Tribunal Judiciaire · PCP JCP ACR fond — 26 janvier 2024

TRIBUNAL 
 JUDICIAIRE
 DE PARIS [1]

[1] Copie conforme délivrée
le :
à :


Copie exécutoire délivrée 
le :
à :

Pôle civil de proximité
■

PCP JCP ACR fond
 
N° RG 23/06333 - N° Portalis 352J-W-B7H-C2QVG

N° MINUTE : 6/2024







JUGEMENT 
rendu le 26 janvier 2024


DEMANDERESSE
REGIE IMMOBILIERE DE LA VILLE DE [Localité 4], [Adresse 1], représentée par Me Catherine HENNEQUIN, avocat au barreau de PARIS, 41 Avenue de Villiers 75017 Paris, Toque P0483

DÉFENDEURS
Madame [T] [E], non comparante, ni représentée
Monsieur [K] [G], demeurant [Adresse 2], comparant en personne

COMPOSITION DU TRIBUNAL
Anne ROSENZWEIG, juge des contentieux de la protection
assistée de Caroline CROUZIER, Greffière

DATE DES DÉBATS : 14 novembre 2023

JUGEMENT
réputé contradictoire et en premier ressort prononcé le 26 janvier 2024 par Anne ROSENZWEIG, juge des contentieux de la protection assistée de Caroline CROUZIER, Greffière











Décision du 26 janvier 2024
PCP JCP ACR fond - N° RG 23/06333 - N° Portalis 352J-W-B7H-C2QVG

EXPOSE DU LITIGE

Suivant acte sous seing privé du 1er avril 2006, à effet le même jour, la régie immobilière de la Ville de [Localité 4] a donné à bail à [K] [G] un appartement à usage d'habitation, situé au [Adresse 3].

Par acte d'huissier en date du 5 avril 2023, le bailleur a fait délivrer au locataire un commandement de payer les loyers visant la clause résolutoire, soit la somme de 3.286,62 euros, correspondant au solde dû sur les loyers impayés au 3 avril 2023. La commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives a été informée de la situation d'impayés par la voie électronique le 6 avril 2023.
Par exploit en date du 11 juillet 2023, notifié au représentant de l'Etat dans le département conformément aux dispositions de l'article 24 de la loi du 6 juillet 1989, par la voie électronique le 13 juillet 2023, la régie immobilière de la Ville de Paris a fait assigner [K] [G] et [T] [G], née [E], à comparaître devant le juge des contentieux de la protection du pôle civil de proximité du tribunal judiciaire de Paris, aux fins de :
- voir constater la résiliation du bail par l'effet de la clause résolutoire prévue au contrat ou à défaut, voir prononcer la résiliation judiciaire du bail pour manquement à l'obligation de paiement du loyer;
- voir ordonner l'expulsion de [K] [G] et [T] [G], née [E], ainsi que celle de tous occupants de leur chef, si besoin est avec l'assistance d'un serrurier et le concours de la force publique et voir ordonner la séquestration des meubles garnissant les locaux dans tel garde meubles qu'il plaira à la requérante et ce aux frais de la défenderesse ;
- voir condamner solidairement [K] [G] et [T] [G], née [E] à payer une indemnité d'occupation au moins égale au montant du loyer qui aurait été dû si le bail s'était poursuivi, majoré des taxes et charges diverses et courantes, à compter de la date de résiliation jusqu'au départ effectif des lieux; 
- voir condamner solidairement [K] [G] et [T] [G], née [E] au paiement de la somme de 2.621,97 euros, sauf à parfaire, correspondant au solde des loyers et charges du logement, avec intérêts au taux légal à compter de la date du commandement de payer valant mise en demeure ;
- voir condamner in solidum [K] [G] et [T] [G], née [E] aux dépens, comprenant le coût du commandement de payer et ainsi qu'à payer une somme de 800 euros sur le fondement de l'article 700 du Code de procédure civile ;
- voir rappeler que l'exécution provisoire de la décision à intervenir est de droit.

La régie immobilière de la Ville de [Localité 4] a mentionné que l'arriéré s'élevait à la somme de 1.996,49 euros, échéance d'octobre 2023 incluse. Elle a indiqué ne pas s'opposer à l'octroi de délais de paiement et à la demande de suspension des effets de la clause résolutoire, sous réserve de la prévision d'une clause de déchéance du terme.
Par note en délibéré autorisée par le juge des contentieux de la protection, la régie immobilière de la Ville de [Localité 4] a indiqué se désister de ses demandes contre [T] [G], née [E].

[K] [G] a comparu, sollicitant la suspension des effets de la clause résolutoire et l'octroi de délais de paiement. Il a indiqué que sa mère n'était ni partie au bail, ni caution de ses obligations. Il a exposé avoir repris le paiement du loyer, ainsi qu'une mensualité pour apurer la dette.

La présente décision, rendue en premier ressort, réputée contradictoire, en application des dispositions de l'article 474 du code de procédure civile, a été mise en délibéré au 26 janvier 2024.

MOTIFS DE LA DÉCISION 

Sur le désistement des demandes contre [T] [E]

Il y a lieu de constater le désistement de la régie immobilière de la Ville de [Localité 4] de ses demandes contre [T] [E].

Sur la recevabilité de la demande de résiliation pour défaut de paiement des loyers 

L'article 24 de la loi du 6 juillet 1989 mentionne une procédure précise relative à la résiliation des baux d'habitation pour défaut de paiement des loyers.

Il est ainsi prévu en cas de non paiement des loyers et de mise en oeuvre de la clause résolutoire insérée au contrat qu'après un commandement de payer demeuré infructueux pendant deux mois, une assignation peut être délivrée au locataire et que copie de cette assignation doit être envoyée par lettre recommandée avec accusé de réception ou par voie électronique au représentant de l'Etat dans le département.

En l'espèce, la régie immobilière de la Ville de [Localité 4] a fait délivrer à [K] [G] un commandement de payer les loyers le 5 avril 2023, et a informé la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives le 6 avril 2023.

Le commandement de payer est resté infructueux pendant plus de deux mois. 

C'est donc à bon droit que la régie immobilière de la Ville de [Localité 4] a assigné [K] [G] en constatation de l'acquisition de la clause résolutoire et en expulsion des lieux loués, plus de deux mois après la notification de la situation d'impayés à la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives. 

Cette assignation a été dénoncée à la préfecture dans les délais légaux puisqu'elle a été notifiée par l'huissier le 13 juillet 2023, soit plus de deux mois avant l'audience du 14 novembre 2023. 

En conséquence, la demande de la régie immobilière de la Ville de [Localité 4] est recevable.
 
Sur la résiliation du bail

Le défaut de paiement du loyer et des charges dans les termes convenus au bail constitue une cause de résiliation du bail et d'expulsion.

En l'espèce, l'existence d'un arriéré locatif est justifiée par des relevés et décomptes produits par le bailleur et n'est d'ailleurs pas contestée.

Le commandement délivré le 5 avril 2023 reproduit les termes de la clause résolutoire stipulée dans le bail ainsi que les dispositions, prévues à peine de nullité de l'acte, de l'article 24 de la loi du 6 juillet 1989, et de l'article 6 de la loi du 31 mai 1990.

Il mentionne aussi la faculté pour la locataire de saisir le fonds de solidarité pour le logement dont l'adresse est précisée.

La résiliation de plein droit du contrat de bail ne peut faire l'objet d'aucune contestation sérieuse.

Aussi, il y a lieu de constater la résiliation du bail de plein droit intervenue le 6 juin 2023, faute par [K] [G] d'avoir réglé l'arriéré de loyers en totalité dans les deux mois de la délivrance du commandement.

Toutefois, la situation de [K] [G] commande qu'il soit fait application en sa faveur des dispositions de l'article 24 V de la loi du 6 juillet 1989.

En effet, le décompte du 9 novembre 2023 produit aux débats révèle que le locataire a repris le paiement du loyer courant au jour de l'audience, le 14 novembre 2023.

[K] [G] sera donc autorisé à se libérer du solde restant dû au 9 novembre 2023, échéance d'octobre 2023 incluse, soit de la somme de 1.996,49 euros, hors frais, en deniers ou quittances pour tenir compte des versements éventuellement intervenus, avec intérêts de droit à compter de la présente décision en l'absence de remise à personne de tout acte valant mise en demeure, moyennant le versement de 34 mensualités payables ainsi qu'il sera précisé au dispositif ci-après.

Conformément à l'article 24 de la loi du 6 juillet 1989, les effets de la clause résolutoire seront suspendus pendant le cours des délais.

Il y a lieu de rappeler néanmoins qu'en cas de :

- paiement intégral des échéances et des loyers courants à l'issue des délais, la clause résolutoire sera réputée n'avoir jamais joué ;
- défaut de paiement par le locataire d'une des échéances dues, arriéré et loyer courant, la totalité de la somme due redeviendra immédiatement exigible huit jours après une mise en demeure restée infructueuse et la clause résolutoire reprendra son plein effet.

Dans cette hypothèse, le bailleur pourra procéder à l'expulsion à l'issue d'un délai de deux mois à compter d'un commandement de quitter les lieux infructueux et [K] [G] sera condamné au paiement d'une indemnité d'occupation mensuelle égale au montant du loyer qui aurait été dû si le bail s'était poursuivi, majoré des taxes et charges diverses et courantes, soit la somme de 700,90 euros, en octobre 2023, jusqu'à libération effective des lieux.

Sur les dépens et l'article 700 du Code de procédure civile

[K] [G], qui succombe, sera tenu aux dépens de l'instance, comprenant le coût du commandement de payer visant la clause résolutoire, de l'assignation à comparaître et des notifications à la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives.
 
Enfin, il ne paraît pas inéquitable de laisser à la régie immobilière de la Ville de [Localité 4] la charge de ses frais non compris dans les dépens.

Sur l'exécution provisoire

L'exécution provisoire, de droit en la matière, ne sera pas écartée. 

PAR CES MOTIFS

Le juge des contentieux de la protection, statuant publiquement par mise à disposition au greffe, par jugement réputé contradictoire, rendu en premier ressort,

- Constate le désistement de la régie immobilière de la Ville de [Localité 4] de ses demandes contre [T] [E] ;

- Constate la résiliation de plein droit du bail signé entre les parties à compter du 4 juin 2023;

- Condamne [K] [G] à payer à la régie immobilière de la Ville de [Localité 4] la somme de 1.996,49 euros (mille neuf cent quatre vingt seize euros et quarante neuf centimes), hors frais, en deniers ou quittances, arrêtée au 9 novembre 2023, échéance d'octobre 2023 incluse, au titre de l'arriéré locatif correspondant au solde restant dû sur les loyers, charges et indemnités d'occupation, avec intérêts de droit à compter de la présente décision;

- Autorise [K] [G] à se libérer de la dette, soit de la somme de 1.996,49 euros (mille neuf cent quatre vingt seize euros et quarante neuf centimes), arrêtée au 9 novembre 2023, échéance d'octobre 2023 incluse, en deniers ou quittances, par le versement de 33 mensualités de 60 euros (soixante euros), chacune payable au plus tard le dernier jour de chaque mois à compter du mois suivant la signification de la présente décision, étant précisé que le solde de la dette (16,49 euros), majoré des intérêts échus, devra être payé au plus tard le 34ème mois;

- Rappelle que les paiements effectués par le locataire depuis la délivrance de l'assignation s'imputent sur l'arriéré locatif, en application de l'article 1342 du code civil ;

- Rappelle que ces délais et les modalités de paiement ainsi accordés ne suspendent pas le paiement en intégralité du loyer et des charges en cours ;

- Dit que les effets de la clause de résiliation de plein droit sont suspendus pendant le cours des délais ainsi accordés et que si le locataire se libère de la dette selon cet échéancier, la clause de résiliation sera réputée ne jamais avoir joué ;

- Rappelle cependant qu'à défaut de paiement d'une seule échéance à son terme, loyer courant et mensualité de remboursement, le solde de la dette deviendra, huit jours après une mise en demeure restée infructueuse, à nouveau immédiatement exigible et la clause de résiliation reprendra son plein effet ;

- Précise que, sans autre formalité : 

*La régie immobilière de la Ville de [Localité 4] sera alors autorisée à faire procéder à l'issue d'un délai de deux mois à compter du commandement de quitter les lieux, à l'expulsion de [K] [G], ainsi qu'à celle de tous occupants de son chef, avec le concours de la force publique si besoin est des lieux situés [Adresse 3];

* [K] [G] sera condamné à payer à la régie immobilière de la Ville de [Localité 4] une indemnité mensuelle d'occupation d'un montant égal au montant du loyer qui aurait été dû si le bail s'était poursuivi, majoré des taxes et charges diverses et courantes, soit la somme de 700,90 euros (sept cent euros et quatre vingt dix centimes), en octobre 2023, jusqu'à la libération effective des lieux, laquelle se traduira par la remise des clés au bailleur ou au mandataire désigné;

- Dit que le sort des meubles sera régi par le code des procédures civiles d'exécution;

- Déboute les parties de leurs demandes plus amples ou contraires;

- Condamne [K] [G] aux dépens de l'instance comprenant notamment le coût du commandement visant la clause résolutoire, de l'assignation à comparaître et des notifications à la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives;

- Dit n'y avoir lieu à application de l'article 700 du Code de Procédure civile ;

- Déboute la régie immobilière de la Ville de [Localité 4] de sa demande au titre de l'article 700 du code de procédure civile ;

- Dit qu'il sera adressé copie par le greffe de la présente décision à Monsieur le Préfet de [Localité 4] en vue de la prise en compte de la demande de relogement des occupants dans le cadre du plan départemental d'action pour le logement des personnes défavorisées prévu par la loi du 31 mai 1990.

Ainsi jugé et mis à la disposition des parties au greffe.

LE GREFFIERLE JUGE