Tribunal Judiciaire · PCP JTJ proxi fond — 2 février 2024

TRIBUNAL 
 JUDICIAIRE
 DE PARIS [1]

[1] 
Copie exécutoire délivrée 
le :
à : Me Eléonore DANIAULT
Me Nicolas CROQUELOIS
Monsieur [M] [Z]

Pôle civil de proximité
■

PCP JTJ proxi fond
 
N° RG 23/03358 - N° Portalis 352J-W-B7H-CZYPI

N° MINUTE : 7/TJ






JUGEMENT 
rendu le vendredi 02 février 2024

DEMANDEUR

Syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 3], représenté par son syndic le Cabinet ORALIA LESCALLIER, dont le siège social est sis [Adresse 1]
représenté par Me Eléonore DANIAULT, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : #B282

DÉFENDEURS

Madame [R] [I] veuve [Z], représentée par l’UDAF DE [Localité 5] - Service MJPM, ès qualité de tuteur, demeurant [Adresse 4]
représentée par Me Nicolas CROQUELOIS, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : #E1119

Monsieur [M] [Z], demeurant [Adresse 2]
non comparant, non représenté

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Caroline THAUNAT, Juge, statuant en juge unique
assistée de Laura DEMMER, Greffier,

DATE DES DÉBATS
 
Audience publique du 17 novembre 2023

JUGEMENT

réputé contradictoire, en premier ressort, prononcé par mise à disposition le 02 février 2024 par Caroline THAUNAT, Juge assistée de Laura DEMMER, Greffier
Décision du 02 février 2024
PCP JTJ proxi fond - N° RG 23/03358 - N° Portalis 352J-W-B7H-CZYPI

EXPOSE DU LITIGE

Mme [R] [I] veuve [Z] en qualité d'usufruitière et M [M] [Z], son fils, en qualité de nu-propriétaire sont propriétaires du lots n° 11 dans l'immeuble sis [Adresse 3], soumis au régime de la copropriété.

Par jugement du 7 avril 2021, Mme [R] [I] veuve [Z] a été placée sous tutelle pour une durée de 120 mois confiée à M [M] [Z]. Par ordonnance du 9 septembre 2022, M [M] [Z] a été déchargé de sa mission et l'UDAF 75 a été désignée pour le remplacer.

Suite à divers impayés de charges de copropriété, le syndicat des copropriétaires de l'immeuble sis [Adresse 3] a assigné suivants exploit des 25 et 27 octobre 2021, Mme [R] [I] veuve [Z] en qualité d'usufruitière et M [M] [Z], son fils, en qualité de nu-propriétaire en paiement des charges de copropriété ; les débiteurs ayant soldé leur dette avant l'audience, le syndicat des copropriétaires s'est désisté de l'instance.

Faisant valoir de nouveaux impayés, le syndicat des copropriétaires de l'immeuble sis [Adresse 3] a mis en demeure Mme [R] [I] veuve [Z], par lettre recommandée avec accusé de réception, en date du 29 août 2022, de lui régler la somme de 2570, 61 euros au titre des charges de copropriété impayées au 22 août 2022.

Le syndicat des copropriétaires de l'immeuble sis [Adresse 3], représenté par son syndic le Cabinet ORALIA LESCALLIER, a assigné devant le tribunal judiciaire de Paris,Mme [R] [I] veuve [Z] représentée par l'UDAF en qualité de tuteur et M [M] [Z], par acte d'huissier en date du 24 avril 2023, en paiement solidaire des sommes suivantes, sous le bénéfice de l'exécution provisoire :
-6626, 92 euros au titre des charges de copropriété, pour la période du 1er janvier 2022 au 14 avril 2023 avec intérêts au taux légal sur la somme de 2570, 61 euros à compter du 29 août 2022 et à compter de la délivrance de l'assignation pour le surplus,
-762 euros au titre des frais de recouvrement sur le fondement de l'article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965,
-1500 euros de dommages et intérêts,
-1500 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens de l'instance.

Au soutien de sa demande, le syndicat des copropriétaires de l'immeuble sis [Adresse 3] fait valoir que les appels de charges ne sont pas régulièrement payés, ce qui entraîne pour lui des difficultés de gestion compte tenu du poids des tantièmes représentés par Mme [R] [I] veuve [Z] en qualité d'usufruitière et M [M] [Z], en qualité de nu-propriétaire. Il sollicite la condamnation solidaire des débiteurs en application de la clause de solidarité contenue dans le règlement de copropriété.

Appelée à l'audience du 5 juin 2023, l'affaire a fait l'objet d'un renvoi pour être retenue à l'audience du 17 novembre 2023.


A l'audience du 17 novembre 2023, le syndicat des copropriétaires de l'immeuble sis [Adresse 3], représenté par son conseil, a sollicité le bénéfice de son acte introductif d'instance et a sollicité l'autorisation de produire en délibéré l'attestation de non recours du procès verbal de l'assemblée générale du 28 juin 2033.

Mme [R] [I] veuve [Z], représentée par l'UDAF es qualité de tuteur et assistée de son conseil, a sollicité à titre principal le débouté de l'ensemble des demandes et à titre subsidiaire, limiter sa condamnation à la somme de 3572, 97 euros et en tout état de cause mettre à la charge de [M] [Z] la condamnation au titre de l'article 700 du code de procédure civile.
Au soutien de ses prétentions, l'UDAF es qualité de tuteur de Mme [R] [I] veuve [Z] indique qu'en sa qualité d'usufruitière, elle n'est tenue qu'à supporter les charges qui se rattachent à la jouissance du bien, que le syndic doit ventiler en fonction lors de l'appel des charges, qu'en l'espèce le syndic c'est dispensé d'effectuer cette ventilation se basant sur une clause de solidarité peu claire et qui ne trouve pas à s'appliquer aux rapports entre nu propriétaire et usufruitier. A titre subsidiaire, il limite la somme dont l'usufruitière est redevable à 3 527, 97 euros. Il souligne que M [M] [Z] s'est montré défaillant dans l'exercice de sa mission de tuteur de sa mère, qu'il ne s'est pas acquitté des frais d'hébergement en ehpad, que l'UDAF priorise les dépenses d'hébergement.

Bien que régulièrement assigné à étude, M [M] [Z], en qualité de nu-propriétaire n'a pas comparu et ne s'est pas fait représenter. Conformément à l'article 473 du code de procédure civile, il sera statué par jugement réputé contradictoire.

La décision a été mise en délibéré par mise à disposition au greffe au 2 février 2024.

Comme il y avait été autorisé par le tribunal, le syndicat des copropriétaires de l'immeuble sis [Adresse 3] a transmis au tribunal l'attestation de non recours du procès verbal de l'assemblée générale du 28 juin 2023 par note du 21 novembre 2023.

MOTIFS DE LA DECISION

Aux termes de l'article 472 du code de procédure civile, si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond. Le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l'estime régulière, recevable et bien fondée.

Les pièces d'actualisation remises dans le dossier du demandeur sont inopérantes en ce que le demandeur n'a pas modifié ses demandes à l'audience puisqu'il s'en est remis au bénéfice de son acte introductif d'instance (la formulation d'une telle demande aurait nécessité en tout état de cause un renvoi de l'affaire pour le respect du contradictoire). Elles ne seront donc pas examinées.

Sur les charges et provisions sur charges de copropriété et les travaux

Selon l'article 10 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965, les copropriétaires sont tenus de participer au paiement des charges, que ce soit :
-les charges générales relatives à la conservation, à l'entretien et à l'administration des parties communes, ainsi que le fonds de travaux mentionné à l'article 14-2 de la loi, lesquelles sont dues proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots,
-les charges spéciales entraînées par les services collectifs et éléments d'équipement communs, lesquelles sont dues en fonction de l'utilité que ces services et éléments présentent à l'égard de chaque lot.

Il incombe au syndicat qui poursuit le recouvrement de charges de rapporter la preuve de sa créance. A ce titre, il lui appartient de produire le procès-verbal de l'assemblée générale approuvant les comptes de l'exercice correspondant et rendant la créance certaine, liquide et exigible, un décompte de répartition de charges ainsi qu'un décompte individuel permettant de vérifier l'adéquation entre les montants à répartir par types de charges et les sommes demandées au copropriétaire.

L'article 14-1 de cette même loi dispose également que, pour faire face aux dépenses courantes de maintenance, de fonctionnement et d'administration des parties communes et équipements communs de l'immeuble, le syndicat des copropriétaires vote, chaque année, un budget prévisionnel et les copropriétaires versent au syndicat des provisions égales au quart du budget voté. En vertu de l'article 35 du décret du 17 mars 1967, les appels provisionnels auxquels procède le syndic, dans les limites et sous les conditions prévues par ce texte, constituent une créance certaine, liquide et exigible.

Le recouvrement des provisions peut ainsi être poursuivi jusqu'à l'établissement des comptes définitifs qui seront soumis à l'approbation de l'assemblée générale. A ce titre, le syndicat doit produire la délibération de l'assemblée générale adoptant le budget prévisionnel et démontrer la date d'exigibilité des provisions impayées. 

Par ailleurs, les travaux non inclus dans les charges de copropriété sus-définies et prévus à l'article 44 du décret n°67-223 du 17 mars 1967, ne sont pas compris dans le budget prévisionnel. Ils doivent faire l'objet d'un vote à l'assemblée générale quant à leur principe, leur montant et à leur modalités de paiement et d'exigibilité.

Enfin, il sera rappelé qu'en application de l'article 42 de la même loi, les décisions d'une assemblée générale s'imposent aux copropriétaires tant que la nullité n'en a pas été prononcée et ce même si une procédure pour obtenir cette nullité a été diligentée. En effet, les actions ayant pour objet de contester les décisions des assemblées générales ne suspendent que les travaux décidés par l'assemblée générale en application des articles 25 et 26 durant le délai de recours de deux mois. Le copropriétaire qui n'a pas contesté la décision de l'assemblée générale ayant approuvé les comptes, n'est ainsi pas fondé à refuser de payer les sommes qui lui sont réclamées.

En l'espèce, le syndicat des copropriétaires produit à l'appui de sa demande :
-le relevé de matrice cadastrale concernant l'immeuble établissant la qualité de copropriétaire de Mme [R] [I] veuve [Z] en qualité d'usufruitière et M [M] [Z], en qualité de nu-propriétaire concernant le lot 11, indiquant la répartition des tantièmes ainsi que la fiche de renseignement immobilière du service de la publicité foncière établissant l'origine de propriété,
-les relevés de compte individuel et les appels de charges, provisions sur charges et travaux pour la période du 1er janvier 2022 au 10 avril 2023,
-les décomptes annuels de répartition des charges définitives de L'exercice 2021,
-l'historique du compte du 1er janvier 2022 au 14 avril 2023 ainsi qu'un état récapitulatif détaillé de la créance faisant état d'un solde débiteur de 7388, 92 euros, frais inclus, 
-les procès-verbaux des assemblées générales des 22 juin 2021, 15 juin 2022 et 28 juin 2023 comportant approbation des comptes des exercices et votant les budgets prévisionnels en cours,
-les attestations de non recours concernant les trois procès-verbaux,
-la mise en demeure de payer la somme de 2570, 61 euros adressée le 29 août 2022 à Mme [R] [I] veuve [Z] en qualité d'usufruitière (pli avisé et non réclamé),
-le règlement de copropriété lequel contient une clause prévoyant la solidarité des copropriétaires indivis de toutes les charges afférents à leur local,
-le contrat de syndic.

En application des textes visés ci-dessus et au vu des pièces produites par le syndicat, la créance de ce dernier est parfaitement établie à hauteur de la somme de 6626, 92 euros portant la période allant du 1er janvier 2022 au 14 avril 2023, incluant l'appel provisionnel du 2ème trimestre 2023.

Les intérets au taux légal courront à compter du 29 août 2022 sur la somme de 2570, 61 euros et à compter de l'assignation pour le suplus en application des articles 1231-6 du code civil et 36 du décret n°67-223 du 17 mars 1967 pris pour l'application de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis.

Il y a lieu de rappeler que l'obligation au paiement d'une somme d'argent est en principe divisible. Et qu'en application de l'article 1310 du code civil la solidarité ne se présume pas et doit être soit légale (solidarité légale des dettes ménagères des époux de l'article 220 du Code civil par exemple), soit conventionnelle.

En cas de démembrement de propriété en particulier, si selon les articles 605 et 606 du code civil répartissant les charges entre usufruitier et nu-propriétaire, il n'existe pas de solidarité légale entre ces personnes, une clause de solidarité stipulée entre le nu-propriétaire et l'usufruitier est toutefois licite.

En l'espèce, toutefois la clause de solidarité contenue dans le règlement de copropriété vise " la solidarité des acquéreurs " et non pas celle entre le nu -propriétaire et l'usufruitier. Elle ne trouve donc pas à s'appliquer à la présente instance.

En cas de démembrement de propriété en particulier, en l'absence de clause de solidarité stipulée entre le nu-propriétaire et l'usufruitier, la répartition des charges de l'immeuble entre l'usufruitier et le nu-propriétaire s'effectue s'effectue selon leur nature en application des articles 605 et 606 du code civil : les réparations d'entretien sont à la charge de l'usufruitier tandis que les grosses réparations incombent au nu-propriétaire.

En l'espèce, le syndicat des copropriétaires ne justifie pas de l'existence d'une telle clause de solidarité insérée dans le règlement de copropriété, et les propriétaires indivisaires ne sont pas mariés, de telle sorte qu'aucune solidarité n'existe entre le nu-propriétaire et l'usufruitier et qu'il convient de procéder à la ventilation des charges entre eux.

Or, selon la ventilation opérée par le conseil de Mme [I] veuve [Z] non contestée par le syndicat de copropriétaires, les charges et travaux appelés sur la période correspondent à des charges d'entretien de l'immeuble s'élèvent à la somme de 3 572, 97 euros à la charge de Mme [R] [I] veuve [Z] en qualité d'usufruitière.

Les charges et travaux appelés sur la période correspondent à des grosses réparations à la charge de M [M] [Z] , notamment les travaux de protection de balcon s'élèvent à 4238, 58 euros en sa qualité de nu-propriétaire.

Sur les frais de recouvrement

Aux termes de l'article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965 sont imputables au seul copropriétaire concerné les frais nécessaires exposés par le syndicat, notamment les frais de mise en demeure, de relance et de prise d'hypothèque à compter de la mise en demeure, pour le recouvrement d'une créance justifiée à l'encontre d'un copropriétaire ainsi que les droits et émoluments des actes des huissiers de justice et le droit de recouvrement ou d'encaissement à la charge du débiteur et les honoraires ou frais perçus par le syndic au titre des prestations susmentionnées.

Cette liste n'est pas limitative, les frais réclamés devant toutefois être justifiés.

Il convient d'ajouter que les frais de recouvrement ne sont nécessaires au sens de l'article 10-1 précité que s'ils sortent de la gestion courante du syndic et traduisent des diligences réelles, inhabituelles et nécessaires propres à permettre au syndicat des copropriétaires de recouvrer une créance justifiée à l'encontre d'un copropriétaire défaillant.

Si les frais d'huissier, en dehors de ceux exposés dans le cadre du procès qui seront récupérés au titre des dépens, constituent des frais nécessaires, les honoraires de l'avocat de la copropriété qui sont indemnisés au titre de l'article 700 du code de procédure civile ne constituent de tels frais.

En l'espèce, le syndicat de copropriétaires justifie d'une seule mise en demeure par avocat adressé à Mme [I] veuve [Z] par courrier recommandé en date du 29 août 2022. Elle ne justifie pas de l'envoi des mises en demeure par recommandé du 17 mai 2022 et du 26 juillet 2022.

En conséquence la somme globale de 48 euros sera accordée au titre des frais nécessaires.

Sur les dommages et intérêts

L'article 1231-6 du code civil dispose que le créancier auquel son débiteur en retard a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant de ce retard, peut obtenir des dommages et intérêts, distincts des intérêts moratoires de la créance.

L'article 2274 du code civil précise que la bonne foi est toujours présumée, et que c'est à celui qui se prévaut de la mauvaise foi d'en rapporter la preuve.

Par ailleurs, en application de l'article 1240 du même code, il est de jurisprudence constante que la faute, même non grossière ou dolosive suffit, lorsqu'un préjudice en résulte, à justifier une condamnation à des dommages-intérêts pour abus du droit d'agir en justice ou de résistance abusive à une action judiciaire.

Les manquements répétés des copropriétaires à leur obligation essentielle à l'égard du syndicat des copropriétaires de régler les charges de copropriété sans justifier de raisons valables pouvant expliquer leur carence existante depuis plusieurs années malgré les différentes mises en demeure, outre qu'ils révèlent leur mauvaise foi, sont constitutifs d'une faute qui cause à la collectivité des copropriétaires, privée depuis de longues années d'une somme importante, nécessaire à la gestion et à l'entretien de l'immeuble, un préjudice financier direct et certain.

La clause de solidarité afférente au seul paiement des charges de copropriété ne s'applique pas à la condamnation à des dommages et intérêts. Il résulte cependant d'une jurisprudence constante de la Cour de cassation que chacun des coauteurs d'un même dommage doit être condamné à le réparer en totalité. La condamnation sera donc prononcée in solidum.

En l'espèce, il est établi que Mme [R] [I] veuve [Z] en qualité d'usufruitière et M [M] [Z], en qualité de nu-propriétaire présente, de manière récurrente années, des impayés de charges de copropriété et de travaux. Ces manquements répétés perturbent la trésorerie et le bon fonctionnement de la copropriété et causent nécessairement un préjudice important au syndicat des copropriétaires qui doit pallier ces paiements manquants. Toutefois, faute de justifier tant de l'abus de droit et la mauvaise foi de Mme [I] veuve [Z] qui était placée sous la tutelle de M [Z], cette dernière ne sera pas condamnée au paiement de dommages et intérêts et seul M [M] [Z] sera condamné à payer la somme de 800 euros au syndicat des copropriétaires à titre de dommages et intérêts.

Sur les demandes accessoires

Les défendeurs, qui succombent, supporteront in solidum les dépens, en application de l'article 696 du code de procédure civile.

Il serait inéquitable de laisser à la charge du syndicat des copropriétaires les frais exposés par lui dans la présente instance et non compris dans les dépens. La somme de 1000 euros lui sera donc allouée au titre de l'article 700 du code de procédure civile. Seul M [M] [Z] sera condamné au titre de l'article 700 du code de procédure civile.

L'exécution provisoire, compatible avec la nature de l'affaire et apparaissant nécessaire compte tenu de l'ancienneté de la créance et de la nécessité pour le syndicat de recouvrer sans délai les charges dont les autres copropriétaires ont, jusque là, dû faire l'avance, sera constatée en application de l'article 515 du code de procédure civile.


PAR CES MOTIFS,

Le tribunal judiciaire statuant publiquement, après débats en audience publique, par jugement mis à disposition au greffe réputé contradictoire et en premier ressort,

CONDAMNE l'UDAF es qualité de tuteur de Mme [R] [I] veuve [Z] en qualité d'usufruitière à payer au syndicat des copropriétaires de l'immeuble sis [Adresse 3], pris en la personne de son syndic le Cabinet ORALIA LESCALLIER la somme de 3572, 97 euros au titre des provisions sur charges et charges de copropriété et des travaux impayés, pour la période allant du 1er janvier 2022 au 14 avril 2023 et incluant l'appel provisionnel du 2ème trimestre 2023, avec intérêts au taux légal sur la somme de 2570, 61 euros à compter du 29 août 2022 et pour le surplus, à compter du 24 avril 2023,

CONDAMNE M [M] [Z], en qualité de nu-propriétaire à payer au syndicat des copropriétaires de l'immeuble sis [Adresse 3], pris en la personne de son syndic le Cabinet ORALIA LESCALLIER la somme de 4238, 58 euros au titre des provisions sur charges et charges de copropriété et des travaux impayés, pour la période allant du 1er janvier 2022 au 14 avril 2023 et incluant l'appel provisionnel du 2ème trimestre 2023, avec intérêts au taux légal sur la somme de 2570, 61 euros à compter du 29 août 2022 et pour le surplus, à compter du 24 avril 2023,
 
CONDAMNE solidairement l'UDAF es qualité de tuteur de Mme [R] [I] veuve [Z] en qualité d'usufruitière et M [M] [Z], en qualité de nu-propriétaire à payer à payer au syndicat des copropriétaires de l'immeuble sis [Adresse 3] la somme de 48 euros euros au titre des frais de recouvrement,

CONDAMNE M [M] [Z] à payer au syndicat des copropriétaires de l'immeuble sis [Adresse 3],pris en la personne de son syndic le Cabinet ORALIA LESCALLIER, la somme de 800 euros au titre des dommages-intérêts,

CONDAMNE M [M] [Z] à payer au syndicat des copropriétaires de l'immeuble sis [Adresse 3], pris en la personne de son syndic le Cabinet ORALIA LESCALLIER, la somme de 1000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile,

REJETTE le surplus des demandes,

CONDAMNE in solidum l'UDAF es qualité de tuteur de Mme [R] [I] veuve [Z] en qualité d'usufruitière et M [M] [Z], en qualité de nu-propriétaire aux dépens,

CONSTATE l'exécution provisoire.

DIT n'y avoir lieu à exécution provisoire.
 
Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition les jour, mois et an susdits par le Président et le Greffier susnommés.
 
Le greffier,Le président.