Tribunal Judiciaire · PCP JTJ proxi fond — 31 janvier 2024

TRIBUNAL 
 JUDICIAIRE
 DE PARIS [1]

[1] Copie conforme délivrée
le :
à :
Monsieur [M] [I]

Copie exécutoire délivrée 
le :
à :Maître Benjamin JAMI

Pôle civil de proximité
■

PCP JTJ proxi fond
 
N° RG 23/00054 - N° Portalis 352J-W-B7H-CYXKC

N° MINUTE : 







JUGEMENT 
rendu le mercredi 31 janvier 2024


DEMANDERESSE
Le Syndicat des Copropriétaires de l’ensemble immobilier sis [Adresse 2] -[Localité 5]
représenté par son syndic le Cabinet HOMELAND dont le siège social est situé [Adresse 3] [Localité 4]
représentée par Maître Benjamin JAMI de la SELARL BJA, avocats au barreau de PARIS, vestiaire : #E1811


DÉFENDEUR
Monsieur [M] [I]
demeurant [Adresse 2] - [Localité 5]
comparant en personne


COMPOSITION DU TRIBUNAL
Eloïse CLARAC, Présidente,
assistée de Coraline LEMARQUIS, Greffière,

DATE DES DÉBATS 
Audience publique du 16 novembre 2023

JUGEMENT
contradictoire, en premier ressort, prononcé par mise à disposition le 31 janvier 2024 par Eloïse CLARAC, Présidente, assistée de Coraline LEMARQUIS, Greffière


Décision du 31 janvier 2024
PCP JTJ proxi fond - N° RG 23/00054 - N° Portalis 352J-W-B7H-CYXKC




EXPOSE DU LITIGE


Monsieur [M] [I] est propriétaire du lot n°1 d'un immeuble situé [Adresse 1] à [Localité 5], soumis au régime de la copropriété.


Par acte de commissaire de justice en date du 21 décembre 2022, le syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier sis [Adresse 2] à [Localité 5]), représenté par son syndic, le cabinet HOMELAND, a fait assigner Monsieur [M] [I] devant le tribunal judiciaire de Paris pour obtenir, sous le bénéfice de l'exécution provisoire, sa condamnation à lui verser les sommes suivantes :
- 4 949,60 euros au titre des charges de copropriété échéance du 3e trimestre 2022 incluse,
- la capitalisation des intérêts échus selon les conditions de l’article 1343-2 du code civil,
- 2 000 euros à titre de dommages et intérêts,
- 1 200 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile, outre les dépens.


Au soutien de ses prétentions, le syndicat des copropriétaires de l'immeuble explique que malgré des relances, des charges échues restent impayées, ce qui lui cause des difficultés de gestion et de trésorerie.


Appelée à l'audience du 31 janvier 2023, l'affaire a fait l'objet d'un renvoi. A l'audience du 30 mai 2023, un nouveau renvoi a été ordonné pour production :
- par le syndicat des copropriétaires :
- d'un décompte prenant en compte les paiement effectué par Monsieur [M] [I],
- du règlement de copropriété pour justifier de l'imputation des travaux des différents bâtiment sur les lots de Monsieur [M] [I],
- par Monsieur [M] [I] :
- des trois derniers paiement par chèque de banque.


A l'audience du 16 novembre 2023, le syndicat des copropriétaires de l'immeuble, représenté par son avocat, a maintenu l'ensemble de ses demandes et produit un décompte actualisé à la somme de 5 319,82 euros au 15 novembre 2023.


Monsieur [M] [I], comparant en personne, conteste la somme réclamée. Il soutient que des sommes relatives à des travaux concernant d'autres bâtiments lui ont été imputées, il affirme par ailleurs que sa consommation d'eau réelle doit être prise en compte. Il conteste également les frais d'avocat imputés. Enfin, s'il devait être condamné à payer, il sollicite des délais de paiement.


À l’issue des débats, la décision a été mise en délibéré jusqu’à ce jour, où elle a été mise à disposition des parties au greffe.


MOTIFS DE LA DECISION


Sur les charges de copropriété


En application de l’article 10 de la loi du 10 juillet 1965, les copropriétaires sont tenus de participer au paiement des charges entraînées par les services collectifs et les éléments d'équipement commun en fonction de l'utilité que ces services et éléments présentent à l'égard de chaque lot et aux charges relatives à la conservation, à l'entretien et à l'administration des parties communes, générales et spéciales, et de verser au fonds de travaux mentionné à l'article 14-2 la cotisation prévue au même article, proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots, telles que ces valeurs résultent des dispositions de l'article 5.


L'obligation à la dette existe, dès lors que l'assemblée générale des copropriétaires a approuvé les comptes présentés par le syndic et qu'aucun recours n'a été formé dans le délai légal, mentionné à l'article 42 de la loi du 10 juillet 1965.


En vertu de l'article 35 du décret du 17 mars 1967, les appels provisionnels auxquels procède le syndic, dans les limites et sous les conditions prévues par ce texte, constituent une créance certaine, liquide et exigible.


Enfin, les travaux non inclus dans les charges de copropriété sus-définies et prévus à l'article 44 du décret n°67-223 du 17 mars 1967, ne sont pas compris dans le budget prévisionnel. Ils doivent faire l'objet d'un vote à l'assemblée générale quant à leur principe, leur montant et à leurs modalités de paiement et d'exigibilité.


Il incombe au syndicat qui poursuit le recouvrement de charges de rapporter la preuve de sa créance. A ce titre, il lui appartient de produire le procès-verbal de l'assemblée générale approuvant les comptes de l'exercice correspondant et rendant la créance certaine, liquide et exigible, un décompte de répartition de charges ainsi qu'un décompte individuel permettant de vérifier l'adéquation entre les montants à répartir par types de charges et les sommes demandées au copropriétaire. Le grand livre du syndic ne constitue pas la preuve de l'exigibilité de la créance du syndicat.







En l’espèce le syndicat des copropriétaires verse notamment aux débats :
- le justificatif de la qualité de copropriétaire de Monsieur [M] [I] tel que cela résulte du relevé de propriété pour les lot n°1,
- le relevé individuel de compte portant sur la période du 1er janvier 2020 au 15 novembre 2023,
- les procès-verbaux des assemblées générales du 25 novembre 2020 et du 1er décembre 2021.



Il convient de relever que le décompte produit par le syndicat des copropriétaires débute par une reprise de solde d'un montant de 3 545,11 euros pour laquelle aucune explication n'est donnée. Il est toutefois possible de comprendre, à la lecture des appels de fonds portant sur les périodes du 01/07/2020 au 30/09/2020 et 01/10/2020 au 31/12/2020, qui comprennent un relevé de compte depuis le 1er avril 2020, les éléments suivants :





débit
crédit
solde

Solde antérieur
1768,83

1768,83
Pièce 3 demandeur







Fonds travaux
19,75

1788,58
Provision sur charges 1/04/20
349,94

2138,52
Chèque M. [I] 23/04/20

349,94
1788,58
Mise en demeure
40

1828,58
Intérêts de retard
5,2

1833,78
Fonds travaux
19,75

1853,53
Provision sur charges 1/07/20
349,94

2203,47
Chèque M. [I] 9/07/20

349,94
1853,53
Fonds travaux
19,75

1873,28
Provision sur charges 1/10/20
349,94

2223,22
Chèque M. [I] 15/10/20

369,69
1853,53
Pièce GU1 défendeur




Le solde antérieur de 1 768,83 euros n'étant pas justifié sera écarté tout comme les intérêts (5,20 euros), enfin le coût de la mise en demeure (40 euros) sera examiné avec les frais nécessaire. Par suite, les comptes de l'exercice 2020 ayant été approuvés lors de l'assemblée générale du 1er décembre 2021, Monsieur [M] [I] était redevable, au 31 décembre 2020, de la somme de 39,50 euros appel du 3e trimestre 2020 inclus (1 853,53 – 1 768,83 – 5,20 – 40).

Pour la période suivante, du 1er janvier 2021 au 10 octobre 2023, les parties présentent dans leurs pièces un décompte concordant reproduit ci-dessous, duquel il résulte un solde débiteur de 1 089,34 euros :


























































































































































































































Monsieur [M] [I] ne conteste pas devoir payer ses charges de copropriété, il conteste, toutefois, le fait que certains travaux soient imputés à son lot. Le syndicat des copropriétaires ne présente aucune argumentation en réponse à ces contestations.

Il ressort des déclarations de Monsieur [M] [I] à l'audience, et du montant des paiements qu'il effectue, que les paiements qu'il effectue sont affectés au paiement des charges courantes, car il conteste être redevable des sommes appelées au titre des travaux de mise en place des compteurs d'eau. Il n'appartient pas au syndicat des copropriétaires d'imputer ces paiements sur d'autres sommes et notamment sur une reprise de solde pour laquelle il n'apporte aucun justificatif.

Il n'est pas contesté que le lot dont est propriétaire Monsieur [M] [I] est situé dans le bâtiment A.

L'assemblée générale des copropriétaires a voté la réalisation des travaux de mise en place généralisé des compteurs eau froide, les compteurs existants devant être remplacés pour un budget de 2 800 euros s'agissant du bâtiment A. Les appels de fonds nécessaires sont décidés pour le 1er janvier, 1er avril et 1er juillet 2022 (résolutions 21 et suivantes du procès-verbal de l'assemblée générale du 1er décembre 2021). La somme de 1 087,26 euros (3 x 362,42 euros) est donc due.

Monsieur [M] [I] conteste également être redevable de sommes au titre des travaux de remplacement des canalisations d'arrivée d'eau dans les autres bâtiments (198,69 + 99,35 + 99,35, soit 397,39 euros). Il produit le procès-verbal de l'Assemblée générale du 22 septembre 2022 lors de laquelle les copropriétaires ont décidé de travaux de remplacement de la colonne d'évacuation des eaux usées pour les bâtiments B, F et C.

Les règlements de copropriété produits (le règlement du 1er juin 1951 produit par le syndicat des copropriétaires et l'avenant à ce règlement du 16 novembre 1955 produit par Monsieur [M] [I]) prévoient que sont des charges communes à tous les bâtiments « les réparations d'entretien des canalisations d'eau […] affectant les parties communes à l'ensemble des copropriétaires de l'immeuble. Ainsi que les parties de ces diverses canalisations qui se trouvent à l’intérieur de chaque local à leur usage exclusif. » C'est donc à bon droit que la somme de 397,39 euros a été imputée à Monsieur [M] [I].

S'agissant des travaux relatifs à la fuite des canalisations (192,40 + 96,20 – 288,59, soit 0,01 euros), il convient de constater qu'ils ont fait l'objet d'un remboursement.

En ce qui concerne la consommation d'eau, Monsieur [M] [I] affirme que sa consommation d'eau réelle doit être prise en compte, il produit le règlement de copropriété qui prévoit, en effet, que « les co-propriétaires détenteurs d'un compteur individuel seront exclus de la répartition ci-dessus, mais ils devront payer les frais relevés dudit compte, ainsi que les frais nécessités par l'entretient de ce dernier et le montant de leur consommation individuelle. ». Il produit également des photographies d'un compteur qu'il date lui-même dont la force est peu probante. Il convient de relever qu'en tout état de cause, il ne produit pas les décomptes de charges pour les années concernées pour démontrer qu'il existe une différence entre la consommation d'eau qu'il allègue et la consommation facturée par le syndicat des copropriétaires. D'autant plus que sur la période considérée, les régularisations intervenues étaient en sa faveur ou d'un montant faible (exercice 2020 : + 38,76 euros, exercice 2021 : + 375,05 euros et exercice 2022 : -17,87 euros).

Ainsi, au vu des pièces produites, Monsieur [M] [I] est redevable, au titre des charges de copropriété et de travaux, de la somme de 1 089,34 euros (39,50 + 1 089,34), pour la période allant du du 1er janvier 2020 au 15 novembre 2023, incluant l'appel provisionnel charges et fonds travaux du 4e trimestre 2023 et le paiement du 460,41 euros du 10/10/23 outre les intérêts au taux légal à compter du prononcé du jugement conformément à l’article 1231-7 du code civil, à défaut de demande plus ample.

Aux termes de l’article 1343-2 du code civil, les intérêts échus, dus au moins pour une année entière, produisent intérêt si le contrat l’a prévu ou si une décision de justice le précise.

La capitalisation des intérêts est de droit lorsqu’elle est demandée, elle sera accordée.

Sur les frais de recouvrement

Aux termes de l'article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965, par dérogation aux dispositions du deuxième alinéa de l'article10, sont imputables au seul copropriétaire concerné les frais nécessaires exposés par le syndicat, notamment les frais de mise en demeure, de relance et de prise d'hypothèque à compter de la mise en demeure, pour le recouvrement d'une créance justifiée à l'encontre d'un copropriétaire ainsi que les droits et émoluments des actes des huissiers de justice et le droit de recouvrement ou d'encaissement à la charge du débiteur et les honoraires ou frais perçus par le syndic au titre des prestations effectuées au profit de ce copropriétaire.

Si le syndicat de copropriétaires peut prétendre imputer au seul copropriétaire défaillant la charge des frais qu'il a exposé pour le recouvrement de sa créance, encore faut-il qu'il justifie de leur montant et de leur caractère postérieur à une mise en demeure et que ces frais ne soient pas déjà compris dans les dépens.

Le syndicat des copropriétaires ne justifie de l’envoi d’aucune mise en demeure de payer adressée selon les modalités requises par l’article 64 du décret du 17 mars 1967, ou par acte extrajudiciaire avant la mise en demeure par lettre recommandée avec accusé de réception délivré le 24 mars 2022. La demande portant sur les frais de recouvrement exposés antérieurement à la délivrance de cet acte sera donc rejetée soit la somme de 69 euros (mise en demeure du 16/06/20 : 40 euros, et mise en demeure du 08/12/21 : 29 euros).

Les frais de la mise en demeure par lettre recommandée avec accusé de réception délivré le 24 mars 2022 sont justifiées avec la production du bordereau d’accusé réception, de sorte que son montant sera retenue à la somme réelle de l’envoi d’un courrier recommandé avec accusé de réception, soit 6,50 euros.

Ne sont pas justifiés, faute de production d'une preuve d'envoi les frais des mises en demeure suivantes :
-mise en demeure du 08/06/22 pour 29 euros,
-mise en demeure 08/12/22 pour 39 euros,
-mise en demeure 08/06/23 pour 39 euros,
-mise en demeure 08/09/23 pour 39 euros.

Enfin, il est sollicité des honoraires de syndic vacation juridique (149 euros), et suivi projet recouvrement (144 euros) or il s'agit de frais ressortant de la gestion courante du syndic et il n'est pas démontré qu'ils traduisent des diligences réelles inhabituelles et nécessaires propre à permettre au syndicat des copropriétaires de recouvrer une créance justifiée à l’encontre d'un copropriétaire défaillant. Ces sommes seront écartées.

De plus, le syndicat impute au débit du compte des frais d’avocat (120 euros) qui sont indemnisés au titre des frais irrépétibles de procédure.

En conséquence la somme globale de 6,50 euros sera accordée au titre des frais nécessaires.

Sur les dommages et intérêts

Conformément à l'article 1231-6, alinéa 3 du code civil, le créancier auquel son débiteur en retard a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant de ce retard, peut obtenir des dommages et intérêts distincts de l'intérêt moratoire.

Les manquements répétés des copropriétaires à leur obligation essentielle à l'égard du syndicat des copropriétaires de régler les charges de copropriété sans justifier de raisons valables pouvant expliquer leur carence existante depuis plusieurs années malgré les différentes mises en demeure, outre qu'ils révèlent leur mauvaise foi, sont constitutifs d'une faute qui cause à la collectivité des copropriétaires, privée depuis de longues années d'une somme importante, nécessaire à la gestion et à l'entretien de l'immeuble, un préjudice financier direct et certain.

En l'espèce, il ressort des pièces versées que Monsieur [M] [I] a refusé de payer uniquement les sommes relatives aux travaux de copropriété. Son comportement a causé à la copropriété un préjudice certain et distinct de celui qui est réparé par les intérêts moratoires, les copropriétaires étant contraints de procéder à des avances de trésorerie et d'initier une procédure judiciaire. Il convient, toutefois, de tenir compte, dans l'appréciation du préjudice, du fait que le syndicat des copropriétaires par l’intermédiaire de son syndic a présenté des pièces imprécises voir inexactes - à l'exemple de la pièce n°1 présentant un décompte au 1er juillet 2022 sur lequel les paiements de Monsieur [M] [I] n'apparaissent pas à la date a laquelle ils ont été effectué car imputés sur des sommes choisies par le syndicat des copropriétaires en violation des règles de l'article 1342-10 du code civil, et laissant ainsi penser que ce dernier n'effectue aucun règlement depuis plusieurs années - qui ne permettait pas à Monsieur [M] [I] de comprendre de quelle somme il était redevable.

Il convient donc de le condamner au paiement de la somme de 50 euros à titre de dommages et intérêts.

Sur les demandes accessoires

Monsieur [M] [I], partie perdante, sera condamné aux dépens, en application de l'article 696 du code de procédure civile.

L’équité et la situation économique respective des parties commandent d’écarter toute condamnation au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

La présente décision est exécutoire à titre provisoire, conformément à l'article 514 du code de procédure civile.


PAR CES MOTIFS,

Le tribunal judiciaire, statuant après débats publics, par jugement mis à disposition au greffe, contradictoire et en premier ressort,

CONDAMNE Monsieur [M] [I] à payer au syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier sis [Adresse 2] à [Localité 5]), pris en la personne de son syndic le cabinet HOMELAND, les sommes suivantes :
-1 089,34 euros au titre des charges de copropriété et de travaux impayés pour la période allant du 1er janvier 2020 au 15 novembre 2023, incluant l'appel provisionnel charges et fonds travaux du 4e trimestre 2023 et le paiement du 460,41 euro du 10/10/23, avec intérêt au taux légal à compter du prononcé de la présente décision,
- 6,50 euros au titre des frais de recouvrement,
- 50 euros au titre des dommages-intérêts,

RAPPELLE que les paiements intervenus postérieurement à l'assignation viennent s'imputer sur les sommes dues conformément à l'article 1342-10 du code civil et viennent ainsi en déduction des condamnations ci-dessus prononcées,

ORDONNE la capitalisation des intérêts dans les termes de l'article 1343-2 du code civil,


DÉBOUTE le syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier sis [Adresse 2] à [Localité 5]) du surplus de ses demandes,

CONDAMNE Monsieur [M] [I] aux dépens,



RAPPELLE que le présent jugement est exécutoire de plein droit à titre provisoire.

Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition les jour, mois et an susdits, et signé par la juge et le greffier susnommées.


Le greffier Le président