Tribunal Judiciaire · PCP JCP ACR référé — 30 janvier 2024

TRIBUNAL 
 JUDICIAIRE
 DE PARIS [1]

[1] Copie conforme délivrée
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Copie exécutoire délivrée 
le :
à :

Pôle civil de proximité
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PCP JCP ACR référé
 
N° RG 23/07606 - N° Portalis 352J-W-B7H-C233W

N° MINUTE : 7/2024







ORDONNANCE DE REFERE
rendue le 30 janvier 2024


DEMANDEURS
Monsieur [M] [C], demeurant [Adresse 1], Madame [W] [D], demeurant [Adresse 4], représentés par Me Christelle AUGROS, avocat au barreau de PARIS, 18 Avenue de l’Opéra 75001 Paris, Toque A0883

DÉFENDEUR
Monsieur [L] [O], demeurant [Adresse 3], représenté par Me Anne FRAYSSE, avocat au barreau de Paris, [Adresse 2], Toque B 716

COMPOSITION DU TRIBUNAL
Yasmine WALDMANN, juge des contentieux de la protection
assistée de Caroline CROUZIER, Greffière

DATE DES DÉBATS : 23 novembre 2023

ORDONNANCE
contradictoire et en premier ressort prononcée le 30 janvier 2024 par Yasmine WALDMANN, Juge, assistée de Caroline CROUZIER, Greffière


Décision du 30 janvier 2024
PCP JCP ACR référé - N° RG 23/07606 - N° Portalis 352J-W-B7H-C233W

EXPOSE DU LITIGE 

Par acte sous seing privé du 11/09/2019, [W] [D] et [M] [C] a donné à bail à [L] [O] un appartement à usage d'habitation, situé au [Adresse 3], bât A, 4ème étage, pour un loyer de 510 euros, outre provisions sur charges mensuelles de 40 euros.

Le 10 janvier 2023, les bailleurs faisaient délivrer un congé pour vente à [L] [O], à effet au 10 septembre 2023.

Les échéances de loyer n'étant pas régulièrement payées, un commandement de payer rappelant la clause résolutoire insérée au bail a été délivré le 11/07/2023 pour avoir paiement d'un arriéré de 12554,51 euros.

Par acte de commissaire de justice en date du 13/09/2023 délivré à étude, [W] [D] et [M] [C] ont fait assigner [L] [O].

L'assignation a été dénoncée au PREFET DE [Localité 5] le 20/09/2023.

A l'audience du 23 novembre 2023, les bailleurs, représentés par leur conseil, sollicitent aux termes de leurs dernières écritures soutenues à l'audience, de voir : 
-constater la résiliation du bail par acquisition de la clause résolutoire pour impayés ;
-valider le congé pour vente délivré le 10/01/2023 ;
-juger que [L] [O] est désormais sans droit ni titre ; 
-ordonner l'expulsion de [L] [O] ainsi que tous occupants de son chef avec le concours de la force publique si besoin est et l'assistance d'un serrurier ;
-condamner [L] [O] au paiement d'une somme provisionnelle de 14900,59 euros, montant des loyers, charges et indemnités impayés arrêtés au 1er novembre 2023, novembre 2023 inclus, outre les intérêts au taux à compter de la délivrance de l'assignation ;
-condamner le même au paiement d'une indemnité d'occupation provisionnelle mensuelle, à compter de la résiliation du bail et jusqu'au départ effectif des lieux loués, d'un montant égal au loyer et charges ; 
-condamner [L] [O] au paiement d'une somme de 1500,00 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile, outre les dépens comprenant le coût du commandement de payer du 11/07/2023. 

Ils ne s'opposent pas à l'octroi de délais de paiement sur 36 mois et s'opposent aux demandes de sursis à l'expulsion et de délais pour quitter les lieux. 

[L] [O], représenté par son conseil, sollicite au visa de ses dernières conclusions soutenues à l'audience, de voir : 
-à titre principal :
- accéder à sa demande de délais de paiement de la dette locative de 12554,51 euros selon les modalités suivantes : 348,72 euros sur une durée de 3 ans en sus du paiement du loyer et des charges mensuels ;
- débouter les demandeurs de leur demande d'expulsion ; 
- qu'il soit fait sommation aux bailleurs de communiquer leurs avis d'impositions respectifs ; 
-à titre subsidiaire : qu'il soit sursis à l'expulsion jusqu'à ce que son relogement dans un logement social identique soit assuré en vertu des dispositions susvisées relatives au droit au logement opposable ;
-à titre infiniment subsidiaire : qu'il soit sursis à l'expulsion pour une durée maximale autorisée de trois ans ; 
-en tout état de cause : débouter les demandeurs de toutes leurs plus amples demandes et condamner les mêmes aux entiers dépens de l'instance.

Il sera référé aux écritures des parties déposées à l'audience pour un plus ample exposé de leurs moyens en application des dispositions de l'article 455 du code de procédure civile.

Le diagnostic social et financier était produit aux demandeurs au cours des débats.

La décision était mise en délibéré au 30 janvier 2024 par mise à disposition au greffe.

MOTIFS 

A titre liminaire, la note en délibéré transmise le 19/01/2024 par le conseil des demandeurs sera écartée des débats, cet envoi après la clôture des débats n’ayant pas été autorisé par la juge des contentieux de la protection. 

Sur la recevabilité de l'action en acquisition de la clause résolutoire pour impayés

En application de l'article 24 de la loi du 06/07/89 modifiée par la loi du 24/03/2014, à compter du 01/01/2015, les bailleurs personnes morales autres que les sociétés civiles constituées exclusivement entre parents et alliés jusqu'au 4ème degré inclus, ne peuvent faire délivrer , sous peine d'irrecevabilité de la demande, une assignation aux fins de constat de la résiliation du bail avant expiration d'un délai de 2 mois suivant la saisine de la CCAPEX prévue à l'article 7-2 de la loi du 31/05/1990, mais cette saisine est réputée constituée lorsque persiste une situation d'impayés, préalablement signalée dans les conditions réglementaires aux organismes payeurs des aides au logement en vue d'assurer le maintien du versement des aides mentionnées à l'article L821-1 du code de la construction et de l'habitation .

Les bailleurs, personnes privées, justifient de la dénonciation de l'assignation au préfet de [Localité 5] deux mois avant l'audience en application de l'article 24 III de la loi. Leur action est recevable.

Sur la demande principale en résiliation du bail par effet de la clause résolutoire

Le commandement de payer délivré le 11/07/2023 reproduisait la clause résolutoire insérée au bail et les dispositions exigées à l'article 7g et 24 de la loi du 6 juillet 1989.

[L] [O] n'ayant pas réglé la totalité de la dette dans les deux mois suivants le commandement, le bail s'est trouvé résilié de plein droit le 11/09/2023 à minuit, soit à compter du 12/09/2023. 

Le défendeur sollicite la suspension des effets de la clause résolutoire, invoquant une reprise des versements CAF à venir après régularisation de son dossier, et sa bonne foi dans la constitution de la dette. Les demandeurs s'opposent à cette demande, soulevant l'absence de reprise des règlements et l'augmentation de la dette, les mettant eux-mêmes en difficulté financièrement. 

En l'espèce, et aux termes de l'article 24 de la loi susvisée telles que modifié par la loi du 27 juillet 2023, la suspension de effets de la clause résolutoire ne peut s'appliquer qu'en cas de reprise du versement du dernier loyer intégral avant l'audience. Or, le défendeur ne justifie pas de la reprise des règlements, mêmes partiels. Cela ressort également du dernier décompte de la dette locative produit, arrêté au 1er novembre 2023, novembre 2023 inclus, mettant en évidence une augmentation de la dette. 

Compte tenu de ces éléments, la demande de suspension des effets de la clause sera rejetée. 

Il convient donc d'ordonner l'expulsion de [L] [O] et de tout occupant de son chef à défaut de départ volontaire des lieux après commandement de quitter les lieux, et ce avec le concours de la force publique si besoin est et l'assistance d'un serrurier.

Il sera rappelé que le sort des meubles est régi par les articles L433-1 et L433-2 du code des procédures civiles d'exécution. 

Il n'y a pas lieu de statuer sur la validité du congé pour vente, la résiliation du bail par effet de la clause étant prononcée. 

Sur la demande de sursis à expulsion et de délais pour quitter les lieux 

Le défendeur sollicite un délai de grâce au visa de la loi n°2007-290 du 5 mars 2007 le temps d'avoir une réponse positive à sa demande de logement social. Néanmoins, cette demande ne se fonde sur aucune disposition légale, ses bailleurs actuels étant des personnes privées et non bailleurs sociaux en charge du relogement social. 

S'agissant de la demande de délais pour quitter les lieux, il sera rappelé qu'aux termes des dispositions combinées des articles L.613-1 du code de la construction et de l'habitation, L.412-3, L.412-4, L.412-6 à L.412-8 du code des procédures civiles d'exécution tels que modifiés par la loi du 27 juillet 2023 d'application immédiate, le juge peut accorder des délais aux occupants de locaux d'habitation dont l'expulsion a été ordonnée judiciairement chaque fois que le relogement des intéressés ne peut avoir lieu dans des conditions normales. Pour la fixation de ces délais, il doit notamment tenir compte de la bonne ou mauvaise volonté manifestée par l'occupant dans l'exécution de ses obligations, des situations respectives du propriétaire et de l'occupant, notamment en ce qui concerne l'âge, l'état de santé, la situation de famille ou de fortune de chacun d'eux ainsi que des diligences que l'occupant justifie avoir faites en vue de son relogement. La durée de ces délais ne peut être inférieure à un mois ni supérieure à un an. 

En l'espèce, [L] [O] justifie de sa situation professionnelle, de ses charges courantes, de ses revenus sur l'année 2022, de l'absence de versement d'allocation en septembre 2023, de son suivi médical empêchant un retour à l'emploi sur plusieurs mois, de son dépôt de plainte suite à l'agression subie par tiers le 26 mars 2023, un courrier de suivi de demande de logement social du 14 août 2023, du versement du RSA à compter de septembre 2023 de 534,92 euros et du dépôt d'un dossier de surendettement le 19 octobre 2023. 

Les demandeurs produisent également des éléments de situation, notamment le protocole suite à la déchéance du terme du crédit immobilier du 19 mars 2023, un jugement les condamnant aux arriérés des charges le 30 mars 2023. 

Il résulte de ces éléments que [L] [O] a mis en place les démarches médicales, sociales et financières afin de stabiliser sa situation. Il ne justifie pas néanmoins des diligences effectuées pour terminer la demande de logement social, le seul courrier produit étant le courrier du 14 août 2023 ayant pour objet la demande d'envoi des documents manquants afin de finaliser la demande. Il est également manifeste qu'il n'a effectué aucun règlement, même partiel, depuis plus d'un an, et que les bailleurs, personnes privées, ne peuvent plus subvenir aux règlements des charges de copropriété et du crédit bancaire. 

Au regard de ces éléments, il n'y a pas lieu de faire droit à la demande de délais supplémentaires pour quitter les lieux. 

Il sera rappelé que le délai de la trêve hivernale s'applique de fait. 

S'agissant de la demande d'injonction à produire les derniers avis d'imposition des demandeurs, [L] [O] ne justifie pas du motif légitime recherché par cette demande. En effet, ces documents n'auraient pas vocation à être utilisés dans la présente instance. Elle sera donc rejetée. 

Sur l'indemnité d'occupation

Compte tenu du bail antérieur et afin de préserver les intérêts du bailleur, il convient de fixer le montant de l'indemnité d'occupation provisionnelle mensuelle due, à compter de la date de résiliation et jusqu'au départ effectif de [L] [O] par remise des clés ou procès-verbal d'expulsion, au montant du loyer révisé qui aurait été payé si le bail s'était poursuivi, et de condamner [L] [O] au paiement de celle-ci ainsi que des charges en sus. 

Sur la demande en paiement de l'arriéré 

Il ressort du commandement, de l'assignation et du décompte fourni que [L] [O] reste devoir une somme de 14900,59 euros au titre des loyers et charges, indemnités dus, arrêtés au 1er novembre 2023, mois de novembre 2023 inclus, hors frais. 

Il convient en conséquence de condamner [L] [O] au paiement provisionnel de cette somme sous réserve des indemnités d'occupation échues depuis cette date et éventuellement impayées, avec intérêts au taux légal à compter de l'assignation. 

Compte tenu de l'accord des bailleurs, il y a lieu de mettre en place des délais de paiement. 

[L] [O] sera autorisé à apurer la dette par mensualités de 410 euros selon les modalités prévues au dispositif. 

Sur les demandes accessoires

L'exécution provisoire est de droit.

Il serait inéquitable de laisser à la charge des demandeurs les frais irrépétibles engagés, [L] [O] sera condamné à leur régler la somme de 300 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile. 

Il y a lieu de condamner [L] [O] aux dépens de la procédure, incluant le coût du commandement de payer du 11/07/2023 et de l'assignation.

PAR CES MOTIFS,

La juge des contentieux de la protection, statuant par ordonnance contradictoire en premier ressort, mise à disposition au greffe :

RENVOIE les parties à se pourvoir au fond, et dès à présent : 

CONSTATE la résiliation du bail conclu entre les parties à compter du 12/09/2023 portant sur les lieux situés au [Adresse 3], bât A, 4ème étage, pour défaut de paiement des loyers et charges ;

DIT qu'à défaut de départ volontaire des lieux, [W] [D] et [M] [C] pourront faire procéder à l'expulsion de [L] [O], ainsi que de tous les occupants de son chef, avec le concours de la force publique et d'un serrurier le cas échéant, sous réserve des dispositions de l'article L412-1 du code des procédures civiles d'exécution ;

DIT que l'indemnité d'occupation mensuelle provisionnelle, due à compter de la date de la résiliation et jusqu'au départ effectif des lieux par remise des clés ou procès-verbal d'expulsion, sera égale au montant du loyer indexé qui aurait été payé si le bail avait continué, et au montant des charges en sus ;

CONDAMNE [L] [O] à payer à [W] [D] et [M] [C] la somme provisionnelle de 14900,59 euros au titre des loyers et charges, indemnités d'occupation dus au 1er novembre 2023, novembre 2023 inclus, outre les indemnités d'occupation impayées dues postérieurement le cas échéant, avec intérêts au taux légal à compter de l'assignation ;

CONSTATE l'accord des parties sur la mise en place de délais de paiement ; 

AUTORISE [L] [O] à s'acquitter de la dette par 35 mensualités de 410,00 euros, au plus tard le 5 de chaque mois et pour la première fois le 5 du mois suivant la signification de la présente décision, la 36ème étant égale au solde de la dette en principal majoré des intérêts ; 

RAPPELLE qu'en cas de non-respect par [L] [O] d'une seule mensualité, la totalité de la dette sera exigible après envoi par le créancier d'une mise en demeure restée sans effet pendant 15 jours, entraînant la caducité du plan de rééchelonnement ;

DIT que le sort des meubles sera régi par les articles L433-1 et L433-2 du code des procédures civiles d'exécution ; 

DEBOUTE [L] [O] de ses demandes reconventionnelles de sursis à expulsion et de délais pour quitter les lieux ; 

DEBOUTE les parties du surplus de leurs prétentions ;

ORDONNE la communication au PREFET DE [Localité 5] de la présente décision ;

CONDAMNE [L] [O] aux dépens qui comprendront le coût du commandement de payer en date du 11/07/2023 et de l'assignation ;

CONDAMNE [L] [O] à payer à [W] [D] et [M] [C] la somme de 300 euros en application de l'article 700 du code de procédure civile ; 

RAPPELLE que l'exécution provisoire est de droit.


LE GREFFIERLA PRESIDENTE