Tribunal Judiciaire · PCP JCP ACR fond — 31 janvier 2024

TRIBUNAL 
 JUDICIAIRE
 DE PARIS [1]

[1] Copie conforme délivrée
le :

à : Me Félix AYINDA MAH
à : Me Pauline DE LASTEYRIE

Copie exécutoire délivrée 
le :

à : Me Viviane RODRIGUES

Pôle civil de proximité
■

PCP JCP ACR fond
 
N° RG 23/06574 - N° Portalis 352J-W-B7H-C2SZY

N° MINUTE : 4/2024







JUGEMENT 
rendu le 31 janvier 2024

DEMANDEURS
Madame [O] [Y]
[Adresse 1]

Monsieur [D] [Y]
[Adresse 1]

représentés par Me Viviane RODRIGUES, avocat au barreau de PARIS

DÉFENDERESSES
S.A.R.L. BENSAI
[Adresse 2] - [Localité 4]

représentée par Me Félix AYINDA MAH, avocat au barreau de PARIS

Madame [T] [X]
[Adresse 3] - [Localité 5]

représentée par Me Pauline DE LASTEYRIE, avocat au barreau de PARIS

COMPOSITION DU TRIBUNAL
Julie TAUZIN, juge des contentieux de la protection assistée de Nicolas RANA, Greffier,

DATE DES DÉBATS 
Audience publique du 30 novembre 2023

JUGEMENT
contradictoire et en premier ressort prononcé par mise à disposition le 31 janvier 2024 par Julie TAUZIN, juge des contentieux de la protection assistée de Nicolas RANA, Greffier

Décision du 31 janvier 2024
PCP JCP ACR fond - N° RG 23/06574 - N° Portalis 352J-W-B7H-C2SZY


EXPOSE DU LITIGE

Par acte sous seing privé du 26 juillet 2021, Monsieur [D] [Y] et Madame [O] [Y], ayant pour mandataire LA TOUR IMMO GESTION, ont consenti un bail d'habitation à la société BENSAI, sur des locaux situés [Adresse 3] – [Localité 5], moyennant le paiement d'un loyer mensuel de 1950 euros, outre 200 euros de provisions sur charges.

Le contrat de bail stipule que Madame [T] [X] occupe le logement à titre de logement de fonction.

Par acte de commissaire de justice du 28 octobre 2022, les bailleurs ont fait délivrer à la société BENSAI un commandement de payer la somme principale de 4695,33 euros au titre de l'arriéré locatif, visant la clause résolutoire prévue dans le contrat.

La commission de coordination des actions prévention des expulsions locatives a été informée de la situation de la société BENSAI le 31 mars 2023.

Par courrier avec accusé de réception du 4 décembre 2022, la société BENSAI a donné congé du logement, pour le 31 décembre 2022.

Par acte du 26 décembre 2022, le commissaire de justice désigné pour effectuer l'état des lieux de sortie a dressé un procès-verbal de carence, indiquant que Madame [T] [X], encore présente dans les lieux, déclarait se maintenir dans les lieux et s'opposer à l'établissement d'un procès-verbal de constat des lieux contradictoire de sortie.

Par actes de commissaire de justice du 24 juillet 2023, Monsieur [D] [Y] et Madame [O] [Y] ont ensuite fait assigner la société BENSAI et Madame [T] [X] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de PARIS, aux fins de :
à titre principal, valider le congé du 4 décembre 2022 délivré par la société BENSAI,à titre subsidiaire, constater l'acquisition de la clause résolutoire insérée au contrat de bail,à titre infiniment subsidiaire, prononcer la résiliation judiciaire du contrat de bail,en tout état de cause :ordonner l'expulsion de la société BENSAI et de Madame [T] [X] et de tous occupants de leur chef, sans délai et avec l'assistance de la force publique et d'un serrurier,ordonner qu'il pourra être procédé à la séquestration des meubles garnissant les locaux dans tel garde-meuble qu'il plaira aux requérants aux frais des défenderesses,condamner la société BENSAI à leur payer les sommes suivantes :20872,20 euros au titre de l'arriéré locatif arrêté au 08 juin 2023, avec intérêts au taux légal à compter du 28 octobre 2022,une indemnité d'occupation mensuelle égale au montant du loyer et charges, à compter du 09 juin 2023 et jusqu'à la date de libération effective des lieux, avec intérêts légaux à compter du jour de la signification de l'assignation,juger que si l'occupation devait se prolonger plus d'un an, l'indemnité d'occupation sera indexée sur l'indice INSEE des loyers,condamner solidairement la société BENSAI et Madame [T] [X] à leur payer la somme de 1500 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile, outre les dépens,ordonner l'exécution provisoire du jugement.
L’assignation a été notifiée au représentant de l’État dans le département le 24 juillet 2023, et un diagnostic social et financier a été réalisé.

L'affaire a été appelée à l'audience du 26 septembre 2023, pour être renvoyée au 30 novembre 2023.

A l'audience, Monsieur [D] [Y] et Madame [O] [Y], représentés par leur conseil, font viser des conclusions reprenant leurs demandes initiales, la dette étant actualisée à la somme de 32572,76 euros, arrêtée au 27 novembre 2023.

Au soutien de leurs prétentions, ils exposent que le congé délivré par la société BENSAI, locataire du bien, est valide, que les sommes visées au commandement n'ont pas été réglées dans un délai de deux mois, et que la résiliation est encourue pour non paiement des loyers. Ils ajoutent que le bail prévoit l'application de la loi de 1989 et que Madame [T] [X] a la qualité d'occupante du bien. Ils s'opposent à la demande de délais formée par Madame [T] [X], faisant valoir qu'elle ne justifie d'aucune démarche pour trouver un logement privé, qu'elle a déposé sa demande de logement social au mois de novembre 2023, bien après la délivrance de l'assignation et qu'elle a déjà fait savoir qu'elle ne reprendrait pas le paiement du loyer.

La société BENSAI, également représentée par son conseil, sollicite aux termes de ses écritures, visées à l'audience, de :
valider le congé du 04 décembre 2022,constater que Madame [T] [X] est occupante sans droit ni titre et ordonner son expulsion des lieux sous astreinte de 150 euros par jour de retard,ordonner la séquestration des meubles et objets mobiliers garnissant les lieux,accorder à la société BENSAI des délais de paiement de 24 mois pour s'acquitter de l'arriéré locatif, comme suit : 1000 euros les premiers 12 mois commençant à courir le 10 du mois suivant la signification de la décision à intervenir, puis 1500 euros les 11 mois suivants, le solde restant du le 24ème mois,ordonner que Madame [T] [X] garantisse la société BENSAI de toutes les condamnations à intervenir au profit de Monsieur [D] [Y] et Madame [O] [Y], au titre des loyers ou indemnité d'occupation,condamner Madame [T] [X] à payer à Monsieur [D] [Y] et Madame [O] [Y], à compter du mois de janvier 2023 puis le 1er de chaque mois, la somme de 2150 euros par mois, augmentée des provisions sur frais et indexée sur l'indice de révision des loyers, à valoir sur les indemnités mensuelles d'occupation, jusqu'à libération effective des lieux,condamner Madame [T] [X] à payer à la société BENSAI la somme de 1500 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile, outre les dépens.
Au soutien de ses prétentions, elle expose qu'elle n'a pas pu restituer les lieux libres de toute occupation malgré le congé qu'elle a délivré en raison du maintien abusif de Madame [T] [X] dans les locaux, de sorte qu'elle est bien fondée à demander à ce que Madame [T] [X] la garantisse de toute condamnation au titre de l'arriéré locatif et des indemnités d'occupations.

Madame [T] [X], représentée par son conseil, sollicite quant à elle de :
juger que le congé délivré par la société BENSAI lui est inopposable,juger que la société BENSAI reste tenue au paiement des loyers et charges jusqu'à la libération effective des lieux,condamner la société BENSAI au paiement de la dette locative,accorder à Madame [T] [X] 12 mois de délais pour quitter les lieux,débouter l'ensemble des parties de leurs demandes formées au titre de l'article 700 du code de procédure civile,laisser à chacune des parties la charge de ses dépens,assortir le présent jugement de l'exécution provisoire.
Au soutien de ses prétentions, elle explique que le logement n'a jamais été un logement de fonction puisqu'elle a quitté la société avant la signature du bail, et fait valoir que la société BENSAI, seule locataire du bien, doit être tenue au paiement des loyers et charges jusqu'à libération des lieux, peu important qu'elle ait délivré congé. Elle précise qu'elle habite dans les lieux uniquement parce que Monsieur [J] [N], ancien gérant de la société et père de son enfant, lui avait garanti qu'il paierait le loyer, ce qu'il n'a finalement pas fait. Elle indique en outre qu'elle a trois enfants à charge et n'a pas trouvé d'emploi, qu'elle ne peut pas trouver de logement dans le parc privé et qu'elle justifie d'une demande de logement social à jour.

En application de l'article 455 du code de procédure civile, il convient de se référer aux écritures des parties pour un plus ample exposé de leurs moyens.

Il a été donné lecture du diagnostic social et financier à l'audience.

A l'issue des débats, la décision a été mise en délibéré au 31 janvier 2024, par mise à disposition au greffe.

MOTIFS DE LA DECISION

A titre liminaire, sur la loi applicable au contrat

Aux termes de l'article 2 de la loi du 6 juillet 1989, ses dispositions sont d'ordre public, mais ne s'appliquent pas aux logements attribués ou loués en raison de l'exercice d'une fonction ou de l'occupation d'un emploi et aux locations consenties aux travailleurs saisonniers, à l'exception de l'article 3-3, des deux premiers alinéas de l'article 6, de l'article 20-1 et de l'article 24-1.

En l'espèce, le contrat de bail conclut le 26 juillet 2021 stipule qu'il est soumis aux dispositions de la loi du 6 juillet 1989, bien que Madame [T] [X] soit désignée successivement comme « occupante en tant que logement de fonction » et « occupante salariée de la société locataire ».

Toutefois, Madame [T] [X] ne faisant plus partie de la société BENSAI au moment de la signature du bail et eu égard à la volonté de l'ensemble des parties, exprimée à l'audience, de soumettre le contrat au régime de la loi du 6 juillet 1989, il convient d'appliquer cette loi au contrat.

Sur la validation du congé délivré par la société BENSAI

En application des 12 et 15 de la loi du 6 juillet 1989, le locataire peut résilier le contrat de location à tout moment, le délai de préavis applicable au congé étant de trois mois ou un mois selon les cas. Le locataire souhaitant bénéficier des délais réduits de préavis mentionnés aux 1° à 5° de l'article 15 précise le motif invoqué et le justifie au moment de l'envoi de la lettre de congé. A défaut, le délai de préavis applicable à ce congé est de trois mois. Pendant le délai de préavis, le locataire est redevable du loyer et des charges, sauf si le logement se trouve occupé avant la fin du préavis par un autre locataire en accord avec le bailleur. A l'expiration du délai de préavis, le locataire est déchu de tout titre d'occupation des locaux loués.

En l'espèce, par courrier du 04 décembre 2022, la société BENSAI a donné congé et fait savoir qu'elle souhaitait organiser un état des lieux contradictoire le 31 décembre 2022, précisant que l'occupante ne faisait plus partie de la société. Monsieur [D] [Y] et Madame [O] [Y] ont accusé réception de ce courrier le 09 décembre 2023.

La société BENSAI n'ayant pas précisé le motif justifiant l'application d'un délai de préavis réduit, il doit être considéré que la durée du préavis est de 3 mois,à compter de la réception du congé par les bailleurs.

Le contrat est donc résilié par l'effet de ce congé depuis le 10 mars 2023, et la société BENSAI et Madame [T] [X] sont occupants des lieux sans droit ni titre depuis cette date.

Sur l’expulsion
 
Le bail se trouvant résilié à compter du 10 mars 2023, il convient, en conséquence, d’ordonner à la société BENSAI ainsi qu’à tous les occupants de son chef, en particulier Madame [T] [X], de quitter les lieux, et, pour le cas où les lieux ne seraient pas libérés spontanément, d’autoriser la bailleresse à faire procéder à l’expulsion de toute personne y subsistant.

En revanche, il n'y a pas lieu d'assortir l'expulsion d'une astreinte, celle-ci n'était pas sollicitée par les bailleurs propriétaires des lieux, et n'apparaissant pas justifiée par les faits de l'espèce. La société BENSAI sera donc déboutée de sa demande. 

Le sort des meubles éventuellement laissés dans les lieux est spécifiquement organisé aux articles R.433-1 et suivants du code des procédures civiles d'exécution au titre des opérations d'expulsion. Il n'y a donc pas lieu d'ordonner l'enlèvement et la séquestration des meubles, Monsieur [D] [Y] et Madame [O] [Y] et la société BENSAI seront déboutés sur ce point.
Décision du 31 janvier 2024
PCP JCP ACR fond - N° RG 23/06574 - N° Portalis 352J-W-B7H-C2SZY

En application de l'article L412-1 du code des procédures civiles d'exécution, l'expulsion ne peut avoir lieu qu'à l'expiration d'un délai de deux mois qui suit le commandement, sans préjudice des dispositions des articles L. 412-3 à L. 412-7.

Sur la demande de Madame [T] [X] de délais délais pour quitter les lieux

Aux termes des articles L412-3 et L412-4 du code des procédures civiles d'exécution, le juge qui ordonne l'expulsion peut accorder des délais renouvelables aux occupants de lieux habités ou de locaux à usage professionnel, chaque fois que le relogement des intéressés ne peut avoir lieu dans des conditions normales. La durée des délais accordés être inférieure à un mois ni supérieure à un an.

En l'espèce, le congé a été délivré par la société locataire le 04 décembre 2022, un commissaire de justice s'est rendu dans les lieux pour dresser un procès-verbal d'état des lieux de sortie le 26 décembre 2022, et les assignations ont été délivrées le 24 juillet 2023. Madame [T] [X] est donc au courant depuis plus d'un an que des diligences ont été accomplies pour qu'elle quitte les lieux, et elle est occupante sans droit ni titre depuis le 10 mars 2023. Dans ces conditions, il n'y pas lieu de lui accorder des délais supplémentaires pour quitter les lieux.

Sur l'arriéré locatif et l'indemnité d'occupation

Le paiement des loyers et charges aux termes convenus dans le contrat est une obligation essentielle du locataire, résultant tant des dispositions contractuelles du bail signé entre les parties que de l’article 7 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989.

Par ailleurs, afin de dédommager le bailleur du préjudice subi du fait de l'occupation sans titre de son bien et sur le fondement de l'article 1240 du code civil, une indemnité d’occupation est allouée à celui-ci. En effet, l'indemnité d'occupation a un caractère mixte indemnitaire et compensatoire dans la mesure où elle est destinée, à la fois, à rémunérer le propriétaire de la perte de jouissance du local et à l'indemniser du trouble subi du fait de l'occupation illicite de son bien. Elle entre donc dans le champ d'application de l'article 1231-5 du code civil, qui permet au juge, même d'office, de modérer une clause pénale manifestement excessive.

Aux termes de l’article 1353 du code civil, celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver tandis que celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement.

En l'espèce, la société BENSAI étant locataire du bien, elle est seule tenue de payer les loyers.

Par ailleurs, même si elle n'occupe pas physiquement les lieux, c'est elle qui a l'obligation des restituer les clés au bailleur afin que celui-ci puisse jouir de son bien à l'issue du délai de préavis. Or en ayant permis à Madame [T] [X] d'occuper les lieux de son chef, en sachant que celle-ci n'était pas en capacité de payer les loyers et que sa situation financière était précaire, la société BENSAI s'est rendue principalement responsable du préjudice subi par Monsieur [D] [Y] et Madame [O] [Y], lié à l'occupation illicite de leur bien.
Par conséquent, faute de demande de condamnation in solidum, seule la société BENSAI sera condamnée de l'indemnité d'occupation, et sa demande visant à ce que Madame [T] [X] y soit condamnée sera rejetée.

Monsieur [D] [Y] et Madame [O] [Y] versent aux débats un décompte démontrant qu'à la date du 27 novembre 2023, la société BENSAI leur devait la somme de 32572,76 euros.

La société BENSAI n’apportant aucun élément de nature à remettre en cause ce montant, elle sera condamnée à payer cette somme aux bailleurs, avec intérêts au taux légal à compter du 28 octobre 2022 sur la somme de 4695,33 euros, du 24 juillet 2023 sur la somme de 16176,87 euros et à compter de la présente décision pour le surplus.

En outre, l'indemnité d’occupation sera fixée au montant du loyer et des charges qui auraient dû être payés en cas de poursuite du bail augmenté des accessoires, et est due à compter du 10 mars 2023, se substituant au loyer. Elle est payable et révisable dans les mêmes conditions que l’étaient le loyer et les charges, et ne cessera d’être due qu’à la libération effective des locaux avec remise des clés à Monsieur [D] [Y] et Madame [O] [Y] ou à leur mandataire. Il n'y a donc pas lieu d'ordonner son indexation sur l'indice INSEE.

Sur les délais de paiement

Aux termes de l'article 1343-5 du code civil, le juge peut, compte tenu de la situation du débiteur et en considération des besoins du créancier, reporter ou échelonner, dans la limite de deux années, le paiement des sommes dues.

En l'espèce, il convient d'accorder à la société BENSAI des délais de paiement pour régler la dette, selon les modalités précisées au dispositif de la décision.

Sur la demande de garantie formée par la société BENSAI

Il n'existe aucun lien de nature contractuelle entre la société BENSAI et Madame [T] [X], qui justifierait que cette dernière garantisse la société BENSAI des condamnations prononcées à son encontre.

La société BENSAI sera donc déboutée de ses demandes.

Sur les demandes accessoires

La société BENSAI et Madame [T] [X], parties perdantes, supporteront in solidum la charge des dépens en application de l'article 696 du code de procédure civile.

Il serait inéquitable de laisser à la charge des bailleurs les frais exposés par eux dans la présente instance et non compris dans les dépens. La somme de 1000 euros leur sera donc allouée au titre de l'article 700 du code de procédure civile, au paiement de laquelle les défendeurs seront condamnés in solidum.

La présente décision est exécutoire à titre provisoire, conformément à l'article 514 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

La juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Paris, statuant par mise à disposition au greffe, par jugement contradictoire et en premier ressort,

CONSTATE que le bail conclu le 26 juillet 2021 entre Monsieur [D] [Y] et Madame [O] [Y], ayant pour mandataire LA TOUR IMMO GESTION d'une part, et la société BENSAI d'autre part, sur des locaux situés [Adresse 3] – [Localité 5], est résilié depuis le 10 mars 2023 par l'effet du congé délivré le 04 décembre 2022,

ORDONNE à la société BENSAI de libérer de sa personne, de ses biens, ainsi que de tous occupants de son chef, en particulier Madame [T] [X], les lieux situés au [Adresse 3] – [Localité 5] ainsi que, le cas échéant, tous les lieux loués accessoirement au logement,

DIT qu’à défaut de libération volontaire, il pourra être procédé à son expulsion et à celle de tous occupants de son chef avec l’assistance de la force publique,
 
DEBOUTE la société BENSAI de sa demande d’astreinte,

DEBOUTE Monsieur [D] [Y] et Madame [O] [Y] et la société BENSAI de leur demande relative au sort des meubles de Madame [T] [X],

DIT que le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L. 433-1 et L. 433-2 du code des procédures civiles d'exécution,

RAPPELLE que l’expulsion ne pourra avoir lieu qu’hors période hivernale et à l’expiration d’un délai de deux mois suivant la délivrance d’un commandement d’avoir à libérer les lieux,

DEBOUTE Madame [T] [X] de sa demande de délais supplémentaires pour quitter les lieux,

CONDAMNE la société BENSAI au paiement d’une indemnité d’occupation mensuelle égale au loyer et aux charges qui auraient été dus en cas de poursuite du bail,
 
DIT que cette indemnité d’occupation, qui se substitue au loyer dès le 10 mars 2023, est payable dans les mêmes conditions que l’étaient le loyer et les charges, jusqu’à libération effective des lieux et remise des clés au bailleur ou à son mandataire,

DEBOUTE la société BENSAI de sa demande de condamnation de Madame [T] [X] au paiement de l'indemnité d'occupation,

DEBOUTE Monsieur [D] [Y] et Madame [O] [Y] de leur demande d'indexation de l'indemnité d'occupation,
 
CONDAMNE la société BENSAI à payer à Monsieur [D] [Y] et Madame [O] [Y] la somme de 32572,76 euros (trente deux mille cinq-cent soixante-doux euros et soixante-seize centimes) au titre de l’arriéré locatif arrêté au 27 novembre 2023,

AUTORISE la société BENSAI à s'acquitter de cette somme en 24 mensualités, réparties comme suit : 1000 euros les premiers 12 mois, puis 1500 euros les 11 mois suivants, le solde restant du le 24ème mois,

PRECISE que chaque mensualité devra intervenir avant le 10 de chaque mois jusqu'à extinction de la dette et pour la première fois le 10 du mois suivant la signification du présent jugement ;

DIT qu'en cas de non paiement d'une seule mensualité, l'intégralité du solde de la dette sera automatiquement exigible ;

DEBOUTE la société BENSAI de sa demande de garantie par Madame [T] [X],

CONDAMNE in solidum la société BENSAI et Madame [T] [X] à verser à Monsieur [D] [Y] et Madame [O] [Y] la somme de 1000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile,

CONDAMNE in solidum la société BENSAI et Madame [T] [X] aux dépens,

REJETTE le surplus des demandes,

RAPPELLE que le présent jugement est exécutoire de plein droit à titre provisoire.

Ainsi fait et jugé le 31 janvier 2024, et signé par la juge et le greffier susnommés.

Le greffier La juge des contentieux de la protection