Tribunal Judiciaire · PCP JTJ proxi fond — 1 février 2024

TRIBUNAL 
 JUDICIAIRE
 DE PARIS [1]

[1] Copie exécutoire délivrée 
le :
à : Me Manuel RAISON
Madame [L] [X] [W]
Monsieur [A] [F] [W]
Monsieur [G] [D] [K] [W]
Madame [B] [O] [P]
Monsieur [U] [I] [V] [W]

Pôle civil de proximité
■

PCP JTJ proxi fond
 
N° RG 22/08179 - N° Portalis 352J-W-B7G-CYVT6

N° MINUTE : 2/TJ






JUGEMENT 
rendu le jeudi 01 février 2024


DEMANDEUR

Syndicat des copropriétaires de la RESIDENCE LE [Localité 4] sise [Adresse 1], représenté par son syndic le cabinet [S] [R] exerçant sous le nom commercial CITYA [R] IMMOBILIER, dont le siège social est sis [Adresse 2]
représenté par Me Manuel RAISON, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : #C2444

DÉFENDEURS

Madame [L] [X] [W], demeurant [Adresse 1]
non comparante, ni représentée

Monsieur [A] [F] [W], demeurant [Adresse 1]
non comparant, ni représenté

Monsieur [G] [D] [K] [W], demeurant [Adresse 1]
non comparant, ni représenté

Madame [B] [O] [P], demeurant [Adresse 3]
non comparante, ni représentée 

Monsieur [U] [I] [V] [W], demeurant [Adresse 1]
non comparant, ni représenté

Décision du 01 février 2024
PCP JTJ proxi fond - N° RG 22/08179 - N° Portalis 352J-W-B7G-CYVT6

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Sandra MONTELS, Juge, statuant en juge unique
assistée de Laura DEMMER, Greffier,

DATE DES DÉBATS 

Audience publique du 24 novembre 2023

JUGEMENT

réputé contradictoire, en premier ressort, prononcé par mise à disposition le 01 février 2024 par Sandra MONTELS, Juge assistée de Laura DEMMER, Greffier

***

EXPOSE DU LITIGE

Mme [L] [W], M. [A] [W], M. [G] [W], Mme [B] [P], M. [S] [W] et M. [U] [W] sont propriétaires en indivision des lots 88, 712 et 402 dans l'immeuble situé [Adresse 1], soumis au régime de la copropriété. 

Par actes de commissaire de justice des 20 et 22 décembre 2022, le syndicat des copropriétaires de l'immeuble, représenté par son syndic en exercice la société CITYA [R] IMMOBLIER, a assigné devant le tribunal judiciaire de Paris Mme [L] [W], M. [A] [W], M. [G] [W], Mme [B] [P] et M. [U] [W] aux fins de condamnation solidaire au paiement des sommes suivantes, sous le bénéfice de l'exécution provisoire :
· 5336,24 euros au titre des charges de copropriété arrêtées au 16 décembre 2022 majorées des intérêts au taux légal à compter de la mise en demeure du 28 mars 2022 
· 408 euros au titre des frais de recouvrement, 
· 1500 euros de dommages et intérêts,
avec capitalisation des intérêts échus selon les conditions de l’article 1343-2 du code civil,
· 2160 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens de l'instance. 

Au soutien de sa demande, le syndicat des copropriétaires fait valoir que les appels de charges ne sont pas régulièrement payés, ce qui fragilise l'équilibre financier du syndicat, que le règlement de copropriété comporte une clause de solidarité. 

Appelée à l'audience du 06 mars 2023, l'affaire a fait l'objet de plusieurs renvois pour être finalement retenue à l'audience du 24 novembre 2023. 
 
A l'audience du 24 novembre 2023, le syndicat des copropriétaires, représenté par son conseil, a souhaité actualisé sa créance globale à la baisse :
- 3580,47 au titre des charges de copropriété arrêtées au 23 novembre 2023 appel du 4è trimestre 2023 inclus,
- 1499,03 euros au titre des frais de recouvrement.

Bien que régulièrement assignés à étude et à parquet, Mme [L] [W], M. [A] [W], M. [G] [W], Mme [B] [P] et M. [U] [W] n'ont pas comparu et ne se sont pas fait représenter. 

La décision a été mise en délibéré ce jour par mise à disposition au greffe. 


MOTIFS DE LA DECISION

Aux termes de l'article 472 du code de procédure civile, si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond. Le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l'estime régulière, recevable et bien fondée.

Sur les charges et provisions sur charges de copropriété et les travaux

Aux termes des alinéas 1 et 2 de l'article 10 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965, les copropriétaires sont tenus de participer au paiement des charges entraînées par les services collectifs et les éléments d'équipement commun en fonction de l'utilité objective que ces services et éléments présentent à l'égard de chaque lot, dès lors que ces charges ne sont pas individualisées. Ils sont tenus de participer aux charges relatives à la conservation, à l'entretien et à l'administration des parties communes, générales et spéciales, et de participer au fonds de travaux mentionné à l'article 14-2-1 proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots. Aux termes de l'article 14-1 I de ladite loi le syndicat des copropriétaires vote chaque année un budget prévisionnel pour faire face aux dépenses courantes de maintenance, de fonctionnement et d'administration des parties communes et équipements communs de l'immeuble. Les copropriétaires versent au syndicat des provisions égales au quart du budget voté mais l'assemblée générale peut fixer des modalités différentes. La provision est exigible le premier jour de chaque trimestre ou le premier jour de la période fixée par l'assemblée générale. 
L'article 14-1 de cette même loi dispose également que, pour faire face aux dépenses courantes de maintenance, de fonctionnement et d'administration des parties communes et équipements communs de l'immeuble, le syndicat des copropriétaires vote, chaque année, un budget prévisionnel et les copropriétaires versent au syndicat des provisions égales au quart du budget voté. En vertu de l’article 35 du décret du 17 mars 1967, les appels provisionnels auxquels procède le syndic, dans les limites et sous les conditions prévues par ce texte, constituent une créance certaine, liquide et exigible.
Le recouvrement des provisions peut ainsi être poursuivi jusqu'à l'établissement des comptes définitifs qui seront soumis à l'approbation de l'assemblée générale. A ce titre, le syndicat doit produire la délibération de l'assemblée générale adoptant le budget prévisionnel et démontrer la date d'exigibilité des provisions impayées. 

Par ailleurs, les travaux non inclus dans les charges de copropriété sus-définies et prévus à l'article 44 du décret n°67-223 du 17 mars 1967, ne sont pas compris dans le budget prévisionnel. Ils doivent faire l'objet d'un vote à l'assemblée générale quant à leur principe, leur montant et à leurs modalités de paiement et d'exigibilité.

L'article 35 du décret du 17 mars 1967 précise les versements que peut exiger le syndic. 

En application de l'article 42 de la même loi, les décisions d'une assemblée générale s'imposent aux copropriétaires tant que la nullité n'en a pas été prononcée et ce même si une procédure pour obtenir cette nullité a été diligentée. En effet, les actions ayant pour objet de contester les décisions des assemblées générales ne suspendent que les travaux décidés par l'assemblée générale en application des articles 25 et 26 durant le délai de recours de deux mois. Le copropriétaire qui n'a pas contesté la décision de l'assemblée générale ayant approuvé les comptes, n'est ainsi pas fondé à refuser de payer les sommes qui lui sont réclamées.

En application de l'article 1353 du code civil il appartient au syndicat des copropriétaires de prouver que le copropriétaire est redevable de la somme réclamée dans sa totalité.

En l’espèce, le syndicat des copropriétaires produit à l'appui de sa demande : 
- le relevé de propriété établissant la qualité de copropriétaires de Mme [L] [W], M. [A] [W], M. [G] [W], Mme [B] [P] et M. [U] [W] ,
- les appels de charges, provisions sur charges et travaux pour la période du 3è trimestre 2018, 3 derniers trimestres 2019, les années 2020, 2021 et 2022,
- les décomptes annuels de répartition des charges définitives des exercices 2019, 2020, 2021, 
- l’historique du compte du 01 avril 2019 au 01 octobre 2023 faisant état d’un solde débiteur de 6201,50 euros au 01 octobre 2023 en ce inclus 2621,03 euros de frais, 
- les procès-verbaux des assemblées générales des 17 mai 2018, 11 juin 2019, 18 novembre 2020, 03 juin 2021, 10 mai 2022 comportant : 
o révision du budget prévisionnel 2018
o approbation des comptes des exercices 2018, 2019, 2020, 2021,
o vote des budgets prévisionnels 2019, 2021, 2022, 2023,
o le fonds travaux 2019,
o vote des travaux ou opérations suivantes : création d'un garde corps travaux de réfection d'étanchéité, entretien des jardins (assemblée générale 2018), rénovation des murets (assemblée générale 2019), fermeture de la résidence par des grilles (assemblée générale 2022). 

- une attestation de non recours concernant les procès-verbaux susvisés,
- une mise en demeure de payer la somme de 7270,83 euros dont 48 euros de frais adressée le 10 septembre 2019 (envoi non justifié),
- une mise en demeure de payer la somme de 4139,74 euros dont 48 euros de frais adressée le 18 novembre 2021 (envoi non justifié),
- une mise en demeure de payer la somme de 5548,59 euros dont 48 euros de frais adressée le 01 février 2022 (envoi non justifié),
- une mise en demeure de payer la somme de 4548,59 euros adressée le 28 mars 2022 par le conseil du syndicat des copropriétaires (pli avisé non réclamé)
- le règlement de copropriété lequel contient une clause prévoyant la solidarité des copropriétaires indivis de toutes les charges afférentes à leur local, 
- le contrat de syndic, 

En application des textes visés ci-dessus et au vu des pièces produites par le syndicat, la créance de ce dernier est établie à hauteur de la somme de 3580,47 euros portant sur la période allant du 01 avril 2019 au 01 octobre 2023, incluant l'appel provisionnel du 4è trimestre 2023.
La créance du syndicat de copropriétaires est donc fixée à la somme totale de 3580,47 euros.

Conformément à l’article 36 du décret n° 2004-479 du 27 mai 2004, les sommes dues au titre de l’article 35 portent intérêt au profit du syndicat. Cet intérêt, fixé au taux légal en matière civile, est dû à compter de la mise en demeure adressée par le syndic au copropriétaire défaillant.
Il s’évince de la combinaison de cet article et de l’article 64 du décret n° 67-223 du 17 mars 1967 pris pour l’application de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis de 1967 que les intérêts courent, en cas de recours à une lettre recommandée avec avis de réception, soit de la date de réception par son destinataire de la lettre valant mise en demeure, soit en cas d’absence du débiteur lors de la présentation de la lettre du lendemain de la date de sa première présentation au domicile du destinataire.
En l’espèce, cette somme produira intérêts au taux légal à compter de la date de première présentation de la mise en demeure, soit le 31 mars 2022.

Il y a lieu de rappeler que l'obligation au paiement d'une somme d'argent est en principe divisible et qu'en application de l'article 1310 du code civil la solidarité ne se présume pas et doit être soit légale soit conventionnelle. 
En l'espèce, le syndicat des copropriétaires, produit le règlement de copropriété et justifie de la solidarité, de sorte que Mme [L] [W], M. [A] [W], M. [G] [W], Mme [B] [P] et M. [U] [W] copropriétaires solidaires, doivent être condamnés solidairement à supporter la dette.

Sur les frais nécessaires pour le recouvrement des charges

Aux termes de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965 « sont imputables au seul copropriétaire concerné a) les  frais nécessaires exposés par le syndicat, notamment les frais de mise en demeure, de relance et de prise d'hypothèque à compter de la mise en demeure, pour le recouvrement d'une créance justifiée à l'encontre d'un copropriétaire ainsi que les droits et émoluments des actes des commissaires de justice et le droit de recouvrement ou d'encaissement à la charge du débiteur; » « b) les frais et honoraires du syndic afférents aux prestations effectuées au profit de ce copropriétaire (…). »

En l'espèce, il est sollicité la somme totale de 1499,03 euros, demande à la hausse formulée à l'audience et non signifiée à Mme [L] [W], M. [A] [W], M. [G] [W], Mme [B] [P] et M. [U] [W] de sorte que seule la demande initiale sera prise en compte soit 408 euros se décomposant comme suit :
- 48 euros x 3 pour l'envoi des mises en demeure des 10 septembre 2019, 18 novembre 2021, 01 février 2022,
- 132 euros x 2 au titre des frais de mise au contentieux les 7 novembre 2019 et 20 avril 2022

Il n’est pas établi que les mises en demeure aient été envoyées par lettres recommandées avec avis de réception faute de production de l’accusé de réception. La somme sera par conséquent rejetée. 
La réalité des autres frais et actes dont le paiement est sollicité n’est pas justifiée.

La demande sera en conséquence rejetée. 

Sur les dommages et intérêts

L'article 1231-6 du code civil dispose que le créancier auquel son débiteur en retard a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant de ce retard, peut obtenir des dommages et intérêts, distincts des intérêts moratoires de la créance. 
L'article 2274 du code civil précise que la bonne foi est toujours présumée, et que c'est à celui qui se prévaut de la mauvaise foi d'en rapporter la preuve.
Par ailleurs, en application de l'article 1240 du même code, il est de jurisprudence constante que la faute, même non grossière ou dolosive suffit, lorsqu'un préjudice en résulte, à justifier une condamnation à des dommages et intérêts pour abus du droit d'agir en justice ou de résistance abusive à une action judiciaire.

Les manquements répétés des copropriétaires à leur obligation essentielle à l'égard du syndicat des copropriétaires de régler les charges de copropriété sans justifier de raisons valables pouvant expliquer leur carence existante depuis plusieurs années malgré les différentes mises en demeure, outre qu'ils révèlent leur mauvaise foi, sont constitutifs d'une faute qui cause à la collectivité des copropriétaires, privée depuis de longues années d'une somme importante, nécessaire à la gestion et à l'entretien de l'immeuble, un préjudice financier direct et certain.
En l'espèce, il est établi que Mme [L] [W], M. [A] [W], M. [G] [W], Mme [B] [P] et M. [U] [W] présentent, de manière récurrente depuis avril 2019, des impayés de charges de copropriété et de travaux. Ces manquements répétés perturbent la trésorerie et le bon fonctionnement de la copropriété et causent nécessairement un préjudice important au syndicat des copropriétaires qui doit pallier ces paiements manquants. 

La demande de dommages et intérêts du syndicat des copropriétaires sera donc accueillie à hauteur de 500 euros avec intérêts au taux légal à compter du jugement. 

Sur la capitalisation des intérêts 

La capitalisation des intérêts ayant été sollicitée, elle sera ordonnée conformément aux dispositions de l'article 1343-2 du code civil, sous réserve du respect des conditions d'annualité et étant précisé que le point de départ des intérêts capitalisés ne peut être antérieur à la demande de capitalisation du créancier.
En conséquence, la demande de capitalisation ayant été formalisée pour la première fois dans l’assignation, le point de départ de la capitalisation sera le 22 décembre 2022 pour les charges et la date du présent jugement pour les dommages et intérêts.

Sur les demandes accessoires

Les défendeurs, qui succombent à la cause, seront solidairement condamnés aux dépens. 

Il serait inéquitable de laisser à la charge du syndicat des copropriétaires les frais exposés par lui dans la présente instance et non compris dans les dépens. La somme de 1000 euros lui sera donc allouée au titre de l'article 700 du code de procédure civile.

L'exécution provisoire est de plein droit en application de l'article 514 du code de procédure civile.


PAR CES MOTIFS,

Le tribunal judiciaire statuant publiquement, après débats en audience publique, par jugement mis à disposition au greffe réputé contradictoire et en premier ressort,

CONDAMNE solidairement Mme [L] [W], M. [A] [W], M. [G] [W], Mme [B] [P] et M. [U] [W] à payer au syndicat des copropriétaires de l'immeuble situé [Adresse 1] représenté par son syndic en exercice la société CITYA [R] IMMOBLIER les sommes de :
- 3580,47 euros au titre des provisions sur charges, charges de copropriété et travaux impayés portant sur la période du 01 avril 2019 au 01 octobre 2023, incluant l'appel provisionnel du 4è trimestre 2023 avec intérêts au taux légal à compter du 31 mars 2022, 
- 500 euros au titre des dommages et intérêts avec intérêts au taux légal à compter du présent jugement,

ORDONNE la capitalisation des intérêts dans les termes de l'article 1343-2 du code civil, à compter du 22 décembre 2022 ;
REJETTE la demande en paiement des frais de recouvrement ; 

CONDAMNE solidairement Mme [L] [W], M. [A] [W], M. [G] [W], Mme [B] [P] et M. [U] [W] aux dépens,

CONDAMNE solidairement Mme [L] [W], M. [A] [W], M. [G] [W], Mme [B] [P] et M. [U] [W] à payer au syndicat des copropriétaires de l'immeuble situé [Adresse 1] représenté par son syndic en exercice la société CITYA [R] IMMOBLIER, la somme de 1000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile, 

REJETTE le surplus des demandes,

RAPPELLE que le présent jugement est exécutoire de plein droit à titre provisoire,
Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition les jour, mois et an susdits par le président et le greffier susnommés.
 
 
Le greffier,                                                               Le président.