Tribunal Judiciaire · PCP JCP ACR référé — 30 janvier 2024

TRIBUNAL 
 JUDICIAIRE
 DE PARIS [1]

[1] Copie conforme délivrée
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Copie exécutoire délivrée 
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Pôle civil de proximité
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PCP JCP ACR référé
 
N° RG 23/06972 - N° Portalis 352J-W-B7H-C2VPB

N° MINUTE : 11/2024







ORDONNANCE DE REFERE
rendue le 30 janvier 2024


DEMANDERESSE
PARIS HABITAT OPH, [Adresse 1]
représentée par Me Carole BERNARDINI, avocat au barreau de PARIS, [Adresse 3], Toque E0399

DÉFENDEUR
Monsieur [K] [L], demeurant [Adresse 2], comparant en personne

COMPOSITION DU TRIBUNAL
Yasmine WALDMANN, juge des contentieux de la protection
assistée de Caroline CROUZIER, Greffière

DATE DES DÉBATS : 23 novembre 2023

ORDONNANCE
contradictoire et en premier ressort prononcée le 30 janvier 2024 par Yasmine WALDMANN, Juge, assistée de Caroline CROUZIER, Greffière


Décision du 30 janvier 2024
PCP JCP ACR référé - N° RG 23/06972 - N° Portalis 352J-W-B7H-C2VPB

EXPOSE DU LITIGE 

Par acte sous seing privé prenant effet le 26/08/2002, PARIS HABITAT OPH a donné à bail à [M] [N] un appartement à usage d'habitation, situé au [Adresse 2], 15ème étage, porte 118, pour un loyer de 225,15 euros.

Par avenant du 16 février 2005 et suite au décès d'[M] [N], [K] [L] devenait bénéficiaire de la location du bien. 

Les échéances de loyer n'étant pas régulièrement payées, un commandement de payer rappelant la clause résolutoire insérée au bail a été délivré le 04/04/2022 pour avoir paiement d'un arriéré de 1770,13 euros.

Par acte de commissaire de justice en date du 31 juillet 2023 délivré à étude, PARIS HABITAT OPH a fait assigner en référé [K] [L] aux fins de voir :
-constater la résiliation du bail par acquisition de la clause résolutoire pour impayés ;
-ordonner l'expulsion de [K] [L] ainsi que tous occupants de son chef avec le concours de la force publique si besoin est et l'assistance d'un serrurier ;
-ordonner la séquestration des meubles et objets mobiliers se trouvant dans les lieux dans tout garde meuble de son choix aux frais, risques et périls de [K] [L] ;
-condamner [K] [L] au paiement d'une somme provisionnelle de 6769,32 euros, montant des loyers, charges et indemnités impayés arrêtés au 1er juillet 2023, outre les intérêts au taux légal à compter du commandement de payer sur la somme de 1770,13 euros et à compter de l'assignation pour le surplus ;
-condamner [K] [L] au paiement d'une indemnité d'occupation provisionnelle mensuelle, à compter de la résiliation du bail et jusqu'au départ effectif des lieux loués, d'un montant égal au loyer et des charges ; 
-condamner [K] [L] au paiement d'une somme de 800,00 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile, outre les dépens. 

L'assignation a été dénoncée au PREFET DE PARIS le 01/08/2023.

A l'audience du 23 novembre 2023, le bailleur, représenté par son conseil, maintient sa demande au titre de l'arriéré locatif actualisé à la somme de 3179,77 euros au 1er novembre 2023, octobre 2023 inclus, et maintient toutes ses autres demandes. Il ne s'oppose pas à la suspension des effets de la clause et à l'octroi de délais de paiement.

[K] [L], comparant en personne, sollicite la suspension des effets de la clause résolutoire et le bénéfice de délais de paiement. Il indique avoir repris le règlement du loyer, et percevoir le RSA couple à hauteur de 814 euros par mois. Il explique avoir réglé le dernier loyer avec du retard mais avant l'audience, et que cela n'apparaît pas sur le décompte. 

Le diagnostic social et financier, reçu par le greffe le 28 septembre 2023, était transmis au demandeur à l'audience. 

La décision était mise en délibéré au 30 janvier 2024 par mise à disposition au greffe.

Le demandeur était autorisé à transmettre en cours de délibéré un décompte du mois de décembre 2023.

MOTIFS 

Sur la recevabilité de l'action en acquisition de la clause résolutoire pour impayés

En application de l'article 24 de la loi du 06/07/89 modifiée par la loi du 24/03/2014, à compter du 01/01/2015, les bailleurs personnes morales autres que les sociétés civiles constituées exclusivement entre parents et alliés jusqu'au 4ème degré inclus, ne peuvent faire délivrer , sous peine d'irrecevabilité de la demande, une assignation aux fins de constat de la résiliation du bail avant expiration d'un délai de 2 mois suivant la saisine de la CCAPEX prévue à l'article 7-2 de la loi du 31/05/1990, mais cette saisine est réputée constituée lorsque persiste une situation d'impayés, préalablement signalée dans les conditions réglementaires aux organismes payeurs des aides au logement en vue d'assurer le maintien du versement des aides mentionnées à l'article L821-1 du code de la construction et de l'habitation .

Le bailleur justifie de la saisine de la CCAPEX le 05/04/2022 pour signaler les impayés. Il est donc recevable en son action, l'assignation ayant en outre été dénoncée au préfet de PARIS deux mois avant l'audience en application de l'article 24 III de la loi.

Sur la demande principale en résiliation du bail par effet de la clause résolutoire

Le commandement de payer délivré le 04/04/2022 reproduisait la clause résolutoire insérée au bail et les dispositions exigées à l'article 7g et 24 de la loi du 6 juillet 1989.

[K] [L] n'ayant pas réglé la totalité de la dette dans les deux mois suivants le commandement, le bail s'est trouvé résilié de plein droit le 04/06/2022 à minuit, soit à compter du 05/06/2022. 

Selon le décompte produit en cours de délibéré arrêté au 7 décembre 2023, le règlement du loyer courant est repris depuis le mois de novembre 2023 par le locataire, avec un versement de rappel CAF en juillet 2023 et la reprise des allocations mensuelles ensuite. 

[K] [L] dispose de revenus à hauteur de 814 euros par mois.

En l'absence d'opposition du bailleur et compte tenu de la diminution de la dette et de l'apurement possible par le débiteur selon les revenus disponibles, il convient de suspendre les effets de la clause résolutoire sous réserve du respect des délais de paiement accordés en application de l'article 24 de la loi du 06/07/89, selon les modalités fixées au dispositif.

En cas de non-paiement des mensualités ou du loyer courant, il convient de rappeler qu'en application de l'article 24 VII de la loi du 06/07/89, la résiliation reprendra ses effets et en l'absence de départ volontaire, il pourra être procédé à l'expulsion de [K] [L], et de tout occupant de son chef, avec assistance de la force publique le cas échéant, sous réserve du délai pour quitter les lieux.

En ce cas le bailleur sera autorisé à faire procéder à la séquestration des meubles et objets mobiliers garnissant le logement dans tout garde meuble de son choix aux frais , risques et périls de [K] [L], à défaut de local désigné, le sort des meubles étant régi par les articles L433-1 et L433-2 du code des procédures civiles d'exécution, le cas échéant. 

Sur la demande en paiement de l'arriéré 

Il ressort du commandement, de l'assignation et du décompte fourni au cours du délibéré que [K] [L] reste devoir une somme de 3363,95 euros au titre des loyers et charges dus, arrêtés au 7 décembre 2023, mois de novembre 2023 inclus, hors frais. 

Il convient en conséquence de condamner [K] [L] au paiement provisionnel de cette somme sous réserve des loyers et charges échus depuis cette date et éventuellement impayés, avec intérêts au taux légal à compter de l'assignation compte tenu des règlements intervenus. 

Compte tenu de la reprise du règlement des loyers par [K] [L], de la diminution de la dette et en absence d'opposition de la part du bailleur, il y a lieu de mettre en place des délais de paiement. 

[K] [L] sera autorisé à apurer la dette par mensualités de 93 euros selon les modalités prévues au dispositif. 

Sur l'indemnité d'occupation

En cas de non-respect des délais de paiement, compte tenu du bail antérieur et afin de préserver les intérêts du bailleur, il convient de fixer le montant de l'indemnité d'occupation provisionnelle mensuelle due, à compter de la date de résiliation et jusqu'au départ effectif de [K] [L] par remise des clés ou procès-verbal d'expulsion, au montant du loyer révisé qui aurait été payé si le bail s'était poursuivi, et de condamner [K] [L] au paiement de celle-ci ainsi que des charges en sus. 

Sur les demandes accessoires

L'exécution provisoire est de droit.

Compte tenu de la situation des parties et au regard de l'équité il n'y a pas lieu de faire droit à la demande au titre de l'article 700 du code de procédure civile. 

Il y a lieu de condamner [K] [L] aux dépens de la procédure, incluant le coût du commandement de payer et de l'assignation.

PAR CES MOTIFS,

La juge des contentieux de la protection, statuant par ordonnance contradictoire en premier ressort, mise à disposition au greffe :

RENVOIE les parties à se pourvoir au fond, et dès à présent : 

CONSTATE la résiliation du bail conclu entre les parties à compter du 05/06/2022 portant sur les lieux situés au [Adresse 2], 15ème étage, porte 118, pour défaut de paiement des loyers et charges ;

SUSPEND les effets de la clause résolutoire ; 

CONDAMNE [K] [L] à payer à PARIS HABITAT OPH la somme provisionnelle de 3363,95 euros au titre des loyers et charges dus au 7 décembre 2023, novembre 2023 inclus, outre les loyers impayés dues postérieurement le cas échéant, avec intérêts au taux légal à compter de l'assignation ;

AUTORISE [K] [L] à s'acquitter de la dette par 35 mensualités de 93 euros, au plus tard le 5 de chaque mois et pour la première fois le 5 du mois suivant la signification de la présente décision, la 36ème étant égale au solde de la dette en principal majoré des intérêts ; 

RAPPELLE qu'en cas de respect par [K] [L] des délais accordés et du paiement des loyers courants, la résiliation du bail sera réputée n'avoir jamais été acquise ;

RAPPELLE qu'à défaut d'un seul versement à son échéance de la mensualité ou du loyer courant, la totalité de la dette deviendra immédiatement exigible et la résiliation reprendra tous ses effets ;

DIT que PARIS HABITAT OPH pourra alors faire procéder à l'expulsion de [K] [L], ainsi que de tous les occupants de son chef, avec le concours de la force publique et d'un serrurier le cas échéant, sous réserve des dispositions de l'article L412-1 du code des procédures civiles d'exécution ;

AUTORISE, en ce cas, PARIS HABITAT OPH à faire procéder à la séquestration des meubles se trouvant dans les lieux dans tout garde meuble de son choix aux frais, risques et périls de [K] [L] à défaut de local désigné ;

CONDAMNE, en ce cas, [K] [L] à payer PARIS HABITAT OPH à titre de provision, l'indemnité d'occupation due de la date de la résiliation jusqu'au départ effectif des lieux, par remise des clés, procès-verbal d'expulsion ou de reprise, égale au montant des loyers et des charges révisés, qui auraient été payés si le bail s'était poursuivi ;

DEBOUTE les parties du surplus de leurs prétentions ;

CONDAMNE [K] [L] aux dépens ;

DIT n'y avoir lieu à condamnation en application de l'article 700 du code de procédure civile ; 

RAPPELLE que l'exécution provisoire est de droit.


LE GREFFIER LE PRESIDENT