Tribunal Judiciaire · PCP JCP ACR fond — 25 janvier 2024

TRIBUNAL 
 JUDICIAIRE
 DE PARIS [1]

[1] Copie conforme délivrée
le :
à : Me Déborah ROILETTE


Copie exécutoire délivrée 
le :
à : Me Akila DJEMBIA

Pôle civil de proximité
■

PCP JCP ACR fond
 
N° RG 23/05931 - N° Portalis 352J-W-B7H-C2MBY

N° MINUTE : 
2






JUGEMENT 
rendu le 25 janvier 2024


DEMANDEURS
Monsieur [I] [L], demeurant [Adresse 1]
représenté par Me Déborah ROILETTE, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : #C1243
Madame [C] [H], demeurant [Adresse 1]
représentée par Me Déborah ROILETTE, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : #C1243
Monsieur [A] [J], demeurant [Adresse 1]
représenté par Me Déborah ROILETTE, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : #C1243
Madame [V] [P], demeurant [Adresse 1]
représentée par Me Déborah ROILETTE, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : #C1243

DÉFENDEURS
Madame [O] [W], demeurant [Adresse 2]
représentée par Me Akila DJEMBIA, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : #A0372
Madame [F] [R], demeurant [Adresse 5] - ETATS UNIS 
représentée par Me Akila DJEMBIA, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : #A0372
Monsieur [D] [W], demeurant [Adresse 4]
représenté par Me Akila DJEMBIA, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : #A0372
Madame [Z] [W], demeurant [Adresse 3]
représentée par Me Akila DJEMBIA, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : #A0372
Madame [U] [W], demeurant [Adresse 2]
représentée par Me Akila DJEMBIA, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : #A0372

COMPOSITION DU TRIBUNAL
Anne TOULEMONT, Vice-présidente, juge des contentieux de la protection assistée de Lisa BOUCHEMMA, Greffier,

DATE DES DÉBATS 
Audience publique du 15 novembre 2023

JUGEMENT
contradictoire et en premier ressort prononcé par mise à disposition le 25 janvier 2024 par Anne TOULEMONT, juge des contentieux de la protection assistée de Lisa BOUCHEMMA, Greffier



EXPOSE DU LITIGE

Par contrat sous seing privé en date du 2 juillet 2020, Madame [O] [R] veuve [W] et Madame [F] [R] ont donné à bail à Madame [C] [H] et Monsieur [I] [L] un appartement à usage d’habitation non meublé situé au [Adresse 1], formant les lots 18 à 20 du règlement de copropriété, pour un loyer mensuel de 2375 euros hors charges, outre 142 euros de provision pour charges et 36, 26 euros de forfait climatisation. 

Par contrat sous seing privé en date du 30 janvier 2021, Monsieur [D] [W], Madame [Z] [W] et Madame [U] [W] ont donné à bail à Monsieur [A] [J] et Madame [V] [P] un appartement à usage d’habitation non meublé situé au [Adresse 1], pour un loyer mensuel de 3920 euros hors charges, outre 220 euros de provision pour charges et 15 euros de forfait pour l'abonnement de la chaudière. A ce jour, le loyer s'élève à la somme de 4380, 30 euros chaque mois. 

Se prévalant de loyers demeurés impayés, Madame [O] [R] veuve [W] et Madame [F] [R] ont fait signifier par acte d'huissier un commandement de payer visant la clause résolutoire contractuelle, le 21 octobre 2022.

Se prévalant de loyers demeurés impayés, Monsieur [D] [W], Madame [Z] [W] et Madame [U] [W] ont fait signifier par acte d'huissier un commandement de payer visant la clause résolutoire contractuelle, le 21 octobre 2022.

Par acte d'huissier commun en date du 21 décembre 2022, Monsieur [I] [L], Madame [C] [H], Monsieur [A] [J] et Madame [V] [P] ont fait assigner Madame [O] [R] veuve [W], Monsieur [D] [W], Madame [Z] [W], Madame [F] [R] et Madame [U] [W] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Paris aux fins de voir, sous le bénéfice de l'exécution provisoire : 
à titre principal :
- prononcer la nullité des commandements de payer du fait de la mauvaise foi des bailleurs
- prononcer la suspension du règlements des loyers courants jusqu'à réalisation de la totalité des travaux permettant la jouissance normale des appartements 
- condamner les bailleurs à faire réaliser les travaux suivants sous astreinte de 500 euros par jour de retard : 
- pour l'appartement loué par les consorts [L]-[H] : changement de l'ensemble des fenêtres du 4éme étage, réfection de l'ensemble du parquet, changement de l'ensemble des vélux, réfection de la porte d'entrée de l'appartement, changement de la baignoire, changement du plan de travail de la cuisine, isolation de l'appartement, réencastrage des prises électriques dans les murs, 
- pour celui loué par les consorts [J]-[P] : réparation du chauffage dans les pièces non chauffées, reprise des peinture et coffrage du fait du changement de chaudière, reprise de la peinture dans la chambre d'angle suite aux dégâts des eaux, reprise de la peinture des toilettes et l'entrée suite à un autre dégât des eaux, dessourisation de l'appartement 
- dans les parties communes : réfection complète ou changement de l'ascenseur, achèvement de la réinstallation de l'interphone permettant un usage normal, pose du lustre dans le couloir d'entrée de l'immeuble, réparation de la porte d'entrée dans le couloir de l'immeuble, réalisation des branchements supplémentaires de la fibre optique afin que chacun dispose de son branchement
- condamner les bailleurs à produire les décomptes de charges depuis l'entrée dans les lieux des locataires 
- condamner les bailleurs à verser aux locataires une indemnité en réparation des troubles de jouissance de 35000 euros par locataire et de 10 000 euros par locataire au titre de leur préjudice moral. 
Leur accorder les plus larges délais à titre subsidiaire
En tout état de cause :
- condamner les bailleurs à verser aux locataires la somme de 5000 euros au titre des frais irrépétibles, outres aux dépens.

Par acte d'huissier en date du 11 avril 2023, Monsieur [D] [W], Madame [Z] [W] et Madame [U] [W] ont fait assigner Monsieur [A] [J] et Madame [V] [P] devant le juge des contentieux de la protection aux fins d'acquisition de la clause résolutoire insérée au bail, le 21 décembre 2022, ordonner l'expulsion immédiate de Monsieur [A] [J] et Madame [V] [P] ainsi que de tous occupants de leur chef avec une astreinte de 100 euros par jour de retard à compter de la signification de l'ordonnance à venir, le juge des référés se réservant la liquidation de l'astreinte, d'autoriser la séquestration des meubles, de les condamner solidairement à verser la somme de 44 087, 66 euros au titre de l'arriéré locatif selon décompte du 29 mars 2023, avec intérêts au taux légal à compter du commandement de payer du 21 octobre 2022, de les condamner solidairement à payer une indemnité d'occupation, correspondant aux loyers augmentés des charges et indexations légales, à compter du mois de janvier 2023, jusqu'à libération des lieux matérialisée par la remise des clés avec possibilité de régularisation des charges et obtention du paiement du solde des charges récupérables, outre la condamnation au paiement d'une somme de 2500 euros solidairement, au titre des frais irrépétibles, et les entiers dépens. 

Par acte d'huissier en date du 13 avril 2023, Madame [O] [R] veuve [W] et Madame [F] [R] ont fait assigner Madame [C] [H] et Monsieur [I] [L] devant le juge des contentieux de la protection aux fins d'acquisition de la clause résolutoire insérée au bail, le 21 décembre 2022, ordonner l'expulsion immédiate de Madame [C] [H] et Monsieur [I] [L] ainsi que de tous occupants de leur chef avec une astreinte de 100 euros par jour de retard à compter de la signification de l'ordonnance à venir, le juge des référés se réservant la liquidation de l'astreinte, d'autoriser la séquestration des meubles, de les condamner solidairement à verser la somme de 21 187, 04 euros au titre de l'arriéré locatif selon décompte du 3 avril 2023, avec intérêts au taux légal à compter du commandement de payer du 21 octobre 2022, de les condamner solidairement à payer une indemnité d'occupation, correspondant aux loyers augmentés des charges et indexations légales, à compter du mois de janvier 2023, jusqu'à libération des lieux matérialisée par la remise des clés avec possibilité de régularisation des charges et obtention du paiement du solde des charges récupérables, outre la condamnation au paiement d'une somme de 2000 euros solidairement, au titre des frais irrépétibles, et les entiers dépens. 

Plusieurs renvois ont été accordés à la demande des parties, pour mettre en cause le syndicat des copropriétaires et pour jonction des procédures à l'encontre des locataires. 

A l'audience du 15 novembre 2023, Monsieur [I] [L], Madame [C] [H], Monsieur [A] [J] et Madame [V] [P], représentés par leur conseil ont déposé des nouvelles conclusions récapitulatives aux termes desquelles, ils ajoutent à leur assignation les demandes suivantes : condamner les bailleurs et le syndic de copropriété à réaliser les travaux sous astreinte de 500 euros par jour de retard, condamner le syndicat des copropriétaires à réaliser des travaux suivants sous astreinte de 500 euros par jour de retard, à savoir la réfection complète ou changement de l'ascenseur et réalisation des branchements supplémentaires de la fibre optique, condamner les bailleurs à rembourser la somme de 550 euros aux consorts [P]-[J], au titre des frais payés à l'électricien intervenu le 12 août 2023, condamner les bailleurs à produire le décompte de charges conformes depuis l'entrée dans les lieux et écarter les décomptes communiqués par les bailleurs non conformes, les montants des loyers revendiqués et les montants ajoutés du mois de janvier au titre des régularisation de charges et septembre 2023 étant sans justification, condamner les bailleurs et le syndicat des copropriétaires à verser la somme de 50000 euros par locataire au titre du préjudice de jouissance, 10 000 euros au titre d'une procédure abusive et 10 000 euros par locataire au titre du préjudice moral, suspendre les effets de la clause résolutoire, à titre subsidiaire, accorder les plus larges délais de paiement, débouter les bailleurs de leurs demandes et condamner les bailleurs et le syndicat des copropriétaires à verser la somme de 10 000 euros aux locataires, outre la condamnation aux entiers dépens. Les demandes concernant les parties communes sont adressées uniquement au syndicat des copropriétaires, les demandes au titre des parties communes envers les locataires ayant été abandonnées dans les écritures déposées. Les preneurs ont choisi de proposer des conclusions récapitulatives globales, concernant des appartements différents mais situés dans le même immeuble, avec des problématiques similaires. 

Les locataires confirment qu'effectivement l'assignation en intervention forcée envers le syndicat des copropriétaires n'a pas été placée à l'audience, mais maintiennent, néanmoins, les demandes à son encontre, corrigeant, toutefois, la demande de travaux sollicitée envers le syndicat des copropriétaires et non le syndic, une coquille s'étant glissée dans les conclusions. L'intérêt à agir à l'encontre du syndicat des copropriétaires non appelé dans la cause est relevé par la présidente à l'audience, les demandes à son encontre étant encore réitérées. 

Les preneurs indiquent qu'ils ont versé, chacun, dans la nuit une somme correspondant au montant d'un loyer hors charges, pour démontrer leur bonne foi et démontrer qu'ils ont repris le paiement du loyer courant. 

Au soutien de leurs demandes, ils sollicitent des indemnisations au titre du préjudice de jouissance et du préjudice moral, par preneur, pour chaque appartement, faisant valoir les dispositions de l'article 1719 du code civil, et, ainsi, l'obligation faite aux bailleurs de délivrance d'un logement décent. Ils se prévalent également, au vu de l'état des appartements respectifs, d'une exception d'inexécution, et de la nullité des commandements de payer en raison de la mauvaise foi des bailleurs refusant de faire des travaux nécessaires malgré des relances à ce sujet. Ils indiquent qu'ils ont la capacité de payer et souhaitent consigner les loyers mais que les nombreux dysfonctionnements et la vétusté des appartements les ont contraints à cesser les paiements des loyers pour se faire entendre des propriétaires. Ils fournissent un constat d'huissier, les DPEs et les états des lieux d'entrée, les désordres et demandes de travaux sollicités étant développés dans les conclusions écrites. 

En particulier, les consorts [L]-[H] évoquent un mauvais état du parquet nécessitant une réfection globale, le risque de blessures et d'écorchure étant manifeste. Ils reconnaissent que les fenêtres ont bien été changées mais que les problèmes d'isolation perdurent, et observent qu'au surplus des souris sont apparues créant des nuisances dans la cuisine, ils demandent le rebouchage des trous et une intervention pour évincer les souris, ces demandes étant effectivement nouvelles. Les consorts [P]-[J] évoquent aussi des difficultés de chauffage. 

Ils soulignent également que la demande de décompte de charges restent valables car les bailleurs ont fourni des décomptes non conformes alors qu'ils sollicitent des décomptes conformes. 

Sur question de la présidente de l'audience, le conseil des locataires a précisé ne pas être en capacité d'apporter d'éléments ou de documents sur les ressources de chaque couple, précisant néanmoins que Madame [H] est au chômage, Monsieur [L], consultant, et qu'ils disposent de biens immobiliers. Il indique que Madame [P] est avocate. 

Les bailleurs, représentés par leur conseil, maintiennent leurs demandes et déposent des écritures récapitulatives. Ils actualisent les dettes des deux preneurs, les consorts [L]-[H] étant redevables de la somme de 40046, 68 euros, selon décompte du 7 novembre 2023, octobre 2023 compris, alors que les consorts [P]-[J] sont redevables de la somme de 75815, 84 euros, selon décompte du 7 novembre 2023. Les bailleurs actualisent également les montants des indemnités d'occupation sollicitées, à la somme de 2700, 05 euros chaque mois pour les consorts [L]-[H] et à la somme de 4380, 30 euros pour les consorts [P]-[J]. Ils sollicitent le débouté de l'ensemble des demandes des locataires, la condamnation solidaire de chaque preneur à la somme de 5000 euros au titre d'une procédure abusive et 10000 euros au titre des frais irrépétibles, outre les dépens. Ils font valoir que la charge de la preuve des désordres revient aux locataires, et répondent dans leurs écritures, point par point aux demandes relevées, expliquant la difficulté d'accès à l'appartement des consorts [L]-[H] pour procéder aux changements des vélux, et précisant que les fenêtres ont été changées. Ils indiquent également que la chaudière dans l'appartement des consorts [P]-[J] a été changée. Ils rappellent que les travaux sollicités sur les parties communes doivent être adressés au syndicat des copropriétaires et que les demandes à ce titre à leur encontre sont irrecevables, le syndicat des copropriétaires n'ayant pas été assigné. 

Ils indiquent également que le fondement juridique de responsabilité délictuelle, sur laquelle su fondent les preneurs, ne peut pas prospérer, les relations étant contractuelles, puisque résultant de la signature de contrats de bail. Ils relèvent que les preneurs ne justifient pas l'absence de paiement des loyers, les modalités permettant la mise en œuvre de l'exception d'inexécution n'étant pas réunies. Ils se prévalent des dispositions de la loi du 6 juillet 1989 pour demander l'acquisition de la clause résolutoire et rejettent les demandes de délais et de suspension des effets de la clause résolutoire, les conditions juridiques n'étant pas réunies, les preneurs ne justifiant ni de la reprise des loyers courants, seul un virement étant effectué juste avant l'audience, ne permettant pas de vérifier sa réception, aucun document sur leur situation n'étant versé. Ils fournissent les notifications à la préfecture. 

La décision est mise en délibéré à la date du 25 janvier 2024. 

MOTIFS DE LA DECISION

A titre liminaire, il sera relevé que les demandes des bailleurs relatives au sort du bail (acquisition de la clause résolutoire et à défaut prononcé de la résiliation judiciaire) doivent être examinées avant les prétentions des locataires (réalisation de travaux, indemnisation du préjudice de jouissance) lesquelles sont relatives à l'exécution du bail et dont le bienfondé est en partie conditionné au maintien du contrat (les demandes de travaux notamment).

Sur la jonction de l'ensemble des procédures 

Les parties ont fait le choix, du fait de demandes similaires de présenter une seule assignation en ce qui concernent Monsieur [A] [J] et Madame [V] [P] et Monsieur [I] [L] et Madame [C] [H], un seul jeu d'écritures ayant également été versé pour les bailleurs. Les trois procédures feront donc l'objet d'une jonction, déjà appréciée lors d'une audience précédente. 

Sur les demandes formées à l'encontre du syndicat de copropriété

Aux termes de l'article 122 du code de procédure civile, constitue une fin de non-recevoir tout moyen qui tend à faire déclarer l'adversaire irrecevable en sa demande, sans examen au fond, pour défaut de droit d'agir, tel le défaut de qualité, le défaut d'intérêt, la prescription, le délai préfix, la chose jugée. 

Il convient d'ajouter qu'au terme des dispositions de l'article 1725 du code civil, le bailleur n'est pas tenu de garantir le preneur des troubles que des tiers apportent à sa jouissance, ce dernier victime de troubles occasionnées par des travaux effectués dans les lieux par d'autres copropriétaires qui ont la qualité de tiers, devra les poursuivre en son nom personnel. De la même façon, lorsque le trouble de jouissance puise sa cause dans le vice de la construction ou le défaut d'entretien des parties communes, les dispositions de l'article 14 de la loi instituent une responsabilité du syndicat qui s'étend non seulement aux copropriétaires eux-mêmes mais également aux tiers, dont le locataire, qui peut ainsi agir et réclamer réparation directement au syndicat. 

Force est de relever que le syndicat des copropriétaires n'a pas été assigné alors qu'une partie de condamnations sollicitées l'est à son encontre, ces demandes étant de plus maintenues à l'audience. 

En l'espèce dès lors, faute de mise en cause du syndicat des copropriétaires, les demandes de travaux faites à son encontre sont irrecevables.

Sur l'acquisition de la clause résolutoire, l'exception d'inexécution et la mauvaise foi des bailleurs

Une copie de l'assignation sollicitant l'acquisition de la clause résolutoire du bail de Monsieur [A] [J] et Madame [V] [P] a été notifiée à la préfecture de Paris par la voie électronique le 12 avril 2023, soit plus de deux mois avant l’audience du 22 juin 2023, conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989. L’action est donc recevable.

Une copie de l'assignation sollicitant l'acquisition de la clause résolutoire du bail de Monsieur [I] [L] et Madame [C] [H] a été notifiée à la préfecture de Paris par la voie électronique le 14 avril 2023, soit plus de deux mois avant l’audience du 22 juin 2023, conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989. L’action est donc recevable.

Sur le fond, il sera rappelé que l'une des obligations essentielles du preneur d'un contrat de bail est celle du paiement des loyers aux termes convenus en application de l'article 7 de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

Aux termes de l'article 1224 du code civil, la résolution d'un contrat résulte soit de l'application d'une clause résolutoire soit, en cas d'inexécution suffisamment grave, d'une notification du créancier au débiteur ou d'une décision de justice. L'article 1229 du même code précise que lorsque les prestations échangées ont trouvé leur utilité au fur et à mesure de l'exécution réciproque du contrat, il n'y a pas lieu à restitution pour la période antérieure à la dernière prestation n'ayant pas reçu sa contrepartie et que, dans ce cas, la résolution est qualifiée de résiliation. 

En matière de bail, l'article 24 I de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 dispose que toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux.

En l'espèce, le bail conclu le 2 juillet 2020 par Monsieur [I] [L] et Madame [C] [H] contient une clause résolutoire et un commandement de payer visant cette clause a été signifié le 21 octobre 2022, pour la somme en principal de 7 848, 09 euros. Ce commandement rappelle la mention que le locataire dispose d'un délai de deux mois pour payer sa dette, comporte le décompte de la dette et l'avertissement qu'à défaut de paiement ou d'avoir sollicité des délais de paiement, le locataire s'expose à une procédure judiciaire de résiliation de son bail et d'expulsion, outre la mention de la possibilité pour le locataire de saisir le fonds de solidarité pour le logement de son département aux fins de solliciter une aide financière et de saisir, à tout moment, la juridiction compétente aux fins de demander un délai de grâce sur le fondement de l'article 1343-5 du code civil. Il est ainsi régulier en sa forme. 

En l'espèce, le bail conclu le 30 janvier 2021 par Monsieur [A] [J] et Madame [V] [P] contient une clause résolutoire et un commandement de payer visant cette clause a été signifié le 21 octobre 2022, pour la somme en principal de 16962, 72 euros. Ce commandement rappelle la mention que le locataire dispose d'un délai de deux mois pour payer sa dette, comporte le décompte de la dette et l'avertissement qu'à défaut de paiement ou d'avoir sollicité des délais de paiement, le locataire s'expose à une procédure judiciaire de résiliation de son bail et d'expulsion, outre la mention de la possibilité pour le locataire de saisir le fonds de solidarité pour le logement de son département aux fins de solliciter une aide financière et de saisir, à tout moment, la juridiction compétente aux fins de demander un délai de grâce sur le fondement de l'article 1343-5 du code civil. Il est ainsi régulier en sa forme. 

Les locataires, tant Monsieur [A] [J] et Madame [V] [P] que Monsieur [I] [L] et Madame [C] [H] relèvent que les commandement de payer sont nuls pour avoir été envoyés de mauvaise foi, au vu des travaux sollicités et non réalisés par les bailleurs des deux appartements. Ils ne définissent pas de fondement juridique à l'appui de cette demande mais évoquent l'absence de prise en considération des bailleurs et arguent que «  La rétention des loyers pratiquée par les locataires représente pour eux un moyen de faire réagir les bailleurs et de les forcer à se soumettre à leurs obligations, n'étant aucunement un moyen pour échapper à leur obligation de paiement ». 

Décision du 25 janvier 2024
PCP JCP ACR fond - N° RG 23/05931 - N° Portalis 352J-W-B7H-C2MBY

Aux termes de l'article 6 de la loi du 6 juillet 1989, le bailleur est tenu de remettre au locataire un logement décent ne laissant pas apparaître de risques manifestes pouvant porter atteinte à la sécurité physique ou à la santé, exempt de toute infestation d'espèces nuisibles et parasites, répondant à un critère de performance énergétique minimale et doté des éléments le rendant conforme à l'usage d'habitation. Le décret n°2202-120 du 30 janvier 2002 vient préciser le logement décent doit assurer le clos et le couvert et que le gros œuvre du logement et de ses accès doivent être en bon état d'entretien et de solidité. La nature et l'état de conservation et d'entretien des matériaux de construction, des canalisations et des revêtements du logement ne doivent pas présenter de risques manifestes pour la santé et la sécurité physique des locataires et les réseaux et branchements d'électricité doivent être conformes aux normes de sécurité définies par les lois et règlements et être en bon état d'usage et de fonctionnement. 

En application de l'article 7 de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989, les obligations essentielles du preneur d'un contrat de bail sont celle du paiement des loyers aux termes convenus et de prendre à sa charge l'entretien courant du logement, des équipements mentionnés au contrat et les menues réparations ainsi que l'ensemble des réparations locatives définies par décret en Conseil d'Etat, sauf si elles sont occasionnées par vétusté, malfaçon, vice de construction, cas fortuit ou force majeure.

Le bailleur est par ailleurs tenu d'assurer au locataire la jouissance paisible du logement et, sans préjudice des dispositions de l'article 1721 du code civil, lequel dispose qu'il est dû garantie au preneur pour tous les vices ou défauts de la chose louée qui en empêchent l'usage, quand même le bailleur ne les aurait pas connus lors du bail. S'il résulte de ces vices ou défauts quelque perte pour le preneur, le bailleur est tenu de l'indemniser.

De telles obligations sont des obligations de résultat et ne nécessitent pas de rapporter la preuve d'une faute du bailleur ou d'un défaut de diligences. Le fait que le preneur ait accepté le logement en l'état ne décharge nullement pas le bailleur de son obligation de délivrance (Ccass civ 3ème 18 février 2014 n°12.13-271).

Toutefois, il convient de relever qu'en matière d'indécence en particulier, l'article 20-1 de la loi du 6 juillet 1989 prévoit deux sanctions. La première consiste pour le locataire à demander au bailleur ou à exiger judiciairement de lui une mise en conformité des locaux lorsque le logement loué ne satisfait pas aux normes de décence fixées par les textes. La deuxième lui reconnaît le droit, à défaut de mise en conformité, d'obtenir du juge une réduction du loyer. 

En revanche, le locataire n'a pas d'autres droits, particulièrement celui de répondre à l'indécence par une suspension du paiement des loyers. L'exception d'inexécution n'est en effet pas admise sauf en cas d'impossibilité totale d'habiter les lieux, ce que les preneurs des deux appartements échouent à démontrer. Ainsi, l'exception d'inexécution est rejetée. 

Les preneurs échouent, de ce fait, à démontrer la mauvaise foi des bailleurs dans la délivrance des commandements de payer du 21 octobre 2023. 

Les deux preneurs ont sollicité des délais de paiement suspensifs de la clause résolutoire à titre subsidiaire. Si, en application de l'article 24 V et VII de la loi du 6 juillet 1989 le juge peut accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, au locataire en situation de régler sa dette locative, et qui ont repris le paiement du loyer courant, lesquels peuvent suspendre les effets de la clause résolutoire, les circonstances de l'espèce ne justifient pas qu'il soit fait application de ce texte en l'absence de reprise des loyers courants, les virements envoyés dans la nuit le 14 novembre 2023, juste avant l'audience du 15 novembre 2023 ne permettent pas de considérer que le paiement a effectivement repris, les virements n'ayant pas, en l'état été reçus et acceptés, ce d'autant plus, qu'ils concernent le loyer hors charges. Par ailleurs, aucun élément sur la situation financière des locataires n'a été versé, les locataires se contentant de solliciter une autorisation de consignation des loyers, sans verser aucun document financier. Cette absence d'information ne permet pas de savoir dans quelle mesure les preneurs ont la capacité financière de faire face à la dette d'un montant conséquent et à la charge des loyers courants. 

Monsieur [A] [J] et Madame [V] [P] sont déboutés de leur demande de délais, de suspension de la clause résolutoire et de consignation des loyers. 

Monsieur [I] [L] et Madame [C] [H] sont déboutés de leur demande de délais, de suspension de la clause résolutoire et de consignation des loyers. 

En ces conditions, il sera constaté l'acquisition de la clause résolutoire du bail de Monsieur [I] [L] et Madame [C] [H] à la date du 21 décembre 2022 et la résiliation du bail.

En ces conditions, il sera constaté l'acquisition de la clause résolutoire du bail de Monsieur [A] [J] et Madame [V] [P] à la date du 21 décembre 2022 et la résiliation du bail.

Monsieur [A] [J] et Madame [V] [P] étant sans droit ni titre depuis le 22 décembre 2022, il convient d'ordonner leur expulsion ainsi que l'expulsion de tous occupants de son chef, selon les modalités fixées au dispositif de la présente décision. Les bailleurs ne justifient d'aucune circonstance particulière de l’espèce afin de supprimer le délai de deux mois prévu par les dispositions des articles L. 412-1 et suivants du code des procédures civiles d'exécution soit réduit ou supprimé, il convient d'indiquer que passé le délai de deux mois suivant la signification du commandement d'avoir à libérer les lieux, il pourra être procédé à cette expulsion, avec le concours de la force publique. 

Il n'apparaît pas non plus nécessaire d'assortir l'obligation de quitter les lieux d'une astreinte. En effet, la condamnation au paiement d'une indemnité mensuelle d'occupation (voir ci-après), de nature à réparer le préjudice subi par la bailleresse satisfait déjà l'objectif assigné à l'astreinte en cette matière par l'article L.421-2 du code des procédures civiles d'exécution. 

Il sera rappelé enfin que le sort du mobilier garnissant le logement est prévu par les articles L.433-1 et suivants du code des procédures civiles d'exécution dont l’application relève, en cas de difficulté -laquelle n'est à ce stade que purement hypothétique-, de la compétence du juge de l’exécution et non de la présente juridiction.

Monsieur [I] [L] et Madame [C] [H] étant sans droit ni titre depuis le 22 décembre 2022, il convient d'ordonner leur expulsion ainsi que l'expulsion de tous occupants de son chef, selon les modalités fixées au dispositif de la présente décision. Les bailleurs ne justifient d'aucune circonstance particulière de l’espèce afin de supprimer le délai de deux mois prévu par les dispositions des articles L. 412-1 et suivants du code des procédures civiles d'exécution soit réduit ou supprimé, il convient d'indiquer que passé le délai de deux mois suivant la signification du commandement d'avoir à libérer les lieux, il pourra être procédé à cette expulsion, avec le concours de la force publique. 

Il n'apparaît pas non plus nécessaire d'assortir l'obligation de quitter les lieux d'une astreinte. En effet, la condamnation au paiement d'une indemnité mensuelle d'occupation (voir ci-après), de nature à réparer le préjudice subi par la bailleresse satisfait déjà l'objectif assigné à l'astreinte en cette matière par l'article L.421-2 du code des procédures civiles d'exécution. 

Il sera rappelé enfin que le sort du mobilier garnissant le logement est prévu par les articles L.433-1 et suivants du code des procédures civiles d'exécution dont l’application relève, en cas de difficulté -laquelle n'est à ce stade que purement hypothétique-, de la compétence du juge de l’exécution et non de la présente juridiction.

Sur la demande en paiement au titre de l'arriéré locatif et de l'indemnité d'occupation

Le locataire est redevable des loyers impayés jusqu'à la date de résiliation du bail en application des articles 1103 et 1217 du code civil. Par ailleurs, le maintien dans les lieux postérieurement à la date d’expiration du bail constitue une faute civile ouvrant droit à réparation en ce qu'elle cause un préjudice certain pour le propriétaire dont l'occupation indue de son bien l'a privé de sa jouissance. Au delà de cet aspect indemnitaire, l'indemnité d'occupation, qui est également de nature compensatoire, constitue une dette de jouissance correspondant à la valeur équitable des locaux.

En l'espèce, le décompte des bailleurs fait état d'arriérés de loyers, charges et indemnités d'occupation échues à la date du 7 novembre 2023 d'un montant de 40046, 68 euros à l'encontre de Monsieur [I] [L] et Madame [C] [H], aucune contestation n'étant formée sur le montant. Ils seront condamnés à payer cette somme solidairement, du fait de la clause de solidarité comprise dans le bail, avec intérêt sur la somme de 7848, 09 euros à compter du 21 octobre 2022 et à compter de l'assignation du 12 avril 2023 pour le surplus.. 

En l'espèce, le décompte des bailleurs fait état d'arriérés de loyers, charges et indemnités d'occupation échues à la date du 7 novembre 2023 d'un montant de 75815, 84 euros à l'encontre de Monsieur [A] [J] et Madame [V] [P], aucune contestation n'étant formée sur le montant. Ils seront condamnés à payer cette somme solidairement, du fait de la clause de solidarité comprise dans le bail, avec intérêt sur la somme de 16962, 72 euros à compter du 21 octobre 2022 et à compter de l'assignation du 11 avril 2023 pour le surplus. 

Monsieur [A] [J] et Madame [V] [P] seront par ailleurs condamnés, in solidum, à verser une indemnité d'occupation égale au montant des loyers et charges qui auraient été dus si le bail s'était poursuivi (4380,30 euros) augmentés des charges , taxes et indexations légales, avec régularisation des charges récupérables, jusqu'à la date de la libération effective et définitive des lieux, à compter du 8 novembre 2023. 

Monsieur [I] [L] et Madame [C] [H] seront par ailleurs condamnés, in solidum, à verser une indemnité d'occupation égale au montant des loyers et charges qui auraient été dus si le bail s'était poursuivi ( 2700, 05 euros) augmentés des charges , taxes et indexations légales, avec régularisation des charges récupérables, jusqu'à la date de la libération effective et définitive des lieux, à compter du 8 novembre 2023. 

Sur la production des charges et la demande d'écarter les décomptes 

Force est de relever qu'il est indiqué dans les écritures des preneurs à la page 37 que « L'article 23 de la loi du 6 juillet 1989 fixe les conditions de récupération des charges sur les locataires ainsi que la liste des charges récupérables. Il prévoit notamment que le bailleur communique par nature .......   Les décomptes produits par les bailleurs ne respectent pas ce texte », sans précision des preneurs le sollicitant. 

Il est demandé, dans le dispositif, que soient produits les décomptes de charges, que ces décomptes soient écartés, les justificatifs des charges n'étant, en revanche, pas sollicités. 

Au vu du loyer précisé ( 4380, 30 euros), il doit s'agir de Monsieur [A] [J] et Madame [V] [P], bien que cette précision ne soit pas apportée, les écritures étant, par choix, globales. 

Or, il convient de constater que les décomptes de charges ont été versés par les bailleurs. Il résulte des documents versés au dossier et de la pièce 54 en particulier, que la demande de paiement du solde des charges pour l'année 2022 est fixée à la somme de 1066, 08 euros. Il s'ensuit que la dette due au mois de septembre 2023 est le résultat du loyer dont la progression est expliquée par l'indexation des loyers prévue au bail auquel s'ajoute le solde de charges, soit une somme globale de 5446, 38 euros, parfaitement justifiée, de même que l'augmentation des loyers pour les consorts [L] – [H] est expliquée par l'indexation des loyers prévue au bail. 

Monsieur [A] [J] et Madame [V] [P], Monsieur [I] [L] et Madame [C] [H] sont déboutés de leurs demandes au titre des décomptes de charges. 

Sur le remboursement de la somme de 550 euros 

La demande est formulée de la façon suivante : condamner les bailleurs à rembourser aux consorts [P]-[J] la somme de 550 euros au titre de la facture de l'électricien intervenu le 12 août 2023. Cette demande sera rejetée, faute de justifications suffisantes permettant de soutenir la nécessité et les modalités de cette intervention. 

Sur les demandes de suspension et de diminution des loyers 

Monsieur [A] [J] et Madame [V] [P], Monsieur [I] [L] et Madame [C] [H] sont sans droit ni titre depuis le 21 décembre 2022. Ils ne peuvent ainsi pas solliciter une suspension ou une réduction du montant des loyers n'étant plus liés par un contrat de bail. Il n'est pas demandé de réduction de l'indemnité d'occupation, qui, de nature délictuelle, trouve son fait générateur dans l'occupation du bien.
 
Monsieur [A] [J] et Madame [V] [P], Monsieur [I] [L] et Madame [C] [H] sont ainsi déboutés de leurs demandes, redondantes, au titre de la suspension des loyers et de la réduction des loyers à hauteur de 50%. 

Sur les demandes de travaux sous astreinte

Monsieur [A] [J] et Madame [V] [P], Monsieur [I] [L] et Madame [C] [H] sont sans droit ni titre depuis le 21 décembre 2022. et seront de ce fait débouter de leurs demandes de réalisation de travaux sous astreinte, aucune relation contractuelle n'existant depuis le 21 décembre 2022. Il sera rappelé à ce titre que le bail étant alors considéré comme résilié, les propriétaires ne sauraient être tenus de l'ensemble des obligations du bail. 

Les demandes au titre des travaux sont rejetées. 

Sur la demande au titre du préjudice de jouissance. 

Il résulte des dispositions de l'article 12 du code de procédure civile que : « Le juge tranche le litige conformément aux règles de droit qui lui sont applicables.Il doit donner ou restituer leur exacte qualification aux faits et actes litigieux sans s'arrêter à la dénomination que les parties en auraient proposée. Toutefois, il ne peut changer la dénomination ou le fondement juridique lorsque les parties, en vertu d'un accord exprès et pour les droits dont elles ont la libre disposition, l'ont lié par les qualifications et points de droit auxquels elles entendent limiter le débat ».

Monsieur [A] [J] et Madame [V] [P], Monsieur [I] [L] et Madame [C] [H] fondent leur demande de paiement d'un préjudice de jouissance sur la responsabilité délictuelle des bailleurs, tout en ajoutant que les bailleurs engagent leur responsabilité envers les preneurs pour manquement à leur obligation de délivrer un logement décent. 

Or, le choix opéré par les preneurs de fonder leur action sur le fondement délictuelle exclut, de fait, le fondement juridique de la responsabilité contractuelle au visa des dispositions de l'article 6 de la loi du 6 juillet 1989, les deux fondements n'étant pas compatibles. Ce principe du non-cumul des responsabilités contractuelle et délictuelle a été effectivement consacré par un arrêt de la chambre civile de la Cour de cassation du 11 janvier 1922. 
Ainsi, un créancier qui aurait subi un préjudice du fait de l’inexécution d’une obligation contractuelle de son débiteur devrait engager sa responsabilité contractuelle à l’exclusion de sa responsabilité délictuelle. 

De ce fait, Monsieur [A] [J] et Madame [V] [P], Monsieur [I] [L] et Madame [C] [H] sont déboutés de leur demande au titre du préjudice de jouissance qui trouve sa source dans la relation contractuelle entre les parties, sans qu'il soit nécessaire d'étudier les divers désordres, le choix des preneurs ayant été de fonder l'action en demande de préjudice sur une responsabilité délictuelle. 

Sur la demande au titre du préjudice moral : 

Selon l’article 1240 du Code civil, si vous causez un dommage à autrui, vous devez le réparer. En principe, trois conditions cumulatives seront exigées pour que la victime d’un préjudice obtienne une réparation sur le terrain de la responsabilité civile délictuelle : une faute c’est-à-dire un fait dommageable qu’il s’agisse d’un fait juridique volontaire ou involontaire ; Un dommage certain (dommage matériel, moral ou corporel) ; Un lien de causalité direct entre la faute et le dommage invoqué. 
 
Or, Monsieur [A] [J] et Madame [V] [P], Monsieur [I] [L] et Madame [C] [H] ne justifient pas, ni dans son principe, ni dans son quantum, de ce préjudice moral sollicité à hauteur de 10 000 euros pour chaque preneur, ces derniers faisant uniquement part d'un mépris des bailleurs. 

Ils en seront déboutés. 

Sur la demande de dommage et intérêts pour résistance abusive

En application de l'article 1240 du même code, il est de jurisprudence constante que la faute, même non grossière ou dolosive suffit, lorsqu'un préjudice en résulte, à justifier une condamnation à des dommages-intérêts pour abus du droit d'agir en justice ou de résistance abusive à une action judiciaire, notamment lorsque l'auteur de l'action judiciaire ne pouvait pas légitimement penser qu'il obtiendrait gain de cause :

-De la part de Monsieur [A] [J] et Madame [V] [P], Monsieur [I] [L] et Madame [C] [H] 

En l’espèce, aucun manquement contractuel du bailleur à ses obligations n'est avéré. 
Par conséquent la demande sera rejetée.

-De la part des bailleurs

En l'espèce, les bailleurs n'indiquent nullement quel serait leur préjudice financier et économique, autre que celui lié au non paiement des loyers, et indemnités d'occupation, ni a fortiori, n'en justifient. Ils seront déboutés de leurs demandes.


Sur les demandes accessoires

Monsieur [A] [J] et Madame [V] [P], Monsieur [I] [L] et Madame [C] [H] partie perdante, supporteront la charge des dépens en application de l'article 696 du code de procédure civile

Il serait inéquitable de laisser à la charge des bailleurs les frais exposés par eux dans la présente instance et non compris dans les dépens. La somme de 5000 euros leur sera donc allouée au titre de l'article 700 du code de procédure civile, pour chacun des bailleur. 

La présente décision est exécutoire à titre provisoire, conformément à l'article 514 du code de procédure civile.


PAR CES MOTIFS

Le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Paris tribunal statuant publiquement, après débats en audience publique, par jugement mis à disposition au greffe contradictoire et en premier ressort,

ORDONNE la jonction des procédures portant les numéros ( numéro RG 23-4308, numéro RG 23 -3944, numéro RG 23-5931) sous le numéro RG 23-5931. 

DECLARE l'intégralité des demandes formées à l'encontre du syndicat des copropriétaires du [Adresse 1] irrecevables

DEBOUTE Monsieur [A] [J] et Madame [V] [P] de l'intégralité de leurs demandes 

DEBOUTE Monsieur [I] [L] et Madame [C] [H] de l'intégralité de leurs demandes 

DEBOUTE Monsieur [D] [W], Madame [Z] [W] et Madame [U] [W], Madame [O] [R] veuve [W] et Madame [F] [R] de leurs demandes au titre des dommages et intérêts au titre de la résistance abusive 

CONSTATE que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant au bail du 2 juillet 2020 entre Madame [O] [R] veuve [W] et Madame [F] [R] et Monsieur [I] [L] et Madame [C] [H] concernant l’appartement à usage d’habitation situé au [Adresse 1] sont réunies à la date du 21 décembre 2022 ;

ORDONNE en conséquence à Monsieur [I] [L] et Madame [C] [H] de libérer les lieux et de restituer les clés dans le délai de quinze jours à compter de la signification du présent jugement ;

DIT qu’à défaut pour Monsieur [I] [L] et Madame [C] [H] d’avoir volontairement libéré les lieux et restitué les clés dans ce délai, Madame [O] [R] veuve [W] et Madame [F] [R] pourront, deux mois après la signification d’un commandement de quitter les lieux, faire procéder à son expulsion ainsi qu’à celle de tous occupants de son chef, y compris le cas échéant avec le concours d’un serrurier et de la force publique ;

DEBOUTE Madame [O] [R] veuve [W] et Madame [F] [R] de leurs demandes d'astreinte et de leur demande de suppression du délai de 2 mois 

CONSTATE que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant au bail du 30 janvier 2021 entre Monsieur [A] [J] et Madame [V] [P] et Monsieur [D] [W], Madame [Z] [W] et Madame [U] [W] concernant l’appartement à usage d’habitation situé au [Adresse 1] sont réunies à la date du 21 décembre 2022 ;

ORDONNE en conséquence à Monsieur [A] [J] et Madame [V] [P] de libérer les lieux et de restituer les clés dans le délai de quinze jours à compter de la signification du présent jugement ;

DIT qu’à défaut pour Monsieur [A] [J] et Madame [V] [P] d’avoir volontairement libéré les lieux et restitué les clés dans ce délai, Monsieur [D] [W], Madame [Z] [W] et Madame [U] [W] pourront, deux mois après la signification d’un commandement de quitter les lieux, faire procéder à son expulsion ainsi qu’à celle de tous occupants de son chef, y compris le cas échéant avec le concours d’un serrurier et de la force publique ;

DEBOUTE Monsieur [D] [W], Madame [Z] [W] et Madame [U] [W] de leurs demandes d'astreinte et de leur demande de suppression du délai de 2 mois 

RAPPELLE que le sort du mobilier garnissant le logement est prévu par les articles L.433-1 et suivants du code des procédures civiles d'exécution ;

CONDAMNE Monsieur [I] [L] et Madame [C] [H] solidairement à payer à Madame [O] [R] veuve [W] et Madame [F] [R] la somme de 40046, 68 euros au titre des arriérés de loyers, charges et indemnités d'occupation échues à la date du 7 novembre 2023, avec intérêt sur la somme de 7848, 09 euros à compter du 21 octobre 2022 et à compter de l'assignation du 12 avril 2023 pour le surplus;

CONDAMNE Monsieur [A] [J] et Madame [V] [P] solidairement à payer à Monsieur [D] [W], Madame [Z] [W] et Madame [U] [W] la somme de 75815, 84 euros au titre des arriérés de loyers, charges et indemnités d'occupation échues à la date du 7 novembre 2023, avec intérêt sur la somme de 16962, 72 euros à compter du 21 octobre 2022 et à compter de l'assignation du 11 avril 2023 pour le surplus;
CONDAMNE Monsieur [I] [L] et Madame [C] [H] in solidum à payer à Madame [O] [R] veuve [W] et Madame [F] [R] une indemnité d'occupation égale au montant des loyers et charges qui auraient été dus si le bail s'était poursuivi ( 2700, 05 euros) augmentés des charges , taxes et indexations légales, avec régularisation des charges récupérables, jusqu'à la date de la libération effective et définitive des lieux, à compter du 8 novembre 2023. 

CONDAMNE Monsieur [A] [J] et Madame [V] [P], in solidum, solidairement à payer à Monsieur [D] [W], Madame [Z] [W] et Madame [U] [W] une indemnité d'occupation égale au montant des loyers et charges qui auraient été dus si le bail s'était poursuivi (4380, 30 euros) augmentés des charges , taxes et indexations légales, avec régularisation des charges récupérables, jusqu'à la date de la libération effective et définitive des lieux, à compter du 8 novembre 2023

CONDAMNE in solidum, Monsieur [I] [L] et Madame [C] [H], Monsieur [A] [J] et Madame [V] [P] aux dépens de l'instance 

CONDAMNE in solidum Monsieur [I] [L] et Madame [C] [H] à verser à Madame [O] [R] veuve [W] et Madame [F] [R] la somme de 5000 euros au visa de l'article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNE in solidum Monsieur [A] [J] et Madame [V] [P] à verser à Monsieur [D] [W], Madame [Z] [W] et Madame [U] [W] la somme de 5000 euros au visa de l'article 700 du code de procédure civile ;

REJETTE le surplus des demandes ;

RAPPELLE que la décision est assortie de l'exécution provisoire 


Le GreffierLe Président