Tribunal Judiciaire · PCP JCP ACR référé — 19 janvier 2024

TRIBUNAL 
 JUDICIAIRE
 DE PARIS [1]

[1] Copie conforme délivrée
le :
à : Monsieur [C] [K]
 Madame [O] [T] épouse [K]

Copie exécutoire délivrée 
le :
à : Maître Bruno BARRILLON

Pôle civil de proximité
■

PCP JCP ACR référé
 
N° RG 23/05600 - N° Portalis 352J-W-B7H-C2IQH

N° MINUTE : 
16/2024






ORDONNANCE DE REFERE
rendue le 19 janvier 2024


DEMANDERESSE
Société immobilière NEUILLY CHATEAU
Société par Actions Simplifiée dont le siège social est situé [Adresse 3]
représentée par Maître Bruno BARRILLON, avocat au barreau de PARIS, vestiaire R054

DÉFENDEURS
Monsieur [C] [K]
demeurant [Adresse 1]
représenté par Monsieur [F] [K], muni d’un pouvoir écrit (son père)
Madame [O] [T] épouse [K]
demeurant [Adresse 2]
représenté par Monsieur [F] [K] , muni d’un pouvoir écrit

COMPOSITION DU TRIBUNAL
Anne BRON, Vice-présidente, juge des contentieux de la protection
assistée de Christopher LEPAGE, Greffier,

DATE DES DÉBATS 
Audience publique du 06 novembre 2023

ORDONNANCE
contradictoire et en premier ressort prononcée par mise à disposition le 19 janvier 2024 par Anne BRON, Vice-présidente, assistée de Christopher LEPAGE, Greffier


Décision du 19 janvier 2024
PCP JCP ACR référé - N° RG 23/05600 - N° Portalis 352J-W-B7H-C2IQH


Exposé du litige

Par acte sous seing privé du 3 octobre 2022, la société immobilière NEUILLY CHATEAU a consenti un bail d’habitation à Monsieur [C] [K] sur des locaux situés au [Adresse 1] à [Localité 4].

Le paiement du loyer était garanti par le cautionnement de Madame [O] [K] née [T] selon un acte du 4 janvier 2023.

Par acte de commissaire de justice du 9 mars 2023, la bailleresse a fait délivrer au locataire un commandement de payer la somme principale de 8670 euros au titre de l'arriéré locatif, visant la clause résolutoire prévue dans le contrat.

La commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives a été informée de la situation de Monsieur [C] [K] le 14 mars 2023.

Par assignations des 26 mai 2023 et 21 juin 2023, la société immobilière NEUILLY CHATEAU a ensuite saisi le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Paris en référé pour faire constater l’acquisition de la clause résolutoire, être autorisée à faire procéder à l’expulsion de Monsieur [C] [K] avec suppression du délai légal de deux mois et obtenir sa condamnation in solidum avec Madame [O] [K] née [T] au paiement des sommes suivantes :

une indemnité mensuelle d’occupation provisionnelle d’un montant égal au double du loyer et des charges (4310 euros), à compter de la résiliation du bail et jusqu’à libération des lieux,13023,74 euros à titre de provision sur l’arriéré locatif arrêté au 1er mai 2023,1302,37 euros à titre de provision sur les sommes dues en application de la clause pénale,2500 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens.
L’assignation a été notifiée au représentant de l’État dans le département le 23 juin 2023, mais aucun diagnostic social et financier n'est parvenu au greffe avant l'audience.

À l'audience du 6 novembre 2023, la société immobilière NEUILLY CHATEAU sollicite le bénéfice de son acte introductif d'instance et s’oppose à l’octroi de tout délai de paiement.

Monsieur [C] [K] représenté par son père Monsieur [F] [K] muni d’un pouvoir à cet effet et Madame [O] [K] née [T] également représentée par Monsieur [F] [K] muni d’un pouvoir à cet effet sollicitent des délais de paiement et la suspension des effets de la clause résolutoire. 

À l’issue des débats, la décision a été mise en délibéré jusqu’à ce jour, où elle a été mise à disposition des parties au greffe.


Motifs de la décision

Sur la demande de constat de la résiliation du bail

Sur la recevabilité de la demande
La société immobilière NEUILLY CHATEAU justifie avoir notifié l’assignation au représentant de l’État dans le département plus de deux mois avant l’audience.

Elle justifie également avoir saisi la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation.

Son action est donc recevable au regard des dispositions de l’article 24 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.

Sur la résiliation du bail
Aux termes de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989, dans sa version en vigueur à la date de la conclusion du contrat de bail litigieux, toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux.

En l’espèce, un commandement de payer reproduisant textuellement les dispositions légales et la clause résolutoire contenue dans le contrat de location a été signifié au locataire le 9 mars 2023. Or, d’après l'historique des versements, la somme de 8670 euros n’a pas été réglée par ce dernier dans le délai de deux mois suivant la signification de ce commandement et aucun plan d’apurement n’a été conclu dans ce délai entre les parties.

Le bailleur est donc bien fondé à se prévaloir des effets de la clause résolutoire dont les conditions sont réunies depuis le 10 mai 2023.

Cependant, selon l’article 24 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d'office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu'il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l'audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l'article 1343-5 du code civil, au locataire en situation de régler sa dette locative.

Lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l'audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais ainsi accordés par le juge. Cette suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixés par le juge. Ces délais et les modalités de paiement accordés ne peuvent affecter l'exécution du contrat de location et notamment suspendre le paiement du loyer et des charges. Si le locataire se libère de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixés par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué. Dans le cas contraire, elle reprend son plein effet. 

En l’espèce, le décompte locatif établit que la condition de reprise du paiement intégral du loyer courant avant la date de l'audience est satisfaite, le décompte produit lors de l’audience s’arrêtant au terme d’octobre 2023 et le paiement du loyer étant intervenu pour le mois de septembre 2023.

Par ailleurs, il ressort de l’audience que les revenus du foyer de Monsieur [C] [K] lui permettent raisonnablement d’assumer le paiement d’une somme de 300 euros par mois en plus du loyer courant afin de régler sa dette.

Dans ces conditions, il convient de lui accorder des délais de paiement pour s’acquitter des sommes dues, selon les modalités prévues ci-après, et de faire droit à la demande de Monsieur [C] [K] de suspension les effets de la clause résolutoire durant le cours de ces délais.

En cas de respect de ces modalités de paiement, la clause résolutoire sera donc réputée n’avoir pas joué, et l’exécution du contrat de bail pourra se poursuivre.

L’attention du locataire est toutefois attirée sur le fait qu’à défaut de paiement d’une seule échéance comprenant le loyer et la mensualité d’apurement, la clause résolutoire sera acquise, et le bail résilié de plein droit, sans qu’une nouvelle décision de justice ne soit nécessaire : dans ce cas, et pour le cas où les lieux ne seraient pas libérés spontanément, la bailleresse pourra faire procéder à son expulsion, et à celle de tout occupant de son chef. A cet égard, la demande de suppression du délai de l’article L412-1 du Code des procédures civiles d’exécution est rejetée, aucune circonstance de l’espèce ne permettant pas de faire droit à cette demande.

Sur la dette locative

Aux termes de l’article 835 du code de procédure civile, dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, le juge des contentieux de la protection saisi en référé peut accorder une provision au créancier, ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire.

En l’espèce, la société immobilière NEUILLY CHATEAU verse aux débats en cours de délibéré un décompte démontrant qu’à la date du 7 novembre 2023, Monsieur [C] [K] lui devait la somme de 17967,42 euros, soustraction faite des frais de procédure.

Les défendeurs n’apportant aucun élément de nature à remettre en cause ce montant, ils seront solidairement condamnés, à titre provisoire, à payer cette somme à la bailleresse, Madame [O] [K] née [T] étant tenue solidairement au titre de son engagement de caution au paiement des loyers, charges, indemnités d’occupation, frais de procédure.



Toutefois, eu égard aux délais de paiement évoqués ci-avant, il convient de différer l'exigibilité de cette somme en autorisant Monsieur [C] [K] à se libérer de cette dette selon les modalités détaillées ci-après.

Sur l’indemnité d’occupation due en cas de résiliation du bail

En l’espèce, en application du contrat de bail conclu entre les parties, le locataire déchu de tout droit d’occupation doit verser au propriétaire une indemnité d’occupation du double du montant du loyer. 

Cette clause du bail est constitutive d’une clause pénale en soi susceptible de modération par le juge en application de l’article 1231-5 du code civil.

Par ailleurs, l'article 4 de la loi du 6 juillet 1989 dispose qu'« est réputée non écrite toute clause : [...] h) qui autorise le bailleur à percevoir des amendes ou des pénalités en cas d'infraction aux clauses d'un contrat de location ou d'un règlement intérieur à l'immeuble ».

Ainsi, l’application de cette clause se heurte à une contestation sérieuse excédant les pouvoirs du juge des référés.

Dès lors, l’indemnité d’occupation sera fixée à titre provisionnel au montant du loyer et des charges tels qu’ils auraient été dus si le bail s’était poursuivi, ce à compter de la résiliation du bail jusqu’à la libération des lieux, seul ce montant étant non sérieusement contestable.

Sur la demande au titre de la clause pénale

L'article 4 de la loi du 6 juillet 1989 dispose qu'« est réputée non écrite toute clause : [...] h) qui autorise le bailleur à percevoir des amendes ou des pénalités en cas d'infraction aux clauses d'un contrat de location ou d'un règlement intérieur à l'immeuble ».

En l'espèce, le contrat de bail litigieux prévoit une pénalité de 10% des sommes dues en cas d’impayés.

L'obligation étant sérieusement contestable au sens de l'article 835 du code de procédure civile compte tenu des dispositions de l’article 4 de la loi du 6 juillet 1989, le juge des référés ne peut en connaître.

La demande de la société immobilière NEUILLY CHATEAU tendant à obtenir une condamnation par provision sur le fondement de cette clause sera donc rejetée.

Sur l’article 700 du code de procédure civile et les dépens

Aux termes de l’article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens, ou, à défaut, la partie perdante, à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens ; dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité et de la situation économique de la partie condamnée.



Monsieur [C] [K] et Madame [O] [K] née [T], qui succombent à la cause, seront solidairement condamnés aux dépens de la présente instance, conformément à l’article 696 du code de procédure civile.

En revanche, compte tenu de leur situation économique, il n’y a pas lieu de les condamner à une quelconque indemnité sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

Sur l’exécution provisoire

Selon l'article 514 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n'en dispose autrement. Selon le dernier alinéa de l’article 514-1 du même code, le juge ne peut toutefois pas écarter l'exécution provisoire de droit lorsqu'il statue en référé. La présente ordonnance sera donc assortie de l’exécution provisoire.


PAR CES MOTIFS,

La juge des contentieux de la protection, statuant en référé après débats publics, par ordonnance mise à disposition au greffe, contradictoire et en premier ressort,

CONSTATE que la dette locative visée dans le commandement de payer du 9 mars 2023 n’a pas été réglée dans le délai de deux mois, 

CONSTATE, en conséquence, que le contrat conclu le 3 octobre 2022 entre la société immobilière NEUILLY CHATEAU, d’une part, et Monsieur [C] [K], d’autre part, concernant les locaux situés au [Adresse 1] à [Localité 4] est résilié depuis le 10 mai 2023,

CONDAMNE Monsieur [C] [K] solidairement avec Madame [O] [K] née [T] en qualité de caution à payer à la société immobilière NEUILLY CHATEAU la somme de 17967,42 euros à titre de provision sur l’arriéré locatif arrêté au 7 novembre 2023, terme de novembre 2023 inclus, l’exigibilité de la dette étant suspendue durant le cours des délais prévus ci-après,

AUTORISE Monsieur [C] [K] à se libérer de sa dette en réglant chaque mois pendant 36 mois, en plus du loyer courant, une somme minimale de 300 euros (trois cents euros), la dernière échéance étant majorée du solde de la dette en principal, intérêts et frais,

DIT que le premier règlement devra intervenir dans les dix jours suivant la signification de la présente décision, puis, pour les paiements suivants, en même temps que le loyer, au plus tard le dixième jour de chaque mois, sauf meilleur accord entre les parties,





SUSPEND les effets de la clause résolutoire pendant l’exécution des délais de paiement accordés à Monsieur [C] [K],

DIT que si les délais accordés sont entièrement respectés, la clause résolutoire sera réputée n’avoir jamais été acquise,

DIT qu’en revanche, pour le cas où une mensualité, qu'elle soit due au titre du loyer et des charges courants ou de l’arriéré, resterait impayée,

le bail sera considéré comme résilié de plein droit depuis le 10 mai 2023,
le solde de la dette deviendra immédiatement exigible,
la bailleresse pourra, à défaut de libération spontanée des lieux et dès l’expiration d’un délai de deux mois suivant la délivrance d’un commandement d’avoir à libérer les lieux, faire procéder à l’expulsion de Monsieur [C] [K] et à celle de tous occupants de son chef, au besoin avec l’assistance de la force publique et d’un serrurier,
le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L. 433-1 et L. 433-2 du code des procédures civiles d'exécution,
Monsieur [C] [K] et Madame [O] [K] née [T] en qualité de caution seront condamnés solidairement à verser à la société immobilière NEUILLY CHATEAU une indemnité d’occupation mensuelle à titre provisionnel égale au montant des loyers et charges qui auraient été dus en cas de poursuite du bail, et ce à compter de la résiliation du bail et jusqu’à la date de libération effective et définitive des lieux,
REJETTE la demande de la société immobilière NEUILLY CHATEAU au titre de la clause pénale,

REJETTE la demande de suppression du délai de l’article L412-1 du Code des procédures civiles d’exécution et toutes les autres demandes,

RAPPELLE que la présente ordonnance est exécutoire de droit à titre provisoire,






DÉBOUTE la société immobilière NEUILLY CHATEAU de sa demande au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

CONDAMNE Monsieur [C] [K], solidairement avec Madame [O] [K] née [T], aux dépens de l’instance, comprenant notamment le coût du commandement de payer du 9 mars 2023 et celui des assignations des 26 mai 2023 et 21 juin 2023.

Ainsi jugé par mise à disposition au greffe le 19 janvier 2024, et signé par la juge et le greffier susnommés.

Le greffier La Juge