Tribunal Judiciaire · 18° chambre 2ème section — 31 janvier 2024

TRIBUNAL
 JUDICIAIRE
 DE PARIS [1]

[1] 
C.C.C. + C.C.C.F.E. 
délivrées le :
à Me BEAUGRAND
 Me KABLA


■

18° chambre 
2ème section

N° RG 19/13574 

N° Portalis 352J-W-B7D-CRFLW

N° MINUTE : 1

Assignation du :
21 Novembre 2019






JUGEMENT 
rendu le 31 Janvier 2024 

DEMANDERESSE

S.A.S. BALT (RCS Pontoise 812 715 605)
[Adresse 1]
[Localité 7]

représentée par Maître Olivier BEAUGRAND de l’AARPI OB£MA CONSEILS, avocat au barreau de PARIS, avocat plaidant, vestiaire #D0457



DÉFENDEURS

S.C.I. SCI [Adresse 8] (RCS Pontoise 535 001 341)
Monsieur [I] [T]
Madame [S] [F] épouse [T]
Tous demeurant au : [Adresse 3]

S.A.R.L. COPERNIC (RCS Paris 813 017 670)
[Adresse 2]
[Localité 6]

représentés par Me Sandra KABLA, avocat au barreau de PARIS, avocat plaidant, vestiaire #T14



Décision du 31 Janvier 2024
18° chambre 2ème section
N° RG 19/13574 - N° Portalis 352J-W-B7D-CRFLW

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Pascale COMPAGNIE, Premier Vice-Présidente
Lucie FONTANELLA, Vice-présidente
Baudoin PETIT, Juge

assistés de Henriette DURO, Greffier

DÉBATS

A l’audience du 25 Mai 2023 tenue en audience publique devant Pascale COMPAGNIE et Lucie FONTANELLA, juges rapporteurs, qui, sans opposition des avocats, ont tenu l’audience, et, après avoir entendu les conseils des parties, en ont rendu compte au Tribunal, conformément aux dispositions de l’article 805 du code de procédure civile.

Après clôture des débats, avis a été donné aux avocats, que le jugement serait rendu par mise à disposition au greffe le 26 Octobre 2023 prorogé au 31 Janvier 2024.

JUGEMENT

Rendu publiquement
Contradictoire
En premier ressort

Sous la rédaction de Lucie FONTANELLA

_________________


FAITS ET PROCÉDURE

Monsieur [I] [T], président de la SAS BALT, son épouse Madame [S] [F] et la SARL COPERNIC, dont ils étaient co-gérants, étaient tous trois membres du conseil d'administration de ladite société BALT et son « groupe opérationnel » selon ses statuts.

La SAS BALT a signé, dans le cadre d'un projet d'extension de son siège social, un bail commercial avec la S.C.I. SCI [Adresse 8] (la SCI [Adresse 8]), dont les associés sont les époux [T] et la SARL COPERNIC, portant sur des locaux à usage de bureaux sis [Adresse 5]), pour une durée de neuf années à compter du 1er décembre 2017 et moyennant un loyer annuel de 220 000 €.

La bailleresse était représentée à l'acte par Madame [S] [F] épouse [T] et la locataire par Monsieur [I] [T].

La SAS BALT a fait réaliser des travaux dans les lieux loués confiés à une société KRé.

Le 12 décembre 2018, le conseil d'administration de la SAS BALT a mis fin aux fonctions de président de Monsieur [T].

La SAS BALT n'a finalement pas occupé les locaux loués.

Le 12 septembre 2019, la bailleresse a fait délivrer à la locataire un commandement de payer visant la clause résolutoire du bail afin de règlement des loyers et charges du troisième trimestre 2019 d'un montant de 55 000 €.

Le 22 novembre 2019, elle lui a fait délivrer une assignation en référé aux fins d'acquisition de la clause résolutoire.

C'est dans ces conditions que par acte du 25 novembre 2019 la SAS BALT a fait assigner Monsieur [I] [T], son épouse Madame [S] [F], la SARL COPERNIC et la SCI [Adresse 8] devant le tribunal judiciaire de PARIS.

Par ordonnance du 17 décembre 2021, le juge de la mise en état a rejeté la fin de non-recevoir pour défaut de qualité soulevée par les époux [T] et la SARL COPERNIC ainsi que leur demande de mise hors de cause.

Cette décision a été confirmée par arrêt de la cour d'appel de PARIS du 23 novembre 2022.

Dans ses dernières écritures du 12 avril 2022, la SAS BALT sollicite du tribunal de :
-rejeter l'exception d'incompétence et les fins de non-recevoir soulevées par les défendeurs,
À titre principal,
-juger que le bail commercial du 28 décembre 2017 est nul pour fraude et le cas échéant pour dol en application des articles 1104, 1137 et 1138,
-le cas échéant, juger ce bail inopposable à la SAS BALT,
-à défaut, juger ou constater ce bail caduque en application de l'article 1186 du code civil,
-ordonner la remise en état de la SAS BALT en l'état antérieur,
-ordonner en conséquence à la SCI JOUFFROY la restitution des loyers, charges, travaux, frais payés par la SAS BALT, soit, sauf à parfaire, la somme de 790 080,06 €,
-condamner in solidum les quatre défendeurs à lui payer la somme de 790 080,06 € à titre d'indemnité le cas échéant,
-les condamner in solidum à lui payer une indemnité de 50 000 € au titre de son préjudice extrapatrimonial avec intérêts au taux légal à compter de la délivrance de l'assignation,
-assortir la condamnation à intervenir des intérêts au taux légal à compter de chacune des échéances trimestrielles de loyers appelées depuis le 1er décembre 2017,
À titre subsidiaire,
- juger le bail du 28 décembre 2017 résilié à la date de délivrance de l'assignation,
- condamner in solidum les quatre défendeurs à lui payer la somme de 840 080,06 € sauf à parfaire à titre d'indemnité avec intérêts au taux légal à compter de la délivrance de l'assignation,
En toute hypothèse,
-ordonner à la SCI [Adresse 8] de lui restituer le dépôt de garantie d'un montant de 36 666,66 € avec intérêts au taux légal à compter du 28 décembre 2017,
-juger le commandement de payer du 27 septembre 2019 dépourvu de cause et d'effet,
-ordonner la capitalisation des intérêts,
-la condamnation in solidum des quatre défendeurs à lui payer une somme de 10 000 € chacun au titre de leurs frais irrépétibles ainsi qu'aux dépens,
-ordonner l'exécution provisoire de la décision à intervenir.

Dans leurs dernières écritures du 30 mai 2022, Monsieur [I] [T], son épouse Madame [S] [F], la SARL COPERNIC et la SCI [Adresse 8] sollicitent :
À titre principal,
-de juger irrecevables les demandes contre Monsieur [I] [T], son épouse Madame [S] [F], et la SARL COPERNIC,
-de les mettre hors de cause,
-de rejeter les demandes à l'encontre de la SCI [Adresse 8],

À titre subsidiaire,
-de débouter la SAS BALT de ses demandes à l'encontre de Monsieur [I] [T], son épouse Madame [S] [F] (époux [T]), et la SARL COPERNIC,
À titre infiniment subsidiaire si le tribunal retenait une faute, 
-de condamner in solidum l'ensemble des membres du conseil d'administration de la SAS BALT au paiement des dommages et intérêts réclamés par celle-ci,
À titre reconventionnel,
-de constater l'acquisition de la clause résolutoire et la résiliation de plein droit du bail commercial à la date du 12 octobre 2019,
-de condamner la demanderesse à payer à la SCI [Adresse 8] une somme de 78 822,36 € HT HC au titre des loyers et charges dus à la date d'acquisition de la clause résolutoire et au coût du commandement de payer, en ce compris la taxe foncière et la taxe sur les bureaux pour l'année 2019,
-de juger que cette somme produira des intérêts au taux légal majoré de cinq points à compter du 09 juillet 2019 et jusqu'au jour du parfait paiement des sommes dues par la SAS BALT,
-de condamner la SAS BALT au paiement d'une somme mensuelle de 39 467,69 € HT à titre d'indemnité d'occupation à compter du 12 octobre 2019 et jusqu'à son départ effectif des lieux le 16 décembre 2019 ainsi qu'à remettre les lieux en état,
En tout état de cause,
-de rejeter toutes les demandes de la SAS BALT,
-de la condamner à payer à chacun d'eux une indemnité de 15 000 € pour procédure abusive,
-de la condamner à payer à chacun d'eux une somme de 10 000 € au titre de leurs frais irrépétibles,
-de la condamner aux entiers dépens avec distraction au profit de leur conseil.

Pour un exposé exhaustif des prétentions des parties, le tribunal se réfère expressément à leurs écritures par application de l'article 455 du code de procédure civile.

L’ordonnance de clôture est intervenue le 10 juin 2022 et l’affaire fixée pour plaidoiries à l’audience du 25 mai 2023.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Les demandes tendant à voir « constater » ou « dire et juger » ne constituent pas des prétentions au sens de l'article 4 du code de procédure civile, auxquelles le tribunal doit répondre, en ce qu'elles se trouvent dépourvues de tout effet juridictionnel. Elles ne seront donc pas examinées en tant que véritables demandes mais comme des moyens au soutien des demandes. 

Il convient également de relever au préalable, dès lors que la demanderesse sollicite le rejet de l'exception d'incompétence soulevée par les défendeurs, que celle-ci n'est plus soutenue dans leurs dernières écritures et qu'il n'y a donc pas lieu de l'examiner.

Sur la fin de non-recevoir tirée d'un défaut de qualité à défendre des époux [T] et de la SARL COPERNIC

Les défendeurs soutiennent que les demandes faites à leur encontre sont irrecevables pour défaut de qualité à défendre.

La demanderesse réplique que cette fin de non-recevoir a déjà été tranchée par le juge de la mise en état et qu'en tout état de cause, elle justifie de la qualité à défendre des époux [T] et de la SARL COPERNIC.


En vertu de l'article 794 du code de procédure civile :
« Les ordonnances du juge de la mise en état n'ont pas, au principal, l'autorité de la chose jugée, à l'exception de celles statuant sur les exceptions de procédure, sur les fins de non-recevoir, sur les incidents mettant fin à l'instance et sur la question de fond tranchée en application des dispositions du 6° de l'article 789. »

En l'espèce, la fin de non-recevoir soulevée par les défendeurs a déjà été rejetée par ordonnance du juge de la mise en état du 17 décembre 2021, confirmée par arrêt de la cour d'appel de PARIS du 23 novembre 2022.

Il convient en conséquence de constater que les défendeurs ne sont plus recevables à la soulever de nouveau devant le tribunal, statuant sur le fond.

Sur la demande de « mise hors de cause » des époux [T] et de la SARL COPERNIC

Les défendeurs soutiennent encore qu'une partie contre laquelle aucune demande n'est présentée doit être mise hors de cause et que les prétentions ne sont pas, en réalité, présentées contre les époux [T] et la SARL COPERNIC, qu'elles sont dirigées artificiellement à leur encontre, la SAS BALT ne pouvant rien reprocher à son bailleur.

Force est, toutefois, de constater que la demande de « mise hors de cause » a déjà été rejetée par l'ordonnance du juge de la mise en état du 17 décembre 2021, confirmée par arrêt de la cour d'appel de PARIS du 23 novembre 2022.

Il y a donc lieu de constater que cette demande est irrecevable.

Sur la demande d'annulation du bail

La demanderesse sollicite à titre principal, et en premier lieu, que la nullité du bail soit prononcée pour fraude, sinon pour dol.

*Sur la demande d'annulation pour fraude

La demanderesse fonde sa prétention sur l'article 1104 du code civil, selon lequel les contrats doivent être négociés, formés et exécutés de bonne foi, et sur l'adage « fraus omnia corrumpit ».

Les défendeurs répliquent qu'il ne s'agit pas d'un motif légal d'annulation du contrat et que la fraude n'est aucunement caractérisée en ses éléments constitutifs, la demanderesse ne précisant à aucun moment en quoi a consisté la règle de droit détournée, ainsi que l'élément matériel de la fraude, et ne prouvant pas l'intention de frauder la loi.

Le tribunal constate qu'il est admis que la fraude peut être sanctionnée par la nullité d'un acte, sur le fondement de l'adage « fraus omnia corrumpit » en dehors des cas prévus par la loi, pour priver d'effet une opération frauduleuse consistant à contourner, de façon délibérée, une règle de droit par des moyens licites mais artificiels permettant de se placer hors de son champs d'application.

Celui aux droits duquel un acte frauduleux porte atteinte peut également demander que ledit acte soit privé d'effet à son égard.

La fraude doit être caractérisée par trois éléments :
-une règle de droit contournée ou une atteinte à des droits,
-une intention de frauder,
-des éléments matériels de contournement du droit.
Décision du 31 Janvier 2024
18° chambre 2ème section
N° RG 19/13574 - N° Portalis 352J-W-B7D-CRFLW

Il est observé que la fraude, pour justifier l'annulation du bail attaqué, doit être caractérisée au moment de celui-ci. 

En vertu de l'article 9 du code de procédure civile, il incombe à celui qui se prévaut d'une fraude d'en apporter la preuve.

Il convient d'examiner les moyens de fait et de droit exposés à ce titre par la société demanderesse.

Elle fait état d'un « concert frauduleux » des défendeurs, leur faisant grief d'avoir sciemment violé intérêt social de la SAS BALT, à leur profit personnel (compte tenu de la perception de loyers par la SCI [Adresse 8] et le bénéfice de travaux d'aménagement de ses locaux sans contrepartie pour la SAS BALT), dans le cadre de la conclusion du bail et dans le cadre de son exécution, comme dans la réalisation des travaux payés par la SAS BALT, la mise en œuvre de cette opération ayant été permise et/ou facilitée par les fonctions de mandataires sociaux des époux [T] et de la SARL COPERNIC.

Elle soutient qu'« Il paraît impossible, au regard des anomalies détaillées ci-après, et au regard de sa décision unilatérale de ne pas faire occuper les locaux par la société BALT lors du second trimestre 2018, que monsieur [I] [T] n'ait pas eu conscience, du fait de sa double qualité de dirigeant de la SAS BALT et de co-gérant de la SCI [Adresse 8], et de ses intentions manifestes, du préjudice qu'il causait ou qu'il risquait de causer à la société BALT ».

Elle se prévaut d'une responsabilité du dirigeant qui n'a pas agi conformément à l'intérêt de la société mais à des fins purement personnelles, de celle des membres de son conseil d'administration qui ont outrepassé leurs pouvoirs ou manqué à leur devoir de surveillance, ainsi que de celle des « tiers complices » qui ont favorisé la violation de leurs obligations ou participé à la création d'une situation l'ayant induite en erreur.

Elle évoque ensuite une série de fautes reprochées aux défendeurs, étant observé qu'elle développe cette argumentation sur leur responsabilité, notamment celle de Monsieur [T], sans toutefois exposer son raisonnement sous la forme d'un syllogisme juridique permettant au tribunal de rattacher les éléments de fait aux moyens de droit exposés au soutien de ses prétentions tendant à l'annulation du bail litigieux et de traiter distinctement cette question de celle de la responsabilité des défendeurs.

Le tribunal fera donc une présentation synthétique de l'ensemble des griefs exposés pour les analyser et rechercher s'ils permettent de caractériser les éléments constitutifs d'une fraude de nature à emporter la nullité du bail.

Il est précisé que, pour la clarté du raisonnement, certains arguments ne sont pas présentés dans le même ordre que celui des écritures de la demanderesse mais regroupés avec des arguments similaires.

La demanderesse fait valoir que :
-il n'est pas justifié que le bail litigieux a été autorisé conformément aux règles d'adoption des décisions de la SAS BALT prévues par l'article L.227-10 alinéa 3 du code de commerce et par les articles 2 et 3 du règlement intérieur du conseil d'administration, ce dernier devant autoriser préalablement la conclusion du bail conclu par personnes interposées entre la société et un membre du groupe opérationnel d'un montant global annuel supérieur à 500 000 € ; 
-à supposer que l'opération ait été régulièrement soumise au conseil d'administration, la décision et ses modalités d'exécution ne sont pas conformes à l'intérêt de la SAS BALT qui a exposé une somme totale de 1 083 746,73 € de loyers et travaux sans contrepartie ;
-la résolution soumise au conseil d'administration de la SAS BALT le 20 novembre 2017 prévoyant que « D'importants travaux de rénovation pour une enveloppe de 750 K euros sont à entreprendre, le propriétaire prenant à sa charge ce qui touche à la structure du bâtiment et le reste étant pris en charge par BALT en tant que locataire », tandis que le coût des travaux supportés par la SAS BALT s'est élevé à 399 267,64 €, le montant de ceux touchant à la structure qui aurait dû être supporté par la bailleresse s'estime par déduction à 350 000 € ; or le bail conclu ne comprenait strictement aucune obligation pour la bailleresse d'exécuter les moindres travaux de reprise en structure, ce qui n'est pas conforme à la résolution du 20 novembre 2017, et il n'est pas justifié de la prise en charge desdits travaux de structure par la bailleresse alors qu'il s'agissait d'une condition de la prise en charge du « reste » par la locataire ; 
-en outre, la résolution proposée lors du conseil d'administration du 20 novembre 2017 laissait penser qu'une fois les travaux réalisés, le loyer serait majoré ;
-l'opération de conclusion du bail fait apparaître de graves anomalies ; 
*signature de l'acte entre les époux [T], représentant chacun l'une des sociétés bailleresse et locataire, sans négociation préalable, de sorte qu'il s'agit d'un contrat d'adhésion, 
*prise d'effet rétroactif de l'acte du 28 décembre 2017 au 1er décembre 2017 sans la moindre franchise de loyer malgré les importants travaux de rénovation à la charge du preneur,
-l'exécution du bail et des travaux présentent aussi des anomalies :
*l'absence d'établissement de l'état des lieux d'entrée imposé par l'article L.145-40-1 du code de commerce,
*le défaut de fourniture par le bailleur des diagnostics techniques obligatoires (DPE, amiante, état des risques naturels),
*la locataire a confié à une société KRé à la fois une mission d'assistance à maîtrise d'ouvrage et la réalisation de divers postes de travaux pour un prix total de 399 267,64 € sans établir d'autre document contractuel qu'une « sorte » de devis daté du 03 janvier 2018,
*cette société KRé semble être intervenue tant pour la SAS BALT que pour la SCI [Adresse 8],
*la réalisation de travaux dans les lieux loués sans l'autorisation expresse et écrite de la bailleresse exigée par une clause du bail, l'exposant à un risque de demande de remise des lieux dans leur état primitif et d'être privée d'un droit à abattement sur la valeur locative lors du renouvellement du bail compte tenu d'une clause d'accession au bailleur en fin de jouissance,
*l'absence de coordonnateur de sécurité sur le chantier malgré l'intervention de plusieurs entreprises,
*les travaux réalisés n'ont manifestement fait l'objet d'aucun contrôle ni d'aucune surveillance pendant leur exécution ni d'aucune réception par Monsieur [T], puisque les factures de la société KRé ont été intégralement payées alors que 25% des prestations matérielles et l'intégralité des prestations intellectuelles n'avaient pas été réalisées, sans que des réserves soient émises pour ces prestations d'un montant total de 163 953 €,
-Monsieur [T] n'en a pas référé au conseil d'administration lorsqu'il a pris, de son propre chef, la décision de ne pas occuper les locaux loués au printemps 2018, ayant finalement décidé d'abandonner le projet d'établissement d'une partie du siège social dans [Localité 10] intra-muros au profit d'une extension du site de [Localité 9], alors que cette décision emportait une perte des travaux réalisés dans les lieux, ainsi que des loyers et charges payés, et constituait une violation de l'engagement souscrit au nom de la SAS BALT ; elle note à ce sujet que Monsieur [T] a saisi le maître d’œuvre pour les travaux de [Localité 9] dès le premier trimestre 2018, puisqu'il ressort d'une note d'honoraires de celui-ci du 03 septembre 2018 qu'il a procédé à une estimation du coût des travaux dès le 05 avril 2018, et que la signature du contrat avec ce maître d’œuvre date du 29 juin 2018, alors que le 04 juillet suivant il faisait payer par la SAS BALT les factures des travaux dans les lieux loués à la SCI [Adresse 8] et en faisait poursuivre l'exécution alors qu'il savait qu'elle n'occuperait pas les lieux ; elle ajoute que les époux [T] ont dès octobre 2018 confié à une société SIM, qui a le même gérant que la société KRé, le soin de faire visiter les locaux de la SCI [Adresse 8] en vue de rechercher un nouveau preneur, alors que la réception des travaux n'était pas intervenue ; ces circonstances démontrent selon la demanderesse qu'ils savaient qu'elle n'occuperait pas les lieux et que le but de l'opération n'était pas que la SAS BALT occupe les locaux mais qu'elle finance les travaux de rénovation des locaux en vue de les relouer à un tiers.

S'agissant, en premier lieu, de l'autorisation de conclusion du bail litigieux par le conseil d'administration de la SAS BALT, le tribunal constate que si la demanderesse expose dans ses écritures qu'il n'est pas justifié de son obtention conformément à l'article L.227-10 alinéa 3 du code de commerce et aux articles 2 et 3 du règlement intérieur du conseil d'administration, les défendeurs ont produit le procès-verbal des décisions dudit conseil d'administration du 20 novembre 2017.

Il y est mentionné que « tous les administrateurs sont présents ou représentés », soit :
« -Monsieur [I] [T] ;
 -Madame [S] [T] ;
 -Monsieur [G] [J] ;
 -Monsieur [N] [E] ;
 -Monsieur [U] [M] ;
 -Monsieur [W] [B] ; et
 -Copernic, représentée par son représentant permanent, Monsieur [R] [V]. »

Il y est également mentionné :
« Troisième résolution
(décision à prendre quant à la prise à bail de locaux parisiens)
[P] [K] présente le projet de prise à bail commercial d'un immeuble de 443 m2 situé [Adresse 11] et appartenant à une filiale de Copernic (holding de [I] [T]). Le loyer a été fixé au même montant que celui qui était versé par le précédent locataire (un peu plus de 18 K euros par mois) pour un an. D'importants travaux de rénovation pour une enveloppe de 750 K euros sont à entreprendre, le propriétaire prenant à sa charge ce qui touche à la structure du bâtiment et le reste étant pris en charge par BALT en tant que locataire.
Après réalisation des travaux, le nouveau loyer sera fixé en fonction du prix du marché pour des locaux comparables.
Le conseil autorise à l'unanimité la conclusion de ce bail. »

Ce procès-verbal est signé par le président du conseil d'administration, Monsieur [U] [M].

Il apparaît ainsi que le bail a bien été autorisé conformément aux règles d'adoption des décisions de la SAS BALT.

En outre, l'approbation a été donnée par l'unanimité des membres du conseil d'administration, qui comprenait quatre autres membres que les époux [T] et la SARL COPERNIC.

Il apparaît à la lecture de la résolution susmentionnée que tous étaient informés des intérêts des époux [T] ainsi que de la SARL COPERNIC dans l'opération, que d'importants travaux devaient être réalisés dans les lieux par la locataire et qu'aucune remise ou réduction de loyer n'était envisagée pendant leur exécution.

Il est précisé, au surplus, que si la résolution prévoyait que le loyer pourrait être fixé en fonction du prix du marché après la réalisation des travaux, cette disposition, défavorable à la SAS BALT, n'a pas été reprise dans le bail litigieux.

Décision du 31 Janvier 2024
18° chambre 2ème section
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Concernant, en second lieu, les conditions du bail ainsi autorisé, il ne peut être considéré que l'absence d'obligation pour la bailleresse d'exécuter les travaux touchant à la structure n'est pas conforme à la résolution du 20 novembre 2017, en ce qu'il s'agissait d'une condition de la prise en charge du « reste » par la locataire.

En effet, comme le font valoir avec pertinence les défendeurs, le bail ne contenait pas non plus d'obligation de travaux à la charge de la locataire ; il n'y a donc pas de déséquilibre entre les obligations des parties par rapport à ce qui a été autorisé par le conseil d'administration.

De plus, les défendeurs ont produit une facture de la société KRé portant sur des travaux de ravalement, d'étanchéité, de bardage, de courant fort, de sol, de revêtement mural, de climatisation, de plomberie et de menuiserie extérieure réalisés dans les lieux pour un montant de 210 625,46 € et à l'ordre de la SCI [Adresse 8] ; la demanderesse ayant fait valoir que cette facture correspondait à un devis établi à l'ordre de la SAS BALT, et payé par celle-ci, ils ont produit un extrait du compte bancaire de la SCI [Adresse 8] du 30 avril 2019 mentionnant un paiement par chèque de ce montant le 08 avril 2019, justifiant ainsi qu'elle a bien pris en charge ces travaux.

Il est noté qu'à l'inverse, la SAS BALT ne démontre pas, comme il lui appartient, que c'est effectivement elle qui a réglé le montant de ces travaux.

Par ailleurs, la résolution du 20 novembre 2017 (ou le bail) n'ayant prévu aucune répartition entre la locataire et la bailleresse du coût des travaux à effectuer dans les lieux, estimés à environ 750 000 €, il ne peut, comme le soutient la SAS BALT, être considéré que la SCI [Adresse 8] aurait dû supporter une partie de ces travaux à hauteur de 430 000 €.

Il n'est donc pas justifié d'une prise en charge de travaux par la locataire contraire à la résolution du conseil d'administration.

Les stipulations du bail selon lesquelles la locataire effectuera d'importants travaux d'aménagement dans les lieux, distincts de ceux concernant la structure qui incombent au bailleur aux termes de l'article 606 du code civil, que l'acte prend effet le 1er décembre 2017, soit antérieurement à sa signature le 28 décembre 2017, ou encore que les loyers seront dus pendant les travaux, sans aucune remise, sont fréquentes, et ne constituent pasdes « anomalies », en matière de bail commercial.

Le tribunal relève d'ailleurs que la locataire a pris possession des lieux dès qu'elle en a eu les clés pour y réaliser des travaux, de sorte que la bailleresse lui avait délivré les locaux et pouvait prétendre au paiement des loyers.

La signature du bail entre les époux [T], l'une ès qualités de représentante de la bailleresse et l'autre ès qualités de représentant de la locataire, et l'absence de négociation préalable ne démontrent pas de fraude, lesdits époux ayant pu convenir, pour les sociétés qu'ils représentaient respectivement, des conditions de l'accord sans mener des discussions similaires à celles qui auraient eu lieu entre des parties totalement étrangères l'une à l'autre.

En tout état de cause, les conditions de conclusion de l'acte avec une société dont les époux [T] étaient, avec la SARL COPERNIC, les associés, n'ont pas été dissimulées mais étaient au contraire connues puisqu'elles ont justifié une autorisation du conseil d'administration de la SAS BALT.


Le tribunal constate donc que la SAS BALT évoque une « collusion », un « montage » frauduleux, sans préciser en quoi ils consistent sinon en faisant état des qualités des époux [T] et de la SARL COPERNIC, qui, à la fois, font partie dudit conseil d'administration et sont associés de la SCI [Adresse 8]. 

Or les intérêts que les défendeurs avaient dans l'opération et leurs pouvoirs de décision n'ont en rien été dissimulés et ont justement fait l'objet d'un contrôle par l'autorisation donnée, en connaissance de cause, par l'unanimité des membres du conseil d'administration.

La SAS BALT se prévaut également de diverses « anomalies » dans la conclusion du bail, dont le tribunal n'a cependant pas jugé la qualification fondée.

Il n'est donc pas justifié de manœuvre de contournement d'une règle portant atteinte aux droits de la SAS BALT.

Concernant, en troisième lieu, les griefs émis concernant l'exécution du bail (défaut d'état des lieux d'entrée, de fourniture des diagnostics techniques obligatoires, cumul des missions d'assistance à maîtrise d'ouvrage et de réalisation de travaux confiées à la société KRé tant par la SAS BALT que par la SCI [Adresse 8], réalisation de travaux dans les lieux loués sans l'autorisation expresse et écrite du bailleur, sans coordonnateur de sécurité sur le chantier, sans contrôle ni surveillance pendant leur exécution ni réception par Monsieur [T], ainsi que le paiement intégral et sans réserve de prestations incomplètement réalisées), le tribunal ne peut considérer qu'il s'agit, au delà d'une qualification d'omissions ou de négligences fautives, relevant davantage de la responsabilité du dirigeant au titre de la gestion de la société, de preuves de ce que les défendeurs, particulièrement Monsieur [T], ont prévu dès l'origine, que la locataire n'aurait jamais la jouissance des lieux loués, d'autant que les locaux ont été délivrés à cette société puisqu'elle a pu y faire réaliser des travaux.

S'agissant, en dernier lieu, du grief tiré d'une décision de Monsieur [T], unilatérale et sans autorisation du conseil d’administration, d'abandonner le projet d'installation de la SAS BALT dans les locaux de la SCI [Adresse 8] quelques mois après la signature du bail, la demanderesse se prévaut du témoignage de Monsieur [I] [D] qui évoque un abandon du projet dès le printemps 2018 ; ce témoignage doit cependant être pris en compte avec circonspection, puisque, comme le font valoir les défendeurs, celui-ci exerce les fonctions de DRH au sein de la SAS BALT. 

D'ailleurs, selon le témoignage de Monsieur [X] [Z], qui est l'ancien directeur financier de la SAS BALT, c'est en novembre 2018 que Monsieur [T] l'a informé « qu'il n'était plus sûr de vouloir transférer une partie du siège sur [Localité 10], souhaitant maintenir la proximité des équipes fonctionnelles avec les équipes opérationnelles... Il considérait que les conditions qui avaient prévalu au choix des locaux parisiens avaient évolué (...) ».

Il est également noté que ce témoin ajoute « Je lui ai aussi indiqué que (…) comme il était en conflit d'intérêt (…) ce genre de décision devait faire l'objet d'une approbation en conseil d'administration (…) que dans ce cadre il faudrait trouver un accord concernant les dépenses prises en charges par BALT pour le passé. [I] m'a informé qu'il mettrait le point du non transfert vers [Localité 10] au prochain CA (ce qu'il n'a pu faire, ayant été démis de ses fonctions avant ) (…). »



La demanderesse se prévaut également d'une saisine du maître d’œuvre pour les travaux d'extension du site de [Localité 9] dès le premier trimestre 2018, puisqu'il ressort d'une note d'honoraires de celui-ci datée du 03 septembre 2018 qu'il a procédé à une estimation du coût des travaux dès le 05 avril 2018, ainsi que de la signature du contrat avec ce maître d’œuvre le 29 juin 2018, alors que le 04 juillet suivant Monsieur [T] faisait payer par la SAS BALT les factures des travaux dans les lieux loués à la SCI [Adresse 8] et en faisait poursuivre l'exécution alors qu'il savait qu'elle n'occuperait pas les lieux.

Les défendeurs expliquent cependant qu'il n'a jamais été question de déménager tous les salariés de la société dans les locaux loués à la SCI [Adresse 8] et que l'extension du site de [Localité 9] n'avait donc rien d'incompatible avec le déménagement d'une partie du personnel à Paris ; ils produisent d'ailleurs un extrait Infogreffe de la SAS BALT du 30 mai 2022 prouvant que celle-ci a immatriculé un établissement secondaire dans [Localité 10], [Adresse 4], en 2022, et que le projet d'installation dans [Localité 10] pouvait correspondre à l'intérêt social de la SAS BALT.

Le paiement des travaux et la poursuite de leur exécution se justifiaient, en outre, par le fait que la SAS BALT avait intérêt à régler l'entrepreneur auquel elle les avait confiés et à les faire achever.

La SAS BALT ajoute que les époux [T] ont dès le mois d'octobre 2018 confié à une société SIM, qui a le même gérant que la société KRé, le soin de faire visiter les locaux de la SCI [Adresse 8] en vue de rechercher un nouveau preneur, alors que la réception des travaux n'était pas intervenue, ce qui démontre que le but de l'opération n'était pas que la société BALT occupe les locaux mais qu'elle finance les travaux de rénovation des locaux en vue de les relouer à un tiers.

Les défendeurs répliquent à ce sujet que la SAS BALT avait la faculté de restituer les clés au plus tôt si elle ne souhaitait pas occuper les locaux pour limiter la perte liée au paiement des loyers, relevant que la bailleresse aurait accepté une résiliation anticipée et qu'elle a d'ailleurs préféré récupérer les clés dès décembre 2019 pour remettre le bien en location rapidement plutôt que de demander l'exécution du contrat jusqu'à la fin de la première période triennale en décembre 2020, car les locaux étant très recherchés, ils ne seraient pas restés longtemps vacants.

Le tribunal constate que la recherche d'un nouveau preneur peut relever d'une démarche tendant à mettre fin plus rapidement au bail une fois prise la décision de ne pas s'installer dans les lieux et ne démontre pas davantage qu'il était prévu, dès la signature du bail, que la locataire n'occuperait pas les lieux.

En tout état de cause, la preuve d'une décision d'abandonner le projet postérieurement à la signature du bail, et même quelques mois seulement après, ne démontre pas qu'il a été prévu, dès sa signature, qu'il ne serait pas mené à terme.

Par ailleurs, comme l'observent les défendeurs, l'identité de gérant des sociétés KRé et SIM ne démontre aucunement que lesdits gérant et sociétés ont été « utilisés pour spolier la société BALT ».

Ainsi, les circonstances postérieures au bail attaqué (l'abandon du projet en 2018, le projet d'extension du site de [Localité 9] quelques mois après la signature du bail litigieux, alors que les travaux étaient poursuivis dans les lieux loués et la recherche de nouveaux locataires) ne constituent pas une preuve suffisante de ce que le projet d'aménagement dans [Localité 10] n'était pas réel au moment de la signature du bail litigieux et n'avait pour seule finalité que de faire supporter les travaux par la SAS BALT.

Il est rappelé que la fraude s'appréciant au moment de l'acte attaqué, le fait qu'il n'a pas été exécuté conformément à l'intérêt de la SAS BALT est indifférent.

Si la preuve de la fraude au moment de l'acte attaqué peut être rapportée au moyen d'indices postérieurs à celui-ci, ces éléments doivent être de nature à emporter la conviction du tribunal dès lors que la fraude ne se présume pas et doit être prouvée.

Or ni les « négligences » dans l'exécution du bail, ni les conditions de l'abandon du projet après la conclusion du bail ne démontrent avec certitude que les défendeurs avaient effectivement prévu, ce dès la conclusion du bail litigieux, d'engager la société dans un bail l'obligeant à débourser d'importants travaux d'aménagement et à payer des loyers en pure perte, sans qu'elle ne bénéficie jamais de la contrepartie qu'elle pouvait attendre, soit la jouissance des locaux ; l'intention frauduleuse des défendeurs n'est donc pas davantage établie.

Le tribunal constate donc, à l'examen de l'ensemble des éléments sur lesquels la demanderesse fonde ses prétentions, que les éléments constitutifs de la fraude ne sont aucunement caractérisés.

En conséquence, il convient de rejeter la demande d'annulation du bail pour fraude.

*Sur la demande d'annulation du bail pour vice du consentement 

La SAS BALT se prévaut en second lieu d'une nullité du bail « pour vice du consentement, le cas échéant pour dol », au visa des articles 1130 et suivants du code civil.

Elle évoque une « erreur provoquée par collusion frauduleuse » des défendeurs « puisque la délivrance des locaux pris à bail et la jouissance paisible des lieux au profit de la société BALT ne sont pas pour monsieur [I] [T] et pour la SCI [Adresse 8] le motif de l'opération et n'ont d'ailleurs jamais été envisagés et en toute hypothèse exécutés ».

Elle ajoute que « les motifs frauduleux qui ont présidé à la conclusion du bail » « étaient indécelables pour la société BALT en considération de la présentation de l'opération faite par monsieur [I] [T] lors du conseil d'administration de la société BALT en date du 20 novembre 2017 qui était censée (être) conforme à l'intérêt social » et que la SCI [Adresse 8], qui a pour co-gérants et associés les époux [T], a nécessairement connaissance des manœuvres entreprises à l'égard de la SAS BALT et des informations qui lui sont dissimulées, notamment la circonstance qu'elle n'occupera pas les lieux mais supportera les loyers et charges, que le bailleur n'exécutera pas les travaux de structure annoncés au conseil d'administration le 20 novembre 2017.

Elle conclut qu'elle a été « littéralement trompée » par l'erreur provoquée par monsieur [T] et par le silence coupable et complice de son épouse, co-signataires du bail.

Les défendeurs lui opposent notamment que :
-elle ne démontre pas l'erreur qu'elle aurait commise au moment de la conclusion du contrat, ni la complicité de la SCI [Adresse 8], 
-le fait qu'elle n'a jamais eu la jouissance des locaux ne caractérise pas une erreur sur les qualités essentielles de la prestation mais une prétendue inexécution contractuelle, 
-l'inexécution de travaux de structure par le bailleur, lesquels n'étaient pas prévus au contrat, ne saurait constituer une erreur ; ils ont en tout état de cause été réalisés,
-il n'est pas justifié de manœuvres ou réticence dolosives de la part de son cocontractant, la SCI [Adresse 8].

Le tribunal comprend, à l'examen des écritures de la demanderesse, qui évoque à la fois une erreur et un dol, mais ne parle que d'erreur « provoquée », qu'elle se prévaut d'une nullité du bail pour dol et non pour simple erreur.

Les articles 1131 et suivant du code civil disposent notamment que :
-les vices du consentement sont une cause de nullité relative du contrat (article 1131) ;
-le dol est le fait pour un contractant d'obtenir le consentement de l'autre par des manœuvres ou des mensonges ; constitue également un dol la dissimulation intentionnelle par l'un des contractants d'une information dont il sait le caractère déterminant pour l'autre partie (article 1137) ;
-l'erreur qui résulte d'un dol est toujours excusable; elle est une cause de nullité alors même qu'elle porterait sur la valeur de la prestation ou sur un simple motif du contrat. 

Une annulation du contrat pour dol peut donc être demandée lorsque quatre conditions cumulatives sont réunies:
–un dol matérialisé par des manœuvres, mensonges ou réticences,
–émanant du futur cocontractant, 
–une intention de tromper,
–la provocation d'une erreur déterminante du consentement de l’autre partie.

Le dol ne se présume pas et la preuve de la réunion de ses éléments constitutifs doit être rapportée par la partie qui sollicite l'annulation d'un acte de ce chef.

En l'espèce, selon la SAS BALT, le dol consiste dans le fait de lui avoir dissimulé que la SCI [Adresse 8] n'envisageait pas de lui délivrer les locaux pris à bail ni d'exécuter les travaux de structure annoncés au conseil d'administration le 20 novembre 2017.

Or, il ressort des éléments ci-avant analysés qu'il n'est pas justifié que la bailleresse avait prévu, lors de la conclusion du bail, qu'elle n'exécuterait pas ses engagements.

Il a au contraire été constaté qu'elle a rempli son obligation de délivrance des lieux, occupés par la locataire qui en a reçu les clés et y a réalisé des travaux, et qu'elle y a elle-même fait effectuer des travaux de structure.

Ainsi, il n'est justifié ni d'une erreur, ni d'une dissimulation, ni d'une intention dolosive.

Par conséquent, la demande d'annulation du bail pour dol ne peut qu'être rejetée.

Le tribunal ne faisant pas droit à la demande d'annulation du bail, il convient également de rejeter les demande subséquentes de restitutions et de remises en état.

Sur la demande tendant à déclarer le bail inopposable à la SAS BALT

Il a été précédemment jugé que la SAS BALT ne justifie pas que le bail litigieux a été conclu frauduleusement.

En tout état de cause, l'inopposabilité d'un acte ne peut être prononcée qu'au profit d'un tiers à un acte ; tel n'est pas le cas de la SAS BALT, qui est partie au contrat de bail et ne peut donc bénéficier d'une inopposabilité de cet acte.

Cette demande sera donc rejetée.
Décision du 31 Janvier 2024
18° chambre 2ème section
N° RG 19/13574 - N° Portalis 352J-W-B7D-CRFLW

Sur la demande tendant à constater la caducité du bail

L'article 1186 du code civil dispose que ;
« Un contrat valablement formé devient caduc si l'un de ses éléments essentiels disparaît. »

En l'espèce, la demanderesse fait valoir à ce titre qu'à partir du moment où il est certain qu'elle n'occupera jamais les lieux pris à bail du fait de la volonté de son président, qui a pris la décision au printemps 2018 que les lieux ne seraient pas occupés par la SAS BALT, le contrat n'a plus aucune contrepartie pour elle, un élément essentiel du contrat faisant alors définitivement défaut.

L'« élément essentiel » du contrat évoqué par la SAS BALT est la contrepartie de son engagement, selon elle « l'occupation des locaux » ; toutefois, la prestation offerte par le contrat n'a pas cessé d'exister par l'effet d'une manifestation de l'intention de son dirigeant de ne pas les occuper.

En effet, non seulement la locataire occupait déjà les lieux dont elle avait les clés et dans lesquels elle réalisait des travaux, mais en outre, la faculté d'occuper les locaux n'a cessé que lorsque le bail a pris fin en décembre 2019, moment où elle a rendu les clés et où la bailleresse a accepté de mettre un terme au bail.

Jusque-là, la locataire avait toujours la disposition des locaux ; il ne peut donc être considéré que cet élément essentiel du contrat a disparu avec la décision de son dirigeant d'abandonner le projet d'installation de la société dans les locaux parisiens.

Il convient en conséquence de rejeter la demande tendant à constater la caducité du bail litigieux.

Sur les demandes d'indemnisation

La SAS BALT demande, si le bail n''est pas annulé, la condamnation solidaire des défendeurs à lui payer :
-une indemnité d'un montant de 790 080,06 €, à parfaire, au titre des conséquences financières du bail litigieux, se décomposant ainsi :
348 333 € au titre des loyers payés sans contrepartie pendant six trimestres et un mois,
399 267,64 € au titre des travaux dans les lieux qu'elle a financés sans contrepartie ni utilité pour elle,
38 000 € au titre de ses charges locatives annexes (souscription d'abonnements, d'assurances, paiement de taxe foncière),
4 479,09 € au titre de ses frais complémentaires (expertise de monsieur [C] et état des lieux par un huissier) ;
-une indemnité de 50 000 € au titre de son « préjudice distinct ».

Elle fait valoir à l'appui de cette demande que le bail a été conclu en fraude de ses droits et intérêts, et que la SCI [Adresse 8], qui en est complice, ne dispose d'aucun intérêt juridiquement protégeable justifiant que la SAS BALT conserve la charge des frais et loyers payés.

Elle évoque des fautes des époux [T] et de la SARL COPERNIC en tant que président et membres du conseil d'administration de la SAS BALT, faisant état :
-d'une violation des dispositions législatives et réglementaires et/ou de la violation des statuts de la société,
-de fautes de gestion du dirigeant qui ne doit pas accomplir d'actes contraires à l'intérêt de la société, ni faire preuve de négligences contraires à l'intérêt social et doit notamment s'abstenir d'exercer ses prérogatives à des fins purement personnelles.

Elle se prévaut aussi de la responsabilité extracontractuelle « du tiers qui se rend complice de la violation de leurs obligations ».

Elle fonde ses prétentions sur les articles suivants :

-L'article 1843-5 du code civil qui dispose que : « Outre l'action en réparation du préjudice subi personnellement, un ou plusieurs associés peuvent intenter l'action sociale en responsabilité contre les gérants. Les demandeurs sont habilités à poursuivre la réparation du préjudice subi par la société ; en cas de condamnation, les dommages-intérêts sont alloués à la société. »

Toutefois, ce texte s'applique à l'action par les associés contre les gérants, que la société ne peut exercer ; la société BALT ne peut donc agir sur ce fondement ;

-L'article L.225-251 du code de commerce selon lequel :
« Les administrateurs et le directeur général sont responsables individuellement ou solidairement selon le cas, envers la société ou envers les tiers, soit des infractions aux dispositions législatives ou réglementaires applicables aux sociétés anonymes, soit des violations des statuts, soit des fautes commises dans leur gestion. »

-L'article L.227-8 du même code qui étend l'application de ces règles fixant la responsabilité des membres du conseil d'administration et du directoire des sociétés anonymes au président et aux dirigeants de la société par actions simplifiée.

-L'article 1240 du code civil, en vertu duquel quiconque, par sa faute, cause un dommage à autrui lui en doit réparation.

Le tribunal comprend, à la lecture de ces développements, que le fondement de la responsabilité extracontractuelle est invoqué à l'appui de la seule partie qui n'est pas concernée par les textes sur la responsabilité des président et membres du conseil d'administration, soit la SCI [Adresse 8].

Les défendeurs contestent la fraude invoquée, ainsi que l'existence d'une faute commise par Monsieur [T] ou d'un préjudice lié au bail, ou encore d'un lien de causalité entre une éventuelle faute de gestion de celui-ci dans la conclusion du bail et le préjudice dont il est demandé réparation.

Le tribunal rappelle qu'il appartient à celui qui réclame la réparation d'un préjudice de prouver tout à la fois la faute qui en est à l'origine, le dommage qui en résulte et le lien de causalité direct et certain entre ceux-ci.

En l'espèce, le tribunal a déjà jugé que la fraude reprochée aux défendeurs dans la conclusion du bail litigieux n'était pas démontrée et qu'il n'était pas justifié de l'irrégularité de la décision de conclure le bail, souscrit après obtention d'une autorisation du conseil d'administration, ni de ce que ses conditions étaient contraires à l'intérêt social.

La responsabilité des défendeurs à ce titre ne peut donc être retenue.

S'agissant des fautes reprochées à Monsieur [T] en tant que président de la SAS BALT dans l'exécution du bail consistant en un défaut d'établissement d'un état des lieux d'entrée, un défaut de fourniture des diagnostics techniques obligatoires, un cumul des missions d'assistance à maîtrise d'ouvrage et de réalisation de travaux confiées à la société KRé tant par la SAS BALT que par la SCI [Adresse 8], en une réalisation de travaux dans les lieux loués sans l'autorisation expresse et écrite du bailleur, ni coordonnateur de sécurité sur le chantier, ni contrôle ou surveillance pendant leur exécution ni réception par Monsieur [T], force est de constater que, s'il peut s'agir de négligences fautives, il n'est en rien justifié d'un lien de causalité avec les dommages dont il est demandé réparation, à savoir le paiement des loyers, des charges, ou des travaux supportés par la locataire.

Il en va différemment en revanche du paiement intégral et sans réserve de prestations incomplètement réalisées ; la demanderesse explique à ce titre que Monsieur [T], qui s'est chargé, en novembre 2018, de la réception des travaux réalisés par la SAS BALT dans les lieux loués à la SCI [Adresse 8], ne justifie pas avoir émis des réserves au sujet de prestations non réalisées qu'il a intégralement payées.

Elle produit au soutien de ses prétentions un rapport de Monsieur [A] [C], expert en économie de la construction, qui après analyse des devis relatifs à ces travaux et visite des lieux, a chiffré à 99 733 € HT le montant total des travaux non réalisés dans les lots cloisons, faux-plafonds, courant fort et courant faible, revêtements de sol et muraux, climatisation, plomberie et cuisine et considéré qu' « il conviendra de regarder avec attention la partie de la prestation intellectuelle » qui s'élève à 17 888 € concernant la « mission zoning-space planning » et à 41 280 € concernant la mission d'assistance à maîtrise d'ouvrage, expliquant que la première ne lui semble pas pertinente et que les documents justifiant de l'accomplissement de la seconde ne lui ont pas été remis.


Le tribunal constate que si la demanderesse doit prouver la faute reprochée à Monsieur [T], c'est à celui-ci qu'il appartient de fournir les éléments démontrant qu'il a bien accompli son travail de gestion ; or il ne justifie pas de ce qu'il a bien, lors de la réception des travaux, émis des réserves concernant les prestations non réalisées et intégralement payées, donc réglées à tort, ni de ce qu'il a réclamé à la société KRé d'accomplir sa mission d'assistance à la maîtrise d'ouvrage, alors que celle-ci en a reçu l'entière rémunération.

Les défendeurs n'émettent d'ailleurs aucune contestation sur ce point.

Il apparaît ainsi que, par la faute de Monsieur [T], la SAS BALT a payé des sommes qui n'étaient pas dues au titre des travaux ; il lui doit donc indemnisation à ce titre.

En revanche, le tribunal, qui ne peut juger de l'opportunité des choix de gestion du dirigeant, ne constatera pas de faute de sa part concernant la pertinence de la mission de « zoning-space planning ».

Le paiement des honoraires de l'expert [C], d'un montant de 3 600 €, exposés pour caractériser la responsabilité de Monsieur [T], seront également supportés par celui-ci.

En conséquence, la faute de gestion de Monsieur [T], qui n'a pas agi conformément à l'intérêt de la SAS BALT, justifie sa condamnation à lui verser une indemnité d'un montant de 99 733 € + 41 280 € + 3 600 € = 144 613 €.

Aucune complicité ou collusion frauduleuse des autres défendeurs dans la commission de cette faute du dirigeant n'étant caractérisée par la demanderesse, ils ne sauraient être condamnés à son indemnisation avec Monsieur [T].

Enfin, concernant le grief d'une décision unilatérale et sans autorisation du conseil d'administration d'abandonner le projet d'installation de la société dans les lieux loués, il convient de rappeler que le dirigeant a été révoqué de ses fonctions en décembre 2018, alors qu'il n'avait pas encore mis un terme effectif au bail auprès de la bailleresse.

La locataire était déjà entrée en possession des lieux et le bail était toujours en cours en décembre 2018, les parties n'y ayant mis un