs à lui payer une somme de 3 000 euros de dommages et intérêts. Elle majore également sa demande au titre des frais irrépétibles à la somme de 3 000 euros.

Madame [R] [H] épouse [Y], représentée par son conseil, a déposé des écritures, soutenues oralement à l’audience, aux termes desquelles elle demande :

Sur la dette locative
- à titre principal, de l’autoriser à s’acquitter de sa dette à l’issue d’un délai de 36 mois à compter de la décision à intervenir,
- à titre subsidiaire, de reporter le paiement de la dette locative jusqu’à la signification de l’arrêt de la cour d’appel saisi d’un recours à l’encontre du jugement du 15 mars 2023 ayant déclaré son époux irrecevable au bénéfice de la procédure de surendettement,
- à titre très subsidiaire, de lui accorder des délais de paiement de 50 euros par mois en plus du loyer courant jusqu’à la prise en charge de la dette par le FSL et à défaut de 400 euros par mois pendant 36 mois,
- d’ordonner la compensation des sommes dues au titre de l’arriéré locatif et des loyers à restituer au titre de l’erreur de surface, du préjudice de jouissance et du préjudice moral,
- de suspendre pendant le cours de ces délais les effets de la clause résolutoire,

A titre reconventionnel
- de condamner Madame [I] [M] au paiement des sommes suivantes :
- 9 668,04 euros au titre de la diminution du loyer sur les 5 dernières années, en raison de l’écart constaté entre la surface habitable réelle et celle mentionnée dans l’état des lieux et subsidiairement au paiement de la même somme à titre de dommages et intérêts,
- 6 092,49 euros au titre du préjudice de jouissance lié au risque d’exposition au plomb,
- 6 092,49 euros au titre du préjudice de jouissance résultant du manquement de la bailleresse à son obligation de délivrance d’un logement décent, de sécurité et de prudence,
- 1 500 euros en réparation de son préjudice moral,
- de condamner Madame [I] [M] à produire :
- les justificatifs des charges locatives à compter du 1er octobre 2019 sous astreinte de 200 euros par jour de retard et à défaut déduire des sommes dues les provisions sur charges réglées du 1er octobre 2019 au 30 septembre 2021,
- les quittances ou reçus des sommes acquittées au titre des loyers sous la même astreinte,
- ordonner à Madame [I] [M] de faire réaliser un diagnostic de performance énergétique et en fonction du résultat qui lui sera transmis, de procéder aux travaux de mise en conformité sous astreinte de 200 euros par jour de retard dans le mois du diagnostic,
- de débouter Madame [I] [M] de l’ensemble de ses demandes,
- de condamner Madame [I] [M] aux dépens.

Monsieur [D] [Y], assisté par son conseil, a déposé des écritures, soutenues oralement à l’audience, aux termes desquelles il demande de :
- suspendre les effets de la clause résolutoire,
- juger qu’il pourra se libérer de la dette déduction faite des avances sur charges du 1er janvier 2019 au 30 septembre 2020, des loyers à restituer au titre de l’erreur de surface, du préjudice de jouissance et du préjudice moral, moyennant paiement de 50 euros en sus du loyer courant jusqu’à la prise en charge de la dette par le FSL, à défaut en 35 mensualités de 400 euros chacune et le solde au 36ème mois, le tout au plus tard le 5 de chaque mois à compter du 15 du mois suivant la signification du jugement à intervenir,
- débouter Madame [I] [M] de ses autres demandes,
- condamner Madame [I] [M] aux dépens

Conformément aux dispositions de l’article 455 du code de procédure civile, il est renvoyé à l’assignation et aux conclusions visées à l’audience pour un plus ample exposé des moyens et des prétentions des parties. 

Dûment autorisée, Madame [R] [H] épouse [Y] a par notes en délibéré reçues au greffe les 26 et 27 juillet puis 1er août 2023 fait parvenir son contrat de travail pour un poste en CDI de « déveloper manager » moyennant une rémunération brute mensuelle de 2 800 euros, ainsi que le contrat de travail de son fils [O] [Y] pour un poste en CDI « d’account manager » moyennant une rémunération brute mensuelle, hors partie variable et primes, de 2 916 euros.

La décision a été mise en délibéré par mise à disposition au greffe au 6 octobre 2023, puis a été prorogée à ce jour. 

MOTIFS

Sur la recevabilité de la demande en résiliation de bail et expulsion

Une copie de l'assignation a été notifiée à la préfecture de Paris par la voie électronique le 16 septembre 2022, soit plus de deux mois avant l'audience, conformément aux dispositions de l'article 24 III de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

L'action est donc recevable.

Sur l’acquisition de la clause résolutoire et la résiliation du bail

L'une des obligations essentielles du preneur d'un contrat de bail est celle du paiement des loyers aux termes convenus en application de l'article 7 de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

Aux termes de l'article 1224 du code civil, la résolution d'un contrat résulte soit de l'application d'une clause résolutoire soit, en cas d'inexécution suffisamment grave, d'une notification du créancier au débiteur ou d'une décision de justice. L'article 1229 du même code précise que lorsque les prestations échangées ont trouvé leur utilité au fur et à mesure de l'exécution réciproque du contrat, il n'y a pas lieu à restitution pour la période antérieure à la dernière prestation n'ayant pas reçu sa contrepartie et que, dans ce cas, la résolution est qualifiée de résiliation. 


En matière de bail, l'article 24 I de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 dispose que toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux.

En l'espèce, le bail conclu le 31 mai 2010 contient une clause résolutoire (article 10) et un commandement de payer visant cette clause a été signifié le 13 juin 2022, pour la somme en principal de 15 248,12 euros, en ce inclus la clause pénale pour 1 386,19 euros. Ce commandement rappelle la mention que le locataire dispose d'un délai de deux mois pour payer sa dette, comporte le décompte de la dette et l'avertissement qu'à défaut de paiement ou d'avoir sollicité des délais de paiement, le locataire s'expose à une procédure judiciaire de résiliation de son bail et d'expulsion, outre la mention de la possibilité pour le locataire de saisir le fonds de solidarité pour le logement de son département aux fins de solliciter une aide financière et de saisir, à tout moment, la juridiction compétente aux fins de demander un délai de grâce sur le fondement de l'article 1343-5 du code civil. Il est ainsi régulier en sa forme. 

Il correspond par ailleurs, hors clause pénale, à une dette justifiée à hauteur du montant des loyers échus et impayés (voir ci-après au titre de la demande en paiement) et est ainsi valable.

Ce commandement est enfin demeuré infructueux pendant plus de deux mois, de sorte qu'il y a lieu de constater que les conditions d'acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail sont réunies à la date du 13 août 2022.

Par ailleurs, si Monsieur [D] [Y] a initialement vu sa demande auprès de la commission de surendettement déclarée recevable, le recours effectué par Madame [I] [M] à l’encontre de cette décision a donné lieu à un jugement d’irrecevabilité rendu le 15 mars 2023, étant observé que si Monsieur [D] [Y] a interjeté appel de ce jugement, celui-ci est revêtu de l’exécution provisoire de plein droit.

Sur les délais de paiement et la suspension de la clause résolutoire

Les articles 24 V et VII de la loi du 6 juillet 1989 disposent que le juge peut, même d'office, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, au locataire en situation de régler sa dette locative. Pendant le cours des délais ainsi accordés, les effets de la clause de résiliation de plein droit sont suspendus. Si le locataire se libère dans le délai et selon les modalités fixées par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué ; dans le cas contraire, elle reprend son plein effet.

En l'espèce, il ressort des pièces et des débats à l’audience que Monsieur [D] [Y] perçoit le RSA d’un montant de 874,79 euros par mois, tandis que que son épouse vient d’être embauchée en CDI moyennant une rémunération brute mensuelle de 2 800 euros, soit environ 2 100 euros nets, portant le total des revenus du couple à la somme mensuelle de 2 974,79 euros, ce qui couvre à peine le montant du loyer et des charges actuelles (2 787,25 euros). 

Il sera relevé que leur dette locative représente près de 18 mois d’impayés et qu’aucun règlement n’est intervenu depuis février 2022 de sorte qu’en l’absence de reprise du paiement du loyer courant, leur demande de FSL ne saurait aboutir.

Enfin, force est de constater que le couple apparaît lourdement endetté, puisque la commission de surendettement, qui avait initialement préconisé une orientation vers un rétablissement personnel sans liquidation judiciaire, a évalué le passif de Monsieur [D] [Y], hors dettes de logement, à la somme de 79 432,83 euros. 

Dans ces conditions, ils n’apparaissent pas en capacité d’apurer leur dette dans le délai de 36 mois tout en reprenant le paiement du loyer courant et aucun élément ne justifie de reporter le paiement à l’issue de ce délai ou de la décision devant être rendue par la cour d’appel de Paris saisie du recours à l’encontre de la décision du juge des contentieux de la protection ayant déclaré
Monsieur [D] [Y] de mauvaise foi et en conséquence irrecevable à bénéficier de la procédure de traitement de sa situation de surendettement.

Monsieur [D] [Y] et Madame [R] [H] épouse [Y] seront en conséquence déboutés de leurs demandes de report subsidiairement de délais de paiement et de suspension de la clause résolutoire.

Les défendeurs étant sans droit ni titre depuis le 14 août 2022, il convient d'ordonner leur expulsion ainsi que l'expulsion de tous occupants leur chef, selon les modalités fixées au dispositif de la présente décision.

Madame [I] [M] sollicite que l’expulsion intervienne dans les huit jours de la signification du présent jugement. Cependant aucune circonstance particulière de l’espèce ne justifiant que le délai de deux mois prévu par les dispositions des articles L.412-1 et suivants du code des procédures civiles d'exécution soit réduit ou supprimé, il convient d'indiquer que passé le délai de deux mois suivant la signification du commandement d'avoir à libérer les lieux, il pourra être procédé à cette expulsion, avec le concours de la force publique.

Il n'apparaît pas non plus nécessaire d'assortir l'obligation de quitter les lieux d'une astreinte. En effet, la condamnation au paiement d'une indemnité mensuelle d'occupation (voir ci-après), de nature à réparer le préjudice subi par la bailleresse satisfait déjà l'objectif assigné à l'astreinte en cette matière par l'article L.421-2 du code des procédures civiles d'exécution.

Il sera rappelé que le sort du mobilier garnissant le logement est prévu par les articles L.433-1 et suivants du code des procédures civiles d'exécution dont l'application relève, en cas de difficulté -laquelle n'est à ce stade que purement hypothétique-, de la compétence du juge de l'exécution et non de la présente juridiction.

Enfin, la demande de Madame [I] [M] tendant à être autorisée à faire constater et estimer les réparations locatives sera rejetée, comme étant prématurée, les lieux n’ayant pas encore été libérés.

Sur la demande en paiement au titre de l'arriéré locatif, de la clause pénale et de l'indemnité d'occupation

Monsieur [D] [Y] et Madame [R] [H] épouse [Y] sont redevables des loyers impayés en application des articles 1103 du code civil et 7 de la loi du 6 juillet 1989. 

Par ailleurs, le maintien dans les lieux postérieurement à la date d'expiration du bail constitue une faute civile ouvrant droit à réparation en ce qu'elle cause un préjudice certain pour le propriétaire dont l'occupation indue de son bien l'a privé de sa jouissance. Au delà de cet aspect indemnitaire, l'indemnité d'occupation, qui est également de nature compensatoire, constitue une dette de jouissance correspondant à la valeur équitable des locaux.

En l’espèce, Madame [I] [M] produit un décompte arrêté au 6 juillet 2023 établissant que Monsieur [D] [Y] et Madame [R] [H] épouse [Y] restent lui devoir la somme de 49 120,37 euros à la date du 1er juillet 2023, terme de juillet 2023 inclus. 

Monsieur [D] [Y] et Madame [R] [H] épouse [Y], n'apportent aucun élément de nature à contester le principe ni le montant de la dette locative. 

Ils seront donc condamnés au paiement de la somme de 49 120,37 euros, avec intérêts au taux légal sur la somme de 13 861,93 euros à compter de la délivrance du commandement de payer et à compter de la signification de la présente décision pour le surplus conformément aux dispositions de l'article 1231-6 du code civil. 

Ils y seront condamnés solidairement compte tenu de la clause de solidarité contenue dans le bail (article XI) et de la solidarité légale des dettes ménagères de l'article 220 du code civil.

Madame [I] [M] réclame en outre l’application de la clause pénale stipulée à l’article X du contrat de bail qui prévoit qu’en cas de retard dans le paiement du loyer, le locataire sera redevable d’une majoration de 10 % des sommes impayées.

Toutefois, la loi du 6 août 2015 dite loi Macron a prévu dans son article 82 que "à compter de la date d'effet de leur renouvellement ou de leur reconduction tacite, les contrats des locations mentionnées au deuxième alinéa de l'article 2 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 précitée [locations à usage d'habitation qui constituent la résidence principale] sont régis par l'ensemble des dispositions de cette même loi en vigueur au jour du renouvellement ou de la reconduction, à l'exception de ses articles 3, 17 et 17-2, qui ne s'appliquent qu'aux nouveaux baux et aux baux faisant l'objet d'un renouvellement".

Or, l'article 4 i) de la loi du 6 juillet 1989, modifié par la loi du 24 mars 2014 dite loi ALUR, prévoit qu'est réputée non écrite toute clause qui autorise le bailleur à percevoir des amendes ou des pénalités en cas d'infraction aux clauses d'un contrat de location ou d'un règlement intérieur à l'immeuble.

Le contrat de bail signé entre les parties le 31 mai 2010 pour une durée de trois ans à compter du 23 juin 2010 a été renouvelé tacitement le 23 juin 2013 puis tous les trois ans pour une durée identique. Ainsi, les dispositions de la loi ALUR réputant non écrites les clauses pénales s'appliquent au contrat de bail du 4 mars 2015, celui-ci ayant été renouvelé tacitement postérieurement à l'entrée en vigueur de cette loi.

Aussi, la clause pénale étant réputée non écrite, il n'y a pas lieu de l'appliquer et la demande de la bailleresse de ce chef sera rejetée.

Monsieur [D] [Y] et Madame [R] [H] épouse [Y] seront également condamnés solidairement au paiement d'une indemnité mensuelle d'occupation pour la période courant du 1er août 2023 à la date de la libération effective et définitive des lieux, égale au montant des loyers et charges qui auraient été dus si le bail s'était poursuivi, étant précisé que le dernier loyer charges comprises s’élève à 2 787,25 euros.

Sur la demande en restitution des loyers et subsidiairement de dommages et intérêts en raison d'une erreur dans le métrage du local d'habitation

L'article 3-1 de la loi du 06 juillet 1989, applicable à un bail conclu avant l'entrée en vigueur de la loi ALUR mais reconduit tacitement depuis, énonce que lorsque la surface habitable de la chose louée est inférieure de plus d'un vingtième à celle exprimée dans le contrat de location, le bailleur supporte, à la demande du locataire, une diminution du loyer proportionnelle à l'écart constaté. A défaut d'accord entre les parties ou à défaut de réponse du bailleur dans un délai de deux mois à compter de la demande en diminution de loyer, le juge peut être saisi, dans le délai de quatre mois à compter de cette même demande, afin de déterminer, le cas échéant, la diminution de loyer à appliquer. La diminution de loyer acceptée par le bailleur ou prononcée par le juge prend effet à la date de signature du bail. Si la demande en diminution du loyer par le locataire intervient plus de six mois à compter de la prise d'effet du bail, la diminution de loyer acceptée par le bailleur ou prononcée par le juge prend effet à la date de la demande.

En l’espèce, si l’état des lieux d’entrée fait mention d’une surface habitable de 115 m², Monsieur [D] [Y] et Madame [R] [H] épouse [Y] produisent une attestation de surface émanant de la société GLOBAL DIAG en date du 13 mars 2022 de 108,76 m2, soit une surface inférieure de plus d'un vingtième à celle mentionnée dans l’état des lieux d’entrée. 

Ils justifient avoir sollicité une demande de réduction du montant du loyer par lettre recommandée avec accusé de réception en date du 24 juin 2022, soit plus de six mois après la prise d'effet du bail. Aucun accord n'a été trouvé avec la bailleresse. 

Les locataires disposaient alors d'un délai de quatre mois à compter du 24 juin 2022 pour saisir le juge en vertu de l'article 3-1 précité. Néanmoins, Monsieur [D] [Y] et Madame [R] [H] épouse [Y] ne justifient d'aucune action en ce sens de sorte qu'au 24 octobre 2022, ils se sont trouvés forclos pour former toute demande en diminution du loyer ou en indemnisation pour erreur dans la surface du bien loué.

Il convient dès lors de déclarer irrecevable leur demande en restitution des loyers et subsidiairement de dommages et intérêts en raison d'une erreur dans le métrage du local d'habitation.

Sur les demandes en indemnisation pour préjudice de jouissance et préjudice moral à raison du risque d’exposition au plomb et des manquements de la bailleresse à son obligation d’entretien

- Sur le risque d’exposition au plomb

Selon l'article L.1334-7 du code de la santé publique, dans sa version applicable au jour de la signature du bail, à l'expiration d'un délai de quatre ans à compter de la date d'entrée en vigueur de la loi n°2004-806 du 9 août 2004 relative à la politique de santé publique, un diagnostic du risque d'exposition au plomb doit être annexé à tout nouveau contrat de location d’un immeuble affecté en tout ou partie à l’habitation construite avant le 1er janvier 1949. L’absence dans le contrat de location du constat susmentionné constitue un manquement aux obligations particulières de sécurité et de prudence susceptible d’engager la responsabilité pénale du bailleur 

En l'espèce, les parties ont conclu un bail d'habitation postérieurement à l'entrée en vigueur de la loi, soit le 31 mai 2010 pour une prise d'effet le 23 juin 2010 mais aucun diagnostic du risque d'exposition au plomb n'a été annexé. 

Monsieur [D] [Y] et Madame [R] [H] épouse [Y] produisent un constat de risque d’exposition au plomb établi par la société GLOBAL DIAG en date du 13 mars 2022 mettant en évidence la présence de revêtements contenant du plomb à des concentrations au-delà des seuils autorisés. 

Les locataires estiment dès lors que Madame [I] [M] n’a pas satisfait à son obligation de délivrance d’un logement décent.

Il sera toutefois relevé que la société GLOBAL DIAG a conclu à l’absence de risque de saturnisme infantile et de dégradation du bâti et que cette société n’a ainsi pas transmis son rapport à l’agence régionale de santé, la bailleresse étant seulement invitée à veiller à l’entretien des revêtements contenant du plomb afin d’éviter leur dégradation future. 

Monsieur [D] [Y] et Madame [R] [H] épouse [Y] n’allèguant ni a fortiori ne justifiant d’une dégradation de ces revêtements, il n’existe dès lors aucun danger avéré de risque d’exposition au plomb et d’obligation pour la demanderesse d’effectuer des travaux en l’absence de la moindre alerte sur une dégradation des revêtements.

Monsieur [D] [Y] et Madame [R] [H] épouse [Y] seront par conséquent déboutés de leur demande d’indemnisation pour préjudice de jouissance et préjudice moral de ce chef.

- Sur les manquements de la bailleresse à son obligation d’entretien

Aux termes de l'article 1719 du code civil, le bailleur est obligé, par la nature du contrat, et sans qu'il soit besoin d'aucune stipulation particulière :
1° De délivrer au preneur la chose louée et, s'il s'agit de son habitation principale, un logement décent. Lorsque des locaux loués à usage d'habitation sont impropres à cet usage, le bailleur ne peut se prévaloir de la nullité du bail ou de sa résiliation pour demander l'expulsion de l'occupant ;
2° D'entretenir cette chose en état de servir à l'usage pour lequel elle a été louée ;

Aux termes de l'article 1720 du code précité, le bailleur est tenu de délivrer la chose en bon état de réparations de toute espèce. Il doit y faire, pendant la durée du bail, toutes les réparations qui peuvent devenir nécessaires, autres que les locatives.

Aux termes de l'article 6 de la loi du 6 juillet 1989, le bailleur est tenu de remettre au locataire un logement décent ne laissant pas apparaître de risques manifestes pouvant porter atteinte à la sécurité physique ou à la santé, exempt de toute infestation d'espèces nuisibles et parasites, répondant à un critère de performance énergétique minimale et doté des éléments le rendant conforme à l'usage d'habitation. 

La charge de la preuve du défaut de délivrance, qu'il concerne la décence du logement ou le bon état d'usage et de réparation, incombe au preneur. 

En cas de méconnaissance par le bailleur de son obligation de délivrance et de jouissance paisible, le locataire dispose de l'action en exécution des travaux avec demande d'indemnisation pour les préjudices subis tels que la restriction d'usage ou le préjudice d'agrément.

En l’espèce, Monsieur [D] [Y] et Madame [R] [H] épouse [Y] soutiennent avoir subi des infiltrations à répétition et reprochent à la bailleresse de ne pas avoir remplacé des fenêtres du logement, totalement vétustes. 

Ils produisent à cet effet divers courriers, pour la plupart anciens, à l’agence immobilière, au syndicat de l’immeuble et à leur assureur, mais ne démontrent pas que les infiltrations ayant affecté leur logement (et dont l’une au moins provient d’une fuite sur une colonne d’évacuation de l’immeuble, partie commune) seraient dus à un défaut d’entretien de l’appartement, lequel a fait l’objet avant sa mise en location d’importants travaux de rénovation.

Ils ne justifient pas plus de la nécessité de procéder au changement des fenêtres, aucun rapport d’expertise amiable, procès-verbal de constat ni même photographie n’étant versés aux débats.

Dès lors, la preuve d’un manquement de la bailleresse à son obligation d’entretien n’étant pas rapportée, Monsieur [D] [Y] et Madame [R] [H] épouse [Y] seront déboutés de leur demande d’indemnisation pour préjudice de jouissance et préjudice moral.



Sur la demande de délivrance de quittances ou reçus

L'article 21 de la loi du 6 juillet 1989 dispose que le bailleur ou son mandataire est tenu de transmettre gratuitement une quittance de loyer au locataire qui en fait la demande. La quittance porte le détail des sommes versées par le locataire en distinguant le loyer et les charges. Si le locataire effectue un paiement partiel, le bailleur est tenu de délivrer un reçu.

En l’espèce Monsieur [D] [Y] et Madame [R] [H] épouse [Y] sollicitent la délivrance de quittances, que Madame [R] [H] épouse [Y] pourtant reconnaît dans son courrier du 24 juin 2022 avoir reçu mais estime « « mal renseignées ». Ils admettent par ailleurs n’avoir effectué aucun paiement, même partiel, depuis l’envoi de ce courrier.

Ils seront par conséquent déboutés de leur demande en ce sens.

Sur la demande de production des justificatifs des charges locatives et subsidiairement de remboursement des provisions versées

L'article 21 de la loi du 6 juillet 1989 dispose que les charges locatives peuvent donner lieu au versement de provisions et doivent, en ce cas, faire l'objet d'une régularisation annuelle. Les demandes de provisions sont justifiées par la communication de résultats antérieurs arrêtés lors de la précédente régularisation et, lorsque l'immeuble est soumis au statut de la copropriété ou lorsque le bailleur est une personne morale, par le budget prévisionnel.

Un mois avant cette régularisation, le bailleur en communique au locataire le décompte par nature de charges ainsi que, dans les immeubles collectifs, le mode de répartition entre les locataires et, le cas échéant, une note d'information sur les modalités de calcul des charges de chauffage et de production d'eau chaude sanitaire collectifs et sur la consommation individuelle de chaleur et d'eau chaude sanitaire du logement, dont le contenu est défini par décret en Conseil d'Etat. Durant six mois à compter de l'envoi de ce décompte, les pièces justificatives sont tenues, dans des conditions normales, à la disposition des locataires.

A compter du 1er septembre 2015, le bailleur transmet également, à la demande du locataire, le récapitulatif des charges du logement par voie dématérialisée ou par voie postale.

En l’espèce, Monsieur [D] [Y] et Madame [R] [H] épouse [Y] sollicitent la condamnation de Madame [I] [M] à produire des justificatifs des charges locatives à compter du 1er octobre 2019 et demandent en l’absence de transmission de ces justificatifs sa condamnation à leur rembourser des provisions qu’ils ont été amenés à régler depuis cette date. 

À cet effet, ils affirment que la provision sur charges diffère selon les périodes et soulignent une augmentation significative de celle-ci à compter de la régularisation intervenue le 27 avril 2022.



Cependant, le décompte fourni par Madame [I] [M] révèle, qu'en dehors d'une diminution du montant des charges entre le 1er décembre 2021 et le 1er avril 2022 qui était alors de 130 euros, le montant des charges s'élève à 160 euros depuis au moins le 1er avril 2020 et ce jusqu'à ce jour. Ainsi, aucune augmentation significative des charges n'est démontrée. 

Par ailleurs, ils ne rapportent aucunement la preuve d’un refus de l’agence immobilière assurant la gestion de leur appartement de leur permettre la consultation de ces documents, alors que l’article 23 de la loi du 6 juillet 1989 n’exige pas l’envoi par le bailleur des justificatifs de charges, mais uniquement leur « mise à disposition ». Dès lors il leur appartient de prendre contact avec l’agence immobilière pour examiner ces documents.

Monsieur [D] [Y] et Madame [R] [H] épouse [Y] seront par conséquent déboutés de leurs demandes de production des justificatifs des charges locatives et de remboursement des provisions versées depuis le 1er octobre 2019.

Sur la demande de condamnation à réaliser un diagnostic de performance énergétique et à effectuer les travaux de mise en conformité du logement

Aux termes de l’article 3-1 de la loi du 6 juillet 1989, dans sa version applicable au jour de la signature du bail, un dossier de diagnostic technique, fourni par le bailleur, est annexé au contrat de location lors de sa signature ou de son renouvellement et comprend à compter du 1er juillet 2007 le diagnostic de performance énergétique prévue à l’article L.134-1 du code de la construction et de l’habitation.

En l’espèce, le diagnostic de performance énergétique annexé au contrat de location fait état d’un logement classé en catégorie « D » correspondant à une performance énergétique non optimale.

Monsieur [D] [Y] et Madame [R] [H] épouse [Y] sollicitent la condamnation de Madame [I] [M] à faire réaliser un nouveau diagnostic et demandent, en fonction du résultat, qu’elle effectue les travaux de mise en conformité du logement. À cet effet, ils font valoir que le diagnostic initial n’a pas été renouvelé, alors que sa date de validité est expirée depuis 2017 et que le logement est énergivore.

Néanmoins, aucune disposition légale n’oblige le propriétaire à fournir un nouveau diagnostic énergétique en cas de reconduction tacite du bail, comme cela est le cas en l’espèce. De plus, le tribunal ayant constaté la résiliation du bail au 15 août 2022 et ordonné l’expulsion des locataires, ces derniers n’ont plus d’intérêt à solliciter la réalisation de ce diagnostic. 

En conséquence, ils seront déboutés de leur demande en ce sens.

Sur la demande de dommages et intérêts pour résistance abusive

L'article 1231-6 du code civil dispose en son alinéa 1er que les dommages et intérêts dus à raison du retard dans le paiement d'une obligation de somme d'argent consistent dans l'intérêt au taux légal, à compter de la mise en demeure.

Aux termes de l'alinéa 3, le créancier auquel son débiteur en retard a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant de ce retard, peut obtenir des dommages et intérêts distincts de l'intérêt moratoire.

En l'espèce, Madame [I] [M] n’établit en rien l'existence d'un préjudice distinct de celui résultant du retard dans les paiements et qui se trouve réparé par les intérêts moratoires ni l'existence d'une mauvaise foi des défendeurs qui justifieraient l'allocation de dommages et intérêts distincts.

En conséquence, elle sera déboutée de sa demande en paiement de dommages et intérêts pour résistance abusive.

Sur les demandes accessoires

Monsieur [D] [Y] et Madame [R] [H] épouse [Y], parties perdantes, seront condamnés in solidum aux dépens, en application de l'article 696 du code de procédure civile, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer, de l'assignation et de sa notification à la préfecture.

Il serait inéquitable de laisser à la charge de Madame [I] [M] les frais exposés par elle dans la présente instance et non compris dans les dépens. La somme de 1 500 euros lui sera donc allouée au titre de l'article 700 du code de procédure civile.

Conformément à l'article 514-1 du code de procédure civile, la présente décision rendue est assortie de plein droit de l'exécution provisoire.

PAR CES MOTIFS

Le juge des contentieux de la protection statuant publiquement, après débats en audience publique, par jugement mis à disposition au greffe contradictoire et en premier ressort,

DÉCLARE l’action en résiliation de bail recevable,

CONSTATE que les conditions d'acquisition de la clause résolutoire figurant au bail conclu le 31 mai 2010 entre Madame [I] [M] d’une part et Monsieur [D] [Y] et Madame [R] [H] épouse [Y] d’autre part concernant l'appartement à usage d'habitation avec cave (n°5) situé [Adresse 2] à [Localité 3] sont réunies à la date du 13 août 2022,

DÉBOUTE Monsieur [D] [Y] et Madame [R] [H] épouse [Y] de leurs demandes de report, subsidiairement de délais de paiement et de suspension de la clause résolutoire,

ORDONNE à Monsieur [D] [Y] et Madame [R] [H] épouse [Y] de libérer les lieux et de restituer les clés dans le délai de quinze jours à compter de la signification du présent jugement,

DÉBOUTE Madame [I] [M] de sa demande d’astreinte,

DÉBOUTE Madame [I] [M] de sa demande de suppression du délai prévu par les articles L.412-1 et L. 412-2 du code des procédures civiles d’exécution,

DIT qu'à défaut pour Monsieur [D] [Y] et Madame [R] [H] épouse [Y] d'avoir volontairement libéré les lieux et restitué les clés dans ce délai, Madame [I] [M] pourra, deux mois après la signification d'un commandement de quitter les lieux, faire procéder à leur expulsion ainsi qu'à celle de tous occupants de leur chef, conformément à l'article L.412-1 du code des procédures civiles d'exécution, y compris le cas échéant avec le concours d'un serrurier et de la force publique,

DIT n'y avoir lieu à ordonner l'enlèvement, le transport et la séquestration des meubles éventuellement laissés sur place et rappelle que le sort du mobilier garnissant le logement est prévu par les articles L.433-1 et suivants du code des procédures civiles d'exécution,

DÉBOUTE Madame [I] [M] de sa demande tendant à être autorisée à faire constater et estimer les réparations locatives, 

CONDAMNE solidairement Monsieur [D] [Y] et Madame [R] [H] épouse [Y] à verser à Madame [I] [M] la somme de 49 120,37 euros 
(décompte arrêté au 6 juillet 2023, incluant la mensualité de juillet 2023), correspondant à l'arriéré de loyers, charges et indemnités d'occupation, avec intérêts au taux légal sur la somme de 13 861,93 euros à compter du 13 juin 2022 et à compter de la signification de la présente décision sur le surplus,

RAPPELLE que les paiements intervenus postérieurement au décompte viennent s'imputer sur les sommes dues conformément à l'article 1342-10 du code civil et viennent ainsi en déduction des condamnations ci-dessus prononcées,

CONDAMNE solidairement Monsieur [D] [Y] et Madame [R] [H] épouse [Y] à verser à Madame [I] [M] une indemnité mensuelle d'occupation d'un montant équivalent à celui du loyer et des charges, tel qu'il aurait été si le contrat s'était poursuivi (soit à ce jour 2 787,25 euros), à compter du 1er août 2023 et jusqu'à la date de la libération effective et définitive des lieux (volontaire ou en suite de l'expulsion),

DÉBOUTE Madame [I] [M] de sa demande en paiement de la somme de 1 386,19 euros au titre de la clause pénale insérée au bail,

DÉCLARE irrecevable la demande de Monsieur [D] [Y] et de Madame [R] [H] épouse [Y] en paiement de la somme de 9 668,04 euros au titre de la restitution des loyers et subsidiairement de dommages et intérêts en raison d'une erreur dans le métrage du local d'habitation,


DÉBOUTE Monsieur [D] [Y] et Madame [R] [H] épouse [Y] de leurs demandes d’indemnisation pour préjudice de jouissance et préjudice moral à raison du risque d’exposition au plomb et des manquements de la bailleresse à son obligation d’entretien, 

DÉBOUTE Monsieur [D] [Y] et Madame [R] [H] épouse [Y] de leur demande de délivrance des quittances ou reçus sous astreinte,

DÉBOUTE Monsieur [D] [Y] et Madame [R] [H] épouse [Y] de leurs demandes de production sous astreinte des justificatifs de charges locatives et subsidiairement de remboursement des provisions versées,

DÉBOUTE Monsieur [D] [Y] et Madame [R] [H] épouse [Y] de leurs demandes de condamnation sous astreinte à faire réaliser un diagnostic de performance énergétique et à effectuer les travaux de mise en conformité du logement,

DÉBOUTE Madame [I] [M] de sa demande de dommages et intérêts pour résistance abusive,

CONDAMNE in solidum Monsieur [D] [Y] et Madame [R] [H] épouse [Y] aux dépens comme visé dans la motivation,

CONDAMNE in solidum Monsieur [D] [Y] et Madame [R] [H] épouse [Y] à verser à Madame [I] [M] une somme de 1 500 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile,

DÉBOUTE les parties de leurs demandes plus amples ou contraires,

RAPPELLE l'exécution provisoire de droit de la présente décision

Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition les jour, mois et an susdits par le Juge des contentieux de la protection et le Greffier susnommés. 

Le greffier, Le juge des contentieux de la protection