Tribunal Judiciaire · PCP JTJ proxi fond — 31 janvier 2024

TRIBUNAL 
 JUDICIAIRE
 DE PARIS [1]

[1] Copie conforme délivrée
le :
à :
Me Didier JAUBERT

Copie exécutoire délivrée 
le :
à :
Me Xavier GUITTON

Pôle civil de proximité
■

PCP JTJ proxi fond
 
N° RG 22/02358 - N° Portalis 352J-W-B7G-CWWEX

N° MINUTE : 







JUGEMENT 
rendu le mercredi 31 janvier 2024


DEMANDERESSE
Syndicat des Copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 1], représenté par son Syndic la Société FONCIERE ET IMMOBILIERE DE [Localité 3] sise [Adresse 2]
représentée par Me Xavier GUITTON, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : #D0502


DÉFENDEURS
S.C.I. AUBRAC IMMOBILIER
dont le siège social est sis [Adresse 1]
représentée par Me Didier JAUBERT, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : #E1558


COMPOSITION DU TRIBUNAL
Eloïse CLARAC, Présidente, 
assistée de Coraline LEMARQUIS, Greffière,

DATE DES DÉBATS 
Audience publique du 16 novembre 2023

JUGEMENT
contradictoire, en premier ressort, prononcé par mise à disposition le 31 janvier 2024 par Eloïse CLARAC, Présidente, assistée de Coraline LEMARQUIS, Greffière


Décision du 31 janvier 2024
PCP JTJ proxi fond - N° RG 22/02358 - N° Portalis 352J-W-B7G-CWWEX



EXPOSE DU LITIGE

La SCI AUBRAC IMMOBILIER est propriétaire du lot n°1 d'un immeuble situé [Adresse 1] à [Localité 4], soumis au régime de la copropriété.

Par acte de commissaire de justice en date du 31 mars 2022, le syndicat des copropriétaires de l'immeuble situé [Adresse 1] à [Localité 4], représenté par son syndic, la société FONCIERE ET IMMOBILIERE DE [Localité 3], a fait assigner la SCI AUBRAC IMMOBILIER devant le tribunal judiciaire de Paris pour obtenir, sous le bénéfice de l'exécution provisoire, sa condamnation à lui verser les sommes suivantes :
- 6 011,95 euros au titre des charges de copropriété arrêtées au 23 février 2022 avec intérêts au taux légal à compter de l'assignation,
- 488,40 euros au titre des frais de recouvrement, avec intérêts au taux légal à compter de l'assignation,
- avec capitalisation de intérêts à compter de :
-la mise en demeure du 5 mai 2021 d’avoir à payer la somme de 2 664,74 euros,
-la relance du 2 juin 2021 d’avoir à payer la somme de 3 493,64 euros,
- la mise en demeure du 28 octobre 2021 d’avoir à payer la somme de 5451,62 euros
-la mise au contentieux du 3 décembre 2021 d’avoir à payer la somme de 5 626,82 euros,
- la mise au contentieux du 23 février 2022 d’avoir à payer la somme de 6 500,35 euros,
-de l’assignation pour le surplus,
- 700 euros à titre de dommages et intérêts,
- 1200 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile, outre les dépens qui pourront être recouvrés par Maître Xavier GUITTON, membre de l'AARPI AUDINEAU-GUITTON, sur le fondement de l'article 699 du code de procédure civile.

Appelée à l'audience du 30 août 2022, l'affaire a fait l'objet de trois renvois à la demande des parties.

A l'audience du 16 novembre 2023, le syndicat des copropriétaires de l'immeuble, représenté par son avocat, a déposé des conclusions, dont il a demandé le bénéfice de lecture, aux termes desquelles il a sollicité le rejet de l'ensemble des demandes de la SCI AUBRAC IMMOBILIER et maintenu l'ensemble de ses demandes pour le surplus actualisant la demande de capitalisation en précisant comme nouveau point de départ, la délivrance de l'assignation pour la somme de 6 500,35 euros et la régularisation des conclusions pour l’audience du 2 juin 2023 pour le surplus.

Au soutien de ses prétentions, le syndicat des copropriétaires de l'immeuble explique que malgré des relances, des charges échues restent impayées. Il soutient en réplique aux moyens adverses que la clause compromissoire du règlement de copropriété doit être réputé non écrite suite à l'entrée en vigueur de la loi du 10 juillet 1965. Et ajoute concernant l'assignation que l'erreur relevée par la SCI AUBRAC IMMOBILIER constitue en réalité un vice de forme et souligne que la désignation du représentant du syndic qui représente le syndicat des copropriétaires n'est prévu par aucun texte.

La SCI AUBRAC IMMOBILIER, représenté par son conseil, a déposé des conclusions, dont elle a demandé le bénéfice de lecture, aux termes desquelles elle demande au juge de :
- se déclarer incompétent, et renvoyer les parties à mieux se pourvoir,
- à titre subsidiaire prononcer la nullité de l'acte introductif d'instance,
et en tout état de cause condamner le syndicat des copropriétaire à lui régler la somme de 2 000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile, outre les dépens.
Elle a également sollicité oralement le renvoi de l'affaire au fond en cas de rejet de ses moyens de défense.

Au soutien de ses prétentions, la SCI AUBRAC IMMOBILIER expose que le règlement de copropriété comprend une clause compromissoire qui doit s'appliquer en l'espèce faute de réactualisation du document. Subsidiairement, elle soutient que l'assignation est entachée d'une nullité de fond, elle considère que le syndic n'est pas valablement représenté.

Il sera référé aux écritures des parties déposées à l’audience pour un plus ample exposé de leurs moyens en application des dispositions de l’article 455 du Code de procédure civile.

À l’issue des débats, la décision a été mise en délibéré jusqu’à ce jour, où elle a été mise à disposition des parties au greffe.

MOTIFS DE LA DECISION

Aux termes de l’article 12 du code de procédure civil, le juge tranche le litige conformément aux règles de droit qui lui sont applicables. Il doit donner ou restituer leur exacte qualification aux faits et actes litigieux sans s'arrêter à la dénomination que les parties en auraient proposée.

Sur la fin de non-recevoir tirée de l'application de la clause compromissoire du règlement de copropriété

L'article 122 du code de procédure civile précise que constitue une fin de non-recevoir tout moyen qui tend à faire déclarer l'adversaire irrecevable en sa demande, sans examen au fond, pour défaut de droit d'agir, tel le défaut de qualité, le défaut d'intérêt, la prescription, le délai préfix, la chose jugée.

Il résulte de l'ordonnance n°2019-1101 du 30 octobre 2019 et auparavant de la jurisprudence de la cour de cassation que le statut de la copropriété des immeubles bâtis issu de la loi n°65-557 du 10 juillet 1965 s'applique de plein droit dès que la propriété d'un immeuble bâti est répartie, entre plusieurs personnes, par lots comprenant chacun une partie privative et une quote-part de parties communes.

Conformément à l'article 61-1 du décret n°67-223 du 17 mars 1967 portant règlement d’administration publique pour l'application de la loi n°65-557 du 10 juillet 1965, tous les litiges nés de l'application de la loi du 10 juillet 1965 et du présent décret sont de la compétence de la juridiction du lieu de la situation de l'immeuble.

La loi n°65-557 du 10 juillet 1965 n'ayant pas repris les dispositions de l'art. 8 de la loi du 28 mai 1938 sur la clause compromissoire, celle-ci n'est pas valable en matière civile et la clause du règlement qui la prévoit doit être réputée non écrite. Il convient donc de réputer non écrite la clause compromissoire comprise au chapitre neuvième du règlement de copropriété établi devant Maître [N] [I], notaire, le 2 juillet 1951, concernant l'immeuble situé [Adresse 1] à [Localité 4] et de rejeter la fin de non-recevoir soulevée.

Sur l'exception de nullité de l'assignation

En application de l'article 114 du code de procédure civile, aucun acte de procédure ne peut être déclaré nul pour vice de forme si la nullité n'en est pas expressément prévue par la loi, sauf en cas d'inobservation d'une formalité substantielle ou d'ordre public. La nullité ne peut être prononcée qu'à charge pour l'adversaire qui l'invoque de prouver le grief que lui cause l'irrégularité, même lorsqu'il s'agit d'une formalité substantielle ou d'ordre public.

Selon l'article 117 du code de procédure civile, constituent des irrégularités de fond affectant la validité de l'acte :
Le défaut de capacité d'ester en justice ;
Le défaut de pouvoir d'une partie ou d'une personne figurant au procès comme représentant soit d'une personne morale, soit d'une personne atteinte d'une incapacité d'exercice ;
Le défaut de capacité ou de pouvoir d'une personne assurant la représentation d'une partie en justice.

La SCI AUBRAC IMMOBILIER critique la mention suivante : « représenté par son Syndic en exercice, la Société FONCIERE et IMMOBILIERE DE [Localité 3], 672 045 143, dont le siège social est sis [Adresse 2], prise en la personne de son Président domicilié en cette qualité audit siège. »

Elle soutient que l'indication sur l'assignation du fait que le syndic est représenté par son président alors que la société FONCIERE ET IMMOBILIERE DE [Localité 3] comprend en réalité un conseil d'administration et un directeur général mais pas de président constitue une nullité de fond de l'assignation, le syndic n'étant pas, selon elle, régulièrement représenté.

Cependant, la SCI AUBRAC IMMOBILIER n'apporte aucun élément de nature à démontrer que le syndic n'a pas le pouvoir de représenter le syndicat des copropriétaires, partie au procès, elle se contente d'indiquer que la mention de l'organe représentant le syndic comprend une erreur. Cette erreur constitue un vice de forme. Dès lors, ce n'est qu'à la condition de démontrer que cette irrégularité lui cause un grief que l'assignation peut être prononcée. Aucun grief n'étant démontré, ni même allégué, l'exception de nullité sera rejetée.

La SCI AUBRAC IMMOBILIER a sollicité subsidiairement un renvoi de l'affaire au fond, cependant, les parties ont eu, à l'audience du 16 novembre 2023, la possibilité de s'exprimer sur l'intégralité du dossier, il n'y a pas lieu de rouvrir les débats.

Sur les charges de copropriété

En application de l’article 10 de la loi du 10 juillet 1965, les copropriétaires sont tenus de participer au paiement des charges entraînées par les services collectifs et les éléments d'équipement commun en fonction de l'utilité que ces services et éléments présentent à l'égard de chaque lot et aux charges relatives à la conservation, à l'entretien et à l'administration des parties communes, générales et spéciales, et de verser au fonds de travaux mentionné à l'article 14-2 la cotisation prévue au même article, proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots, telles que ces valeurs résultent des dispositions de l'article 5.

L'obligation à la dette existe, dès lors que l'assemblée générale des copropriétaires a approuvé les comptes présentés par le syndic et qu'aucun recours n'a été formé dans le délai légal, mentionné à l'article 42 de la loi du 10 juillet 1965.

En vertu de l'article 35 du décret du 17 mars 1967, les appels provisionnels auxquels procède le syndic, dans les limites et sous les conditions prévues par ce texte, constituent une créance certaine, liquide et exigible.

Enfin, les travaux non inclus dans les charges de copropriété sus-définies et prévus à l'article 44 du décret n°67-223 du 17 mars 1967, ne sont pas compris dans le budget prévisionnel. Ils doivent faire l'objet d'un vote à l'assemblée générale quant à leur principe, leur montant et à leurs modalités de paiement et d'exigibilité.

Il incombe au syndicat qui poursuit le recouvrement de charges de rapporter la preuve de sa créance. A ce titre, il lui appartient de produire le procès-verbal de l'assemblée générale approuvant les comptes de l'exercice correspondant et rendant la créance certaine, liquide et exigible, un décompte de répartition de charges ainsi qu'un décompte individuel permettant de vérifier l'adéquation entre les montants à répartir par types de charges et les sommes demandées au copropriétaire. Le grand livre du syndic ne constitue pas la preuve de l'exigibilité de la créance du syndicat.

En l’espèce le syndicat des copropriétaires verse notamment aux débats :
- le justificatif de la qualité de copropriétaire de la SCI AUBRAC IMMOBILIER tel que cela résulte du relevé de propriété pour les lot n°1,
- le relevé individuel de compte portant sur la période du 1er janvier 2021 au 23 février 2022 et arrêté à cette date à 6 500,35 euros (en ce inclus 488,40 euros de frais),
- les appels de fonds couvrant la période,
- les comptes de charges pour les années du 2019/2020,
- les procès-verbaux d'assemblée générale de copropriété en date du 2 septembre 2020, 2 mars 2021 ayant notamment :
- approuvé les comptes pour les exercices 2019/2020,
- approuvé le budget prévisionnel pour les exercices 2020/2021, 2021/2022
-décidé des travaux ou opérations suivants : réfection du hall et de la cage d'escaliers principale, reprise de l'étanchéité de la terrasse R+1.


Aucun élément ne permettant d'imputer à la SCI AUBRAC IMMOBILIER le paiement de la somme de 689,70 euros concernant une facture n°F111/04/21 de la société CERBAT, établie au nom de Madame [S], pour des travaux de mise en sécurité des conduits de cheminée passant entre 2 appartements au 6e étage, cette partie de la demande sera rejetée. Il en va de même de la somme de 150 euros intitulé « FIP RDV DU 30/03/2021 » pour laquelle il n'est apportée aucune explication.

Au vu des pièces produites, la SCI AUBRAC IMMOBILIER est redevable, au titre des charges de copropriété et de travaux, de la somme de 5 172,25 euros, pour la période allant du du 1er janvier 2021 au 23 février 2022 et incluant l'appel provisionnel charges et fonds travaux du 1er janvier 2022.

En application des articles 1231-6 du code civil et 36 du décret n°67-223 du 17 mars 1967 pris pour l'application de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis, les intérêts au taux légal courront à compter du 4 juin 2021 pour la somme de 2 713,94 euros, à compter du 2 novembre 2021 pour la somme de 1759,98 euros, à compter du 31 mars 2022, date de l'assignation pour le surplus (sommes réellement dues hors frais aux dates de réception des mises en demeure). Étant précisé que la preuve de la communication des conclusions pour l'audience du 2 juin 2023 n'est pas produite, cette date ne peut donc constituer le point de départ d'intérêts.

Aux termes de l’article 1343-2 du code civil, issu de la loi du 10 février 2016, les intérêts échus, dus au moins pour une année entière, produisent intérêt si le contrat l’a prévu ou si une décision de justice le précise.

La capitalisation des intérêts est de droit lorsqu’elle est demandée, elle sera accordée.

Sur les frais de recouvrement

Aux termes de l'article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965, par dérogation aux dispositions du deuxième alinéa de l'article10, sont imputables au seul copropriétaire concerné les frais nécessaires exposés par le syndicat, notamment les frais de mise en demeure, de relance et de prise d'hypothèque à compter de la mise en demeure, pour le recouvrement d'une créance justifiée à l'encontre d'un copropriétaire ainsi que les droits et émoluments des actes des huissiers de justice et le droit de recouvrement ou d'encaissement à la charge du débiteur et les honoraires ou frais perçus par le syndic au titre des prestations effectuées au profit de ce copropriétaire.

Si le syndicat de copropriétaires peut prétendre imputer au seul copropriétaire défaillant la charge des frais qu'il a exposé pour le recouvrement de sa créance, encore faut-il qu'il justifie de leur montant et de leur caractère postérieur à une mise en demeure et que ces frais ne soient pas déjà compris dans les dépens.

Seuls les frais de mise en demeure en date du 2 juin 2021, 28 octobre 2021 et 3 décembre 2021 sont justifiées avec la production du bordereau d’accusé réception, les frais de la mise en demeure du 28 octobre 2021 seront rejetés faute de nécessité eu égard à la proximité de dates avec les deux autres mises en demeure et le montant réelle de l’envoi d’un courrier recommandé avec accusé de réception, soit 6,50 euros sera retenu pour les mises en demeure du 2 juin 2021 et 3 décembre 2021.

En conséquence la somme globale de 13 euros sera accordée au titre des frais nécessaires. Avec intérêts au taux légal à compter du 4 juin 2021 pour la somme de 6,50 euros et du 6 décembre 2021 pour le surplus.

Sur les dommages et intérêts

Conformément à l'article 1231-6, alinéa 3 du code civil, le créancier auquel son débiteur en retard a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant de ce retard, peut obtenir des dommages et intérêts distincts de l'intérêt moratoire.

Les manquements répétés des copropriétaires à leur obligation essentielle à l'égard du syndicat des copropriétaires de régler les charges de copropriété sans justifier de raisons valables pouvant expliquer leur carence existante depuis plusieurs années malgré les différentes mises en demeure, outre qu'ils révèlent leur mauvaise foi, sont constitutifs d'une faute qui cause à la collectivité des copropriétaires, privée depuis de longues années d'une somme importante, nécessaire à la gestion et à l'entretien de l'immeuble, un préjudice financier direct et certain.

En l'espèce, il ressort des pièces versées que la SCI AUBRAC IMMOBILIER ne paye plus régulièrement ses charges depuis l'année 2021. Son comportement a causé à la copropriété un préjudice certain et distinct de celui qui est réparé par les intérêts moratoires, les copropriétaires étant contraints de procéder à des avances de trésorerie et d'initier une procédure judiciaire. Il convient donc de la condamner au paiement de la somme de 300 euros à titre de dommages et intérêts.

Sur les demandes accessoires

La SCI AUBRAC IMMOBILIER, partie perdante, sera condamnée aux dépens, en application de l'article 696 du code de procédure civile.

Condamnée aux dépens, la SCI AUBRAC IMMOBILIER devra verser au syndicat des copropriétaires de l'immeuble situé [Adresse 1] à [Localité 4] une somme qu’il est équitable de fixer à 800 euros, sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

La présente décision est exécutoire à titre provisoire, conformément à l'article 514 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS,

Le tribunal judiciaire, statuant après débats publics, par jugement mis à disposition au greffe, contradictoire et en premier ressort,

DECLARE non écrite la clause compromissoire comprise au chapitre neuvième du règlement de copropriété établi devant Maître [N] [I], notaire, le 2 juillet 1951, concernant l'immeuble situé [Adresse 1] à [Localité 4],

REJETTE, en conséquence, la fin de non-recevoir tirée de l'application de la clause compromissoire du règlement de copropriété,

REJETTE l'exception de nullité de l'assignation,

CONDAMNE la SCI AUBRAC IMMOBILIER à payer au syndicat des copropriétaires de l'immeuble situé [Adresse 1] à [Localité 4], pris en la personne de son syndic la société FONCIERE ET IMMOBILIERE DE [Localité 3], les sommes suivantes :
- 5 172,25 euros au titre des charges de copropriété et de travaux impayés pour la période allant du 1er janvier 2021 au 23 février 2022 et incluant l'appel provisionnel charges et fonds travaux du 1er janvier 2022, avec intérêt au taux légal à compter du 4 juin 2021 pour la somme de 2 713,94 euros, à compter du 2 novembre 2021 pour la somme de 1759,98, à compter du 31 mars 2022 pour le surplus, 
- 13 euros au titre des frais de recouvrement, avec intérêts au taux légal à compter du 4 juin 2021 pour la somme de 6,50 euros et du 6 décembre 2021 pour le surplus,
- 300 euros au titre des dommages-intérêts,

ORDONNE la capitalisation des intérêts dans les termes de l'article 1343-2 du code civil,

CONDAMNE la SCI AUBRAC IMMOBILIER à payer au syndicat des copropriétaires de l'immeuble situé [Adresse 1] à [Localité 4] pris en la personne de son syndic la société FONCIERE ET IMMOBILIERE DE [Localité 3], la somme de 800 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile,

DÉBOUTE les parties du surplus de leurs demandes,

CONDAMNE la SCI AUBRAC IMMOBILIER aux dépens,

RAPPELLE que le présent jugement est exécutoire de plein droit à titre provisoire.

Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition les jour, mois et an susdits, et signé par la présidente et la greffière susnommées.

La greffièreLa présidente