Tribunal Judiciaire · PCP JCP ACR référé — 26 janvier 2024

TRIBUNAL 
 JUDICIAIRE
 DE PARIS [1]

[1] Copie conforme délivrée
le :
à :


Copie exécutoire délivrée 
le :
à :

Pôle civil de proximité
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PCP JCP ACR référé
 
N° RG 23/03746 - N° Portalis 352J-W-B7H-CZXFQ

N° MINUTE : 5/2024







ORDONNANCE DE REFERE
rendue le 26 janvier 2024


DEMANDERESSE
S.C.I. DU [Adresse 2], représentée par Me Valérie ROSANO, avocat au barreau de PARIS, [Adresse 1], Toque A0727

DÉFENDERESSE
Madame [F] [K] veuve [J], demeurant [Adresse 3], représentée par Me Christian BEER, avocat au barreau de Paris, 22 Avenuede Friedland 75008 Paris, Toque E 107

COMPOSITION DU TRIBUNAL
Anne ROSENZWEIG, juge des contentieux de la protection
assistée de Caroline CROUZIER, Greffière

DATE DES DÉBATS : 14 novembre 2023

ORDONNANCE
contradictoire et en premier ressort prononcée le 26 janvier 2024 par Anne ROSENZWEIG, Vice-présidente, assistée de Caroline CROUZIER, Greffière


Décision du 26 janvier 2024
PCP JCP ACR référé - N° RG 23/03746 - N° Portalis 352J-W-B7H-CZXFQ

EXPOSE DU LITIGE

Suivant acte sous seing privé du 25 avril 2016, prenant effet le 2 mai 2016, la société civile immobilière du [Adresse 2] a donné à bail à [T] [J] et [F] [J], née [K], un appartement à usage d'habitation, lot n°9, 2ème étage, porte FA, et une cave n°4, lot 41, situés [Adresse 4], moyennant un loyer mensuel de 2.755 euros et une provision sur charges de 142 euros.

[T] [J] est décédé le 28 juin 2020.

Par acte d'huissier en date du 20 janvier 2022, le bailleur a fait délivrer à [F] [J], née [K], un commandement de payer les loyers visant la clause résolutoire, soit la somme de 11.205,54 euros, en ce non compris les frais du commandement. La commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives a été informée de la signification de cet acte par la voie électronique, le 21 janvier 2022.

[F] [J] s'est désistée de son instance n°RG 22/1811 à l'audience du 15 septembre 2022. 

Par acte en date du 6 janvier 2023, le bailleur a fait délivrer à [F] [J], née [K], un commandement de payer les loyers visant la clause résolutoire, soit la somme de 9.328,21 euros, en ce non compris les frais du commandement. La commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives a été informée de la signification de cet acte par la voie électronique, le 9 janvier 2023.

Par exploit en date du 14 avril 2023, notifié au représentant de l'Etat dans le département conformément aux dispositions de l'article 24 de la loi du 6 juillet 1989, par la voie électronique le 17 avril 2023, la société civile immobilière du [Adresse 2] a fait assigner [F] [J], née [K], à comparaître devant le juge des contentieux de la protection du pôle civil de proximité du tribunal judiciaire de Paris, statuant en référé, aux fins de :
- voir constater la résiliation du bail par l'effet de la clause résolutoire prévue au contrat;
- voir ordonner l'expulsion de [F] [J], née [K], ainsi que celle de tous occupants de son chef, si besoin est avec l'assistance d'un serrurier et le concours de la force publique et voir ordonner la séquestration des meubles garnissant les locaux dans tel garde meubles qu'il plaira à la requérante et ce aux frais de la défenderesse ;
- voir condamner [F] [J], née [K], à payer une indemnité d'occupation mensuelle égale au montant du loyer courant augmenté des charges et taxes, jusqu'à ce que madame [J] ou tout occupant de son chef ait définitivement quitté les lieux; 
- rejette toute demande de délai formulée par la défenderesse ;
- voir condamner [F] [J], née [K], au paiement, à titre provisionnel, de la somme de 13.599,59 euros, au titre des loyers et charges arrêtés au mois de mars 2023 augmentée des intérêts au taux légal à compter du 6 janvier 2023 ;
- voir condamner la locataire aux dépens, comprenant le coût du commandement de payer et les frais d'exécution, ainsi qu'à payer une somme de 2.000 euros sur le fondement de l'article 700 du Code de procédure civile ;
- voir rappeler que l'exécution provisoire de la décision à intervenir est de droit.

La société civile immobilière [Adresse 2] a mentionné que l'arriéré locatif augmente et s'élève à la somme de 20.987,69 euros, échéance de novembre 2023 incluse. Elle fait observer que [F] [J] n'a pas repris le paiement du loyer courant et ne démontre pas être en capacité de régler la dette. La société bailleresse expose que la signification du commandement de payer à étude est régulière, un avis de passage de l'huissier ayant été laissé dans la boîte aux lettres.
 
[F] [J], née [K], était représentée et a sollicité le rejet des demandes de la société bailleresse, subsidiairement la suspension des effets de la clause résolutoire et des délais de paiement. Elle indique ne pas avoir reçu le commandement de payer du 6 janvier 2023, de sorte qu'elle n'a pas pu saisir le juge des contentieux de la protection. [F] [J], née [K], mentionne avoir subi une dépression à la suite du décès de son époux en 2020, avoir des revenus irréguliers mais élevés, issus d'une activité de scénariste pour le cinéma, qui vont lui permettre d'apurer la dette.

La présente décision, rendue en premier ressort, sera contradictoire, en application des dispositions de l'article 467 du code de procédure civile.

L'affaire a été appelée à l'audience du 14 novembre 2023 et mise en délibéré au 26 janvier 2024. 

MOTIFS DE LA DÉCISION 

Aux termes de l'article 834 du Code de procédure civile, le Juge des contentieux de la protection peut, dans les limites de sa compétence, ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l'existence d'un différend.

Sur la recevabilité de la demande de résiliation pour défaut de paiement des loyers 

L'article 24 de la loi du 6 juillet 1989 mentionne une procédure précise relative à la résiliation des baux d'habitation pour défaut de paiement des loyers.
Il est ainsi prévu en cas de non paiement des loyers et de mise en oeuvre de la clause résolutoire insérée au contrat qu'après un commandement de payer demeuré infructueux pendant deux mois, une assignation peut être délivrée au locataire et que copie de cette assignation doit être envoyée par lettre recommandée avec accusé de réception ou par la voie électronique au représentant de l'Etat dans le département.

En l'espèce, la société civile immobilière du [Adresse 2] a fait délivrer à [F] [J], née [K], un commandement de payer les loyers le 6 janvier 2023.
Par ailleurs, la société civile immobilière du [Adresse 2] justifie avoir informé la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives dès le 9 janvier 2023, soit deux mois au moins avant la délivrance de l'assignation du 14 avril 2023, conformément aux dispositions de l'article 24 II de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

Le commandement de payer est resté infructueux pendant plus de deux mois.
C'est donc à bon droit que la société civile immobilière du [Adresse 2] a assigné [F] [J], née [K], en constatation de l'acquisition de la clause résolutoire et en expulsion des lieux loués.

Cette assignation a été dénoncée à la préfecture dans les délais légaux puisqu'elle a été notifiée par l'huissier par la voie électronique le 17 avril 2023, soit plus de deux mois avant l'audience du 20 septembre 2023.

En conséquence, la demande de la société civile immobilière du [Adresse 2] est recevable.
 
Sur la résiliation du bail

Le défaut de paiement du loyer et des charges dans les termes convenus au bail constitue une cause de résiliation du bail et d'expulsion.

En l'espèce, l'existence d'un arriéré locatif est justifiée par des relevés et décomptes produits par le bailleur.

Le commandement délivré le 6 janvier 2023 reproduit les termes de la clause résolutoire stipulée dans le bail, et vise les dispositions de l'article 24 de la loi du 6 juillet 1989 et de l'article 6 de la loi du 31 mai 1990.

Il mentionne aussi la faculté pour la locataire de saisir le fond de solidarité pour le logement dont l'adresse est précisée.

La résiliation de plein droit du contrat de bail ne peut faire l'objet d'aucune contestation sérieuse.

[F] [J], née [K], indique ne pas avoir eu connaissance de cet acte. Or, le procès-verbal de signification mentionne les diligences accomplies par l'huissier pour signifier l'acte, notamment l'inscription du nom sur l'interphone, sur la boîte aux lettres, la certification du domicile par le voisinage et le dépôt dans la boîte aux lettres d'un avis de passage. La relation de ces diligences accomplies par un officier public et ministériel permet de considérer que la signification du commandement de payer a été faite le 6 janvier 2023, tel qu'il est dit, à étude, avec le dépôt d'un avis de passage dans la boîte aux lettres.

Aussi, il y a lieu de constater la résiliation du bail de plein droit intervenue le 7 mars 2023, faute par [F] [J], née [K], d'avoir réglé l'arriéré de loyers en totalité ou d'avoir sollicité la suspension de la clause résolutoire dans les deux mois de la délivrance du commandement.

[F] [J], née [K], produit aux débats un contrat de cession de droits d’un scenario long métrage mentionnant le versement de certaines sommes à des dates indéterminées pour un montant inférieur au solde restant dû. Ainsi, elle justifie certes de revenus, mais de revenus irréguliers et pas expressément supérieurs au montant du loyer. Dès lors, il n'y a pas lieu de suspendre les effets de la clause résolutoire.

Sur l'expulsion du locataire et le sort des meubles

La société civile immobilière du [Adresse 2], qui a un intérêt manifeste à récupérer la jouissance du bien loué, sera par conséquent autorisée à faire procéder, ainsi qu'il est prévu à l'article L412-1 du code des procédures civiles d'exécution, à l'issue d'un délai de deux mois à compter du commandement de quitter les lieux, à l'expulsion de [F] [J], née [K], ainsi qu'à celle de tous occupants de son chef, avec le concours de la force publique si besoin est.

Le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L433-1 et L433-2 et R 433-1 à R 433-7 du code des procédures civiles d'exécution.

Sur l'indemnité d'occupation

Le maintien dans les lieux de [F] [J], née [K], malgré la résiliation du bail, crée à l'égard du bailleur un préjudice non sérieusement contestable.

La condamnation de l'occupant d'un logement au paiement d'une indemnité d'occupation est fondée sur la responsabilité délictuelle.

Aussi, [F] [J], née [K], sera condamnée, à titre provisionnel, au paiement d'une indemnité d'occupation mensuelle correspondant au montant du loyer qui aurait été dû si le bail s'était poursuivi, majoré des taxes et charges diverses et courantes, soit la somme de 3.238,62 euros, en novembre 2023, à compter du 7 mars 2023 et jusqu'à la libération effective des lieux.
 
Sur la demande en paiement de l'arriéré locatif et la demande de délais de paiement

La société civile immobilière [Adresse 2] est bien fondée à demander le paiement d'une somme correspondant aux loyer, charges et indemnités d'occupation échus impayés à la date de l'audience.

Elle produit un décompte clair faisant apparaître les mois impayés jusqu'au 13 novembre 2023, échéance de novembre 2023 incluse, pour un montant de 20.987,69 euros.

Au regard du décompte fourni, il convient de fixer à la somme de 20.987,69 euros le montant des loyers, charges et indemnités d'occupation dus au 13 novembre 2023, échéance de novembre 2023 incluse, hors frais, à titre provisionnel, en deniers ou quittances, pour tenir compte des versements éventuellement intervenus et non pris en compte, avec intérêts au taux légal à compter du 14 avril 2023, date de l'assignation délivrée à personne, sur la somme de 13.599,59 euros et à compter de la présente décision pour le surplus.
 
Les justificatifs de revenus produits par [F] [J], née [K], et la déclaration de paiement des loyers par des tiers ne lui permettent pas de justifier de revenus suffisants pour apurer la dette par mensualités. En conséquence, sa demande de délais de paiement sera rejetée. 

Sur les dépens et l'article 700 du Code de procédure civile

[F] [J], née [K], qui succombe, sera condamnée aux dépens de l'instance, comprenant le coût du commandement de payer et de l'assignation.

Il serait inéquitable de laisser à la charge de la société civile immobilière du [Adresse 2] la totalité des frais irrépétibles non compris dans les dépens. [F] [J], née [K], sera condamnée à lui payer la somme de 1.500 euros en application des dispositions de l'article 700 du Code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

Nous, juge des contentieux de la protection, statuant publiquement, par ordonnance de référé contradictoire, rendue en premier ressort et assortie de plein droit de l'exécution provisoire en toutes ses dispositions,

Renvoyons les parties à se pourvoir ainsi qu'elles aviseront mais, dès à présent, vu l'urgence et l'absence de contestation sérieuse,


- Constatons la résiliation de plein droit du bail signé entre les parties à compter du 7 mars 2023;

- Autorisons la société civile immobilière du [Adresse 2] à faire procéder, à l'issue du délai de deux mois à compter du commandement de quitter les lieux, à l'expulsion de [F] [J], née [K], ainsi qu'à celle de tous occupants de son chef, avec le concours de la force publique si besoin est, des lieux, appartement à usage d'habitation, lot n°9, 2ème étage, porte FA, et une cave n°4, lot 41, situés [Adresse 4];

- Disons que le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L433-1 et L433-2 et R 433-1 à R 433-7 du code des procédures civiles d'exécution ;

- Condamnons [F] [J], née [K], à payer, à titre provisionnel, à la société civile immobilière du [Adresse 2] une indemnité mensuelle d'occupation correspondant au montant du loyer qui aurait été dû si le bail s'était poursuivi, majoré des taxes et charges diverses et courantes, soit la somme de 3.238,62 euros (trois mille deux cent trente huit euros et soixante deux centimes) en novembre 2023, à compter du 7 mars 2023 et jusqu'à la libération effective des lieux, laquelle se traduira par la remise des clés au bailleur ou au mandataire désigné;

- Condamnons [F] [J], née [K], à payer, à titre provisionnel, à la société civile immobilière [Adresse 2] la somme de 20.987,69 euros (vingt mille neuf cent quatre vingt sept euros et soixante neuf centimes), au titre de l'arriéré locatif correspondant au solde restant dû sur les loyers, charges et indemnités d'occupation impayés au 13 novembre 2023, échéance de novembre 2023 incluse, en deniers ou quittances, avec intérêts au taux légal à compter du 14 avril 2023, sur la somme de 13.599,59 euros et à compter de la présente décision pour le surplus;

- Déboutons [F] [J], née [K], du surplus de ses demandes, notamment de délais de paiement et de suspension des effets de la clause résolutoire ;

- Déboutons les parties de leurs demandes plus amples ou contraires ;

- Condamnons [F] [J], née [K], aux dépens de l'instance, comprenant le coût du commandement de payer et de l'assignation ;

- Condamnons [F] [J], née [K], à payer à la société civile immobilière du [Adresse 2] la somme de 1.500 euros (mille cinq cents euros) en application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile,

- Rappelons que l'exécution provisoire est de droit,

- Disons qu'il sera adressé copie par le greffe de la présente décision à Monsieur le Préfet de [Localité 5] en vue de la prise en compte de la demande de relogement des occupants dans le cadre du plan départemental d'action pour le logement des personnes défavorisées prévu par la loi du 31 mai 1990.

Ainsi jugé et mis à la disposition des parties au greffe.

LE GREFFIERLE JUGE