Tribunal Judiciaire · PCP JCP ACR fond — 26 janvier 2024

TRIBUNAL 
 JUDICIAIRE
 DE PARIS [1]

[1] Copie conforme délivrée
le :
à :


Copie exécutoire délivrée 
le :
à :

Pôle civil de proximité
■

PCP JCP ACR fond
 
N° RG 23/05856 - N° Portalis 352J-W-B7H-C2LB2

N° MINUTE : 3/2024







JUGEMENT 
rendu le 26 janvier 2024


DEMANDERESSE
S.C. LA BELLE IMAGE, [Adresse 2], représentée par Maître Aurore FRANCELLE, avocat au barreau de PARIS, 9 Avenue Hoche 75008 Paris, Toque P0422

DÉFENDERESSE
Société SABA COMMUNICATION, [Adresse 1], non comparante, ni représentée

COMPOSITION DU TRIBUNAL
Anne ROSENZWEIG, juge des contentieux de la protection
assistée de Caroline CROUZIER, Greffière

DATE DES DÉBATS : 14 novembre 2023

JUGEMENT
réputé contradictoire et en premier ressort prononcé le 26 janvier 2024 par Anne ROSENZWEIG, juge des contentieux de la protection assistée de Caroline CROUZIER, Greffière










Décision du 26 janvier 2024
PCP JCP ACR fond - N° RG 23/05856 - N° Portalis 352J-W-B7H-C2LB2

EXPOSE DU LITIGE

Suivant acte sous seing privé du 29 décembre 2017, prenant effet le 1er janvier 2018, la société civile immobilière LA BELLE IMAGE a donné à bail civil à la société à responsabilité limitée SABA COMMUNICATION un appartement à usage d'habitation situé au [Adresse 1], moyennant un loyer mensuel de 3.100 euros et une provision sur charges de 220 euros.

Par acte de commissaire de justice du 6 février 2023, la société civile immobilière LA BELLE IMAGE a fait délivrer à la locataire, au siège social, un commandement de payer visant la clause résolutoire pour la somme de 28.685,94 euros au titre des loyers et charges échus à la date du 2 février 2023, hors frais du commandement. Le commandement de payer a été dénoncé à la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives le 7 février 2023.

Par acte de commissaire de justice en date du 4 juillet 2023, la société civile immobilière LA BELLE IMAGE a fait assigner la société locataire devant le juge des contentieux de la protection du pôle civil de proximité du tribunal judiciaire de Paris.

A l'audience du 14 novembre 2023, la société civile immobilière LA BELLE IMAGE demande, aux termes de conclusions d'actualisation signifiées le 27 octobre 2023 à étude, de :
- constater l'acquisition de la clause résolutoire par l'effet du commandement de payer visant la clause résolutoire ;
- ordonner l'expulsion immédiate et sans délai de la locataire des locaux, au besoin avec le concours d'un serrurier et de la force publique, sous astreinte de 500 euros par jour de retard à compter de la signification de la décision à intervenir, à défaut de restitution spontanée des lieux, en se réservant la liquidation de l'astreinte ;
- autoriser la société bailleresse à faire transférer l'éventuel mobilier dans les lieux dans tel garde meubles de son choix, aux frais et risques de la société locataire;
- condamner la locataire à payer la somme de 35.808,82 euros au titre des sommes dues arrêtées au 1er octobre 2023, à parfaire, assortie des intérêts au taux légal à compter du 6 février 2023, date du commandement de payer signifié par voie de commissaire de justice, outre la somme de 316,24 euros au titre des frais de signification du commandement de payer;
- condamner la locataire au paiement d'une indemnité d'occupation mensuelle due à la société LA BELLE IMMAGE, équivalente au montant du loyer, soit 3.340,36 euros, hors charges, qui sera due à compter de la date de la résiliation du bail, le 6 avril 2023, et jusqu'à complète libération des lieux; 
- condamner la locataire à lui payer la somme de 3.000 euros à titre de dommages intérêts; 
- condamner la société locataire à lui payer la somme de 3.000 euros en application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile,
- condamner la société locataire aux dépens.

À l'audience, la société civile immobilière LA BELLE IMAGE a maintenu ses demandes, précisant avoir fait signifier ses conclusions actualisées. Elle a été autorisée à produire en délibéré la justification des dénonciations des actes à la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives. Invitée à justifier de la signification de l'assignation au siège social de la société défenderesse par la production d'un extrait K-Bis et par la communication de ses observations sur le caractère contradictoire de ses demandes, la société civile immobilière LA BELLE IMAGE a adressé le justificatif du transfert du siège social à l'adresse des lieux loués. Elle souligne que les demandes respectent le principe de la contradiction puisque l'assignation et les conclusions d'actualisation ont été signifiées au siège social de la société défenderesse. 

Citée à étude, à l'adresse des lieux loués et du siège social, la société à responsabilité limitée SABA COMMUNICATION n'a pas comparu.
 
La décision, réputée contradictoire, en application des dispositions de l'article 473 du code de procédure civile, a été mise en délibéré au 26 janvier 2024. 

MOTIFS DE LA DECISION

Aux termes de l'article 472 du code de procédure civile, lorsque le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond, le juge ne fait droit à la demande que s'il l'estime régulière, recevable et bien fondée.

Aussi, il sera fait application des dispositions de l'article 472 du code de procédure civile en l'espèce.


Sur la résiliation du bail

•Sur l'acquisition de la clause résolutoire

Aux termes de l'article 1741 du code civil, le contrat de louage se résout par la perte de la chose louée, et par le défaut respectif du bailleur et du preneur de remplir leurs engagements.

Le contrat de bail unissant les parties stipule qu'à défaut de paiement à l'échéance d'un seul terme de loyer, ou des accessoires à l'échéance, le bail serait résilié de plein droit, deux mois après un commandement de payer resté infructueux (article portant clause résolutoire).

Il n'est pas sérieusement contestable que les loyers et charges n'ont pas été régulièrement et intégralement payés.

Ce manquement s'est perpétué pendant plus de deux mois à compter du commandement de payer régulier du 6 février 2023 rappelant les dispositions contractuelles.

Ainsi, le bail s'est trouvé résilié de plein droit par le seul effet de la clause résolutoire incluse dans le bail, à la date du 7 avril 2023, à la demande de la bailleresse.

•Sur la demande d'indemnité d'occupation

L'application de la clause résolutoire a pour effet de déchoir la locataire de tout droit d'occupation du local donné à bail.

Le maintien dans les lieux malgré cette déchéance du droit d'occupation constitue une faute civile ouvrant droit à réparation.

Il revient au juge de fixer le montant de cette réparation sous la forme d'indemnité d'occupation, dont le montant dépend de son appréciation souveraine, de même que la nécessité d'assortir ladite indemnité d'une indexation, laquelle n'est jamais obligatoire.

A compter du 7 avril 2023, jusqu'au départ volontaire ou, à défaut, l'expulsion des lieux, la locataire se trouve redevable d'une indemnité d'occupation mensuelle qu'il convient de fixer au montant du loyer qui aurait été dû en cas de non résiliation du bail, soit la somme mensuelle de 3.340,36 euros, majoré de la provision mensuelle pour charges de 300 euros, soit la somme de 3.640,36 euros, sous réserve de la régularisation des charges et taxes et avec indexation telle que fixée par les termes du bail.

•Sur les loyers et charges impayées

Aux termes de l'article 1728 du code civil, le locataire est obligé de payer le prix du bail aux termes convenus.

La société civile immobilière LA BELLE IMAGE verse aux débats le bail, le décompte des loyers et charges prouvant ainsi les obligations dont elle réclame l'exécution.

Il ressort des pièces fournies qu'au 4 octobre 2023, la dette s'élève à la somme de 35.783,32 euros au titre des loyers et provisions pour charges impayés pour la période allant du 1er avril 2020 au 4 octobre 2023, échéance d'octobre 2023 incluse, hors frais de relance, non justifiés aux débats. Il convient de faire droit à cette demande de condamnation de la société responsabilité limitée SABA COMMUNICATION au paiement de cette somme. Cette somme sera assortie des intérêts au taux légal à compter de la présente décision, à défaut de remise à personne de tout acte valant mise en demeure.

Le coût du commandement de payer sera examiné avec les dépens.

•Sur la demande d'expulsion

La bailleresse a un intérêt certain à reprendre possession dans un bref délai des lieux occupés sans droit ni titre, de sorte qu'il y a lieu d'ordonner l'expulsion de la locataire.

Aucune circonstance de l'espèce ne justifie toutefois d'assortir l'expulsion d'une astreinte de 500 euros par jour de retard à compter de la signification de la décision à intervenir de sorte que cette demande sera rejetée.

Les biens laissés dans le local d'habitation suivent en effet la destination prévue en application des articles L.433-1 et suivants du code des procédures civiles d'exécution, sous la responsabilité du commissaire de justice instrumentaire. 

•Sur la demande de dommages intérêts

En l'absence de justification d'une faute imputable à la société locataire et d'un préjudice lié à cette faute, il ne sera pas fait droit à cette demande de condamnation de la société à responsabilité limitée SABA COMMUNICATION à payer la somme de 3.000 euros à la société immobilière LA BELLE IMAGE.

Sur les demandes accessoires

La société à responsabilité limitée SABA COMMUNICATION succombe à l'instance de sorte qu'elle doit être condamnée aux entiers dépens de l'instance, en ce compris le coût du commandement de payer du 6 février 2023, de l'assignation et des conclusions actualisées.

Par application de l'article 700 du code de procédure civile, la société à responsabilité limitée SABA COMMUNICATION doit être condamnée à payer à la société civile immobilière LA BELLE IMAGE, qui a dû agir en justice pour y faire valoir ses droits, une somme qu'il paraît équitable de fixer à 500 euros, au titre des frais exposés et qui ne sont pas compris dans les dépens.

Il convient de rappeler que l'exécution provisoire de la présente décision est de droit et ne sera pas écartée.

PAR CES MOTIFS 

Le juge des contentieux de la protection, statuant publiquement, par jugement réputé contradictoire et en premier ressort,

CONSTATE la résiliation du bail convenu entre les parties à compter du 7 avril 2023;

ORDONNE l'expulsion de la société à responsabilité limitée SABA COMMUNICATION du local à usage d'habitation au 2ème étage, porte droite, [Adresse 1], faute pour elle d'avoir libéré les lieux dans le délai de deux mois après le commandement prévu par les articles L.411-1 et L.412-1 du code des procédures civiles d'exécution, de ses biens et de tous occupants de son chef, au besoin avec l'assistance de la force publique ;

DIT que le sort des meubles sera régi par les dispositions du code des procédures civiles d'exécution ;

CONDAMNE la société à responsabilité limitée SABA COMMUNICATION à verser à la société civile immobilière LA BELLE IMAGE une indemnité d'occupation mensuelle égale au montant du loyer qui aurait été dû en cas de non résiliation du bail, soit la somme mensuelle de 3.340,36 euros (trois mille trois cent quarante euros et trente six centimes), majoré de la provision mensuelle pour charges de 300 euros (trois cents euros), soit la somme de 3.640,36 euros (trois mille six cent quarante euros et trente six centimes), sous réserve de la régularisation des charges et taxes et avec indexation telle que fixée par les termes du bail, à compter du 7 avril 2023, jusqu'au départ volontaire ou à défaut l'expulsion des lieux ;

CONDAMNE la société à responsabilité limitée SABA COMMUNICATION à verser à la société civile immobilière LA BELLE IMAGE la somme de 35.783,32 euros ( trente cinq mille sept cent quatre vingt trois euros et trente deux centimes) au titre des loyers et provisions pour charges impayés pour la période allant du 1er avril 2020 au 4 octobre 2023, échéance d'octobre 2023 incluse, hors frais de relance, avec intérêts au taux légal à compter de la présente décision ;

DEBOUTE la société civile immobilière LA BELLE IMAGE de ses autres demandes, notamment de sa demande de condamnation de la société locataire au paiement de dommages intérêts ; 

DEBOUTE les parties de leurs demandes plus amples ou contraires ;

CONDAMNE la société à responsabilité limitée SABA COMMUNICATION aux entiers dépens de l'instance comprenant le coût du commandement de payer du 6 février 2023, de l'assignation et des conclusions actualisées;

CONDAMNE la société à responsabilité limitée SABA COMMUNICATION à verser à la société civile immobilière LA BELLE IMAGE la somme de 500 euros (cinq cents euros) sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile ;

RAPPELLE que l'exécution provisoire est de droit.

Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition les jour, mois et an susdits par le Président et le Greffier susnommés.



Le Greffier Le Président