Tribunal Judiciaire · PCP JCP ACR référé — 26 janvier 2024

TRIBUNAL 
 JUDICIAIRE
 DE PARIS [1]

[1] Copie conforme délivrée
le :
à :


Copie exécutoire délivrée 
le :
à :

Pôle civil de proximité
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PCP JCP ACR référé
 
N° RG 23/06848 - N° Portalis 352J-W-B7H-C2T7K

N° MINUTE : 7/2024







ORDONNANCE DE REFERE
rendue le 26 janvier 2024


DEMANDERESSE
[Localité 4] HABITAT OPH, [Adresse 1], représenté par Me Pierre-Bruno GENON-CATALOT, avocat au barreau de PARIS, [Adresse 2], Toque B 0096

DÉFENDEURS
Madame [I] [V], demeurant [Adresse 3]
comparante en personne
Monsieur [Z] [R], demeurant [Adresse 3], non comparant, ni représenté

COMPOSITION DU TRIBUNAL
Anne ROSENZWEIG, juge des contentieux de la protection
assistée de Caroline CROUZIER, Greffière

DATE DES DÉBATS : 14 novembre 2023

ORDONNANCE
réputée contradictoire et en premier ressort prononcée le 26 janvier 2024 par Anne ROSENZWEIG, Vice-présidente, assistée de Caroline CROUZIER, Greffière


Décision du 26 janvier 2024
PCP JCP ACR référé - N° RG 23/06848 - N° Portalis 352J-W-B7H-C2T7K

EXPOSE DU LITIGE

Suivant acte sous seing privé du 18 février 2022, à effet le même jour, [Localité 4] Habitat OPH a donné à bail à [Z] [R] et [I] [V] un appartement à usage d'habitation, référence 195567, escalier 1, 1er étage, porte n°2, [Adresse 3].

Par acte de commissaire de justice en date du 7 février 2023, le bailleur a fait délivrer aux locataires un commandement de payer les loyers visant la clause résolutoire, soit la somme de 5.354,22 euros, correspondant au solde dû sur les loyers impayés au 30 janvier 2023, échéance de décembre 2022 incluse. La commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives a été informée de la situation d'impayés par la voie électronique le 9 février 2023.

Par exploit en date du 24 juillet 2023, notifié au représentant de l'Etat dans le département conformément aux dispositions de l'article 24 de la loi du 6 juillet 1989, par la voie électronique le 2 août 2023, [Localité 4] Habitat OPH a fait assigner [Z] [R] et [I] [V] à comparaître devant le juge des contentieux de la protection du pôle civil de proximité du tribunal judiciaire de Paris, statuant en référé, aux fins de :
- voir constater la résiliation du bail par l'effet de la clause résolutoire prévue au contrat;
- voir ordonner l'expulsion de [Z] [R] et [I] [V], ainsi que celle de tous occupants de leur chef, si besoin est avec l'assistance d'un serrurier et le concours de la force publique, et voir ordonner le transport des meubles aux frais des expulsés;
- voir condamner solidairement ou à défaut in solidum [Z] [R] et [I] [V] à payer mensuellement, à titre de provision, une indemnité d'occupation égale au montant du loyer en cours, majoré des charges, jusqu'à la libération effective des lieux;
- voir condamner solidairement ou à défaut in solidum [Z] [R] et [I] [V] au paiement, à titre provisionnel, de la somme de 8.143,12 euros, correspondant au solde des loyers et charges arrêtés au 21 juin 2023, avec intérêts légaux à compter de la date de signification de l'assignation ; 
- voir condamner solidairement ou à défaut in solidum les locataires aux dépens, ainsi qu'à payer une somme de 400 euros sur le fondement de l'article 700 du Code de procédure civile.

[Localité 4] Habitat OPH a mentionné que l'arriéré s'élevait à la somme de 9.546,11 euros. Il a indiqué que le paiement du loyer courant avait repris, augmenté d'une somme destinée à apurer la dette, dans l'attente d'une aide du fonds de solidarité logement déjà saisi. Il a indiqué accepter une suspension des effets de la clause résolutoire, et l'octroi de délais de paiement.

[I] [V] a comparu et a sollicité la suspension des effets de la clause résolutoire et l'octroi de délais de paiement, en indiquant avoir saisi le fonds de solidarité logement et être suivie par une assistante sociale.
[Z] [R] n'a pas comparu, bien que régulièrement cité à étude.

La présente décision, rendue en premier ressort, réputée contradictoire, en application des dispositions de l'article 474 du code de procédure civile, a été mise en délibéré au 26 janvier 2024.

MOTIFS DE LA DÉCISION 

Aux termes de l'article 834 du Code de procédure civile, le Juge des contentieux de la protection peut, dans les limites de sa compétence, ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l'existence d'un différend.

Sur la recevabilité de la demande de résiliation pour défaut de paiement des loyers 

L'article 24 de la loi du 6 juillet 1989 mentionne une procédure précise relative à la résiliation des baux d'habitation pour défaut de paiement des loyers.
Il est ainsi prévu en cas de non paiement des loyers et de mise en oeuvre de la clause résolutoire insérée au contrat qu'après un commandement de payer demeuré infructueux pendant deux mois, une assignation peut être délivrée au locataire et que copie de cette assignation doit être envoyée par lettre recommandée avec accusé de réception au représentant de l'Etat dans le département.

En l'espèce, [Localité 4] Habitat OPH a fait délivrer à [Z] [R] et [I] [V] un commandement de payer les loyers le 7 février 2023, et a informé la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives le 9 février 2023.

Le commandement de payer est resté infructueux pendant plus de deux mois. 

C'est donc à bon droit que [Localité 4] Habitat OPH a assigné [Z] [R] et [I] [V] en constatation de l'acquisition de la clause résolutoire et en expulsion des lieux loués, plus de deux mois après la notification de la situation d'impayés à la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives. 

Cette assignation a été dénoncée à la préfecture dans les délais légaux puisqu'elle a été notifiée par l'huissier le 2 août 2023, soit plus de deux mois avant l'audience du 14 novembre 2023. 

En conséquence, la demande de [Localité 4] Habitat OPH est recevable.
 
Sur la résiliation du bail

Le défaut de paiement du loyer et des charges dans les termes convenus au bail constitue une cause de résiliation du bail et d'expulsion.

En l'espèce, l'existence d'un arriéré locatif est justifiée par des relevés et décomptes produits par le bailleur et n'est d'ailleurs pas contestée.

Le commandement délivré le 7 février 2023 reproduit les termes de la clause résolutoire stipulée dans le bail ainsi que les dispositions, prévues à peine de nullité de l'acte, de l'article 24 de la loi du 6 juillet 1989, et de l'article 6 de la loi du 31 mai 1990.

Il mentionne aussi la faculté pour les locataires de saisir le fonds de solidarité pour le logement dont l'adresse est précisée.

La résiliation de plein droit du contrat de bail ne peut faire l'objet d'aucune contestation sérieuse.

Aussi, il y a lieu de constater la résiliation du bail de plein droit intervenue le 8 avril 2023, faute par [Z] [R] et [I] [V] d'avoir réglé l'arriéré de loyers en totalité dans les deux mois de la délivrance du commandement.

Toutefois, la situation de [Z] [R] et [I] [V] commande qu'il soit fait application en leur faveur des dispositions de l'article 24 V de la loi du 6 juillet 1989.

Ils seront autorisés à se libérer du solde restant dû au 9 novembre 2023, échéance d'octobre 2023 incluse, soit de la somme de 9.235,29 euros, hors frais, en deniers ou quittances pour tenir compte des versements éventuellement intervenus, avec intérêts au taux légal à compter de la présente décision, en l'absence de remise à personne de l'assignation, moyennant le versement de 36 mensualités payables ainsi qu'il sera précisé au dispositif ci-après.

Conformément à l'article 24 de la loi du 6 juillet 1989, les effets de la clause résolutoire seront suspendus de plein droit pendant le cours des délais.

Il y a lieu de rappeler néanmoins qu'en cas de :

- paiement intégral des échéances et des loyers courants à l'issue des délais, la clause résolutoire sera réputée n'avoir jamais joué ;
- défaut de paiement par les locataires d'une des échéances dues, arriéré et loyer courant, la totalité de la somme due redeviendra immédiatement exigible huit jours après une mise en demeure restée infructueuse et la clause résolutoire reprendra son plein effet.

Dans cette hypothèse, le bailleur pourra procéder à l'expulsion à l'issue d'un délai de deux mois à compter d'un commandement de quitter les lieux infructueux et [Z] [R] et [I] [V] seront solidairement condamnés au paiement, à titre provisionnel, d'une indemnité d'occupation mensuelle égale au montant du loyer mensuel en cours, majoré des charges et sommes diverses du contrat de bail, soit la somme de 953,02 euros, en octobre 2023, jusqu'à libération effective des lieux.

Les autres demandes de [Localité 4] Habitat OPH seront rejetées.

Sur les dépens et l'article 700 du Code de procédure civile

 [Z] [R] et [I] [V], qui succombent, seront solidairement tenus aux dépens de l'instance, comprenant le coût du commandement de payer visant la clause résolutoire du 7 février 2023, de l'assignation à comparaître et des notifications à la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives.
 
Enfin, il ne paraît pas inéquitable de laisser à [Localité 4] Habitat OPH la charge de ses frais non compris dans les dépens.

PAR CES MOTIFS

Nous, juge des contentieux de la protection, statuant publiquement, par ordonnance de référé réputée contradictoire, rendue en premier ressort et assortie de plein droit de l'exécution provisoire en toutes ses dispositions,

Renvoyons les parties à se pourvoir ainsi qu'elles aviseront mais, dès à présent, vu l'urgence et l'absence de contestation sérieuse,

- Constatons la résiliation de plein droit du bail signé entre les parties à compter du 8 avril 2023;

- Condamnons solidairement [Z] [R] et [I] [V] à payer à [Localité 4] Habitat OPH la somme de 9.235,29 euros (neuf mille deux cent trente cinq euros et vingt neuf centimes), hors frais, en deniers ou quittances, à titre provisionnel, arrêtée au 9 novembre 2023, échéance d'octobre 2023 incluse, au titre de l'arriéré locatif correspondant au solde restant dû sur les loyers, charges et indemnités d'occupation, avec intérêts au taux légal à compter de la présente décision ;

- Autorisons [Z] [R] et [I] [V] à se libérer de la dette, soit de la somme de 9.235,29 euros (neuf mille deux cent trente cinq euros et vingt neuf centimes), arrêtée au 9 novembre 2023, échéance d'octobre 2023 incluse, en deniers ou quittances, à titre provisionnel, par le versement de 35 mensualités de 80 euros (quatre vingts euros), chacune payable au plus tard le dernier jour de chaque mois à compter du mois suivant la signification de la présente décision, étant précisé que le solde de la dette (6.435,29 euros), majoré des intérêts échus, devra être payé au plus tard le 36ème mois;

- Rappelons que les paiements effectués par les locataires depuis la délivrance de l'assignation s'imputent sur l'arriéré locatif, en application de l'article 1342 du code civil ;

- Rappelons que ces délais et les modalités de paiement ainsi accordés ne suspendent pas le paiement en intégralité du loyer et des charges en cours ;

- Disons que les effets de la clause de résiliation de plein droit sont suspendus pendant le cours des délais ainsi accordés et que si les locataires se libèrent de la dette selon cet échéancier, la clause de résiliation sera réputée ne jamais avoir joué ;

- Rappelons cependant qu'à défaut de paiement d'une seule échéance à son terme, loyer courant et mensualité de remboursement, le solde de la dette deviendra, huit jours après une mise en demeure restée infructueuse, à nouveau immédiatement exigible et la clause de résiliation reprendra son plein effet ;

- Précisons que, sans autre formalité : 

*[Localité 4] Habitat OPH sera alors autorisé à faire procéder à l'issue d'un délai de deux mois à compter du commandement de quitter les lieux, à l'expulsion de [Z] [R] et [I] [V], ainsi qu'à celle de tous occupants de leur chef, avec le concours de la force publique si besoin est des lieux, appartement référence 195567, escalier 1, 1er étage, porte n°2, [Adresse 3];

*[Z] [R] et [I] [V] seront solidairement condamnés à payer à [Localité 4] Habitat OPH, à titre provisionnel, une indemnité mensuelle d'occupation d'un montant égal au montant du loyer mensuel en cours, majoré des charges et sommes diverses du contrat de bail, soit la somme de 953,02 euros (neuf cent cinquante trois euros et deux centimes), en octobre 2023, à compter du 8 avril 2023, jusqu'à la libération effective des lieux, laquelle se traduira par la remise des clés au bailleur ou au mandataire désigné;

- Disons que le sort des meubles sera régi par le code des procédures civiles d'exécution;

- Déboutons les parties de leurs demandes plus amples ou contraires;

- Condamnons solidairement [Z] [R] et [I] [V] aux dépens de l'instance comprenant notamment le coût du commandement visant la clause résolutoire du 7 février 2023, de l'assignation à comparaître et des notifications à la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives;

- Disons n'y avoir lieu à application de l'article 700 du Code de Procédure civile ;

- Déboutons [Localité 4] Habitat OPH de sa demande au titre de l'article 700 du code de procédure civile ;

- Disons qu'il sera adressé copie par le greffe de la présente décision à Monsieur le Préfet de [Localité 4] en vue de la prise en compte de la demande de relogement des occupants dans le cadre du plan départemental d'action pour le logement des personnes défavorisées prévu par la loi du 31 mai 1990.

Ainsi jugé et mis à la disposition des parties au greffe.

LE GREFFIERLE JUGE