Tribunal Judiciaire · Expropriations — 25 janvier 2024

TRIBUNAL
 JUDICIAIRE
 DE PARIS
■

Expropriations

 N° RG 22/00035 

N° Portalis 352J-W-B7G-CYNP4



[1]MINUTE N°

[1] Copies exécutoires et certifiées conformes à :
 
Copie simple à :Commissaire du Gouvernement de

Délivrées le :

JUGEMENT 
rendu le 25 JANVIER 2024 
DEMANDERESSE

L’ETABLISSEMENT PUBLIC FONCIER D’ILE-DE-FRANCE, représenté par son directeur général en exercice dûment habilité domicilié en cette qualité en
L’HOTEL DE VILLE
[Adresse 6]
[Localité 21]

représentée par Me Céline LHERMINIER, 
Cabinet SEBAN & ASSOCEIS avocat au barreau de PARIS, avocat plaidant, vestiaire P498



DÉFENDERESSE

S.A.R.L. RIVE GAUCHE MOTOS
Siège social, [Adresse 13]
[Localité 21]

représentée par Maître Claudine COUTADEUR 
DROUOT AVOCATS, avocats au barreau de PARIS, avocats plaidant, vestiaire #W0006



LE DIRECTEUR REGIONAL DES FINANCES PUBLIQUES D’ILE DE FRANCE ET DU DEPARTEMENT DE PARIS,

exerçant les fonctions de commissaire du gouvernement,
représenté par Monsieur [V] [R]

Décision du 25 janvier 2024
22ème Chambre - Chambre des expropriations
N° RG 22/00035 - N° Portalis 352J-W-B7G-CYNP4

 
OPÉRATION : Parcelle cadastrée BY n° [Cadastre 4]
[Adresse 11] -

* * * * *
Céline CHAMPAGNE, Juge au Tribunal judiciaire de PARIS, Juge de l’expropriation, assistée de Fabienne CLODINE-FLORENT, Greffière, désignés conformément aux articles L.211-1 et R.211-5 du Code de l’expropriation pour cause d’utilité publique ;

Après débats à l’audience publique du 05 décembre 2023 au cours desquels ont été entendus les parties ou leurs représentants et le Commissaire du Gouvernement, dans le développement de leur mémoire et en leurs observations, l’affaire a été mise en délibéré au 25 janvier 2024 ;

 * * * * *

FAITS et PROCEDURE

Par mémoire reçu au greffe le 25 novembre 2022, l’Etablissement Public Foncier d’Ile-de-France a saisi le juge de l’expropriation aux fins de voir fixer à la somme de 530 000 euros, tous chefs de préjudices confondus, l’indemnité devant revenir à la SARL Rive Gauche Motos pour l’éviction du bien situé [Adresse 11], sur la parcelle cadastrée section BY n°[Cadastre 4].

Par ordonnance en date du 28 février 2023, le transport sur les lieux a été fixé au 12 avril 2023, date à laquelle il a été effectué. 

Dans ses dernières conclusions en date du 28 septembre 2023, reçues au greffe le 11 octobre 2023, le Commissaire du gouvernement a proposé une indemnité globale de 1 048 037 euros en réparation du préjudice causé pour éviction commerciale.

Aux termes de ses conclusions en réponse et récapitulatives n°2, en date du 28 novembre 2023, reçues au greffe du service des expropriations le 01 décembre 2023, l’Etablissement Public Foncier d’Ile-de-France sollicite du juge de l’expropriation, au visa des articles L.321-1 et suivants du code de l'expropriation, L.213-10 et L.314-1 et suivants du code de l'urbanisme de :
« in limine litis
-se déclarer compétent pour fixer l'indemnité globale d'éviction due à la SARL Rive Gauche à raison de la démolition du local occupé à intervenir après une décision de préemption 
-rejeter la demande de sursis à statuer formulée par la SARL Rive Gauche au motif d'une prétendue obligation de purger les droits de priorité visés à l'article L314-5 du code de l'urbanisme
Fixer à la somme globale de 722 016€ (SEPT CENT VINGT DEUX MILLE ET SEIZE EUROS), tous chefs de préjudices confondus, l'indemnité devant revenir à la SARL Rive Gauche Motos, pour l'éviction du bien situé [Adresse 11]) sur la parcelle cadastrée section BY n°[Cadastre 4]
Rejeter les autres demandes formulées par la SARL Rive Gauche. »




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22ème Chambre - Chambre des expropriations
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Aux termes de ses conclusions n°2, reçues au greffe le 29 novembre 2023, la société Rive Gauche Motos RGM demande au juge de l’expropriation, au visa des articles L.213-10, L.314-1 et suivants du code de l'urbanisme, L.321-1 et suivants du code de l’expropriation, L.145-18 du code de commerce, R.211-4 du code de l’organisation judiciaire et 15 du code de procédure civile, de :
«Dire l'exproprié recevable et bien fondé en ses écritures,
En conséquence
Les y recevoir
1. A titre principal
-rejeter les conclusions et pièces de l'EPFIF produites le 26 septembre 2023
-décliner sa compétence au profit du juge judiciaire de droit commun du tribunal judiciaire de Paris
2. A titre subsidiaire, surseoir à statuer tant que l'EPFIF n'a pas purgé le droit de priorité de la société Rive Gauche Motos
3. A titre infiniment subsidiaire, fixer le montant des indemnités d'expropriation à la somme totale de 2 518 427 euros se décomposant comme suit :
i) indemnité au titre de la valeur du droit au bail : 1 153 680€
ii) indemnité de remploi : 114 218€
iii) indemnité pour trouble commercial : 138 191€
iv)indemnité pour frais de déménagement : 76 700 euros
v) indemnité pour frais de réinstallation : 616 066€
vi) indemnité pour frais administratifs : 5000 euros
vii) indemnité pour perte partielle de clientèle : 414 572€

Et à titre très infiniment subsidiaire, surseoir à statuer sur cette indemnité pour perte partielle de clientèle consécutive au transfert du fonds de commerce jusqu'à la réalisation de deux années complètes d'exploitation dans le nouveau local commercial.
Condamner l'EPFIF à payer à la société Rive Gauche Moto une somme de 5000€ au titre des frais irrépétibles sur le fondement de l'article 700 du CPC
Condamner l'EPFIF aux entiers dépens. »

Pour un exposé exhaustif des prétentions et moyens des parties, il est renvoyé aux écritures susvisées conformément aux dispositions de l’article 455 du code de procédure civile.

Lors de l’audience du 05 décembre 2023, les avocats et le Commissaire du gouvernement ont plaidé conformément aux écritures susvisées.

La décision a été mise en délibéré au 25 janvier 2024.


MOTIFS

Sur la demande de rejet des pièces de l'EPFIF produites le 26 septembre 2023

Cette demande n’est formulée que dans le seul dispositif des conclusions de la SARL Rive Gauche Motos et n’est nullement explicitée dans le corps des conclusions, étant au surplus relevé que les





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dernières écritures de l’EPFIF ont été reçues au greffe le 01 décembre 2023, de telle sorte que la SARL Rive Gauche Motos ne peut qu’être déboutée.


Sur la compétence du juge de l'expropriation 

L’article L213-10 du code de l’urbanisme prévoit que : «Nonobstant toutes dispositions ou stipulations contraires, les preneurs de biens ruraux, les locataires ou occupants de bonne foi de locaux à usage d'habitation ainsi que les locataires de locaux à usage commercial, industriel ou artisanal situés dans un bien acquis par la voie de la préemption ou en application des articles L. 211-5 ou L. 212-3 ne peuvent s'opposer à l'exécution des travaux de restauration ou de transformation intérieure ni à la démolition de ces locaux.

Si l'exécution des travaux l'exige, ils sont tenus d'évacuer tout ou partie de ces locaux ; le nouveau propriétaire du bien est alors tenu aux obligations prévues aux articles L. 314-1 et suivants.

Nonobstant toutes dispositions ou stipulations contraires, ils peuvent à tout moment déclarer au titulaire du droit de préemption leur intention de quitter les lieux et de résilier le bail. Celui-ci, qui ne peut ni s'y opposer ni leur réclamer une indemnité à ce titre, est tenu de leur verser les indemnités auxquelles ils peuvent prétendre, notamment celles qui peuvent leur être dues à raison des améliorations qu'ils ont apportées au fonds loué. En cas de litige, ces indemnités sont fixées par la juridiction compétente en matière d'expropriation. »


La SARL Rive Gauche Motos soulève, in limine litis, l’incompétence du juge de l’expropriation en faisant valoir qu’elle est titulaire d’un bail commercial, qu’aucune disposition législative ne permet à l’EPFIF, sous prétexte de la décision de prémption, de résilier ce bail de manière anticipée et qu’en l’absence de toute résiliation elle dispose donc du droit d’occuper les locaux jusqu’à son échéance, soit en l’espèce jusqu’au 31 mars 2025.

Elle soutient en effet que les dispositions de l’article L.213-10 du code de l’urbanisme ne prévoient la résiliation du bail qu’à l’initiative du locataire et que dans l’hypothèse où le propriétaire demande au locataire de quitter les lieux, cet article ne prévoit nullement qu’il peut résilier le bail, aucune disposition des articles L.314-1 et suivants du code de l’urbanisme ne conférant un tel pouvoir au préempteur.

Elle soutient également qu’il n’entre pas dans l’office du juge de l’expropriation, lorsqu’il fixe l’indemnité d’éviction, de résilier le bail commercial, expliquant que c’est l’ordonnance d’expropriation qui éteint, par elle-même et à sa date, tous les droits réels ou personnels existant sur les immeubles expropriés mais qu’au cas présent, il n’y aura pas d’ordonnance d’expropriation.
Elle indique ainsi qu’en cas de travaux nécessitant la démolition du local, le bailleur ne peut que s’opposer au renouvellement du bail, dans les conditions du droit commun fixées par l’article L.145-18 alinéa 2 du 



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code de commerce, le juge compétent étant alors, en application des dispositions de l’article R.145-23 du code de commerce et R.211-4 du code de l’organisation judiciaire, le juge civil de droit commun et non le juge de l’expropriation. 

Elle fait enfin valoir, qu’à supposer même que le juge de l’expropriation soit compétent pour fixer l’indemnité d’éviction en cas de refus de renouvellement du bail, il ne pourrait être valablement saisi 
qu’après ce refus ou la résiliation, relevant qu’à ce jour tel n’est pas le cas, aucune résiliation du bail ne lui ayant été signifiée .

L’EPFIF soutient, pour sa part, qu’en application des dispositions des articles L.213-10, L.314-1 et L.314-2 du code de l'urbanisme, il est acquis que la juridiction de l’expropriation est compétente pour statuer sur l’indemnité d’éviction d'un locataire en cas d’éviction définitive à l’occasion d’une opération d’aménagement après préemption, compétence également reconnue par le juge administratif. 

Il fait ainsi valoir que le locataire d’un local à usage commercial ne peut s’opposer à l’exécution des travaux de démolition du local, de telle sorte que si l’exécution des travaux l’exige, il est tenu d’évacuer le local préempté, que le préempteur est alors tenu des obligations fixées aux articles L314-1 et suivants du code de l’urbanisme, prévoyant que si les travaux exigent l’éviction définitive de l’occupant, il bénéficie alors des dispositions applicables en matière d’expropriation et que le juge de l’expropriation est compétent dans cette hypothèse pour statuer sur l’indemnité d’éviction due à l’exploitant évincé. 

Il soutient que dans la présente affaire, toutes ces conditions sont réunies, expliquant d’une part, qu’il a exercé son droit de préemption sur le bien occupé par la SARL Rive Gauche Motos, destiné à être démoli, de telle sorte que la société ne peut s’opposer à ces travaux et doit évacuer le local, d’autre part, qu’il a indiqué à la société que l’opération projetée ne permettait pas d’accueillir son activité et enfin que, dès lors que les travaux entraîneront son éviction définitive, il a saisi la juridiction de l’expropriation, en vertu des règles applicables en la matière. 

En l’espèce, dans la mesure où l’exécution des travaux envisagés, emportant démolition du local occupé par la SARL Rive Gauche Motos, exige ainsi que le locataire de ce local à usage commercial situé dans un bien acquis par la voie de la préemption, évacue les lieux, l’EPFIF, nouveau propriétaire du bien, est alors tenu, conformément aux dispositions de l’article L.213-10 du code de l’urbanisme, aux obligations prévues aux articles L. 314-1 et suivants du code de l’urbanisme, relatifs à la protection des occupants dans les opérations d’aménagement.

L’article L.314-2 de ce même code prévoit ainsi notamment que « si les travaux nécessitent l'éviction définitive des occupants, ceux-ci bénéficient des dispositions applicables en matière d'expropriation ».

Il ressort ainsi des dispositions combinées des articles L.213-10, 
L.314-1 et L.314-2 du code de l’urbanisme que le juge de l’expropriation est bien compétent pour statuer sur l’indemnité d’éviction d’un locataire en cas d’éviction définitive à l’occasion d’une opération d’aménagement après préemption.

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En l’espèce, la demande de l’EFPIP porte bien sur la fixation de l’indemnité devant revenir à la SARL Rive Gauche Motos, évincée par suite de la préemption du bien qu’elle occupe à titre de locataire, aucune demande ne portant sur le sort du bail consenti. 
Il n’y a donc pas lieu de décliner la compétence du juge de l’expropriation au profit du juge judiciaire de droit commun. 


Sur la demande de sursis à statuer pour purge du droit de priorité 

L’article L.314-2 du code de l'urbanisme prévoit que « si les travaux nécessitent l'éviction définitive des occupants, ceux-ci bénéficient des dispositions applicables en matière d'expropriation. Toutefois, tous les occupants de locaux à usage d'habitation, professionnel ou mixte ont droit au relogement dans les conditions suivantes : il doit être fait à chacun d'eux au moins deux propositions portant sur des locaux satisfaisant à la fois aux normes d'habitabilité définies par application du troisième alinéa de l'article L.322-1 du code de la construction et de l'habitation et aux conditions prévues à l'article 13 bis de la loi n° 48-1360 du 1er septembre 1948 ; ils bénéficient, en outre, des droits de priorité et de préférence prévus aux articles L.423-1 à L. 423-5 du code de l'expropriation pour cause d'utilité publique, même dans le cas où ils ne sont pas propriétaires. Ils bénéficient également, à leur demande, d'un droit de priorité pour l'attribution ou l'acquisition d'un local dans les immeubles compris dans l'opération ou de parts ou actions d'une société immobilière donnant vocation à l'attribution, en propriété ou en jouissance, d'un tel local.

En outre, les commerçants, artisans et industriels ont un droit de priorité défini à l'article L.314-5. »

Aux termes de l'article L.314-5 du code de l'urbanisme, «les commercants, artisans et industriels ont, dans le cas prévu à l'article L.314-2, un droit de priorité pour l'attribution de locaux de même nature compris dans l'opération lorsque l'activité considérée est compatible avec les dispositions du plan local d'urbanisme ou du document d'urbanisme en tenant lieu.

Les commerçants, artisans ou industriels auxquels il n'a pas été offert de les réinstaller dans les conditions prévues ci-dessus ont un droit de priorité pour acquérir un local dans un immeuble compris dans l'opération ou des parts ou actions d'une société immobilière donnant vocation à l'attribution, en propriété ou en jouissance, d'un tel local, lorsque l'activité considérée est compatible avec les dispositions du plan local d'urbanisme ou du document d'urbanisme en tenant lieu.

L'exercice des droits prévus au présent article rend applicables les dispositions du deuxième alinéa de l'article L.322-12 du code de l'expropriation pour cause d'utilité publique.

Les priorités prévues par le présent article jouent en faveur des titulaires de baux à usage des mêmes activités que celles dont l'installation est prévue dans les locaux nouveaux. Pour les commerces de chaque nature, les priorités sont données aux titulaires des baux les plus anciens. »

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La SARL Rive Gauche Motos demande, à titre subsidiaire, qu’il soit sursis à statuer tant que l’EPFIF n’a pas purgé son droit de priorité. 

Elle explique en effet que l’article L314-2 du code de l’urbanisme prévoit que les commerçants bénéficient d’un droit de priorité défini à l’article L314-5 du même code, consistant en l’attribution de locaux de même nature compris dans l’opération lorsque l’activité considérée est compatible avec le PLU.

Or, elle indique que la décision de préemption du 29 septembre 2020 est motivée par la réalisation de logements et de locaux commerciaux en rez-de-chaussée, pour une superficie de 300 mètres carrés mais que l’EPFIF ne lui a cependant pas proposé de lui réserver un local dans la future construction. 
Elle relève qu’il ressort des pièces adverses que l’EPFIF aurait déposé, le 21 février 2023, une demande de permis de construire pour la construction d’un immeuble d’habitation comprenant une partie bureaux, que le délai d’instruction de cette demande est expiré depuis le 21 juin 2023 sauf prorogation du délai, ce qu’il appartient à l’EPFIF de démontrer en produisant le courrier de la ville de [Localité 19] prolongeant l’instruction du dossier.
Elle soutient qu’à défaut, la demande de permis de construire a été retirée et que l’EPFIF tente ainsi de faire échec à son droit de priorité.
Elle fait enfin valoir qu’en tout état de cause, la parcelle concernée est grevée par le plan d’urbanisme local d’une servitude de protection renforcée du commerce et de l’artisanat et que les locaux en rez-de-chaussée des voies publiques comportant une telle protection doivent rester des commerces.
Elle considère donc que le PLU de [Localité 19] impose de créer en rez-de-chaussée du futur immeuble des locaux commerciaux, ce qui lui ouvre bien un droit de priorité que l’EPFIF est tenu de purger.

L’EPFIF expose, pour sa part, que l’article L.314-5 du code de l’urbanisme ne prévoit un droit de priorité que pour les titulaires de baux à usage des mêmes activités que celles dont l’installation est prévue dans les futurs locaux et qu’en l’espèce il n’est pas prévu que ces derniers accueille le type d’activité exercée par la SARL Rive Gauche Motos.
Il explique en effet que le CERFA du permis de construire mentionne la construction d’un immeuble comportant des logements sociaux du R+2 au R+10, une maison médicale au rez-de-chaussée et sous-sol et un plateau de bureaux au R+1.
Il soutient donc qu’il n'était pas tenu de purger un quelconque droit de priorité à l’égard de la SARL Rive Gauche Motos et, en réponse à la contestation émise par cette dernière sur la réalité de dépôt d’une demande de permis de construire, il fait valoir qu’une telle demande a bien été déposée le 21 février 2023 et qu’elle est en cours d’instruction, tel que cela ressort du courrier de la ville de [Localité 19] du 16 octobre 2023.

S’agissant tout d'abord de l’instruction de cette demande de permis de construire, par courriel en date du 16 octobre 2023, l’équipe du Bureau Accueil et Service à l’Usager a bien confirmé le dépôt d’une telle demande le [Cadastre 2] février 2023 et indiqué que le dossier étant en cours d’instruction, il n’était pas consultable mais qu’il le deviendrait dès qu’un arrêté de décision aura été pris par le service instructeur. 




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S’agissant ensuite du droit de priorité, il est exact que l’article L.314-5 du code de l’urbanisme octroie un tel droit aux commercants, artisans et industriels «  pour l'attribution de locaux de même nature compris dans l'opération lorsque l'activité considérée est compatible avec les dispositions du plan local d'urbanisme ou du document d'urbanisme en tenant lieu. »
Ce droit de priorité ne vaut toutefois, aux termes du 4ème alinéa de cet article, que pour les « titulaires de baux à usage des mêmes activités que celles dont l'installation est prévue dans les locaux nouveaux.»

Or, en l’espèce, l’opération projetée porte sur la construction de logements sociaux, d’un plateau de bureaux et d’une maison médicale soit aucune activité similaire à celle exercée par la SARL Rive Gauche Motos portant sur le commerce de vente et réparation de deux roues motorisées. 

Par conséquent, c'est à juste titre que l’EPFIF soutient qu’elle n’est pas tenue de purger un quelconque droit de priorité à l’égard de la SARL Rive Gauche Motos qu’il convient ainsi de débouter de sa demande. 


Sur la description du bien 

Le bien se situe [Adresse 12], dans le quartier dit [Localité 16], dans la partie sud de l'arrondissement, sur la parcelle BY n°[Cadastre 4] située à l’angle de la [Adresse 26] et du [Adresse 14], à proximité immédiate du métro Porte d’Orléans, de la station cité universitaire du RER B, de plusieurs lignes de bus et de tramways ainsi que de l’autoroute A6.

Les locaux sont occupés par la SARL Rive Gauche Motos et destinés, selon les mentions portées sur les contrats de renouvellement de bail, au « commerce de vente de voitures neuves et d'occasion de motos et de cycles, neufs et d'occasion, garage, station-service, poste d'essence et, en général, tout ce qui se rattache à l'automobile, aux motos et aux cycles, accessoires et équipements et pièces détachées et celui de vente d'appareils ménagers, de radios et de meubles et d'occasion, garage, station-service, poste d'essence», le preneur ayant la faculté d'adjoindre à cette activité des activités connexes ou complémentaires.

Il ressort des constatations effectuées lors du transport sur les lieux et des descriptions faites par les parties dans leurs écritures que le bien préempté se compose d’un bâtiment à étage, en état d’usage, avec façade métallique disposant de larges baies vitrées sur tout le rez-de-chaussée et supportant l’enseigne de l’établissement, pour une superficie totale estimée à 475 mètres carrés.

Le rez-de-chaussée dispose, à l’entrée sur la gauche, d’un comptoir pour l’accueil, d’un atelier réparation (avec carrelage au sol, murs peints, station de lavage, sanitaire et vestiaire, espace de réparation avec tables élévatrices pour motos et coin de stockage), le gérant ayant précisé que les appareils étaient déplaçables, puis sur la droite d’une partie commerciale d’environ 350 mètres carrés, dédiée à l’exposition des motos et accessoires (avec faux-plafond avec éclairage encastré, carrelage au sol, miroirs sur les murs et baies vitrées).



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A l’étage, au fond de cette partie commerciale occupant la majeure partie du rez-de-chaussée, se situe, au premier niveau, accessible par un escalier étroit, un lieu de stockage comprenant des archives et un poste informatique, puis au second niveau, des combles très encombrés (boîtes d'archives, stockage d'objets divers). 

De plus, l’espace situé entre le trottoir et la piste cyclable, sur toute la longueur de la vitrine, est utilisé pour exposer des deux roues et tient lieu également d’emplacements de stationnement pour les clients, le gérant ayant indiqué, lors du transport sur les lieux, s’acquitter d’un loyer pour ce parking extérieur. 

 
Sur la fixation de l'indemnité d'éviction 

L’article R.311-22 du code de l’expropriation prévoit que «le juge statue dans la limite des prétentions des parties, telles qu'elles résultent de leurs mémoires et des conclusions du commissaire du Gouvernement si celui-ci propose une évaluation inférieure à celle de l'expropriant.
Si le défendeur n'a pas notifié son mémoire en réponse au demandeur dans le délai de six semaines prévu à l'article R. 311-11, il est réputé s'en tenir à ses offres, s'il s'agit de l'expropriant, et à sa réponse aux offres, s'il s'agit de l'exproprié.
Si l'exproprié s'est abstenu de répondre aux offres de l'administration et de produire un mémoire en réponse, le juge fixe l'indemnité d'après les éléments dont il dispose. »

Il est constant que la valeur vénale d’un bien est constituée par le prix qui pourrait en être obtenu par le jeu de l’offre et de la demande dans un marché réel, compte tenu de l’état dans lequel il se trouve avant la mutation.

En vertu du principe de réparation intégrale, le dédommagement dû par l’expropriant doit couvrir tout le dommage et uniquement le dommage, sans qu’il en résulte ni appauvrissement, ni enrichissement de la victime. C’est pourquoi l’indemnité est calculée sur la valeur au jour du jugement, permettant ainsi de tenir compte de la variation intrinsèque du fonds, de la hausse du coût de la vie ou de la dépréciation de la monnaie survenues depuis l’ordonnance d’expropriation.

Aux termes de l’article L.314-2 du code de l’urbanisme précité, si l’opération projetée ne permet pas d’accueillir la même activité et si cette dernière nécessite l’éviction définitive de l’occupant titulaire d'un bail commercial, celui-ci bénéficie alors des dispositions applicables en matière d’expropriation.

Il a ainsi droit à une indemnisation couvrant l’intégralité de son préjudice direct, matériel et certain découlant de l’éviction, calculée suivant les règles applicables en matière d’expropriation.

L’exploitant évincé est ainsi en droit d’obtenir une indemnité principale d’éviction et des indemnités accessoires. 
S’agissant de l’indemnité principale d’éviction, elle doit représenter la valeur pleine et entière du fonds de commerce, en cas de perte totale de la clientèle, c'est-à-dire lorsque l’exploitant du fonds de commerce ne peut retrouver un local comparable à celui qu’il exploitait à proximité 



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de sa zone de chalandise initiale et qu’il ne peut davantage transférer sa clientèle dans un autre établissement de la même marque, lorsqu’il en existe.
En l’absence de perte totale de la clientèle, l’indemnité doit correspondre à la valeur du droit au bail. 

En l’espèce, il n’est pas justifié d’une impossibilité de déplacer l’activité exercée par la SARL Rive Gauche Motos pas plus qu’il n’apparaît que sa clientèle dépend d’une zone de chalandise locale particulière.

Le calcul de l’indemnité principale sera par conséquent effectué selon une éviction fondée sur la perte du droit au bail n’entraînant pas la disparition du fonds de commerce, méthode également retenue par les parties. 
 

-sur la date de référence

Aux termes de l’article L322-2 du code de l’expropriation «les biens sont estimés à la date de la décision de première instance.
Toutefois, et sous réserve de l'application des dispositions des articles L. 322-3 à L. 322-6, est seul pris en considération l'usage effectif des immeubles et droits réels immobiliers un an avant l'ouverture de l'enquête prévue à l'article L. 1 ou, dans le cas prévu à l'article L. 122-4, un an avant la déclaration d'utilité publique ou, dans le cas des projets ou programmes soumis au débat public prévu par l'article L. 121-8 du code de l'environnement ou par l'article 3 de la loi n° 2010-597 du 3 juin 2010 relative au Grand Paris, au jour de la mise à disposition du public du dossier de ce débat ou, lorsque le bien est situé à l'intérieur du périmètre d'une zone d'aménagement concerté mentionnée à l'article L. 311-1 du code de l'urbanisme, à la date de publication de l'acte créant la zone, si elle est antérieure d'au moins un an à la date d'ouverture de l'enquête publique préalable à la déclaration d'utilité publique.

Il est tenu compte des servitudes et des restrictions administratives affectant de façon permanente l'utilisation ou l'exploitation des biens à la date correspondante pour chacun des cas prévus au deuxième alinéa, sauf si leur institution révèle, de la part de l'expropriant, une intention dolosive.

Quelle que soit la nature des biens, il ne peut être tenu compte, même lorsqu'ils sont constatés par des actes de vente, des changements de valeur subis depuis cette date de référence, s'ils ont été provoqués par l'annonce des travaux ou opérations dont la déclaration d'utilité publique est demandée, par la perspective de modifications des règles d'utilisation des sols ou par la réalisation dans les trois années précédant l'enquête publique de travaux publics dans l'agglomération où est situé l'immeuble. »

L’article L.213-6 du code de l’urbanisme indique cependant que «lorsqu'un bien soumis au droit de préemption fait l'objet d'une expropriation pour cause d'utilité publique, la date de référence prévue à l'article L. 322-2 du code de l'expropriation pour cause d'utilité publique est celle prévue au a de l'article L. 213-4.


Décision du 25 janvier 2024
22ème Chambre - Chambre des expropriations
N° RG 22/00035 - N° Portalis 352J-W-B7G-CYNP4

Lorsqu'un bien fait l'objet d'une expropriation pour cause d'utilité publique sur le fondement d'une déclaration d'utilité publique intervenue à une date à laquelle le bien était soumis, en application de l'article L. 212-2, au droit de préemption applicable dans le périmètre d'une zone d'aménagement différé, la date de référence prévue à l'article L. 322-2 du code de l'expropriation pour cause d'utilité publique est celle prévue au a de l'article L. 213-4 du présent code. En cas de prorogation de la déclaration d'utilité publique, cette date est déterminée en application de l'article L. 322-2 du code de l'expropriation pour cause d'utilité publique. »

L’article L. 213-4 a) du même code dispose enfin que la date de référence prévue à l’article L. 322-2 du code de l’expropriation pour cause d’utilité publique est, s’agissant des biens non compris dans le périmètre d’une zone d’aménagement différé, «la date à laquelle est devenu opposable aux tiers le plus récent des actes rendant public, approuvant, révisant ou modifiant le plan d'occupation des sols, ou approuvant, révisant ou modifiant le plan local d'urbanisme et délimitant la zone dans laquelle est situé le bien. »

L’EPFIF explique qu’en matière de droit de préemption urbain, la date de référence est fixée à la date à laquelle est devenue opposable aux tiers le plus récent des actes rendant public, approuvant, révisant ou modifiant le plan d’urbanisme (PLU) et délimitant la zone dans laquelle est situé le bien.
En l’espèce, il retient ainsi la date du 18 février 2022, indiquant que le bien se situe en zone UG au PLU dont la dernière procédure a été approuvée à cette date. 

La SARL Rive Gauche Motos retient, pour sa part, la date de la dernière révision du PLU de [Localité 19], soit le 27 août 2016, par application des dispositions des articles L.322-2 du code de l’expropriation et L.213-6 et L.213-4 du code de l’urbanisme prévoyant que la date de référence est « la date à laquelle est devenu opposable aux tiers le plus récent des actes rendant public, approuvant, révisant ou modifiant le plan d'occupation des sols, ou approuvant, révisant ou modifiant le plan local d'urbanisme et délimitant la zone dans laquelle est situé le bien. »

Le Commissaire du gouvernement retient également cette date du 27 août 2016, conformément aux dispositions de l’article L322-2 du code de l’expropriation et à la date à laquelle a été approuvé le plan local d’urbanisme par délibération du conseil de [Localité 19].

La date du 27 août 2016 est donc retenue comme date de référence.
 

-sur la perte du droit au bail 

La méthode retenue consiste à faire une évaluation par application d’un coefficient de situation au différentiel de loyer dégagé à partir de l’étude de marché locatif des locaux commerciaux.

-L’EPFIF se prévaut des six références suivantes :

-local commercial de 371 mètres carrés situé à [Localité 21], d’une surface commerciale de 295 mètres carrés et 75 mètres carrés au sous-sol, pour un loyer de 390 euros par mètres carrés et par an ;



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il fait valoir que ce local se trouve à proximité de [Localité 17], ce qui constitue une zone d’achalandage de premier choix, et que la SARL Rive Gauche n’établit ainsi nullement son allégation selon laquelle il ne disposerait pas d’une situation aussi achalandée que son local.

-boutique de 405 mètres carrés de plain pied au rez-de-chaussée, située à [Localité 23], traversante donnant sur deux rues, disposant de deux façades de 8 et 12 mètres linéaires, d’un rez-de-chaussée composé d’une surface de vente de 350 mètres carrés (HSP 2,86 mètres), cinq bureaux cloisonnés vitrés toute hauteur (possibilité surface de vente complète), sanitaires doubles, cuisine pour les employés, réseau RJ45, armoire de brassage, climatisation, pour un loyer de 372 euros par mètres carrés et par an ;
il conteste l’argumentaire de la SARL Rive Gauche Motos selon lequel ce loyer ne tiendrait pas compte du droit au bail d’un montant de 
550 000 euros, et que sans droit au bail ce loyer serait nécessairement supérieur ; il indique en effet que la SARL Rive Gauche Motos ne démontre aucune corrélation entre le droit au bail et le loyer et observe qu’elle présente, elle aussi, des termes de comparaison de location comprenant également un droit au bail. 

-local commercial de 334,46 mètres carrés situé à [Localité 24], comprenant un rez-de-chaussée d’environ 252,21 mètres carrés ainsi qu’un sous-sol d’environ 82,25 mètres carrés accessible par un escalier intérieur en colimaçon pouvant être aménagé en salle de réunion ou locaux sociaux, disposant de trois accès en façade sur rue, via les parties communes de l’immeuble ainsi que par le sous-sol directement du parking, l’ensemble étant entièrement décloisonnable, pour un loyer de 323 euros par mètres carrés et par an ; 
il conteste l’argumentaire de la SARL Rive Gauche Motos selon lequel il convient de pondérer la surface en sous-sol à 0,2 comme une annexe dans la mesure où l’annonce précise que le sous-sol peut être aménagé en salle de réunion ou locaux sociaux, de telle sorte qu’il s’agit bien d’un local à usage principal et qu’il n’y a pas lieu de pondérer cette surface.
Il fait de plus valoir que le local occupé par la SARL Rive Gauche Motos n’est pas exclusivement utilisé pour le commerce puisqu’il est composé d’une partie à usage de commerce, très peu aménagée, d’une autre à usage d’atelier, communiquant avec la précédente et présentant un état dégradé, et d’une troisième à usage de stockage située sous les combles, dont l’accès et la configuration n’ont rien d’idéal.
Il conteste également l’accès limité sur rue dont fait état la SARL Rive Gauche Motos au vu de la description faite par l'annonce. 

-boutique de 356 mètres carrés, située à [Localité 19] 15ème [Adresse 15], comprenant un rez-de-chaussée d'environ 200 mètres carrés (HSP 2,80 mètres), avec WC et point d’eau, un premier étage d’environ 156 mètres carrés (HSP 3 mètres) accessible par un escalier intérieur, climatisation réversible, façade de 25 mètres linéaires, pour un loyer de 320 euros par mètres carrés et par an ; 
il fait valoir qu’il n'y a pas lieu de pondérer cette surface de 0,5 comme le soutient la SARL Rive Gauche Motos qui indique qu’on ignore si le premier étage peut être affecté au commerce, au vu du descriptif de l’annonce mentionnant une boutique de 356 mètres carrés, cette surface étant ainsi pleinement dédiée à la boutique. 

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Il rappelle que la pondération ne se justifie qu’en fonction de la nature des différentes parties des locaux et de leur utilisation et que le local occupé par la SARL Rive Gauche Motos n’est pas exclusivement utilisé pour le commerce et se compose de trois parties.
Il soutient également que la SARL Rive Gauche Motos ne démontre aucune corrélation entre le droit au bail, dont elle fait état dans cette annonce, et le montant du loyer.

-local commercial en rez-de-chaussée, de 546 mètres carrés situé à [Localité 22] Georges Brassens, à proximité immédiate du métro Plaisance, sanitaire et point d’eau, excellent emplacement pour une salle de sport, centre médical, supermarché, nombreuses enseignes à proximité, pour un loyer de 348 euros par mètres carrés et par an ; 
il considère, que contrairement à ce que soutient la SARL Rive Gauche Motos, la longueur du linéaire de façade, de 6 mètres en l’espèce, ne peut être un argument d’exclusion d’un terme de comparaison, l’annonce précisant au contraire que la surface est importante, se trouve intégralement en rez-de-chaussée et sur un excellent emplacement, le local bénéficiant d’une commercialité et d’un achalandage de qualité.

-local commercial au rez-de-chaussée de plain pied, de 550 mètres carrés, situé à [Localité 22] (bail commercial 6/9/10 ans ; loyer annuel : 190 000 euros HTHC ; dépôt de garantie : 3 mois ; GAPD : 6 mois de loyer. Libre de suite ; honoraires de transaction : 30% HT d’une année 
de loyer HT à la charge du preneur. Frais d’acte de bail à prévoir. Dossier complet et visite sur demande). 
Il conteste le fait que l’annonce manquerait de précision, selon ce que soutient la SARL Rive Gauche Motos, relevant qu’elle renseigne la surface du local, le type de bail, le montant du loyer, du dépôt de garantie et l’honoraire de transaction et que ces éléments sont ainsi suffisants pour apprécier cette référence. 

Il indique que la moyenne de ce panel fait ainsi ressortir une valeur unitaire de 350 euros par mètres carrés, valeur qu’il convient de retenir, les valeurs hautes, notamment celle à 390 euros par mètres carrés, concernant un local en très bon état, récemment refait à neuf, ce qui ne correspond pas à l’état du local occupé par la SARL Rive Gauche Motos, s’agissant d’un local en état d’usage, voire vétuste pour la partie atelier.

S’agissant de la demande de majoration de la valeur théorique du loyer en raison de l’existence d’une autorisation d’étalage extérieur, il relève que la SARL Rive Gauche Motos ne produit qu’un extrait de l’état récapitulatif des installations autorisées sur le domaine public mais pas son autorisation d’occupation du domaine public.
Il indique également qu’une telle majoration ne se justifie pas en ce qu’elle est précaire et révocable, qu’elle bénéficie à titre personnel à l’exploitant et qu’elle n’est donc pas incluse dans le bail commercial.
Pour l’ensemble de ces raisons, il considère que la SARL Rive Gauche Motos ne peut se prévaloir de cette majoration, non rattachée à son bail commercial, et fait valoir, au surplus, que cette prise en compte d’une possibilité d’étalage extérieur est un élément de plus-value déjà retenu au titre du coefficient de situation. 

Il propose donc un différentiel de loyer de 87 875 euros (185€ X 475 m²), au vu d’une valeur théorique de location de 350 euros par mètres 


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carrés et par an, du loyer actuel de 165 euros par mètres carrés et par an, soit une différence de 185 euros par mètres carrés et par an. 

-S’agissant du coefficient de situation, il l’estime à 6, correspondant à une très bonne situation du bien, en faisant valoir que la situation géographique du bien ne suffit pas à lui conférer une situation exceptionnelle. 
Il reconnaît en effet que le local bénéficie d’une situation sur un large axe de circulation, d’une vitrine et d’une possibilité d’étalage sur le domaine public mais relève également que la visibilité du commerce est moyenne sur un immeuble en tôle dont certaines parties sont taguées, que le bien est dans un état moyen voire très moyen, qu’il est peu aménagé, que la partie atelier est en état d’usage avancée avec des graffitis, une partie faux-plafond très abîmée, un état d’encombrement et des fils électriques pendants peu attractifs, que la partie stockage dispose d’un accès extrêmement difficile en raison du caractère étriqué et peu sécurisé de l’échelle en permettant l’accès et enfin que les prestations sont basiques.

L’EPFIF propose donc une indemnité principale de droit au bail de 
527 250 euros (87 875€ X 6).

Il soutient que les deux références proposées par la SARL Rive Gauche Motos ne permettent pas de justifier sa demande de 420 euros par mètres carrés par an dans la mesure où elles se rapportent, pour la première, à une surface assez réduite par rapport à celle du local 
préempté, qu’aucune information sur la commercialité, le linéaire de façade ou ses caractéristiques n’est produite et qu’elle intègre un droit au bail alors pourtant que la SARL Rive Gauche Motos oppose un certain nombre de critiques aux références intégrant ces caractéristiques qu’elle produit. 
S’agissant de la seconde, elle relève que le bien se situe au premier étage alors que la SARL Rive Gauche Motos a pourtant soutenu que de tels biens devaient être affectés d’une pondération de leur surface de 0,5.

S’agissant des références proposées par le Commissaire du gouvernement, il fait valoir que la référence n°2, ) d’un loyer de 375 euros concerne un bien présentant un meilleur attrait que le bien préempté dans la mesure où il dispose d’une surface très supérieure et d’espaces de bureaux considérables.

-Le Commissaire du gouvernement a retenu, pour sa part, les cinq termes de comparaison suivants, portant sur des cessions, intervenues entre 2019 et 2022, de locaux commerciaux, vendus occupés et situés dans un périmètre de 500 mètres autour du bien, et comportant le montant du loyer acquitté en vertu d’un contrat de bail commercial en cours :

-vente du 29 avril 2022 (publication du 17 mai 2022 sous la référence 2022P15234) d’un local commercial, situé [Adresse 7] 
14ème, dans le quartier de Montparnasse : boutique à usage de supérette alimentaire au rez-de-chaussée, d’une surface utile de 70,12 mètres carrés, cédé au prix de vente de 590 000 euros ; figure dans l’acte de vente un contrat de bail commercial de 9 ans, du 10 février 2021 au 02 février 2030 pour un loyer annuel de 33 515,64 euros HC HT, soit une valeur unitaire au mètre carré de 477,98 euros par mètres carrés et par an ; 
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-vente du 10 juin 2022 (publication du 01 juillet 2022 sous la référence 2022P209096) dans le quartier de Grenelle, [Adresse 5] [Localité 22]: réunion de plusieurs lots au rez-de-chaussée avec parkings en sous-sol à usage de locaux commerciaux et de bureaux, d’une surface totale de 1204,60 mètres carrés, cédé au prix de vente de 8 760 000 euros ; figure dans l’acte de vente un contrat de bail commercial de 9 ans, du 01 février 2022 au 31 janvier 2031 pour un loyer annuel de 452 160 euros HC HT, soit une valeur unitaire au mètre carré de 375,36 euros par mètres carrés et par an ; 

-vente du 30 septembre 2020 (publication du 14 octobre 2020 sous la référence 2020P02815) d’un local commercial, situé [Adresse 9], dans le quartier [Localité 16], sur la parcelle CL-[Cadastre 3] : un local commercial à usage de clinique vétérinaire au rez-de-chaussée, d’une surface utile de 109,27 mètres carrés, cédé au prix de vente de 620 000 euros ; figure dans l’acte de vente un contrat de bail commercial de 9 ans, du 01 mars 2014 au 28 février 2023 pour un loyer annuel de 29 255,68 euros HC HT, soit une valeur unitaire au mètre carré de 267,74 euros par mètres carrés et par an ; 

-vente du 18 octobre 2019 (publication du 04 novembre 2019 sous la référence 2019P03635) situé [Adresse 10], dans le quartier [Localité 16], sur la parcelle BW-[Cadastre 8] : réunion de plusieurs lots au rez-de-chaussée à usage de locaux 
commerciaux avec réserves et de bureaux, d’une surface totale de 203,94 mètres carrés, cédé au prix de vente de 850 000 euros ; figure dans l’acte de vente un contrat de bail commercial de 9 ans, du 01 avril 2012 au 31 mars 2021 pour un loyer annuel de 60 000 euros HC HT, soit une valeur unitaire au mètre carré de 294,20 euros par mètres carrés et par an ; 

-vente du 10 octobre 2019 (publication du 28 octobre 2019 sous la référence 2019P05116) situé [Adresse 1], dans le quartier [Localité 16], sur la parcelle BW-[Cadastre 2] : un local commercial avec boutique et arrière boutique à usage de salon de coiffure au rez-de-chaussée, d’une surface utile de 52,20 mètres carrés, cédé au prix de vente de 480 000 euros ; figure dans l’acte de vente un contrat de bail commercial de 9 ans, du 29 janvier 2019 au 28 janvier 2028 pour un loyer annuel de 30 000 euros HC HT, soit une valeur unitaire au mètre carré de 575,71 euros par mètres carrés et par an.

Il indique que les prix résultant de cette étude de marché font ressortir une valeur unitaire moyenne de 398,18 euros par mètres carrés et par an et une médiane de 375,36 euros par mètres carrés et par an, la valeur la plus basse s’élevant à 267,74 euros par mètres carrés et par an et la plus haute à 575,71 euros par mètres carrés et par an. 
Il ajoute que l’analyse des termes de comparaison retenus met en évidence des locations figurant au sein du même arrondissement pour la plupart, dont trois termes situés au sein du même quartier [Localité 16], tous situés au rez-de-chaussée avec des ventes réalisées entre 2019 et 2022, correspondant ainsi au plus près du marché locatif commercial pour ce type de biens. 
Il retient par conséquent une valeur médiane de 375 euros par mètres carrés et par an. 





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Il propose ainsi un différentiel de loyer de 99 750 euros 
(210€ X 475m²) au vu d'une valeur théorique de location de 375 euros par mètres carrés et par an, du loyer actuel de 165 euros par mètres carrés et par an, soit une différence de 210 euros par mètres carrés et par an. 

S’agissant du coefficient de situation, il explique que la situation du fonds est un facteur essentiel puisqu’un bon emplacement, tenant à la géographie du site d’exploitation et à son environnement, à la qualité de la desserte permettant une bonne circulation des marchandises et des possibilités de stationnement, et à la configuration des locaux à l’activité exercée, contribue à la sécurisation des revenus et à la rentabilité de l’exploitation.

En l’espèce, il retient l’excellente situation du bien, situé dans [Localité 19] intra-muros avec un important linéaire de vitrine lui conférant une très bonne visibilité, son accessibilité en raison d’une bonne desserte au sein d’un axe passant, [Adresse 18], et de la proximité des transports en communs, ainsi que la difficulté pour retrouver une aussi grande surface avec des locaux bénéficiant d’une large extension sur le trottoir piéton dans un environnement proche sur le secteur tendu du marché parisien.
Il précise en effet que le transport sur les lieux a permis de constater que le local bénéficie d’une excellente exposition en raison de l’extension de la zone commerciale sur le trottoir piéton, ce critère influant favorablement sur le coefficient de situation à appliquer qu’il 
estime ainsi à 8,5 correspondant à une excellente situation/très haute valeur commerciale.

Le Commissaire du gouvernement propose donc une indemnité principale de droit au bail de 847 875 euros (99 750€ X 8,5). 

-La SARL Rive Gauche Motos critique l’analyse du Commissaire du gouvernement en ce qu’il a retenu la valeur locative médiane et non moyenne alors que les termes de comparaison proposés se situent dans un large éventail de prix et que la logique commande donc de retenue la valeur moyenne par mètres carrés par an, ce qui permet de diminuer l’écart de prix entre le prix de comparaison retenu et les extrémités de l’éventail de prix.

S’agissant des termes de comparaison proposées par l’EPFIF, elle considère que les seuls termes de comparaison exploitables, au vu des critiques précédemment énoncées, à savoir les références TC 3, TC 4 et TC 5, attestent d’un prix au mètre carré très supérieur à 400 euros par mètres carrés. 

Elle propose pour sa part les références suivantes :
-une boutique de 224 mètres carrés, à [Localité 20], pour un loyer par mètre carré de 429 euros HC HT par an, étant précisé que cette location bénéficie d’un droit au bail de 350 000 euros, ce qui atteste que le prix d’un tel loyer est inférieur au prix du marché ;

-une boutique située boulevard d’Ivry de 450 mètres carrés pour un loyer par mètres carrés de 390 euros HC HT par an. 

Elle demande ainsi que soit retenu un prix de 420 euros par mètres carrés par an, expliquant que n’est pas intégrée à ce montant la 



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plus-value apportée par la surface d’exposition publique, laquelle est généralement appréciée entre 2% et 5%.

Elle retient, en l’espèce, une majoration de 5% en faisant valoir qu’il s’agit d’un vaste étalage autorisé de 75 mètres carrés, parfaitement visible depuis [Adresse 18], artère très passante. 

Elle demande donc que soit retenu un prix de 441 euros par mètres carrés HC HT (420€ X 1,05) .

Concernant le coefficient de situation, elle retient une valeur de 8,5 en faisant valoir que le bien est situé à [Localité 19], sur [Adresse 18] (lui permettant ainsi de capter la clientèle de motards venant du sud de l’agglomération parisienne et se rendant à [Localité 19], outre la clientèle parisienne du Sud), que cet emplacement est extrêmement bien desservi par les transports en commun, que la clientèle peut se garer aisément, à proximité immédiate du commerce, lequel bénéficie d’une excellente visibilité en raison de l’autorisation d’occupation du domaine public permettant l’exposition de motos, outre les larges façades commerciales et vitrines donnant sur le boulevard.
Enfin, elle ajoute que le commerce est complété par un bureau à l’entresol et une très grande surface de stockage sous comble d’une superficie de 444 mètres carrés, ces annexes conférant ainsi une plus-value au local.

Au vu du loyer annuel, dont elle indique qu’il est de 78 599 euros, soit 165 euros par mètres carr