Tribunal Judiciaire · PCP JCP ACR référé — 31 janvier 2024

TRIBUNAL 
 JUDICIAIRE
 DE PARIS [1]

[1] Copie conforme délivrée
le :

à :
à : 

Copie exécutoire délivrée 
le :

à : Maître Catherine HENNEQUIN 

Pôle civil de proximité
■

PCP JCP ACR référé
 
N° RG 23/07714 - N° Portalis 352J-W-B7H-C25K2

N° MINUTE : 15/2024







ORDONNANCE DE REFERE
rendue le 31 janvier 2024


DEMANDERESSE
PARIS HABITAT - OPH
[Adresse 1]

représentée par Maître Catherine HENNEQUIN de la SELAS LHUMEAU GIORGETTI HENNEQUIN & ASSOCIES, avocats au barreau de PARIS

DÉFENDEURS
Monsieur [Z] [E]
[Adresse 2]

non comparant

Madame [G] [I]
[Adresse 2]

non comparante

COMPOSITION DU TRIBUNAL
Julie TAUZIN, Juge, juge des contentieux de la protection
assistée de Nicolas RANA, Greffier,

DATE DES DÉBATS 
Audience publique du 30 novembre 2023

ORDONNANCE
réputée contradictoire et en premier ressort prononcée par mise à disposition le 31 janvier 2024 par Julie TAUZIN, Juge, assistée de Nicolas RANA, Greffier
Décision du 31 janvier 2024
PCP JCP ACR référé - N° RG 23/07714 - N° Portalis 352J-W-B7H-C25K2

Exposé du litige

Par acte sous seing privé du 5 mai 2017, [Localité 3] HABITAT OPH a consenti un bail d’habitation à Monsieur [Z] [E] et Madame [G] [E] sur des locaux situés au [Adresse 2] à [Localité 4], moyennant le paiement d’un loyer mensuel de 342,87 euros.

Par actes de commissaire de justice du 15 mai 2023, le bailleur a fait délivrer aux locataires un commandement de payer la somme principale de 2616,50 euros au titre de l'arriéré locatif, visant la clause résolutoire prévue dans le contrat.

La commission de coordination des actions prévention des expulsions locatives a été informée de la situation de Monsieur [Z] [E] et Madame [G] [E] le 16 mai 2023.

Par assignations du 8 septembre 2023, [Localité 3] HABITAT OPH a ensuite saisi en référé le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Paris pour faire constater l’acquisition de la clause résolutoire, ordonner l’expulsion de Monsieur [Z] [E] et Madame [G] [E] et obtenir leur condamnation solidaire au paiement des sommes suivantes :
une indemnité mensuelle d’occupation d’un montant égal à celui du loyer et des charges, à compter de la résiliation du bail et jusqu’à libération des lieux,3250,75 euros à titre de provision sur l’arriéré locatif, avec intérêts au taux légal à compter du commandement de payer,800 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens.
L’assignation a été notifiée au représentant de l’État dans le département le 12 septembre 2023, mais aucun diagnostic social et financier n'est parvenu au greffe avant l'audience.

L’affaire a été appelée à l'audience du 30 novembre 2023. 

A cette date, [Localité 3] HABITAT OPH, représenté par son conseil, maintient l'intégralité de ses demandes, et précise que la dette locative, actualisée au 2 novembre 2023, s'élève désormais à 4137,83 euros. PARIS HABITAT OPH considère qu'il y a bien eu une reprise du paiement intégral du loyer courant avant l'audience, au sens de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989 et sollicite la suspension des effets de la clause résolutoire pendant le cours des délais de paiement. 

Bien que régulièrement assignés par actes de commissaire de justice délivrés à étude, Monsieur [Z] [E] et Madame [G] [E] n'ont pas comparu et ne se sont pas fait représenter.

À l’issue des débats, la décision a été mise en délibéré au 31 janvier 2024, par mise à disposition au greffe. 

Motifs de la décision

En application de l’article 472 du code de procédure civile, si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond, le juge ne faisant alors droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.
Sur la demande de constat de la résiliation du bail

Sur la recevabilité de la demande
PARIS HABITAT OPH justifie avoir notifié l’assignation au représentant de l’État dans le département plus de six semaines avant l’audience.

Il justifie également avoir saisi la commission de coordination des actions prévention des expulsions locatives deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation.

Son action est donc recevable au regard des dispositions de l’article 24 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.

Sur la résiliation du bail
L'article 834 du code de procédure civile prévoit que dans tous les cas d'urgence, le juge des contentieux de la protection dans les limites de sa compétence peut ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l'existence d'un différend.
La juridiction des référés peut, sur le fondement de ce texte, mais sans que soit à caractériser la condition d'urgence, constater la résiliation de plein droit d'un contrat en vertu des stipulations conventionnelles.

Aux termes de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989, dans sa version en vigueur à la date de la conclusion du contrat de bail litigieux, toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux.

En l’espèce, un commandement de payer reproduisant textuellement les dispositions légales et la clause résolutoire contenue dans le contrat de location a été signifié aux locataires le 15 mai 2023. Or, d’après l'historique des versements, la somme de 2616,50 euros n’a pas été réglée par ces derniers dans le délai de deux mois suivant la signification de ce commandement et aucun plan d’apurement n’a été conclu dans ce délai entre les parties.

Le bailleur est donc bien fondé à se prévaloir des effets de la clause résolutoire dont les conditions sont réunies depuis le 16 juillet 2023.

Sur les délais de paiement et la suspension des effets de la clause résolutoire

Selon l’article 24 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d'office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu'il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l'audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l'article 1343-5 du code civil, au locataire en situation de régler sa dette locative.

Lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l'audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais ainsi accordés par le juge. Cette suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixés par le juge. Ces délais et les modalités de paiement accordés ne peuvent affecter l'exécution du contrat de location et notamment suspendre le paiement du loyer et des charges. Si le locataire se libère de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixés par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué. Dans le cas contraire, elle reprend son plein effet. 

En l’espèce, il ressort du décompte produit par le bailleur que plusieurs versements ont été effectués depuis la délivrance du commandement de payer, dont un versement de 500 euros le 02 novembre 2023, qui couvre le loyer courant du mois d’octobre 2023. La condition de reprise du paiement intégral du loyer courant avant la date de l'audience est donc satisfaite.

Il ressort des éléments du dossier que les revenus du foyer de Monsieur [Z] [E] et Madame [G] [E] leur permettent raisonnablement d’assumer le paiement d’une somme de 90 euros par mois en plus du loyer courant afin de régler leur dette.

Dans ces conditions, il convient de leur accorder des délais de paiement pour s’acquitter des sommes dues, selon les modalités prévues ci-après, et de faire droit à la demande de [Localité 3] HABITAT OPH de suspension les effets de la clause résolutoire durant le cours de ces délais.

En cas de respect de ces modalités de paiement, la clause résolutoire sera donc réputée n’avoir pas joué, et l’exécution du contrat de bail pourra se poursuivre.

L’attention des locataires est toutefois attirée sur le fait qu’à défaut de paiement d’une seule échéance comprenant le loyer et la mensualité d’apurement, la clause résolutoire sera acquise, et le bail résilié de plein droit, sans qu’une nouvelle décision de justice ne soit nécessaire : dans ce cas, et pour le cas où les lieux ne seraient pas libérés spontanément, le bailleur pourra faire procéder à leur expulsion, et à celle de tout occupant de leur chef.

Sur la dette locative

Aux termes de l’article 835 du code de procédure civile, dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, le juge des contentieux de la protection saisi en référé peut accorder une provision au créancier, ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire.

Le paiement des loyers et charges aux termes convenus dans le contrat est une obligation essentielle du locataire, résultant tant des dispositions contractuelles du bail signé entre les parties que de l’article 7 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989.

En l’espèce, [Localité 3] HABITAT OPH verse aux débats un décompte démontrant qu’à la date du 2 novembre 2023, Monsieur [Z] [E] et Madame [G] [E] lui devaient la somme de 4137,83 euros.

Toutefois, en l’absence de comparution des locataires, le principe de la contradiction impose de limiter la demande du bailleur au montant figurant dans l’assignation, soit 3250,75 euros, suivant décompte arrêté au 1er juillet 2023.

Monsieur [Z] [E] et Madame [G] [E] n’apportant aucun élément de nature à remettre en cause ce montant, ils seront solidairement condamnés, à titre provisoire, à payer cette somme au bailleur, avec intérêts au taux légal à compter du 15 mai 2023 sur la somme de 2616,50 euros et à compter de l'assignation pour le surplus, conformément aux dispositions des articles 1231-6 et 1344-1 du code civil.

Toutefois, eu égard aux délais de paiement évoqués ci-avant, il convient de différer l'exigibilité de cette somme en autorisant Monsieur [Z] [E] et Madame [G] [E] à se libérer de cette dette selon les modalités détaillées ci-après.

Sur l’indemnité d’occupation

En cas de maintien dans les lieux des locataires ou de toute personne de leur chef malgré la résiliation du bail, une indemnité d’occupation sera due. Au vu des éléments de faits propres à l'affaire, l'indemnité d’occupation sera provisoirement fixée au montant du loyer et des charges qui aurait dû être payés en cas de poursuite dudit bail augmenté des accessoires. 

L’indemnité d’occupation est payable et révisable dans les mêmes conditions que l’étaient le loyer et les charges, à partir du 16 juillet 2023, et ne cessera d’être due qu’à la libération effective des locaux avec remise des clés à [Localité 3] HABITAT OPH ou à son mandataire.

Sur les dépens et frais irrépétibles

Aux termes de l’article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

Monsieur [Z] [E] et Madame [G] [E], qui succombent à la cause, seront solidairement condamnés aux dépens de la présente instance, conformément à l’article 696 du code de procédure civile.

Sur l’article 700 du code de procédure civile

Aux termes de l’article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens, ou, à défaut, la partie perdante, à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens ; dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité et de la situation économique de la partie condamnée.

L’équité commande de ne pas condamner les locataires à une quelconque indemnité sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

Sur l’exécution provisoire

Selon l'article 514 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n'en dispose autrement. Selon le dernier alinéa de l’article 514-1 du même code, le juge ne peut toutefois pas écarter l'exécution provisoire de droit lorsqu'il statue en référé. La présente ordonnance sera donc assortie de l’exécution provisoire.

PAR CES MOTIFS,

Nous, juge des contentieux de la protection, statuant après débats publics, par ordonnance mise à disposition au greffe, réputée contradictoire et en premier ressort,

DECLARONS recevable l’action diligentée par [Localité 3] HABITAT OPH,

CONSTATONS que la dette locative visée dans le commandement de payer du 15 mai 2023 n’a pas été réglée dans le délai de deux mois, 

CONSTATONS, en conséquence, que le contrat conclu le 5 mai 2017 entre [Localité 3] HABITAT OPH, d’une part, et Monsieur [Z] [E] et Madame [G] [E], d’autre part, concernant les locaux situés au [Adresse 2] à [Localité 4] est résilié depuis le 16 juillet 2023,

CONDAMNONS solidairement Monsieur [Z] [E] et Madame [G] [E] à payer à [Localité 3] HABITAT OPH la somme de 3250,75 euros (trois mille deux cent cinquante euros et soixante-quinze centimes) à titre de provision sur l’arriéré locatif arrêté au 1er juillet 2023, avec intérêts au taux légal à compter du 15 mai 2023 sur la somme de 2616,50 euros et à compter de l'assignation pour le surplus,

AUTORISONS Monsieur [Z] [E] et Madame [G] [E] à se libérer de leur dette en réglant chaque mois pendant 36 mois, en plus du loyer courant, une somme minimale de 90 euros (quatre-vingt-dix euros), la dernière échéance étant majorée du solde de la dette en principal, intérêts et frais,

DISONS que le premier règlement devra intervenir dans les dix jours suivant la signification de la présente décision, puis, pour les paiements suivants, en même temps que le loyer, au plus tard le dixième jour de chaque mois, sauf meilleur accord entre les parties,

SUSPENDONS les effets de la clause résolutoire pendant l’exécution des délais de paiement accordés à Monsieur [Z] [E] et Madame [G] [E],

DISONS que si les délais accordés sont entièrement respectés, la clause résolutoire sera réputée n’avoir jamais été acquise,

DISONS qu’en revanche, pour le cas où une mensualité, qu'elle soit due au titre du loyer et des charges courants ou de l’arriéré, resterait impayée quinze jours après l’envoi d'une mise en demeure par lettre recommandée avec avis de réception,

le bail sera considéré comme résilié de plein droit depuis le 16 juillet 2023,
le solde de la dette deviendra immédiatement exigible,
le bailleur pourra, à défaut de libération spontanée des lieux et dès l’expiration d’un délai de deux mois suivant la délivrance d’un commandement d’avoir à libérer les lieux, faire procéder à l’expulsion de Monsieur [Z] [E] et Madame [G] [E] et à celle de tous occupants de leur chef, au besoin avec l’assistance de la force publique,
le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L. 433-1 et L. 433-2 du code des procédures civiles d'exécution,
Monsieur [Z] [E] et Madame [G] [E] seront solidairement condamnés à verser à [Localité 3] HABITAT OPH une indemnité d’occupation mensuelle égale au montant des loyers et charges qui auraient été dus en cas de poursuite du bail, et ce, jusqu’à la date de libération effective et définitive des lieux,
RAPPELONS que la présente ordonnance est exécutoire de droit à titre provisoire,

DÉBOUTONS [Localité 3] HABITAT OPH de sa demande au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

CONDAMNONS solidairement Monsieur [Z] [E] et Madame [G] [E] aux dépens comprenant notamment le coût des commandements de payer du 15 mai 2023 et celui des assignations du 8 septembre 2023.

Ainsi jugé par mise à disposition au greffe le 31 janvier 2024, et signé par la juge et le greffier susnommés.

Le greffier La Juge