Tribunal Judiciaire · 18° chambre 2ème section — 31 janvier 2024

TRIBUNAL
 JUDICIAIRE
 DE PARIS [1]

[1] 
C.C.C.F.E. + C.C.C.
délivrées le :
à Me BENSUSSAN
 Me RETAMAL


■

18° chambre 
2ème section

N° RG 19/13996 

N° Portalis 352J-W-B7D-CRHII

N° MINUTE : 5

Assignation du :
02 Décembre 2019






JUGEMENT 
rendu le 31 Janvier 2024 



DEMANDERESSES

S.A.S. CHEZ MARIANNE (RCS Paris 415 218 163)
[Adresse 3]
[Localité 7]

S.A.R.L. PARMARIA 55 (RCS Paris 831 169 487)
[Adresse 2]
[Localité 8]

représentées par Maître Philippe BENSUSSAN de la SELARL DOLLA - VIAL & ASSOCIES, avocat au barreau de PARIS, avocat plaidant, vestiaire #P0074


DÉFENDEURS

S.C.I. SCI MADE (RCS Paris 353 303 886)
Monsieur [G] [N]
S.A.R.L. L’ESPACE D’UN INSTANT (RCS Paris 499 209 187)
TOUS demeurant au : [Adresse 4]
[Localité 7]

représentés par Me Alexandre RETAMAL, avocat au barreau de PARIS, avocat plaidant, vestiaire #D1142


Décision du 31 Janvier 2024
18° chambre 2ème section
N° RG 19/13996 - N° Portalis 352J-W-B7D-CRHII


COMPOSITION DU TRIBUNAL

Pascale COMPAGNIE, 1ère Vice-Présidente
Lucie FONTANELLA, Vice-présidente
Baudoin PETIT, Juge

assistés de Henriette DURO, Greffier

DÉBATS

A l’audience du 25 Mai 2023 tenue en audience publique devant Pascale COMPAGNIE et Lucie FONTANELLA, juges rapporteurs, qui, sans opposition des avocats, ont tenu l’audience, et, après avoir entendu les conseils des parties, en ont rendu compte au Tribunal, conformément aux dispositions de l’article 805 du code de procédure civile.

Après clôture des débats, avis a été donné aux avocats, que le jugement serait rendu par mise à disposition au greffe le 26 Octobre 2023 prorogé au 31 Janvier 2024.

JUGEMENT

Rendu publiquement
Contradictoire
En premier ressort

Sous la rédaction de [H] [T]

_________________


FAITS ET PROCÉDURE

Monsieur [G] [N] exerçait une activité de restauration-traiteur dans le cadre de la S.A.S. CHEZ MARIANNE, dont la totalité des actions est détenue par la S.A.R.L. L'ESPACE D'UN INSTANT, dans des locaux sis [Adresse 3] et [Adresse 5] comprenant 2 boutiques communicantes en rez-de-chaussée, des locaux au premier étage et deux caves ainsi qu'une terrasse permanente.

La S.C.I. SCI MADE (ci-après la SCI MADE), dont Monsieur [N] est le gérant, est propriétaire de 13 lots dans un ensemble immobilier sis [Adresse 4] comprenant deux locaux commerciaux communicant par les caves et le domicile familial.

En 2017, Monsieur [N] voulant céder son affaire, la S.A.R.L. L'ESPACE D'UN INSTANT a négocié la cession des actions de la S.A.S. CHEZ MARIANNE avec la S.A.R.L. PARMARIA 55.

Il était à cette occasion indiqué à la S.A.R.L. PARMARIA 55 que la SCI MADE avait consenti à la S.A.S. CHEZ MARIANNE un « bail précaire » ou un « bail commercial de courte durée » portant sur le lot n°8 à « usage de bureau et annexe », le local étant utilisé pour du stockage.

Dans ce cadre, ont été rédigés une promesse synallagmatique de cession d'actions de la S.A.S. CHEZ MARIANNE signée le 27 novembre 2017, puis un protocole de cession d'actions signé le 31 janvier 2018 entre la S.A.R.L. L'ESPACE D'UN INSTANT et la S.A.R.L. PARMARIA 55.

Ces deux actes contenaient notamment une clause, dont la rédaction a été modifiée (les modifications entre ces deux actes ont été mises en caractères gras par le tribunal) :
- dans la promesse du 27 novembre 2017, elle était ainsi rédigée :
« Article II.9.5 – Situation locative de l'établissement situé [Adresse 4]
Il sera signé concomitamment à la signature des actes définitifs de cession d'actions, au profit de la société CHEZ MARIANNE un nouveau bail précaire de 23 mois pour l'occupation du local situé [Adresse 4] dont la SCI MADE est propriétaire, moyennant un loyer de 2.900 euros HT hors charges.
Il est expressément convenu entre les parties que ce bail précaire pourra être transformé en un nouveau bail commercial 3/6/9 à la demande de la cessionnaire, et ce pendant une durée de 2 années à compter du jour de la signature de l'acte définitif de cession, aux mêmes charges et conditions (sous réserve des dispositions obligatoires liées au statut des baux commerciaux), notamment de loyer, soit un loyer de 2.900 euros HT et hors charges, et moyennant le paiement d'un pas de porte dont le montant est fixé forfairement et définitivement à 200.000 (deux cent mille) euros TTC.
La cédante se porte fort de l'acceptation de la SCI MADE, ou de tout autre propriétaire qui se serait substitué, d'accorder, à première demande, un bail commercial à la société CHEZ MARIANNE dans les conditions ci-dessus exposées. »
- dans la cession d'actions du 31 janvier 2018, elle était ainsi rédigée :
« Article II.9.5 – Situation locative de l'établissement situé [Adresse 4]
Il est signé concomitamment à la signature du présent acte définitif de cession d'actions, au profit de la société CHEZ MARIANNE un nouveau bail de courte durée de 23 mois pour l'occupation du local situé [Adresse 4] dont la SCI MADE est propriétaire, moyennant un loyer de 2.900 euros HT hors charges.
Il est expressément convenu entre les parties que ce bail précaire pourra être transformé en un nouveau bail commercial 3/6/9 à la demande de la cessionnaire, et ce pendant une durée de 2 années à compter du jour de la signature de l'acte définitif de cession, aux mêmes charges et conditions (sous réserve des dispositions obligatoires liées au statut des baux commerciaux), notamment de loyer, soit un loyer de 2.900 euros HT et hors charges, et moyennant le paiement d'un pas de porte dont le montant est fixé forfairement et définitivement à 200.000 (deux cent mille) euros TTC.
La cédante se porte fort :
- de l'acceptation de la SCI MADE, ou de tout autre propriétaire qui se serait substitué, d'accorder, à première demande, un bail commercial à la société CHEZ MARIANNE dans les conditions ci-dessus exposées
- de l'application par la SCI MADE du droit de préférence prévu au bail de courte durée en cas de vente des locaux par la propriétaire au cours du bail, étant précisé que la cessionnaire pourra substituer toute personne physique ou morale de son choix pour se porter acquéreur des locaux. »

Le 31 janvier 2018, un nouveau bail intitulé « bail commercial de courte durée » portant sur le lot n°8 sis [Adresse 4] a été signé entre la SCI MADE et la S.A.S. CHEZ MARIANNE, nouvellement acquise par la S.A.R.L. PARMARIA 55.

Par ailleurs, un compromis de bail précaire d'une durée de 10 mois a été signé le 1er avril 2019 entre la SCI MADE et la S.A.S. CHEZ MARIANNE portant sur les lots n°9 et 32, locaux à usage de réserve, sis [Adresse 4].

Un litige est né entre les parties concernant le bail du local n°8 sis [Adresse 4], lorsque la SCI MADE, souhaitant vendre ses biens, a écrit par lettre recommandée avec accusé de réception du 02 septembre 2019 à la S.A.S. CHEZ MARIANNE que le bail de 23 mois se terminait le 31 décembre 2019 et non le 31 décembre 2020, expliquant qu'« une coquille s'est glissée dans le bail ».



Par lettres datées du 04 novembre 2019, la S.A.S. CHEZ MARIANNE a demandé à la S.A.R.L. L'ESPACE D'UN INSTANT et à la SCI MADE de conclure un bail commercial portant sur les locaux sis [Adresse 4] conformément à la clause II.9.5. du protocole de cession d'actions.

Par lettre datée du 11 novembre 2019, Monsieur [N], ès-qualités de représentant de la SCI MADE, a répondu « concernant (…) la jouissance des locaux fond de cour situé au [Adresse 4] (…), que cette société n'avait jamais signé un tel accord datant du 31 janvier 2018 avec la SARL CHEZ MARIANNE » « Donc je ne vois pas ce dont vous parlez. »

Par lettre du même jour, et cette fois ès qualités de représentant de la S.A.R.L. L'ESPACE D'UN INSTANT, Monsieur [N] a répondu concernant « le local sur rue » « Il me semble que vous avez oublié que ce bail ne serait consenti qu'au cas où je ne vendrais pas ce local commercial. C'est d'ailleurs pour cette raison que je ne vous ai fait qu'un bail précaire au lieu d'un bail de 3/6/9 dès le départ. À 76 ans prenant enfin une retraite bien méritée je quitte la France et de ce fait vends les biens qui me restent donc ce local. Après plusieurs entretiens où je vous disais que je vous donnais la primeur pour l'achat de ce local (…) vous m'avez appris que votre banque ne vous accorderait pas l'argent nécessaire pour l'achat de ce bien. Je me vois donc dans l'obligation de cesser notre collaboration concernant ce local et vous prie de me rendre les clés à la date de la fin des 23 mois. »

Par actes du 02 décembre 2019, la S.A.S. CHEZ MARIANNE et la S.A.R.L. PARMARIA 55 ont assigné la S.A.R.L. L'ESPACE D'UN INSTANT, Monsieur [G] [N] et la SCI MADE devant le tribunal de grande instance de PARIS, devenu le tribunal judiciaire de PARIS afin de reconnaissance d'un bail commercial sur le local n°8 sis [Adresse 4] au profit de S.A.S. CHEZ MARIANNE ainsi que d'indemnisation de dommages.

Par ordonnance du 24 septembre 2021, le juge de la mise en état, saisi par les défendeurs, a rejeté une exception d'incompétence au profit du tribunal de commerce de Paris et déclaré irrecevable la fin de non-recevoir tirée de la prescription de l'action, qui ne pouvait être soulevée devant lui mais relevait de la compétence du tribunal statuant sur le fond.

Dans leurs dernières écritures du 16 mai 2022, la S.A.S. CHEZ MARIANNE et la S.A.R.L. PARMARIA 55 sollicitent du tribunal :
- de débouter les défendeurs de l'ensemble de leurs demandes,
- de juger que la S.A.S. CHEZ MARIANNE est titulaire d'un contrat de bail soumis au statut des baux commerciaux pour le lot n°8 de l'immeuble cadastré section [Cadastre 1] AJ n°[Cadastre 6] sis [Adresse 4]), et ce, depuis le 1er mars 2018,
Subsidiairement, si le tribunal jugeait que les conditions d'application du statut des baux commerciaux ne sont pas réunies :
- de lui donner acte de ce qu'elle accepte d'appliquer le protocole de cession d'actions en son article II.9.5, prévoyant le versement d'un pas de porte au profit de la SCI MADE d'un montant forfaitairement fixé à 200 000 € TTC,
Dans tous les cas :
- de condamner la SCI MADE, sous astreinte de 1 000 € par jour de retard à compter de la signification du jugement à intervenir, à régulariser avec la S.A.S. CHEZ MARIANNE un contrat de bail commercial respectant le formalisme impératif de la loi n°2014-626 du 18 juin 2014, aux clauses et conditions stipulées dans les baux de courte durée successifs régularisés entre les parties, avec un loyer mensuel de 2 900 €,



Encore plus subsidiairement, si le tribunal jugeait que les conditions d'application du statut des baux commerciaux ne sont pas réunies :
- de condamner solidairement et/ou in solidum Monsieur [G] [N] et la SCI MADE à payer :
*à la S.A.R.L. PARMARIA 55 une somme de 500 000 € à titre de provision à valoir sur les dommages-intérêts en réparation de la dévalorisation des actions de la S.A.S. CHEZ MARIANNE,
*à la S.A.S. CHEZ MARIANNE une somme de 700 000 € à titre de provision à valoir sur les dommages-intérêts en réparation de la perte partielle du fonds de commerce de cette société,
Très subsidiairement, si le tribunal jugeait que les conditions d'application du statut des baux commerciaux ne sont pas réunies et que la responsabilité solidaire de monsieur [N] et de la SCI MADE ne devait pas être retenue :
- condamner la S.A.R.L. L'ESPACE D'UN INSTANT à payer :
*à la S.A.R.L. PARMARIA 55 une somme de 500 000 € à titre de provision à valoir sur les dommages-intérêts en réparation de la dévalorisation des actions de la S.A.S. CHEZ MARIANNE,
*à la S.A.S. CHEZ MARIANNE une somme de 700 000 € à titre de provision à valoir sur les dommages-intérêts en réparation de la perte partielle du fonds de commerce de cette société,
Avant dire droit, sur l'évaluation du surplus du préjudice indemnisable :
- désigner un expert judiciaire afin de décrire et évaluer les préjudices tant matériels qu'immatériels subis par les sociétés PARMARIA 55 et CHEZ MARIANNE au regard de la dévalorisation des actions de la S.A.S. CHEZ MARIANNE et de la perte partielle de son fonds de commerce,
En tout état de cause :
- de condamner tout succombant à leur payer une somme de 10 000 € au titre de leurs frais irrépétibles ainsi qu'aux entiers dépens de l'instance.

Dans leurs dernières écritures du 18 mars 2022, la S.A.R.L. L'ESPACE D'UN INSTANT, Monsieur [G] [N] et la SCI MADE sollicitent du tribunal :
- de débouter les sociétés PARMARIA 55 et CHEZ MARIANNE de toutes leurs demandes,
À titre principal :
- de juger que la convention du 31 janvier 2018 dénommée « Bail commercial de courte durée » portant sur le lot n°8 de l'immeuble cadastré section [Cadastre 1] AJ n°[Cadastre 6] sis [Adresse 4]) est une « convention d'occupation précaire » telle que définie à l'article L.145-5-1 du code de commerce et la requalifier en ce sens,
En conséquence :
- de juger que la S.A.S. CHEZ MARIANNE est occupante sans droit ni titre depuis le 31 décembre 2019, 
- ordonner son expulsion,
- fixer le montant de l'indemnité d'occupation qui sera due jusqu'à la libération effective des lieux à la somme de 2 900 € HT et hors charges,
À titre subsidiaire :
- juger que l'action en revendication d'un contrat de bail soumis au statut des baux commerciaux portant sur le lot n°8 de l'immeuble cadastré section [Cadastre 1] AJ n°[Cadastre 6] sis [Adresse 4]) est prescrite depuis le 1er janvier 2016,
À titre plus subsidiaire :
- de juger que la S.A.R.L. PARMARIA 55 a renoncé au droit acquis pour sa filiale à revendiquer un contrat de bail soumis au statut des baux commerciaux le 31 janvier 2018, renonciation que la S.A.S. CHEZ MARIANNE a ratifiée par la conclusion du bail précaire le 31 janvier 2018,
À titre encore plus subsidiaire :
- de donner acte à la S.A.R.L. PARMARIA 55 de ce qu'elle accepte de verser la somme de 200 000 € au profit de la SCI MADE en application du protocole de cession d'actions,
- de condamner en tant que de besoin la S.A.R.L. PARMARIA 55 à payer à la SCI MADE la somme de 200 000 €,
- de fixer le prix du loyer à la somme de 5 500 € hors taxes et hors charges à compter du 1er mars 2021,
- juger qu'il n'y a pas lieu de prononcer une astreinte,
À titre infiniment subsidiaire :
- de juger que les sociétés PARMARIA 55 et CHEZ MARIANNE ne justifient d'aucun préjudice, que Monsieur [N] ainsi que les sociétés L'ESPACE D'UN INSTANT et MADE n'ont commis aucune faute à leur égard,
En conséquence :
- mettre hors de cause Monsieur [N] et la SCI MADE,
En tout état de cause :
- condamner chacune des deux demanderesses à payer à chacun des trois défendeurs une somme de 10 000 € au titre de ses frais irrépétibles, 
- de condamner les demanderesses aux entiers dépens de l'instance avec distraction au profit de leur conseil.

Pour un exposé exhaustif des prétentions des parties, le tribunal se réfère expressément à leurs écritures par application de l'article 455 du code de procédure civile.

La clôture de l’instruction a été ordonnée le 10 juin 2022.

L’affaire est venue à l’audience du 25 mai 2023 et a été mise en délibéré au 26 octobre 2023 prorogée au 31 janvier 2024.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Les demandes tendant à voir « constater » ou « dire et juger » ne constituent pas des prétentions au sens de l'article 4 du code de procédure civile, auxquelles le tribunal doit répondre, en ce qu'elles se trouvent dépourvues de tout effet juridictionnel. Elles ne seront donc pas examinées en tant que véritables demandes mais comme des moyens au soutien des demandes. 

Sur la qualification du bail portant sur les locaux sis [Adresse 4])

Les défendeurs opposant à la demande principale tendant à la reconnaissance d'un bail commercial soumis au statut protecteur depuis le 1er mars 2018 que l'acte du 31 janvier 2018 doit être requalifié en convention d'occupation précaire, mais aussi que cette action est prescrite et qu'en signant un bail précaire en 2018 les demandeurs ont renoncé au droit acquis à un bail statutaire, il y a lieu au préalable de statuer sur la recevabilité de cette demande, puis de trancher la question de la qualification de bail dit « dérogatoire » ou de « convention d'occupation précaire » et d'examiner si les demandeurs ont renoncé au droit au bail statutaire.

L'article L.145-5 du code de commerce dispose que :
« Les parties peuvent, lors de l'entrée dans les lieux du preneur, déroger aux dispositions du présent chapitre (fixant le statut des baux commerciaux) à la condition que la durée totale du bail ou des baux successifs ne soit pas supérieure à trois ans. À l'expiration de cette durée, les parties ne peuvent plus conclure un nouveau bail dérogeant aux dispositions du présent chapitre pour exploiter le même fonds dans les mêmes locaux.
Si, à l'expiration de cette durée, et au plus tard à l'issue d'un délai d'un mois à compter de l'échéance le preneur reste et est laissé en possession, il s'opère un nouveau bail dont l'effet est réglé par les dispositions du présent chapitre.
Il en est de même, à l'expiration de cette durée, en cas de renouvellement exprès du bail ou de conclusion, entre les mêmes parties, d'un nouveau bail pour le même local. 
(...)
Lorsque le bail est conclu conformément au premier alinéa, un état des lieux est établi lors de la prise de possession des locaux par un locataire et lors de leur restitution, contradictoirement et amiablement par les parties ou par un tiers mandaté par elles, et joint au contrat de location. 
(...) »

*La fin de non-recevoir tirée de la prescription de la demande 

Selon l'article 2224 du code civil :
« Les actions personnelles ou mobilières se prescrivent par cinq ans à compter du jour où le titulaire d'un droit a connu ou aurait dû connaître les faits lui permettant de l'exercer. »

Les défendeurs font valoir que l'action tendant à la reconnaissance d'un bail soumis au statut des baux commerciaux est irrecevable car prescrite depuis le 1er janvier 2016, compte tenu de l'application du délai de prescription de droit commun de l'article 2224 du code civil, conformément à la solution de la Cour de cassation du 1er octobre 2014 (Civ.3e, 1er octobre 2014, n°13-16.806) et du point de départ dudit délai le 1er janvier 2011, à l'expiration du premier bail de courte durée portant sur les mêmes locaux conclu entre la SCI MADE et la S.A.S. CHEZ MARIANNE en date du 1er janvier 2009.

Ils produisent au soutien de leur prétention, outre des baux de courte durée des 1er janvier 2013, 1er janvier 2015 et 1er janvier 2017 déjà communiqués, des baux de courte durée qui leurs sont antérieurs, en dates des 1er janvier 2009 et 1er janvier 2011, tous conclus entre la SCI MADE et la S.A.S. CHEZ MARIANNE.

Les demanderesses soutiennent que leur action n'est pas prescrite et reprochent aux défendeurs des « volte-faces » dans leur argumentation, puisqu'après s'être prévalus d'une prescription biennale au 1er mars 2015, compte tenu d'un bail de courte durée du 1er janvier 2013, ils produisent maintenant, de manière suspecte, des baux de courte durée des 1er janvier 2009 et 1er janvier 2011.

Elles font valoir qu'il est constant qu'en application de l'article L.145-5 du code de commerce dans sa version issue de la loi n°2014-626 du 18 juin 2014, les parties ne peuvent plus conclure un bail dérogatoire pour exploiter le même fonds dans les mêmes locaux à l'expiration d'une durée totale de trois ans que ne peuvent excéder les baux dérogatoires successifs et qui court dès la prise d'effet du premier bail dérogatoire, même si le preneur a renoncé, à l'issue de chaque bail dérogatoire, à l'application du statut des baux commerciaux.

Elles en déduisent que dès lors qu'il était possible sous l'empire de la loi ancienne de renoncer aux règles de protection, non par avance, mais lorsque leurs effets étaient acquis, ce qui n'est plus possible depuis le 1er septembre 2014, Monsieur [N], signant les baux de courte durée en représentation à la fois de la bailleresse et de la locataire, a nécessairement renoncé, comme il le pouvait, aux effets acquis du maintien dans les lieux en janvier 2011 puis en janvier 2013, mais n'a pu le faire en concluant les baux des 1er mars 2015 et 1er mars 2017, de sorte que le délai de prescription n'a couru qu'à l'issue d'une durée de trois ans à compter du premier bail dérogatoire dans le cadre duquel il n'a pu renoncer aux règles protectrices, soit celui du 1er mars 2015 ; ce point de départ se situe donc au 1er mars 2018, de sorte que le délai de prescription quinquennale invoqué en défense n'a expiré que le 1er mars 2023, alors que l'instance était déjà engagée.



Le tribunal ne peut que relever qu'il ne se déduit pas de l'arrêt de la Cour de cassation du 1er octobre 2014, dont se prévalent les défendeurs au soutien de leur prétention, selon lequel « la demande tendant à faire constater l'existence d'un bail soumis au statut né du fait du maintien en possession du preneur à l'issue d'un bail dérogatoire, qui résulte du seul effet de l'article L.145-5 du code de commerce, n'est pas soumis à la prescription biennale », qu'une prescription quinquennale de droit commun s'applique.

Au contraire, il est constant que cette demande n'est pas soumise à prescription, car le locataire bénéficie d'un bail commercial de plein droit par le simple effet de l'article L.145-5 du code de commerce.

En conséquence, cette demande ne pouvant être prescrite, il y a lieu de constater qu'elle est recevable et de l'examiner, sous réserve d'une requalification du bail en convention d'occupation précaire.

*La qualification du titre d'occupation du lot n°8 sis [Adresse 4]

Les défendeurs demandent la requalification de l'acte du 31 janvier 2018 intitulé « bail de courte durée », sur portant sur le lot n°8 sis [Adresse 4], en convention d'occupation précaire, faisant valoir que :
- en vertu de l'article 12 du code de procédure civile, le juge doit restituer à l'acte du 31 janvier 2018 son exacte qualification sans s'arrêter à la dénommination donnée par les parties,
- la convention d'occupation précaire est caractérisée par la fragilité de l'occupation liée à un événement futur, la vente des biens immobiliers en vue du départ à l'étranger de Monsieur [N], en âge de prendre sa retraite, ainsi que par le paiement d'une indemnité d'occupation plutôt que d'un loyer, et du montant de celle-ci, d'un montant notoirement inférieur aux prix du marché,
- les lots n°9 et 32 sis dans le même immeuble au [Adresse 4], ont fait l'objet d'un « compromis de bail précaire » du 1er avril 2019, rédigé par Monsieur [Y] lui-même, dont l'échéance coïncidait avec celle de cette convention d'occupation précaire,
- malgré la subtilité rédactionnelle de l'acte définitif de cession d'actions, dans lequel les termes « bail de courte durée » ont été substitués à deux reprises aux mots « bail précaire » figurant dans la promesse de cession, sans que Monsieur [N] s'en aperçoive, les termes « bail précaire » ont demeuré dans ces actes et dans le courrier du 04 novembre 2019 de la S.A.S. CHEZ MARIANNE,
- le motif de la précarité est entré dans le champs contractuel de la cession d'actions et la S.A.R.L. PARMARIA 55 ne l'a pas contestée puisqu'elle n'a pas demandé, en négociant ladite cession, le bénéfice d'un bail de 3/6/9 ans, option qu'elle a préféré se réserver,
- la conclusion d'une convention d'occupation précaire ne visait pas à éluder l'application du statut des baux commerciaux, étant rappelé que les locaux qui en sont l'objet ne sont pas compris dans les éléments du fonds de commerce, n'ont aucune incidence sur l'exploitation et sont contractuellement destinés à un usage de bureau et d'annexe.

Les demandeurs répliquent :
- que le droit à l'application des baux commerciaux est né le 1er mars 2018 (à l'issue d'un délai de trois ans suivant le bail commercial de courte durée du 1er mars 2015, conclu après l'entrée en vigueur de la loi Pinel n°2014-626 du 18 juin 2014), de sorte que la S.A.S. CHEZ MARIANNE ne peut être déclarée occupante dans droit ni titre au terme du bail du 31 janvier 2018,
- en droit, la précarité ne peut être subjective, les juges doivent contrôler la cause de la convention et vérifier que l'existence de circonstances particulières autres que la seule volonté des parties, constituant un motif légitime de précarité, est caractérisée,
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18° chambre 2ème section
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- les contrats conclus n'indiquent pas les éléments « objectifs » évoqués par les défendeurs permettant de constater qu'ils sont entrés dans le champs contractuel et le projet de cession du fonds de commerce ou du droit au bail, ou une cause tenant à l'intérêt personnel du propriétaire ne constituent pas des causes objectives de précarité,
- le fait qu'ils aient payé des « indemnité d'occupation » sans s'en émouvoir n'est pas un élément objectif de précarité.

Selon l'article L.145-5-1 du code de commerce :
« N'est pas soumise au présent chapitre la convention d'occupation précaire qui se caractérise, quelle que soit sa durée, par le fait que l'occupation des lieux n'est autorisée qu'à raison de circonstances particulières indépendantes de la seule volonté des parties. »

Il est constant que la qualification de convention d'occupation précaire ne se justifie qu'en présence d'un critère objectif de précarité, tenant à ce que l'autorisation d'occuper les lieux est subordonnée à des circonstances particulières indépendantes de la seule volonté des parties, qui rendent fragile le droit de l'occupant.

Cette convention se distingue notamment du bail de courte durée :
- par la précarité, qui ne s'entend pas de la brièveté mais de la fragilité des droits de l'occupant, le propriétaire des lieux pouvant y mettre fin à tout moment en raison d'un événement prévisible mais exceptionnel, tandis que le bail dérogatoire ne prend fin qu'à la date convenue, 
- par le paiement d'une redevance, ou d'une indemnité d'occupation, plutôt que d'un loyer, souvent inférieure à la valeur locative des lieux.

En l'espèce, il apparaît, à l'examen de l'acte du 31 janvier 2018, dont les termes et conditions sont très similaires à ceux d'une série de baux conclus depuis 2009 entre la SCI MADE et la S.A.S. CHEZ MARIANNE portant sur le lot n°8 sis [Adresse 4] :
- que les parties ont intitulé l'acte « bail commercial de courte durée » et y ont visé l'article L.145-5 du code de commerce, auquel elles ont expressément soumis leur convention,
- qu'elles y ont fixé une durée ferme sans prévoir d'évènement extérieur conditionnant le maintien de la société CHEZ MARIANNE dans les lieux,
- qu'elles ont convenu d'un loyer, et non d'une redevance ou d'une indemnité d'occupation.

En outre, le départ à l'étranger de Monsieur [N], en âge de prendre sa retraite, n'est pas un événement extérieur à la volonté des parties légitimant le recours à une convention d'occupation précaire.

Enfin, aucun élément n'est produit pour justifier de la valeur locative des locaux objets de l'acte litigieux et démontrer que le loyer convenu était effectivement inférieur à celle-ci.

Dans ces conditions, le tribunal ne peut que constater que non seulement les parties ont, sans ambiguité, qualifié l'acte de bail commercial de courte durée et soumis celui-ci aux dispositions de l'article L.145-5 du code de commerce, mais qu'en outre, aucune des conditions de conclusion d'une convention d'occupation précaire n'est établie.

Par ailleurs, il ne saurait être tiré de conclusion, quant à la qualification de l'acte du 31 janvier 2018 :
- de l'emploi de mots tels que « bail précaire » dans la promesse et la cession définitive des actions (cette expression étant d'ailleurs usuellement employée pour qualifier, improprement, un bail de courte durée et non une convention d'occupation précaire) ou « indemnités d'occupation » dans les factures émises, a posteriori, par la SCI MADE,
- de la conclusion d'un « compromis de bail précaire » pour d'autres locaux occupés dans le même immeuble par la S.A.S. CHEZ MARIANNE, n'étant au demeurant pas avéré que les parties ont convenu de lier le sort de ces locaux à ceux objet de l'acte litigieux.

En conséquence, il y a lieu de juger que l'acte du 31 janvier 2018 est bien un bail de courte durée soumis aux dispositions de l'article L.145-5 du code de commerce, et non une convention d'occupation précaire à l'expiration de laquelle l'occupant ne peut prétendre à la protection du statut des baux commerciaux.

Les défendeurs font encore valoir que Monsieur [N] a conclu les promesses de cession et de cession d'actions, ainsi que l'acte du 31 janvier 2018, avec des professionnels spécialisés dans l'exploitation de restaurants et de l'immobilier afférents, qu'il qualifie d'« hommes d'affaires chevronnés », accompagnés de leurs avocats, auxquels il n'a pu échapper que le droit au statut était acquis depuis le 1er mars 2017 pour la S.A.S. CHEZ MARIANNE, leur reprochant de l'avoir « soigneusement passé sous silence » ; ils en déduisent que dans ces conditions, en ratifiant le contrat du 31 janvier 2018, la société PARMARIA a valablement renoncé à son droit acquis au bénéfice du statut des baux commerciaux, de sorte qu'il ne peut être fait droit à la demande de reconnaissance d'un bail commercial statutaire.

Les demanderesses leur opposent qu'il n'est plus possible de renoncer au bénéfice du statut des baux commerciaux, même lorsqu'il s'agit d'un droit acquis, depuis l'entrée en vigueur de la loi Pinel qui a complété l'alinéa 1 de l'article L.145-5 du code de commerce d'une disposition prévoyant que les parties ne peuvent plus, à l'expiration du délai de trois ans, conclure un nouveau bail dérogatoire pour exploiter le même fonds dans les mêmes locaux, sanctionnant ainsi une pratique consistant à laisser le preneur dans les lieux et à lui faire renoncer à la propriété commerciale qu'il avait acquise.

Force est effectivement de constater que cette nouvelle disposition de l'article L.145-5, d'ordre public, interdit de conclure un nouveau bail de courte durée à l'expiration d'un délai de trois ans à compter de la conclusion d'un précédent bail dérogatoire conclu entre les mêmes parties ; cette interdiction fait obstacle à la faculté pour le preneur de renoncer à ses droits, même acquis.

Le fait que la société PARMARIA ait pu avoir conscience du droit à un bail commercial est indifférent, étant relevé qu'en tout état de cause les défendeurs ne peuvent se plaindre de ce que cela aurait été passé sous silence alors que le bénéfice d'un tel bail était en tout état de cause prévu puisqu'il était stipulé, tant dans la promesse de cession d'actions que dans la cession d'actions qu'« Il est expressément convenu entre les parties que ce bail précaire pourra être transformé en un nouveau bail commercial 3/6/9 à la demande de la cessionnaire ».

En conséquence, il ne peut être opposé aux demanderesses que la S.A.R.L. PARMARIA 55 a renoncé à son droit au bail commercial statutaire et celle-ci peut se prévaloir des dispositions de l'article L.145-5 du code de commerce.

Les demanderesses soutiennent qu'en application de ce texte, un bail soumis au statut des baux commerciaux au profit la S.A.S. CHEZ MARIANNE s'est formé dès le 1er mars 2018, dès lors qu'elle est restée et a été laissée en possession des lieux à l'issue d'un délai de trois ans suivant le bail commercial de courte durée du 1er mars 2015, conclu après l'entrée en vigueur de la loi Pinel n°2014-626 du 18 juin 2014, un tel effet ne pouvant se produire dans le cadre des baux dérogatoires antérieurs puisque la locataire a renoncé, comme elle en avait alors la faculté, à son droit à ce titre.

Néanmoins, les défendeurs font justement valoir que si un bail commercial statutaire doit être reconnu, celui-ci s'est formé le 1er mars 2015.

En effet, la locataire a pu, comme elle en avait alors la faculté, renoncer à son droit à un bail soumis au statut des baux commerciaux dans le cadre des baux dérogatoires antérieurs à l'entrée en vigueur de la loi Pinel ; cependant, il est constant que les baux dérogatoires conclus à compter du 1er septembre 2014 ne peuvent avoir une durée cumulée avec celles des baux dérogatoires conclus précédemment de plus de trois ans à compter de la date d'effet du premier bail dérogatoire.

Ainsi, dès le 1er mars 2015, la locataire ne pouvant plus renoncer au bénéfice d'un bail statutaire, et la durée cumulée des baux dérogatoires excédant déjà trois ans, il s'est opéré, conformément à l'article L.145-5 du code de commerce, un nouveau bail soumis au statut des baux commerciaux dès cette date.

Dès lors, il y a lieu de constater que la S.A.S. CHEZ MARIANNE est titulaire d'un contrat de bail soumis au statut des baux commerciaux portant sur le lot n°8 de l'immeuble sis [Adresse 4]) qui a pris effet le 1er mars 2015.

Par suite, les demandes tendant à constater que celle-ci est occupante des lieux sans droit ni titre, et à ordonner son expulsion, seront rejetées.

*Sur les conséquences du constat du bail commercial

Il convient d'ordonner à la SCI MADE de régulariser, avec la S.A.S. CHEZ MARIANNE, un contrat de bail commercial de neuf années à compter du 1er mars 2015 aux clauses et conditions du bail intitulé « bail commercial de courte durée » portant sur le lot n°8 sis [Adresse 4] signé entre la SCI MADE et la S.A.S. CHEZ MARIANNE le 31 janvier 2018, sauf à faire application des dispositions impératives de la loi n°2014-626 du 18 juin 2014 qui y seraient contraires, ce, dans un délai de trois mois suivant la signification de la présente décision.

Compte tenu de l'opposition manifestée par les défendeurs, et afin de prévenir toute résistance à cette régularisation, cette décision sera, passé ce délai de trois mois, assortie d'une astreinte de cinq-cents euros par jour de retard pendant soixante jours.

Les défendeurs sollicitent que si le tribunal reconnaissait l'existence d'un bail commercial, il soit fait application de l'article II.9.5 du protocole de cession d'actions qui prévoit le paiement d'un pas de porte de 200 000 €.

Les demanderesses s'y opposent, au motif que l'application de l'article L.145-5 du code de commerce à titre principal est exclusive du versement du pas de porte, qu'elle ne propose qu'à titre subsidiaire pour réclamer la mise en œuvre du protocole de cession d'actions.

L'article 1103 du code civil dispose que les conventions légalement formées tiennent lieu de lois à ceux qui les ont faites.

En l'espèce, la promesse de cession d'actions du 27 novembre 2017 et le protocole de cession d'actions du 31 janvier 2018 contiennent la clause suivante, à leur article II.9.5 :
« Il est expressément convenu entre les parties que ce bail précaire pourra être transformé en un nouveau bail commercial 3/6/9 à la demande de la cessionnaire, et ce pendant une durée de 2 années à compter du jour de la signature de l'acte définitif de cession, aux mêmes charges et conditions (sous réserve des dispositions obligatoires liées au statut des baux commerciaux), notamment de loyer, soit un loyer de 2.900 euros HT et hors charges, et moyennant le paiement d'un pas de porte dont le montant est fixé forfaitairement et définitivement à 200.000 (deux cent mille) euros TTC ».



Il apparaît ainsi que les parties ont convenu que dans l'hypothèse de transformation du bail dérogatoire en « bail commercial 3/6/9 à la demande de la cessionnaire », le paiement d'un pas de porte de 200 000 € serait dû.

Il importe peu que cette « transformation » ait eu lieu en application de l'article L.145-5 du code de commerce plutôt qu'en application de l'accord passé entre les parties, lesquelles finalement n'ont fait que convenir de ce à quoi la cessionnaire pouvait déjà prétendre par l'effet de la loi.

En conséquence, la société PARMARIA sera condamnée à payer une somme de 200 000 € à la SCI MADE à titre de paiement d'un pas de porte pour le bail commercial portant sur le lot n°8 de l'immeuble sis [Adresse 4]).

Les défendeurs sollicitent encore, au visa des articles L.145-33 et R.145-23 du code de commerce, que le tribunal fixe le prix du nouveau bail statutaire à compter de la deuxième période triennale, soit le 1er mars 2021, à 5 500 € HT (bien qu'ils ne le précisent pas, le tribunal comprend qu'il s'agit du loyer mensuel), correspondant selon eux à la valeur locative des lieux loués.

Les demanderesses entendent voir ce loyer fixé à 2 900 € HT par mois.

Il est constant que si les clauses et conditions du bail dérogatoire qui ne sont pas contraires aux dispositions du statut des baux commerciaux sont maintenues dans le nouveau bail de neuf ans, le tribunal qui constate la formation d'un bail commercial par l'effet de l'article L145-5 doit en fixer le loyer, à défaut d'accord des parties, conformément à l'article L.145-33 du code de commerce selon lequel « Le montant des loyers des baux renouvelés ou révisés doit correspondre à la valeur locative. »

Néanmoins, force est de constater que les défendeurs, auxquels incombe la charge de la preuve du bien-fondé de leurs prétentions, ne produisent aucun élément justificatif démontrant que la valeur locative des lieux loués serait de 5 500 € HT (par mois) comme ils le soutiennent.

Dans ces conditions, le tribunal fixera le loyer mensuel en considération du seul élément dont il dispose, soit le montant fixé par les parties le 31 janvier 2018 ; le loyer sera en conséquence fixé à un montant de 2 900 € par mois, hors taxes et hors charges.

Sur les demandes accessoires

Il convient de préciser qu'il n'y a pas lieu de « mettre hors de cause » la SCI MADE, laquelle est partie succombante, ni Monsieur [N], contre lequel les demandes formées à titre subsidiaire n'ont pas été examinées mais qui est intervenu aux opérations litigieuses et avait un intérêt à se défendre dans la présente procédure.

Les défendeurs, qui succombent, seront condamnés aux entiers dépens de l'instance ainsi qu'à payer une somme de 5 000 € aux demanderesses au titre de leurs frais irrépétibles.


PAR CES MOTIFS

Le tribunal, statuant publiquement, par mise à disposition au greffe, par jugement contradictoire et en premier ressort, 

DÉCLARE l'action tendant à la reconnaissance d'un bail soumis au statut des baux commerciaux non prescrite et en conséquence recevable,

CONSTATE que la S.A.S. CHEZ MARIANNE est titulaire d'un contrat de bail soumis au statut des baux commerciaux portant sur le lot n°8 de l'immeuble cadastré section [Cadastre 1] AJ n°[Cadastre 6] sis [Adresse 4]), et ce, depuis le 1er mars 2015,

ORDONNE à la S.C.I. SCI MADE de régulariser, avec la S.A.S. CHEZ MARIANNE, un contrat de bail commercial de 9 (neuf) années à compter du 1er mars 2015 aux clauses et conditions du bail intitulé « bail commercial de courte durée » signé entre les mêmes parties le 31 janvier 2018, sauf à faire application des dispositions impératives de la loi n°2014-626 du 18 juin 2014 qui y seraient contraires, ce, dans un délai de 3 (trois) mois suivant la signification de la présente décision et, passé ce délai, sous astreinte de 500 (cinq-cents) euros par jour de retard pendant 60 (soixante) jours,

CONDAMNE la S.A.R.L. PARMARIA 55 à payer à la S.C.I. SCI MADE une somme de 200 000 (deux-cent-mille) euros à la S.C.I. SCI MADE à titre de pas de porte pour ce bail,

FIXE le loyer de ce bail à un montant mensuel de 2 900 (deux-mille-neuf-cents) euros, hors taxes et hors charges, au 1er mars 2021,

CONDAMNE la S.C.I. SCI MADE, Monsieur [G] [N] et la S.A.R.L. L'ESPACE D'UN INSTANT aux entiers dépens de l'instance ainsi qu'à payer une somme de 5 000 (cinq-mille) euros à la S.A.S. CHEZ MARIANNE et à la S.A.R.L. PARMARIA 55 en application de l'article 700 du code de procédure civile,

DÉBOUTE les parties du surplus de leurs demandes.


Fait et jugé à Paris le 31 Janvier 2024


Le Greffier Pour le Président empêché
Henriette DURO Lucie FONTANELLA