Tribunal Judiciaire · Service des référés — 29 janvier 2024

TRIBUNAL
 JUDICIAIRE
 DE PARIS


 ■




 
N° RG 23/56259 - 
N° Portalis 352J-W-B7H-C2R2Q

N° : 2

Assignation du :
17 Août 2023

[1]

[1] 2 Copies exécutoires
délivrées le:


ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ 
rendue le 29 janvier 2024



par Claire ISRAEL, Vice-Président au Tribunal judiciaire de Paris, agissant par délégation du Président du Tribunal,

Assistée de Daouia BOUTLELIS, Greffier

DEMANDERESSE

S.C.I. SEGRO GOBELINS
20 rue Brunel
75017 PARIS

représentée par Maître Hugues MOREAU de l’AARPI GIDE LOYRETTE NOUEL AARPI, avocats au barreau de PARIS - #T0003



DEFENDERESSE

S.A.S. CVCT
105 rue de Tolbiac
75013 PARIS

représentée par Me Nadia TIGZIM, avocat au barreau de PARIS - #D1340



DÉBATS

A l’audience du 26 Décembre 2023, tenue publiquement, présidée par Claire ISRAEL, Vice-Président, assistée de Daouia BOUTLELIS, Greffier,



 

Nous, Président, 

Après avoir entendu les conseils des parties,

FAITS ET PROCÉDURE

Aux termes d’une convention d’occupation temporaire d’immeubles bâtis ou non bâtis dépendant du domaine public en vue d’une exploitation économique non constitutive de droits réels du 12 juin 2019, l’établissement public national à caractère industriel et commercial SNCF Réseau (ci-après SNCF Réseau) a autorisé la société LA NEP à occuper et utiliser pour une activité de « stockage de produits alimentaires exotiques » trois cellules de stockage d’une superficie totale de 760 m2 (numéros 9ter, 8 et 15A au niveau Gare) d’un ensemble immobilier situé 105 rue de Tolbiac à Paris 13ème, à compter du 1er avril 2019 et jusqu’au 30 juin 2021, durée prolongée avec l’accord de SNCF Réseau jusqu’au 30 juin 2022. 

La société LA NEP a cédé son fonds de commerce à la société CVCT. 

Par une nouvelle convention d’occupation temporaire du 31 janvier 2022 ayant pris effet le 28 janvier 2022, SNCF Réseau a autorisé la société CVCT à occuper le même bien pour une durée d’un an, cinq mois et trois jours à compter du 28 janvier 2022, soit jusqu’au 30 juin 2023. Cette convention prévoyait le versement par l’occupant à SNCF Réseau d’une redevance annuelle, hors taxes, d’un montant de 52 030 euros, payable par trimestre et par avance. 

Par acte authentique du 15 novembre 2022, SNCF Réseau a cédé l’ensemble immobilier à la société SEGRO Gobelins. 

Par acte extrajudiciaire du 1er juin 2023, la société SEGRO Gobelins a signifié à la société CVCT la résiliation unilatérale de la convention d’occupation temporaire à compter du 30 juin 2023, pour inexécution des obligations de l’occupante après plusieurs échéances de la redevance demeurés impayées. 

Par acte extrajudiciaire du 19 juillet 2023, la société SEGRO Gobelins a mis en demeure la société CVCT de quitter les lieux sous huit jours, la convention d’occupation temporaire étant arrivée à son terme le 30 juin 2023.

Par procès-verbal de commissaire de justice établi le 1er août 2023, il a été constaté que la société CVCT n’avait pas libéré le bien à cette date.

Par acte de commissaire de justice du 17 août 2023, la société SEGRO Gobelins a fait assigner la société CVCT devant le président du tribunal judiciaire de Paris statuant en référé, aux fins de voir ordonner son expulsion sous astreinte du bien situé 105 rue de Tolbiac à Paris 13ème et de la voir condamner à lui verser une indemnité journalière d’occupation à compter à compter de la résiliation de la convention d’occupation temporaire, égale au montant de la redevance d’occupation en vigueur à cette date, jusqu’à complète libération du bien.

A l’audience du 5 octobre 2023, l’affaire a été renvoyée une première fois avec injonction faite aux parties de rencontrer un médiateur. 

A l’audience du 26 décembre 2023, la société SEGRO Gobelins a déposé des conclusions qu’elle a soutenues oralement, par lesquelles elle demande au juge des référés de : 

Ordonner l’expulsion de la société CVCT ainsi que de tous occupants de son chef, sous astreinte de 500 euros par jour du bien situé 105 rue de Tolbiac à Paris 13ème (Section CS, n°5, lieu-dit gare des Gobelins, cellule 9 ter niveau gare, cellule 8 niveau gare et cellule 15A niveau gare), avec l’assistance de la force publique s’il y a lieu, Condamner la société CVCT à lui verser une indemnité provisionnelle journalière d’occupation à compter à compter du 30 juin 2023, égale au montant de la redevance d’occupation en vigueur à cette date, jusqu’à complète libération du bien, Condamner la société CVCT à lui verser la somme de 8 000 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux dépens. 
Sur le fondement de l’article 835 du code de procédure civile, la société SEGRO Gobelins valoir essentiellement qu’il n’est pas contestable que la société CVCT se maintient dans le bien sans droit ni titre depuis l’échéance de la convention d’occupation temporaire le 30 juin 2023, que ce maintien dans les lieux perdure et a été de nouveau constaté par procès-verbal de constat de commissaire de justice en date du 12 septembre 2023 et qu’il constitue un trouble manifestement illicite. Elle s’oppose à toute demande de délai et expose qu’il est urgent que la société CVCT libère les lieux car les travaux de restructuration envisagés ne peuvent débuter en raison de son occupation et les baux en l’état futur d’achèvement qui ont été conclus doivent être repoussés ce qui emporte des conséquences financières.

Elle ajoute qu’en application de l’article 27 « Libération et remise en état du bien » des conditions générales de la COT, la société CVCT est redevable d’une indemnité d'occupation calculée a minima en fonction du montant de la dernière redevance d’occupation indexée dans les mêmes conditions que la redevance d’occupation. 

A l’audience du 26 décembre 2023, la société CVCT a déposé et soutenu oralement des conclusions et demande au juge des référés de :

Dire n’y avoir lieu à référé sur les demandes d’astreinte et de paiement de l’indemnité d'occupation, Accorder douze mois de délais à la société CVCT pour quitter les lieux loués, Rejeter toute demande supplémentaire de la société SEGRO Gobelins, Condamner la société SEGRO Gobelins au paiement d’une somme de 2 000 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile. 
Elle fonde sa demande de délais sur les dispositions de l’article L. 412-3 du code des procédures civiles d’exécution et fait valoir qu’elle est de bonne foi, qu’elle cherche en vain à louer d’autres locaux depuis un an, que l’octroi d’un délai lui permettrait de justifier d’une période d’activité plus longue de nature à rassurer un potentiel bailleur. Elle ajoute que la société SEGRO Gobelins a acquis les lieux en connaissance de son occupation et avec la promesse qui lui avait été faite de renouveler au moins jusqu’en juin 2024 la convention d’occupation temporaire. Enfin elle dénonce le comportement de la société SEGRO Gobelins qui a restreint abusivement et illégitimement son droit d’occuper les lieux avant même l’expiration de la convention pour la contraindre à les quitter. Elle conteste également les impayés de redevance. 

MOTIFS DE LA DÉCISION


Sur l’expulsion et la demande de délais

Aux termes de l'article 835 du code de procédure civile, le président du tribunal judiciaire ou le juge des contentieux de la protection dans les limites de sa compétence peuvent toujours, même en présence d'une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s'imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite.
Dans les cas où l'existence de l'obligation n'est pas sérieusement contestable, ils peuvent accorder une provision au créancier, ou ordonner l'exécution de l'obligation même s'il s'agit d'une obligation de faire. 

Le trouble manifestement illicite est constitué par toute perturbation résultant d'un fait matériel ou juridique qui, directement ou indirectement, constitue une violation évidente de la règle de droit. 

Le trouble manifestement illicite s'apprécie au jour où le juge statue et détermine les mesures les mesures conservatoires et de remise en état nécessaires, à le faire cesser, et à la préservation des droits des parties.

L'atteinte au droit de propriété constitue par elle-même une voie de fait et cause un trouble manifestement illicite. L'occupation ou le maintien dans des locaux appartenant à autrui sans droit ni titre constitue un trouble manifestement illicite.

En l’espèce, il est constant que la convention d’occupation temporaire liant la société SEGRO Gobelins, qui vient aux droits de SNCF Réseau, et la société CVCT en date du 31 janvier 2022 a pris fin le 30 juin 2023. 

L’article 7 de la convention stipulait que sa durée initiale expirait le 30 juin 2023, sans possibilité de renouvellement tacite mais qu’à titre dérogatoire, SNCF Réseau avait la possibilité de prolonger la convention pour une durée d’un an, « selon l’évolution du projet de cession du site », lequel était par ailleurs mentionné dans le préambule de la convention qui stipulait que « l’occupant prend acte qu’à l’issue de la présente convention, et au regard de l’évolution du projet de cession, il n’aura aucun droit au maintien dans les lieux et devra libérer le bien occupé conformément aux stipulations des présentes ». 

Il n’est pas contesté que ni SNCF Réseau ni la société SEGRO Gobelins n’ont usé de leur faculté de prolonger la convention d’occupation temporaire. 

Il est également constant que la société CVCT se maintient dans les lieux depuis l’expiration de la convention le 30 juin 2023. 
Dès lors, la société CVCT occupe les lieux objets de la convention d’occupation temporaire, sans droit ni titre depuis le 30 juin 2023, alors même qu’il lui a été fait sommation de quitter les lieux le 19 juillet 2023. 

Le comportement de la société SEGRO Gobelins avant l’expiration de la convention allégué par la société CVCT est indifférent à la caractérisation du trouble illicite résultant de l’occupation sans droit ni titre des lieux par la société CVCT depuis le 30 juin 2023, qu’elle ne conteste pas. 

Cette occupation caractérisant un trouble manifestement illicite qu'il convient de faire cesser, il y a lieu d’ordonner l’expulsion de la société CVCT et de tous occupants de son chef. 

Aux termes des articles L. 412-3 et L. 412-4 du code des procédures civiles d’exécution, le juge peut accorder des délais renouvelables aux occupants de lieux habités ou de locaux à usage professionnel, dont l'expulsion a été ordonnée judiciairement, chaque fois que le relogement des intéressés ne peut avoir lieu dans des conditions normales, sans que ces occupants aient à justifier d'un titre à l'origine de l'occupation.
Le juge qui ordonne l'expulsion peut accorder les mêmes délais, dans les mêmes conditions.

La durée de ces délais ne peut, en aucun cas, être inférieure à trois mois ni supérieure à trois ans. Pour la fixation de ces délais, il est tenu compte de la bonne ou mauvaise volonté manifestée par l'occupant dans l'exécution de ses obligations, des situations respectives du propriétaire et de l'occupant, notamment (..) en ce qui concerne la situation de fortune de chacun d'eux (…) ainsi que des diligences que l'occupant justifie avoir faites en vue de son relogement. 

En l’espèce, la société CVCT soutient « chercher frénétiquement » depuis un an un nouveau local pour exercer son activité. Elle ne verse toutefois aux débats que des échanges de courriels datés de juin et juillet 2023, outre deux courriels du mois de septembre 2023. Elle ne justifie dès lors pas avoir débuté ses recherches avant l’expiration de la convention, alors même qu’elle indique elle-même avoir été informée en amont de l’intention de la société SEGRO Gobelins de ne pas prolonger la convention, un rendez-vous aux fins d’établir un avant-état des lieux de sortie ayant été sollicité par la société SEGRO Gobelins dès le mois d’avril 2023. 

Par ailleurs, il ne ressort d’aucun de ces courriels que la société CVCT s’est vue refuser la conclusion d’un bail en raison d’une durée insuffisante d’activité comme elle l’invoque, ni d’ailleurs pour aucun autre motif, les messages constituant, soit des propositions de locaux soit des demandes d’information. 

Elle produit également un mandat de recherche daté du 3 juillet 2023 mais qui n’est pas signé. 

Elle ne justifie enfin d’aucune diligence pour trouver de nouveaux locaux depuis le mois de septembre 2023, alors même que l’affaire a fait l’objet d’un renvoi à l’audience du 5 octobre 2023. 


En outre, la société SEGRO Gobelins verse aux débats un état des impayés duquel il ressort que la société CVCT n’a pas payé la dernière redevance pour le dernier trimestre du 1er avril au 30 juin 2023 et ensuite n’a versé aucune indemnité d’occupation depuis l’expiration de la convention, de sorte qu’elle est débitrice au jour de l’audience d’une somme totale de 131 435,79 euros. 

Si la société CVCT soutient que la saisie conservatoire pratiquée par la société SEGRO Gobelins est abusive et qu’elle s’était acquittée de l’intégralité des redevances au 30 juin 2023, elle ne conteste en revanche pas l’absence de tout versement à la société SEGRO Gobelins depuis l’expiration de la convention, alors qu’elle se maintient dans les lieux depuis six mois. 

Il résulte de l’ensemble de ces éléments que la société CVCT ne justifie pas de diligences sérieuses depuis l’expiration de la convention et en tous cas depuis son assignation devant le juge des référés pour trouver un nouveau local et qu’elle ne démontre pas davantage faire preuve de bonne volonté dans l'exécution de ses obligations dès lors qu’elle ne verse aucune somme en indemnisation de son occupation depuis le 30 juin 2023. 

Dans ces conditions, sa demande de délais sera rejetée et par conséquent, son expulsion et celle de tous occupants de son chef, en cas de non restitution volontaire des lieux dans les 15 jours de la signification de la présente ordonnance sera ordonnée, sans qu'il y ait toutefois lieu en l'état de prononcer une astreinte. 

Sur l’indemnité d'occupation 

Le second alinéa de l’article 835 du code de procédure civile permet, dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, d’accorder en référé une provision au créancier.

En l’espèce, la société SEGRO Gobelins demande la condamnation provisionnelle de la société CVCT à lui verser une indemnité d'occupation égale au montant de la redevance en vigueur au 30 juin 2023, et indique se fonder sur les dispositions de l’article 27 des conditions générales de la convention. 

Il résulte de cet article que « dans le cas où l’occupant se maintient dans les lieux au-delà du terme de la présente convention sans l’autorisation expresse et préalable de SNCF Réseau, il pourra être appliquer à l’occupant une pénalité journalière donc le montant est calculé comme suit : (Montant actualisé ou annuel de la redevance/365 jours) x 2, sans pouvoir être inférieur à 100 euros et supérieure à 500 euros. (…) L’application de cette clause pénale est mise en œuvre sans préjudice de l’application d’une indemnité d'occupation qui sera calculée a minima en fonction du montant de la dernière redevance d’occupation indexée dans les mêmes conditions que la redevance d’occupation ». 

Ce n’est donc pas l’application de la clause pénale qui est demandée par la société SEGRO Gobelins mais la seule fixation d’une indemnité d'occupation calculée en fonction du montant de la dernière redevance d’occupation indexée dans les mêmes conditions que la redevance d’occupation. 


La société CVCT demande au juge des référés de rejeter cette demande en raison « des contestations sérieuses soulevées et de la mauvaise foi de la société SEGRO Gobelins ». Elle n’indique toutefois pas quelles sont les contestations qu’elle oppose à cette demande d’indemnité d'occupation. 

Le paiement d’une indemnité provisionnelle d’occupation a ici pour objet de compenser les conséquences non sérieusement contestables de la privation de la libre disposition des lieux éprouvée par la société SEGRO Gobelins depuis qu’elle en a perdu la jouissance du fait de l’occupation par la société CVCT sans droit ni titre. 

Ce préjudice sera donc réparé par l'octroi à compter du 1er juillet 2023, d'une indemnité d'occupation provisionnelle journalière équivalente au montant journalier non sérieusement contestable de la redevance d’occupation en vigueur au 30 juin 2023 et jusqu’à parfaite libération du bien. 

Sur les demandes accessoires

La société CVCT, partie perdante, sera condamnée aux dépens.

Elle sera également condamnée à verser à la société SEGRO Gobelins la somme de 3 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

Statuant publiquement, par mise à disposition au greffe, par ordonnance contradictoire et en premier ressort,

Ordonnons à défaut de restitution volontaire des lieux dans les quinze jours de la signification de la présente ordonnance, l’expulsion de la société CVCT ainsi que de tous occupants de son chef du bien correspondant aux cellules de stockage numérotées 9 ter niveau gare, 8 niveau gare et 15A niveau gare, de l’ensemble immobilier situé 105 rue de Tolbiac à Paris 13ème (Section CS, n°5, lieu-dit gare des Gobelins), au besoin avec l’assistance de la force publique, 

Rejetons la demande d’astreinte, 
Condamnons la société CVCT à payer à la société SEGRO Gobelins à compter du 1er juillet 2023, une indemnité d'occupation provisionnelle journalière équivalente au montant journalier en vigueur au 30 juin 2023 de la redevance d’occupation fixée à la convention d’occupation temporaire du 31 janvier 2022 et jusqu’à parfaite libération du bien, 

Condamnons la société CVCT aux dépens,

Condamnons la société CVCT à payer à société SEGRO Gobelins la somme de 3 000 euros en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile,

Rappelons que la présente décision est de droit exécutoire à titre provisoire. 

Fait à Paris le 29 janvier 2024

Le Greffier,Le Président,

Daouia BOUTLELISClaire ISRAEL