Tribunal Judiciaire · PCP JCP ACR référé — 26 janvier 2024

TRIBUNAL 
 JUDICIAIRE
 DE PARIS [1]

[1] Copie conforme délivrée
le :
à :


Copie exécutoire délivrée 
le :
à :

Pôle civil de proximité
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PCP JCP ACR référé
 
N° RG 23/03504 - N° Portalis 352J-W-B7H-CZVCD

N° MINUTE : 10/2024







ORDONNANCE DE REFERE
rendue le 26 janvier 2024


DEMANDERESSE
S.A. IMMOBILIERE 3F - HLM, [Adresse 2] - [Localité 7]
représentée par la SCP MENARD - WEILLER, avocats au barreau de PARIS, [Adresse 3] [Localité 6], Toque P0128

DÉFENDEUR
Monsieur [C] [R], demeurant [Adresse 4] - [Localité 5], représenté par Me Anne VAN DETH-TIXERONT, avocat au barreau de PARIS, [Adresse 1] [Localité 8], ToqueE0068

COMPOSITION DU TRIBUNAL
Anne ROSENZWEIG, juge des contentieux de la protection
assistée de Caroline CROUZIER, Greffière

DATE DES DÉBATS : 14 novembre 2023

ORDONNANCE
contradictoire et en premier ressort prononcée le 26 janvier 2024 par Anne ROSENZWEIG, Vice-présidente, assistée de Caroline CROUZIER, Greffière


Décision du 26 janvier 2024
PCP JCP ACR référé - N° RG 23/03504 - N° Portalis 352J-W-B7H-CZVCD

EXPOSE DU LITIGE

Suivant acte sous seing privé du 19 mai 2015, à effet le même jour, la société anonyme d'HLM IMMOBILIERE 3F a donné à bail à [C] [R] un appartement à usage d'habitation, référence 2224L-1132, [Adresse 4], [Localité 5].

Par acte d'huissier en date du 9 février 2022, le bailleur a fait délivrer au locataire un commandement de payer les loyers visant la clause résolutoire, soit la somme de 979,51 euros, correspondant au solde dû sur les loyers impayés au 3 février 2022, échéance de janvier 2022 incluse. La caisse d'allocations familiales a été informée de la situation d'impayés par courrier recommandé avec demande d'avis de réception le 13 février 2019.

Par exploit en date du 12 avril 2023, notifié au représentant de l'Etat dans le département conformément aux dispositions de l'article 24 de la loi du 6 juillet 1989, par la voie électronique le 13 avril 2023, la société anonyme d'HLM IMMOBILIERE 3F a fait assigner [C] [R] à comparaître devant le juge des contentieux de la protection du pôle civil de proximité du tribunal judiciaire de Paris, statuant en référé, aux fins de :
- voir constater la résiliation du bail par l'effet de la clause résolutoire prévue au contrat;
- voir ordonner l'expulsion d’[C] [R], ainsi que celle de tous occupants de son chef, si besoin est avec l'assistance d'un serrurier et le concours de la force publique, et voir ordonner le transport des meubles aux frais de l'expulsé;
- voir condamner [C] [R] à payer mensuellement, à titre de provision sur l'indemnité d'occupation jusqu'à son départ effectif, une somme égale au loyer du logement litigieux majoré de 50%, sans préjudice des charges, subsidiairement voir dire que cette indemnité ne saurait être inférieure au montant du loyer; 
- voir condamner [C] [R] au paiement, à titre provisionnel, de la somme de 1.325,09 euros; 
- voir condamner le locataire aux dépens, comprenant le coût du commandement, de l'assignation et plus généralement de tous actes rendus nécessaires à l'occasion de la procédure, ainsi qu'à payer une somme de 350 euros sur le fondement de l'article 700 du Code de procédure civile.

La société anonyme d'HLM IMMOBILIERE 3F a mentionné que l'arriéré s'élevait à la somme de 3.300,23 euros, échéance d'octobre 2023 incluse. Elle a indiqué que le paiement du loyer courant avait repris, et qu'un versement de 600 euros avait récemment été fait, sans qu'il apparaisse sur le décompte produit. Elle a indiqué accepter la suspension des effets de la clause résolutoire et l'octroi de délais de paiement.

[C] [R] était représenté et a sollicité la suspension des effets de la clause résolutoire et l'octroi de délais de paiement pendant 36 mois. Il a expliqué avoir fait un versement de 600 euros le 10 novembre 2023. 

La présente décision, rendue en premier ressort, contradictoire, en application des dispositions de l'article 467 du code de procédure civile, a été mise en délibéré au 26 janvier 2024.

MOTIFS DE LA DÉCISION 

Aux termes de l'article 834 du Code de procédure civile, le Juge des contentieux de la protection peut, dans les limites de sa compétence, ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l'existence d'un différend.

Sur la recevabilité de la demande de résiliation pour défaut de paiement des loyers 

L'article 24 de la loi du 6 juillet 1989 mentionne une procédure précise relative à la résiliation des baux d'habitation pour défaut de paiement des loyers.
Il est ainsi prévu en cas de non paiement des loyers et de mise en oeuvre de la clause résolutoire insérée au contrat qu'après un commandement de payer demeuré infructueux pendant deux mois, une assignation peut être délivrée au locataire et que copie de cette assignation doit être envoyée par lettre recommandée avec accusé de réception ou par voie électronique au représentant de l'Etat dans le département.

En l'espèce, la société anonyme d'HLM IMMOBILIERE 3F a fait délivrer à [C] [R] un commandement de payer les loyers le 9 février 2022, et a informé la caisse d'allocations familiales au préalable le 13 février 2019.
Le commandement de payer est resté infructueux pendant plus de deux mois. 

C'est donc à bon droit que la société anonyme d'HLM IMMOBILIERE 3F a assigné [C] [R] en constatation de l'acquisition de la clause résolutoire et en expulsion des lieux loués, plus de deux mois après la notification de la situation d'impayés à la Caisse d’Allocations Familiales. 

Cette assignation a été dénoncée à la préfecture dans les délais légaux puisqu'elle a été notifiée par l'huissier le 13 avril 2023, soit plus de deux mois avant l'audience du 26 septembre 2023. 

En conséquence, la demande de la société anonyme d'HLM IMMOBILIERE 3F est recevable.
 
Sur la résiliation du bail

Le défaut de paiement du loyer et des charges dans les termes convenus au bail constitue une cause de résiliation du bail et d'expulsion.

En l'espèce, l'existence d'un arriéré locatif est justifiée par des relevés et décomptes produits par le bailleur et n'est d'ailleurs pas contestée.

Le commandement délivré le 9 février 2022 reproduit les termes de la clause résolutoire stipulée dans le bail ainsi que les dispositions, prévues à peine de nullité de l'acte, de l'article 24 de la loi du 6 juillet 1989, et de l'article 6 de la loi du 31 mai 1990.

Il mentionne aussi la faculté pour le locataire de saisir le fonds de solidarité pour le logement dont l'adresse est précisée.

La résiliation de plein droit du contrat de bail ne peut faire l'objet d'aucune contestation sérieuse.

Aussi, il y a lieu de constater la résiliation du bail de plein droit intervenue le 10 avril 2022, faute par [C] [R] d'avoir réglé l'arriéré de loyers en totalité dans les deux mois de la délivrance du commandement.

Toutefois, la situation de [C] [R] commande qu'il soit fait application en sa faveur des dispositions de l'article 24 V de la loi du 6 juillet 1989.

Il sera autorisé à se libérer du solde restant dû au 6 novembre 2023, échéance d'octobre 2023 incluse, soit de la somme de 3.300,23 euros, hors frais, en deniers ou quittances pour tenir compte des versements éventuellement intervenus, moyennant le versement de 33 mensualités payables ainsi qu'il sera précisé au dispositif ci-après.

Conformément à l'article 24 de la loi du 6 juillet 1989, les effets de la clause résolutoire seront suspendus de plein droit pendant le cours des délais.

Il y a lieu de rappeler néanmoins qu'en cas de :

- paiement intégral des échéances et des loyers courants à l'issue des délais, la clause résolutoire sera réputée n'avoir jamais joué ;
- défaut de paiement par le locataire d'une des échéances dues, arriéré et loyer courant, la totalité de la somme due redeviendra immédiatement exigible huit jours après une mise en demeure restée infructueuse et la clause résolutoire reprendra son plein effet.

Dans cette hypothèse, le bailleur pourra procéder à l'expulsion à l'issue d'un délai de deux mois à compter d'un commandement de quitter les lieux infructueux et [C] [R] sera condamné au paiement, à titre provisionnel, d'une indemnité d'occupation mensuelle égale au montant du loyer mensuel en cours, majoré des charges du contrat de bail, soit la somme de 389,10 euros, en octobre 2023, jusqu'à libération effective des lieux.

Les autres demandes de la société anonyme d'HLM IMMOBILIERE 3F, notamment la majoration du loyer courant pour la fixation de l'indemnité d'occupation, seront rejetées.

Sur les dépens et l'article 700 du Code de procédure civile

 [C] [R], qui succombe, sera tenu aux dépens de l'instance, comprenant le coût du commandement de payer visant la clause résolutoire du 9 février 2022, de l'assignation à comparaître et plus généralement de tous actes rendus nécessaires à l'occasion de la procédure.
 
Enfin, il ne paraît pas inéquitable de laisser à la société anonyme d'HLM IMMOBILIERE 3F la charge de ses frais non compris dans les dépens.



PAR CES MOTIFS

Nous, juge des contentieux de la protection, statuant publiquement, par ordonnance de référé contradictoire, rendue en premier ressort et assortie de plein droit de l'exécution provisoire en toutes ses dispositions,

Renvoyons les parties à se pourvoir ainsi qu'elles aviseront mais, dès à présent, vu l'urgence et l'absence de contestation sérieuse,

- Constatons la résiliation de plein droit du bail signé entre les parties à compter du 10 avril 2022;

- Condamnons [C] [R] à payer à la société anonyme d'HLM IMMOBILIERE 3F la somme de 3.300,23 euros (trois mille trois cent euros et vingt trois centimes), hors frais, en deniers ou quittances, à titre provisionnel, arrêtée au 6 novembre 2023, échéance d'octobre 2023 incluse, au titre de l'arriéré locatif correspondant au solde restant dû sur les loyers, charges et indemnités d'occupation;

- Autorisons [C] [R] à se libérer de la dette, soit de la somme de 3.300,23 euros (trois mille trois cent euros et vingt trois centimes), arrêtée au 6 novembre 2023, échéance d'octobre 2023 incluse, en deniers ou quittances, à titre provisionnel, par le versement de 32 mensualités de 100 euros (cent euros), chacune payable au plus tard le dernier jour de chaque mois à compter du mois suivant la signification de la présente décision, étant précisé que le solde de la dette (100,23 euros), majoré des intérêts échus, devra être payé au plus tard le 33ème mois;

- Rappelons que les paiements effectués par le locataire depuis la délivrance de l'assignation s'imputent sur l'arriéré locatif, en application de l'article 1342 du code civil ;

- Rappelons que ces délais et les modalités de paiement ainsi accordés ne suspendent pas le paiement en intégralité du loyer et des charges en cours ;

- Disons que les effets de la clause de résiliation de plein droit sont suspendus pendant le cours des délais ainsi accordés et que si le locataire se libère de la dette selon cet échéancier, la clause de résiliation sera réputée ne jamais avoir joué ;

- Rappelons cependant qu'à défaut de paiement d'une seule échéance à son terme, loyer courant et mensualité de remboursement, le solde de la dette deviendra, huit jours après une mise en demeure restée infructueuse, à nouveau immédiatement exigible et la clause de résiliation reprendra son plein effet ;

- Précisons que, sans autre formalité : 

*La société anonyme d'HLM IMMOBILIERE 3F sera alors autorisée à faire procéder à l'issue d'un délai de deux mois à compter du commandement de quitter les lieux, à l'expulsion de [C] [R], ainsi qu'à celle de tous occupants de son chef, avec le concours de la force publique si besoin est des lieux, appartement référence 2224L-1132, [Adresse 4], [Localité 5];

* [C] [R] sera condamné à payer à la société anonyme d'HLM IMMOBILIERE 3F, à titre provisionnel, une indemnité mensuelle d'occupation d'un montant égal au montant du loyer mensuel en cours, majoré des charges du contrat de bail, soit la somme de 389,10 euros (trois cent quatre vingt neuf euros et dix centimes), à compter du 10 avril 2022, jusqu'à la libération effective des lieux, laquelle se traduira par la remise des clés au bailleur ou au mandataire désigné;

- Disons que le sort des meubles sera régi par le code des procédures civiles d'exécution;

- Déboutons les parties de leurs demandes plus amples ou contraires;

- Condamnons [C] [R] aux dépens de l'instance comprenant notamment le coût du commandement visant la clause résolutoire du 9 février 2022, de l'assignation à comparaître et plus généralement de tous actes rendus nécessaires à l'occasion de la procédure;

- Disons n'y avoir lieu à application de l'article 700 du Code de Procédure civile ;

- Déboutons la société anonyme d'HLM IMMOBILIERE 3F de sa demande au titre de l'article 700 du code de procédure civile ;

- Disons qu'il sera adressé copie par le greffe de la présente décision à Monsieur le Préfet de [Localité 9] en vue de la prise en compte de la demande de relogement des occupants dans le cadre du plan départemental d'action pour le logement des personnes défavorisées prévu par la loi du 31 mai 1990.

Ainsi jugé et mis à la disposition des parties au greffe.

LE GREFFIERLE JUGE